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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一+ ) 5 & \ U个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭f O v * G上这座城市经济增长的红利,得到_ m $确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总，您好。我家的情况是，旧宫美然绿色家园一套三居室大概500W，旧宫润龙z q @ $ h T B还有两套房，一套两居室大概500W，另一套是2019年买的三居室，这套有300W左右的贷款，贷款利息5.1%左右，目前自己住。想近几年把贷款还了。海淀大河庄苑有一套57E i H b平的开间，大概是600W左右。这些年旧宫1 ) 8 ! –的房价不涨，且房龄基本已经20年了。现在夫妻俩退休，孩子已经成家。我T \ : B F们的需求是希望能换个区位，改善居住环境，同时房子能够实现保值增值。您建议如何规划比较好，旧宫是否还有上涨的空间，什么时间规划比较好？是尽快着手还是等三五年看看情况再说。
A:回答:您好,建议您认真阅读z v * d S u , b星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;旧宫属于亦庄的次级板块,行情不错的盘是宣颐、北岸、润枫、灵秀,再往后的= 1 j r + 2 % Y就一般了;绿色家园属于第二梯队的尾盘,这种次级板块最好入区域拔尖的,T a j T W S , h s本来价格不高,相同预算的情况下综合指标更优的盘行情必然会好一些,您应该尽A 9 d 5 5 t R g快做升级,旧宫这个位置放三套很不划算,即便是未来上涨这种区域1 s { ` b M ~ #也都是后知后觉的,龙头板块涨完喘息时才能轮到,
置换的方向无论是哪个区应该往龙头位置换,您旧宫字面描述有1000个,大河庄苑60 [ – . k00个,旧宫另外一套按300大约接近x ( : I2000,这个总价可选范围很广,并且能拿到品质很不错的盘,看您们倾向于哪个位置,其次是对居住D ) | I面积的要求,1套或者2套都可,如果是2套,可以拿一套三居自住,1500以内能拿到的盘已经很好了,N ` n l { j保值升值居住品质都还可,另外再布局一套纯投资盘,如果是1套能拿到龙头板块的次新4居或者品质3居;您们可以先了解下大概的区域,我们再沟通,祝一切顺利!
Q:提问:你好。在海淀上地农大南路博雅西园小区有一套两室的住房，这套不是家庭的刚需住房，另有住房可保证日常居住需求，因此准备出售这套住房并置换成叠拼或者合院，作为家里老人居住和将来的退休养老住房，。独栋别墅超过预算，暂不考虑。意向中的置换地点是昌平的沙河和南邵，或者和顺义中央别墅区外围。请问能否给出您的建议，尤其是这种置换是否合理。
A:回答:您好,别墅的投资属性相比城内住宅很弱,市场流通性也比住宅差,未来也不好兑现,这种产品6 F S B L 0 ^谈不上投资,只能作为改善看个人喜欢的程度;如果你们城内有很好的布局3 M 3 =,买一套别墅用来改善尚可,如果没有或者很少,从长远角度还是优先核心资产,稀缺物业价值| | h @差会越B N U l 5 b来越大,买得起的涨不动,买不起的涨的快这种现象会越来越严重,沙河南邵中央别墅区外围这几个板块所有的叠墅项目从2017年到今天一直是直线下滑的行情,总价越高亏损越严重,北京因地理位置的特殊因素,别墅项目一直不缺,城六区之外每个区都有很多个,但稀缺的很少,处于自住的需求我只推荐西山和中央别墅区几个f t H / s头部产品线,或者靠近亦庄的,如果你们c L r G能拿到这些板块的入门类可以考虑,否则慎重选择!建议你仔细阅读@ ` : j星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利!
Q:提问:您好！京总！工作地z ; 7 ( Y Z点在顺义空港，家属自由职业无办公地点限制，孩子明年上一年级，上学在紫竹桥，自有住房5A 4 D & 8 F0平，在紫竹桥，手中大概有400个，目前，想购买一套面积在100左右的住宅，想孩子上学时周末住，平时老人也可以住。离紫竹桥近一些，最近在看石景山的西山X U q 3 ( w % =枫林和西黄新村北里，想着离西山近，环境是不是能好一些，这两个小区整体情况怎么样，有什么缺点请多指点。另外这个位置附近您还有其他z S R盘推荐吗，以后这个房子好出手吗，这个位置离顺义空港比较远s @ Q b，想看看我这H @ J x u ^种情6 p _ ^ `况您还有好的推荐方案吗?谢谢！
A:{ l J b O回答:您好，1、你们! j * #家庭资产的情况应该在优化升级上下功夫，紫竹桥50平的住房它的价值范围太小了，你应该考虑把这套抛出结合手中的现金再重新布局，一居室作为财富资产有它的意义，只是这种小户型不适合长持，除非是地段资源，楼盘资源非$ _ $ } ; n常好的那种，中长期才能有涨幅F { (，我L _ A {已多次提醒个别区域的小户型尽快脱手,否则一切的小户型都会被大盘甩开，请阅星球精华栏文, 6 ^ W – d ]章01#北京O 1 f 4 Z I楼市的十年主流预判（2022-2032）,原7 & : e i #来买不了大的可以先买小的过渡，因为那个时候行业属于高速发展阶段，大小房产都在涨，现在是] T 3 x N { Y M大的在涨，小的在横跌，刚需盘刚需户型很容易受到市场的各种舆论影响，所以无论是重新做布局还是优化，都要瞄准市场上的改善群体。
2、你们小孩在紫竹桥上学，如果你们只有这一套50平的住房我觉得没必要把范围锁在这个地^ ~ , 2方K Z M N [ k，孩子上学也就5年的时间，这个期间你完全可以去租房过渡，当下重心是r { 6 4考虑房子的成长性，你们能吃到市场上最大的涨幅，对于孩子还是家庭都是有很大利的8 q T，无论是r [ + S再升级，还是分散仓位选择权都在你手里，其次紫竹桥附近没有什么特别出色的楼盘，这个地段资源也一般，再往西靠近西山的区域更不建议，这些位置的房子只有居住属性没有投资属性，石景山+城六区之外每个区域值得买的盘不超过10%，仔细算也就5-8左右，剩余的90%都是不具备金融属性的，也就是说持有那些房产的人如果不做优化升级后面会吃很大亏的，你可以参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;关于布局的G w & X % $ % 4方位，你可以往海淀的北部五彩城区$ , d域看看，上林溪，莱圳这些都是很符合你的盘，清河的地段/ : d t { 0 S I资源^ E M 4 5 P y和这些楼盘资源比紫竹桥好多了，一套房子未来能} p N z A走多高=产业资源+区l ~ \ z E j域资源+楼盘资源，资源资源是基础，这几个紫竹桥和石景山什= O w ^ E 4 o 0么都没有，祝顺利！
Q:提问:京总您好。我现有一套精装80平两居，位于潘家园南里，价值大概520万。父母年纪大，计划到北京居住。目前在考虑两个方向的购房计划：1）为父母在潘家园附近再买一套500-6Z f W K } [00万的两居或小三居；2）卖掉现有房子，在朝阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以上大三居甚至& E M y小四居，总价800-1100万，两代（也许以后三代人）共同居住。第1）种方案：现金不超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园@ ( j q ~劲松整体居住质量不高，大概率老破小，且在此区/ – _ n域购置两套房产似乎没有太大前景。第2）种方案：现金800-900万，压力会非常大，东拼西凑勉强拿出，考虑华纺易城、望京西园三区。请问您b H F g y g P ( $比较推荐哪种方向？两种方向下各有什么区域/小区推荐？或者是否可以指点其他思路？非常感谢！
A:回答:您好，1、潘家园不可以重仓，最好是卖掉现有的仓位重新做布局，可以参阅精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从S ? ` , B $ f * r三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标，主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后– = 7 Y W z期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直g l 9 ~ j H ) `到分钟寺基本2 z k * ) V m r !都是回迁社区了，脏，乱，没有管理，所以靠近国贸并没有享受到国贸的人口红利，这一大片的房价水平很低，5年基本是一个水平，这种区域要尽快脱手。
2、1100左右你关注的华纺易城，青年汇是很好的盘，b = ? 5这个总价买三居布局到朝青在整个朝阳效率– V 2是最高的，沿着朝阳路一直往东走到常营为止6 f } –，这三条线有4个点，朝阳+ ( \ l j S a公园，石佛营，大悦城，常营，围绕这四个点的资源都Q [ / – f 2 g很不错，朝阳公园属于豪宅系，常营属于刚需，只有大悦城是集中刚需，改善，终改为一体的区域，关于望京西园，望京的优势是自带产业，缺点是望京西园居住体验度不高，涨幅也2 ( q P ? – p x差点，你在大悦城附近选很好，参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大3 D M ; H 5 R数据);祝顺利！
Qs f U 3:提问:京总，您好。我们现在在柏林爱乐有一套两居市值大概650w老家市区有一套，市值大约190w，手上也有闲钱。孩子今年9月份小学/ l {。目前打算把柏林的和老家的都卖了l O F & W，想重新买一套。看过亦庄核心区的M . l L o * ; 2，通州武夷和万达的，亦庄上班很不方便，我们在高碑店上班，通州我们又觉得不值。我们换房是想兼顾生活品质和学区，毕竟p F = k孩子要上学。我也看了您的文章，现在有意向的是望京东或海淀清河，和昌平吧。我们现在纠结的是把柏林租出去呢还是卖了，买一个保值性可以又兼顾学区的房子: o . 3？期待您的回复。
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),柏林爱乐这个盘很好，常营的成长环境也不错，你不要看这个位置在朝阳的边缘，它的区域价值可能要超过U / R 7四环甚至三环，整个( | b &朝阳东部围绕国贸一带很缺乏优质商圈，有的次新盘比较孤立，品质有优势的位置很差，位置好的被商业体包围，靠近三环综合资源不错的双井# 1 # Y f e，大望路，朝阳公园，朝阳大悦城，其它的都多少有瑕疵，这些位置价格都是10万+，大悦城好盘也要8万+，而常营的次新才6万，从投资角度看，好盘的唯一公式好价格有足够的成长空间=好盘，好地段+便宜=有潜力
如果你拿柏林换3 W ^ 0 M通州或者昌平等于是降G : ^ T S x n级，把确定性y } | I w S变成了不确定性，置换原则A e F # N上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上W Y ~ w V换更优质的盘，方向上是这样，望京，亦庄和清河都比较适合你，升级是原l / : S [ ! Y 0 1本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持. Y h v e有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没O L z 7 p o $ e有现金，持有$ B v S = D & m {的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在，你从常营无论是换到以上哪个位置方向上都没问题，关于常营是否保留，如果是换到望京或者清河，可以考虑把常营和老家出掉，望京和清河的综合资源都要比常营高几个层次，这种核心圈在最大限度$ , } + ~ Y * O尽可能保证面积，天上下雨拿小盆接和拿大盆接有很大区别，建议你q h _ m认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:京总好E , Z 8 = q @！看了星球的精华文章，受益匪浅。年& u r轻人在北京就业落户，首次购房、资金有限、很迷茫。希望得到京总的指点。目前咱们的基本情况是：1M I ? } ( E、俩年轻人毕业工作接近一年，落户北京，有通州购房资格。女方在京东方附近工B 0 a a作，男方在海淀中关村工作，半年内有结婚计划。2、计划在京东方附近购房，家里支持首付200万，年轻人自己月供。
目前俩人年收入50到60W之间，预期收入稳定D \ F L会有缓慢增长。考虑购买两居或者紧凑型三居。兼顾女方通勤方便和房产保值增值。3、目前正准备在京东方附近一带租两居室暂住过渡。每月费用大约6000元。4、由于两人工作地点隔很远9 ] N . Z * U @，男方周一到周四在公司附近合租，每月费用3500元。请教京总，1、咱们这种情况该如何/ c l 7 s W 8在大兴选房，目前有哪些楼盘可上车。2、上车时间是越快越好，还是等一两年增加了Q 4 G & B ) : l \首付资金量以后更好。或者京总有更T % ) O好* Y [ %的其他方案推荐。谢谢京总！
A:回答:您好，1、你可4 9 ?以参阅精华栏文章84#大兴跑赢大盘. r i s选筹导图;我给你指两个盘你再仔细盘一下可调动的资金看是否能拿到，河西的万科金域东郡75平的2g \ M居室，裸房价在580左右，上海沙龙86的2居裸房价在600左右，备选方案+ W J b是南海家园，这个选筹方案可以省下女方的租房费用，用来补房贷，这里面有一个最基本的经济学常识，房租再低也是消费，房贷再高也是资产累积，贷款买房亏损的前提是房价不涨，这个时候如果还冒进就会亏损的，亦庄这几个盘还有很好的成长空间，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;优先级为金域东郡，上海沙龙，南海家园，类似亦庄这样的高精尖产业中心，辐射到的次新楼^ 0 I ( M . D盘，地段综合资源高，价格10万以下的都是可以作为投资对象淘笋的，淘到就是赚到，3-+ V a5年左右的时间这样的盘不会再出现10万以下的价格，如果刚需能够拿到类似这样确定性较高的盘，会有一个不小的跨步，等于是搭上了快速列车。
2、关于入场，这个你要把目光移到整个市场结构，如果你能调动身边所有资源拿到我给你推荐的盘，可随时入场且越快越好，如果拿不到我建议是可以保留入场资格，尽快搞，现在不像过去，拿不到好地段的盘可以先买一个差地段未来再调整，这种逻辑是发生在楼市高速上涨期，全市都涨，只是好位置涨的多，差位置涨的少，而现在是好位置好楼盘涨的快，差位置差楼盘涨不动，你们的7 t 0收_ ; q H入稳定，可以适当提高负债，可以通过亲戚朋友借款把首付提s ` 9 8 , q # \ *高最大限度A 4 k \ 9 l D ]去增加贷款去拿这些好盘，买一套好的房产，等同于少干5年，甚至十年，多提一句：大家付费找我咨询，我对大家的回复包括星球内的会Z 0 f ]员文章一定要认真反复阅读，文字只是表面，领悟其精神才是核心，如果简单一阅对你没有任何帮助，这么说：如果你现在确定一件商品5年的价值是10万，而现在的价格只有7万，有3万的差价可赚，你会如何做？x P H 0 B B 4我更多的是向各位传递这种信心，星球有很多会员通过咨询买房升了值，并且幅度都不少，也有很多人错过了一次次机会，每个人的领悟深度不一样，结果也就不同k h X E，祝顺利！
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