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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前W h P b Q 6面
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Q:提问:京总你好(1)现状：两处房产。一套在东城区望陶园，同小V b ~区同户型，最近一次成交价在750。一套在海淀区万柳怡秀园，同小区同户型，最近一次，成交价18 } P N M O * D &050。孩子。今年9月上学，依托怡秀园的房子。二胎还没有想好。不太想动用现金。(2)诉求：和父母居住在怡秀园的小房子比较拥挤，希望在怡秀园附近能再有一h ( 5 I B – 3 g B套三居室，最8 j O V好步行能够到达怡秀园N Q h。(3)疑问：AS ] i W % ,，应该是在怡秀园附近租一套，还是买一套合适？B，如果是买的话，需要置换掉望陶园的房子，具体买在哪个小区，未来能/ ! D够实现比望陶园增值，并且好卖，因为再过几年打算再置换。C，类似艾瑟顿公寓等这种离得近又新的楼盘，增长潜力是否更大？

(4)其他信息实际看过厂洼西街6号院，买不起三居室，只能通过两居室改造。问中介要交易数据对比望K z ) _ v # X \陶园，2018年起，望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼西} o c p n * l s街6号院不足20%。谢n \ . B 9 S \ L谢京总

A:回答:您好，望陶U u ~园这个盘中短期价值不错，在永定门区域价格很有优势，这种城内2000年左右的老社区只要不是居住环境特别差的那种，价格越低上涨空间就越大，永定门虽然资源差了点，但不影响增值空间，老社区是环线逻辑= 2 – # P，越往里价格| ; / ] Q { 7越牢靠，这个盘属于板块第二梯队里的产品，y { X *第一梯队2000以后的盘现在的价格已经过9万了，这些00后的盘随着时间推移还会有一个空间，“次新盘”上涨老旧/ i ? J k P = }盘不可能原地踏步;关于不同类型的老旧社区我在星球精华栏文Z ) ? X X B O C l章81#北京房产投资核心逻辑和原理中有过详细分析,建议参阅!

怡秀园这个盘是有学区溢价的，没有划片三小之前房价水平很低，划入三小之后价格就一直往上` 0 & R 3 E @ N z走，从学区因素、未来的成D ^ c m f 1长空间综合考虑，如果要置换两套之间应该是考z % & q 4 ? V _虑这套，怡秀虽然在万柳区域，但万柳是分为三个板块的，最好的是万柳西路以西，其次是万柳中路以东，最后是万柳东路以东，万柳东路基本都是老盘了，怡秀园和新起点这样的盘因被动性利好出q | A L ) / M B `现报复性上涨，原则上都是建议见好就收s L # ]，及时逃顶，如果学位发生变化，这两个盘下跌的概率是90以上，万泉新新，怡秀，新起点当时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚，上面其实也知道，去年这几个小区在招生简章中是和其他小区分开3 @ E 4 T Y的;可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房l l q : 7 2 C选筹导图;

关于置换的思路：把望陶园出掉换到厂洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，你为了居住加仓可以，但卖掉望陶园买厂洼就没必要了，不是说厂洼不好，这个盘很不错，但你要看的$ ; 5 #是未来价格的空间和时间，望陶至少你要等到10万1K \ w }1万的水平才考虑出掉，艾瑟顿以现在的价格水平未来的成长空间很小，这种只有一栋楼的盘越往后流通价值越弱，你置换的方向应该是往万柳西路上努力，把怡秀在高点出掉，配合杠杆看看能不能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的几个盘从海拔高度以及保值率都要比怡秀稳妥，如果有难度退一步不动为好，但你要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！

Q:提问:您好！q : d /京总！工作地点在顺义空港，家属自由职业无办公地点限制，孩子明年上一r v E年级，上学在紫竹桥r n X 8 o L M u，自有住房50平，在紫竹– G R / a g A q桥，手中大概有400个，目前，想购买一套面积在100左右的住宅，想孩子上学时周$ & Q #末住，平时n u Q O 9 |老人也可以住。离紫竹桥近一些，最近在看石景山的西山X c { O 5 P 6 \枫林和西黄新村北里，想着离西山近，环境是不是能好一些，这两个小区整体情况怎么样，有什么缺点请多指点。另外这个位置附近您还有其他盘推荐吗，以后这个房子好出手吗，这个位置离顺义空港比较远，想看看我这种情况您还有好的推荐方案吗?谢谢！

A:回m G g c R & 4 J A答:您好，1、你们家庭资产的情况应该在优化升级上下功夫，紫竹桥50平的住房它的价值范围太小了，你应该考虑把这套抛出结合手中的现金再重新布局，一居室作为财富资) R * j | X n产有它U g K f & Y % ( e的意义，只是这种小户型不适合长持，除非是地段资源，楼盘资源非常好的那种，中长期才能有涨幅，我已多[ T L G , M次提醒个别区域的小户型尽快脱手,否则一切的小户型都会被大盘甩开，3 s 7 c请阅3 z W ] } 1 r星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,原来买不了大的可以– G + C S先买小的过渡，因为那个时候行业属于高速发展阶段，大小房产: p 6 # n [都在涨，现在是大v g 0 K [ P的在涨，小的在横跌，刚需盘刚需户型很容易受到市场的各种舆论影响，所以无论是重新做布局还是优化，都要瞄准市场上的改善群体。

2、你们小孩在紫竹桥上学，如果你们只有这一套50平的住房我觉得没必要把范围锁在这个地方，孩子上学也就5年的时间，这个期间你完全可以去租房过渡，当下重心是考虑房子的成长性，你们能吃到市场上最大的涨幅，对于孩子还是家庭都是有很大利的，无论是再升级，还是分散仓位选择权都在你2 W @ 9手里，其次紫竹桥附近没有什么特别出色的楼盘，这个地段资源也一般，再往西靠近西山的区域更不建议，这些位置的房子只有a j / ~ 8居住属性没有投资属性，石景山+K ) 2 d 1城六区之外每个区域值得买的盘不超过10%，仔细算也就5-8左右，剩余的90%都是不具备金融属性的，也就是说持有那些房产的人D Z S & } K ; ~如果不做优化升级K C , ? ` { 2后面会吃很大l ^ w 1亏的，你可以参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;关于布局的方位，你可以往海淀的北部五彩城区域看看，上林溪，莱圳这些都是很} f ? f 9 [符合你的盘，清河的地段资源和这些楼盘资] i K ] % B w A n源比紫竹桥好多了，一套房子未来能走多高=产业资源+区域资源+楼盘资源，资源资源是基础，这几个紫竹桥和石景山什么都没有，祝顺利！

Q:提问:您好，京总，我家京户，孩子在读大学，刚有( j j u 8首套房票一张，目前家庭配置亚运村卧龙小区老公I D & 8 Y V房2居，阳光新干线1居，天月园1套（自住不想出售），10年后N p T H W P A ~退休。3套房龄均超20年，特别是老公房目前比较好出手，想用孩子资格，置= ^ ` S换优质房产，目前工作生活在亚奥版块，请指点置换区域方向和置换思路。

1. 利用孩子房票，资产优化转移给孩子作为未来婚前财产，卖出卧龙小区老公房，留阳光出租补充养老。2.卖出卧龙和阳光2套，置换更优地段和物业。3.大学生接力贷额度不知道能最高能批多少需要提前做什么储备？4.奶西地块新房目前望京越，还有未开盘的中建辰园5 s s p T L | v 8低密大平层，是否值得置换，能跑赢通胀？5. 从保值增值角度看，奶西，海淀永丰等一手新盘与市内二手次新盘如何选择？

A:回答:您好,1、卧龙小区、阳光新干线、天月园这三套房值得继续持有的为天月、其次是卧龙,阳光在亚运村板块为尾部盘,卧龙小区从2019年一直处于上涨趋势,去年九月市场利好涨势很明显,近期有轻微下跌,2017年3月份之后处于k x u E o横盘状态,虽然小区年代旧了些,但亚运村板块除了保利金泉一个品质商品房社区之外,其他楼盘均为老公房社区,所以卧龙这个盘保值属性还可,在市场上属于中上等水平;你可以参阅星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);

阳光建成年代虽然比卧龙要新一些,但整体居住体验小区综合水平远不如卧龙,现阶段可考虑出掉阳光,保留卧龙和天月F & ~ F V n i;以孩子名义进行购买;后期二次置8 { N 5 +换时可考虑再次出掉卧龙;如果考虑一次性到位卖出卧龙和阳光2套，置换更优地段和Z O x e % J V N r物业也可;p 8 % ? p2、关于贷款请私信;

3、奶西地块望京樾n Z L | } l 2是目前新房市场比较值得买的,从楼盘的位置以及后期可开发程度都还可;但空白区域兑现总需要时间,期间存在规划落地的不确定性,优势是楼盘新,成熟后在市场上更具备竞争力,二手房的优点是建成时间较早Y 6 z 7,所以位置较好,可N _ $ L ) X选择的范围比较大,基本上想要买什么位置什么类型的都会有,其次配套较成熟,优缺点肉眼可见,确定性更强.房产交易后可以马上拿到Z r ? f房子U I B 4 M和产证,一旦拿到既可出租几个月后可以贷到一些相应的贷款,来解决未来的月供问题.而新房前几年会失去金融属性;如果以长线投资注重居住感可考虑新房,如果s ^ – 9 3 j ^ + .对未来几年并没有什么清晰的规划,或者期1 O d l间会有不确定性,如工? \ Q i v . Z D作变故;那么二手房更灵活,从保值增值性上二手房前几年也优于新房.建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!

Q:提问:有唯一的5 O x o : _ L )珠江帝景B区的124平南北两室，无贷款，手里有100万左右的子弹。收入一般且有老人和孩子9 ~ ( \ S ` d x用钱，贷款想控制在150万左右。目前租房带孩子上学，房子已租给自如。几个方案一直想不清楚，求指点：

1.置换帝景新的e和c区142-151的三室，近期还是出租出去，远景自住。该方案改善落地但不大，置换成本较高中介费加税40多万，新区房龄新4-5年但小区很小，今后学区取消，对二室和三室影响是否有差异。2 置换选择在通州融御1000左右或者环球附近入三室新房一套（比融御价格低些)O 9 ? E h \ 8，长期持有获~ # x @得自住改善(假期自住)属性。再在( t G Z 3东方J Z v F q ~雅苑或禧福会入手一室出租出去，预算600_700万，进行剩余资产保值(在附近区域的其他方案也行，可建议)。该方案有一定现实使用价值，但置换两项资产同当下资产差异太大。

3 在沈阳250万以内购置一套条件好些的新房，维持现状。该方案主要是获得资产。沈阳房价低迷很久了，感觉现在整体剌激，不知是否合适（老家沈阳，今后也有回去养老的使用价值）。三个方案该如何选择呢，或者就维持现状，或其N j R + ?它好的建议也行。另外，如果考虑24年底25年初有可能买到现在帝景边葛州坝正在开发的新房(房源很少)。上面方案包括维持现状等该如果选择呢（在更大不确定的边界下，楼主又会怎么考虑呢）。感谢您的宝贵建议！

A:回答:您好，感谢信任！关于置换的理解，我在星球精_ H o ~ ~ g \ E华栏14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症中对北京不同类型房屋n Z ( m 3 Y y有过明确的操作指引,建议5 z S全文阅读,对于学区房置换，孩子上完学或已经入学，把原本持有的学区房置换到相同价格g l N + C 2 ( f但没有学区因素的纯住宅区域，买入的盘相对有稀缺价值，并且成长性不错且无学区风, { 6 N e 7 F ]险，这t ? u W是学区` M 3 h g 6房的置换方向，珠江帝景本身前期的g p 4 7 6 G o涨价过X L s H ^ m & Z快有一部分学区因素，如果再扩大面积增加摩擦成本其实是有风险存在的，这种置换的意义不大，学区房的仓位越大风险也就越大。

其次你的第二个d } U Q } w想法打新换到通州，这是降级的，通州需要很长的时间来兑现，暂且按照最快的时间说5年全部兑现，那么下一轮行情也要5年以后了，北京的市场规律是5年不涨，必有一波，{ t * @ ( U # *财政需要，如果5年市场一直没有交易量谁都受不了，那如果换到通州这5年期作为我们个人其实是空档期，2 * & | o很不划算。

关于布局外地，原则D j V Y { z上如果强资源城市完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,或者是预算范围内在一线城市入场比较困难才退到二线，否则建议把资源集中在北京;从城市级别看北京的成长环境依然是全国最优质的,其次像沈阳P S 4 9 _ Y h这种城市，虽然属于城市群中的老大，但炒作氛围比较重，投机的更多，这一波涨上来又会冷几年，占用资金量不大有自住需求可以买，如果占( U A用资金量特别大，像你的计划250个这个总价再加点杠杠可以在北京买个0 % Y C S e +一居了，布局沈阳效率不是特别优;

比较理想的是现在逃顶珠江，换一个没有学区溢价综合资源更强的住宅盘吃5年左右的涨幅，继续租\ h m + u ] 9 k房上学，5年后房子上涨再做下一套布局，房子有增长无论是再增加一套布局还是继续升级都是再做加法，如果换来换去没有成长性加上资金成本和时间成本: c = . K i其实是亏的，包括你所提到的葛洲坝新盘参考意义不大，从投资维度，一次换仓你要计算你的操作成本和接下来5年的可成长空间，包括确定性。不确定性的位置包括有风险性的区域只能用你总财富的30%去博，70%都要做稳健性的计} @ & U – n H B划，更有利于家庭资产的保值与增值w p ^ / / J性。建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心6 F &逻辑和原理;祝顺利！

Q:提问:京总您好。我现有一套精装80平两居，位于潘家b 3 C园南里，价值大概520万。父母P h \ a h !年纪大，计划到北京居住。目前在考虑两个方向的购房计划：1）为父母P r j [ V在潘家园附近再买一套500-600万的两居或小三居；2）卖掉现有房子，在朝阳（双井、望京、朝青）l @ #置换一套120平以上大三g O ) 0 : v b居甚至小四居，总价800-1100万，两代（也A t s n g % F许以后三代人）共同居Z u !住。第1）种方案：现金不超500万，经济压力较p w N o W \ Y小，但是考虑潘家园劲松整体居住质量不高，大概率老破小，且& v i | R (在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2）种方Z R _ W ; i ) \案：现金800-900万，压力会非常大，东拼西凑勉强拿{ o ` \ –出，考虑华纺易城、望京西园三区。请问您比较推荐哪种方向？两种方向下各有什么区域/小区推荐？或者是否可以指点其他思路K q v /？非常感谢！

A:回答:您好，1、潘家园不可以重仓，n ~ $ N最好是卖掉现有的仓位重新做布局，可以参阅精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导a % ^ } G图,朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基; N n r本全是! N T : } G老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标，主要L * l X 6 / t , f以商业为主，过了国贸是大. l L K d 0望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接[ G 4 M F u近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏，乱，没有管理，所以靠近国贸并没有享受到国贸的人口红利，这一大片2 t w 6 ?的房价水平很低，5年基本是一个水平，这种h $ O T ^ V区域要尽快脱手。

2、1100左右你关注的华纺易城，青年汇是很好的盘，这个总价买三居布局到朝青在整个朝阳效率是最高c / q的，沿着朝阳路一直往东走到$ | 4常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，围绕这四个点的资源都很不错，朝阳公园属于豪宅系，常营属于刚需，只有大悦城是集中R V ^ H = H , 3 R刚需，改善，终改为一体的区域，关于望京西园，望京的优势是自带产业，缺点是望京西园居住体验度不高，涨幅也差点，你在大悦城附近选很好，参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(~ H L历史成交大数据);祝顺利！

Q:提问:京总好！偶然J P b $ G发现，才发现自己过去买房完全缺乏理性。所以想请教您一系列问题。我们夫妻二人还有几年退休，我本人有通州户口，目前家庭有两套住房，一套在怀柔北宅人济庄园140平，当初买时基本是怀柔最贵的，一套在北京朝阳CBD高尔夫公寓170平，有贷款几十万。两套环境都很好，但增值不好。对我们过z : g S ]几年就要退休的人来讲，还有没有必要置换房产？我们不考虑学区问题，可能更多考虑交通医疗商业等问题。如果换房，实际就是为自己退休养老考虑了，同时考虑房产能够增值。目前看中了通州的融御，有无必要把CBD 高尔夫公寓卖掉换融御？如果把人济庄园卖掉买融御感觉资金压力有点大。想请教京总如何操作？

A:回答:您好，首先在布局上你们这两套房产都是只有居住属性而没有金融属性，怀柔这套肯定是要脱手的，CBD高尔夫D C S公寓这个盘没有涨幅是区域的成长环境不好，我在会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中有过朝阳的选筹策略分析,百子湾是一个很刚需的区域，而高尔夫公寓属于低密度产品，这个盘主打的是别墅，价格要比高层高F b % 7 4 * F / %一些F N R m = }，而从全市看这个别墅涨幅是低于其它盘的，在高容积率的区域里建低密度的产品( R # ` I，这个本来就不是很受欢迎，百万买宅，千万买邻，别墅第一讲究的区域，其次是同类品扎堆，X i 8 B N孤盘很难成长就是这个原因，从保值增值的角度去看，你这两套都应该脱手g r C t a n G再重新做布局

关R + c s D u 6 f B于新方向，如果是打算退休作为养老房，有2种选筹的思路，一I $ 0 m V , %种是继续在核心圈布局，二换一无论是在地段资q d / + Z N A源，楼盘资源都会比原本的更优Z V W ` 3 i p 7 !，涨幅也就会发生变化，一种是买到未来的核心圈，去吃未来的涨幅，这种居住i % j z的品质会提升到另一个层次，这两种方向都不会影响房子的增值属l & & g _性，关于选筹的目标;如果是第二种我不建议你去布局到通州，任何一个城市一个区域的价值都是由创造财富能力极强的产业驱动的，这是最基础的也是最要命的，如果没有创造财富能力极强的产业，其它方面再好，都可以以空城来形容，只有产业壮大才会给周边的房价带来福利，否则一切都是投机行为

融御的产品力在整个区域确实稀缺，但可惜的是通州的购买力现在太弱了，而且这个盘养老的话并不是最合适的，你步行到附近的公园需要走很远，不如到孙河去买一套大平层了，孙河的养老环境要比融御好很多，无论是商业还是生态环境，医疗都更有优势，距2 ) ? ! p :离市区也近，关于$ ( C n K :通州何时能兑现，我上两天刚详细回答过，你可以往前翻，要么就是继续布局在核心圈，像望京，奥森板块养老都很合适，建议你仔细阅读6 z d ~ * c星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;反复阅读5遍以上,第一不会再次踩坑,其次新布局G 8 s _ } [ j跑赢大盘是最低标准,祝顺利！

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01#北京楼市的十年主+ O C Z 9 ~ Q流预判（2022-2032）

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03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

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