北京楼市:房价觉醒,唯有此类房屋将孤独暴涨!-叭楼楼市分享网

叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。

拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买( s ! 4 H G一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关: C E注公众` @ U \ $ e S ) *号｜
进入知识星球可进行提问

Q:提问:京总好，看了您~ 0 y星球的会员文章，很认同您的理念和逻辑，先介绍一下_ m A *个人情况：家里6b j $口人，我两口子都是非京籍，有积分落户诉求，首套首贷，本人在永定门外上班，爱人在安贞门上班（有工作居住证，未来可以选择换到亦庄总部上班），两人的年收入50左右，两个孩子同一性别，2025年就需要用到学区小上学，家里还有两位老人帮忙E E [ D ` a带孩子

买房诉求：买房是首套，积分落户需要买城六区外，想兼顾上学和增值保值，同时也想把w R t : L @ #杠杆用到最大化，目前手里有120左右，通过各种途径，估计首付最高能凑到220-230左右。日后可以换房，但是尽量想让孩子不用转学。目标区域：首选考虑亦庄或周边，然后是西红门，想买2居或者3居，目前两个孩子都小，两居室够住，三居室可能要过几年才用上

1、亦庄：首选考虑的是亦庄，但是亦庄我这个预算能上车的盘不多，能够得着的就是回迁房和房龄老的小区，不知道回迁房是否可以入手，南海家园、定海园、贵Z , Q $ `园东里怎么样，个人认知有限，想问京总还有没有推荐的小区。若亦庄实在没有合适的，临近也行，瀛海、次渠| # ; c都有地铁，比$ x 4 u * : ? y较方便。2、西红门：西红门在五环内，考虑未来可能会好脱手。看了西红门的橡树湾新房，未来有名校和地铁加持，不知道值g U – *不值现在的价格，89平550-580万；要是4 = c / S = Z在西红门买，推荐买新还是二手房，有什么小区推荐

A:回答:您好，积分落户在全市最优的选筹方案是靠近亦庄，城六区之外亦庄的价值是最大的，也是最稳的，稳健度甚至超过了城六区，其次亦庄有不错的教育资源，可以+ * ] ? V满足你们的学位需求，从这两点你们的首选区位肯定是要放在亦i { 2 t庄的，西红门和赢海, / %都属于二三线区域了，无论是教育资源还是产业资源| V 1 # d p & . m都要落后亦庄几_ ; k j个档次，关于亦庄河西楼盘的理解，我在知识星球内会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图中有过详细的逻辑分析,第一梯队是金茂系，第二梯队是万科和城建2个盘，第三梯队是南海家园

而这个区域中短期成长性比较好的盘是第二三梯队，第一梯队需要很大市场推力才能把价格再推上一个台阶，O s L而第二三梯队正常的市场波动就可以，你可以参阅会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)仔细看这些盘上涨的行情,你这次买一! P Q A个两居完成孩子上学的同时n $ M =，可以保证房子的保值增值性，孩子上完学不影响你们二次置换升级，你们首次布局只需要考虑眼前的需求就好，孩子的学位和房子的保值增值性，如果考虑的过多，或者想综合考虑大概率会跑偏，会影响你们二次置换升级，建议你认真阅读星球内近期的每一条回复，祝顺利！

Q:提问:您好;目前手里有一套四惠东恒时代一期二居（价值850左右）仍有近百万贷款未还清，考虑未来收入不? | , . q e 6 `稳定预期，想考虑置换掉朝阳四惠房产，已经满五唯一，本人北京土著,不希望选择塔楼和市里老破y S . 5 q小，通州目前房市比较低迷，想询问是否将四惠二居有机会置换一套通州核心区域低层{ ] M B ] 6 = v板楼三居？目前没有学区需求，也没有工作距离需求，单纯从居住配套环境出发，和市场保值维度，通州是否还有笋盘？通州受政策影响未来变现通道还有多久预期？或者其他区域如东坝是否有类似机会？感谢专业答复

A:回答:您好，东恒时代、Y & Y j s通州、东坝这三N X z个位置按照5年以内，东恒的行情都要F F ) V a c T远超通州和东坝，q ) G m % i b r :关于置换的理解：无论我们持有的是什么类型的盘，如果做置换原则上一定是要往综T m Q _ j o合资源l , d ) D 3更强的区域上换，最次也要往同等资1 ! ( _ v { } :源区域上换，方向上是这样，人一定要往高处走，换房也是一样，这些位置是房地产的龙头，楼市确( t 7 $ p 4 L N #实在回暖，正确说应该是分化式回暖，以后全市大渗透的行情几乎可以说没有了，做置换升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，升值又很弱，这v K + F U D s \样如果有条件可以出货配合持有的现金和杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的正确g Z E思路，建议你参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换

四惠是偏刚需的地段，我在星球精华栏文章8Q : X ( | ` r7#朝阳跑赢大盘选筹导图中对大部分区域有过详细分析,这个位置热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园，这两个盘主要的价值是价格比较低，承接了70%以上国贸一带的上车客客，品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体，东恒时代三期属于刚需盘，但价格在区域没有优势，刚需客第一选择是壹线国际，上车群体会选择通惠家园，再往上一个客群就是改善置换群体,东恒时代二期、金地名京、凯德锦绣n ] C } /是这个板块的标杆盘，

准确说东恒这个盘价值还不错，你拿着可以继续吃到涨幅，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;把这个盘出掉置换要么就是配合杠杆往比四慧更好的区域换，要么就是压缩面积往更好的区域换，往东坝或是通州方向上很差，这[ 0 ; o 2 E两个地方最好的时机已经过了，现在进去就是高位接盘站岗，如果是考虑到未来收入不稳，可以查一下目前的房贷利率，找机构一次性还清重新做贷款把还款年限拉长降低月供金额即可，祝顺利！

Q:提问:房总好！崇拜您的铁粉，一直在读您公号。看t & G y R H A了一套润枫水尚V e P 1170多平三居，高层把东边户，一个明卫不临街位置也很好，总价1600多W单价9.4W+。看了房总文章，请帮助] w S + U T q我分析一下目前这个标的与你列出的望京几个盘性价比如何U _ R b t，怎样权衡选择最优，可长持。请不吝赐教！谢谢！

A:回答:您好，感谢信任，房子的综合资源朝青肯定排在望京后面，纯投资1600应该首选望京，成长性、天花板、流通性都高于朝青，房子的价值包含的是综合资源，这些资源是分三六九等的，并不是房子本身好就OK了，如果区域配套资源都是三四线品牌，房子品质再高只能可惜建错了地方，看看就好，喜欢归喜欢，朝青的资源也很好，润枫的流通性保值性都没问题，可通过星球精华栏文\ 1 u P | x w }章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;

只是相比之下望京更凸显，北京产住结合最成功的区域，真正的做到了动静分离，北京的产业发展规律是规划的越好产业迁址越困难，像现在通州的运河空置率很高，过去国贸西二旗金融街望京都是被某一个行业的龙头带动形成– e ( Q的产业集群，这是万物发展规律，望京这样的区域不好有第二个，一个是行业红利期，一个是还要找一个像望京这g 7 V Z么大的地方，亦庄就是望京的复制版，我在星球写过不少望京的选筹文章,可直接搜索关键字查看,如果选望京d ~ N o . 8 J需要放弃润枫水尚的面积舒适性，经济学真正的精髓是“! 2 ^ j放弃”，我想要什么，能放弃什么，就是告诉我们不可能什么好事都可以全占着，I ^ d G z } X #祝顺利！

Q:提问:京总您好！想请教几个比较开放的问题。目前我们手上差不\ Y O U N I多能拿p ] s Q ` R出来200多首付，我老婆在亮马桥附近工作，我今年博后入站，未W _ W来工作地点还不确定。现在想在博后期间买房落户，我们有几个选择& C c 6想听听您的意见1.在亮马桥附近（10公里以内，石佛营，酒仙桥，金台路，朝青均可）买一间05年左右，300以内的开间落户2.四环内，450以内两室一厅老破小3V 1 | ; [ : @ Q.s A 4 u j q S五环左右500左右次新小两居4.400左右; q n E三环内一室老破小（中等偏上学区）

另外就是关于买房时间问题想请教一下京总，今年年底，明年上半年或者明年下半年，哪个时机更好？另一点由于我将来工l g b ~ %作地点不确定。如果纯粹为了落户，把租售比放在第一位，然后把房子租出去还房贷。自己0 – @ J \ t o r |将来租一个公寓。不知道这种想法是否可取？如果可取的话，在全市范围内综合考虑租售比和保值性，您建议买在什么板块。问题比较多，希望京总不吝指教，十分感谢！

A:回答:您好，1、关于买入时机，你要是看到有V经常以成交量延伸写文章，最好是不要被他们带入误区，这种V实际都是伪V$ k d r * 5 t ( c，投资的唯一逻辑是笋盘驱动，精算资金E = # ! d Q i、跑盘、锁定商圈楼盘，对比淘笋就这么简单，很多人把买房这件事想的太复杂，然后总是慢人一步，2月份我面询了一对夫y 6 g w / $ ,妇，属于再布局，从面询开始到下定只用了3天，并且是两套，一套总价1800，一套总价600，了解完整个楼# 3 # 0 \ g u市逻辑两口子` | , \ = f H `2天什么事都没干全V R ) Y在小区\ F E V ~ f泡着，目标很明确，中间有问题直电话给我，3天完成了2套布局，前天给{ / = ~ 4 R我发信息说Y ; Y M 8 41800那套3个月涨了200多，相反同样也有一直咨询就是不出手的，本来五六百可以买一个一流地段很不错的两居，现在只能退居到二流地段，这个跟自己的目标执行力有很大的关系;

2、关于选筹上，如果是一居室，200的首付在哪个区选行情上都不会有明显的差距，一居室的成长空间本身就很小，这种小户型适合中短期过渡，有条件就需要马上做置换，而两居室的时间线可以拉长，买房忌讳短期折腾，你至少要保证能持有5年以上，怎么选看你对成长的预期以及下次置换的时间，如果你5年内没有再置换的打算，可以优先考@ 3 B 9 M虑五环左右的两居，如果2-3年还有置换的可能{ l ] # –拿个市内的一居H G U p M会稳健一些，五环的次新2居兑现时间会长一些，方位可以重点围绕朝阳大悦城附近选，扩大面积就沿着朝阳北路往东走到常营，可以参考星球精华栏文章16#北京各区2017b Y k-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)祝顺利！

Q:提问:谢谢京总的精彩解析后，我觉得有必要将金尚和颐源居分别置换到西城、海淀或者朝阳的头部商圈，四季香山因为无产权现在很难出售，以后可以自用。t A 9 L C V J c K麻烦再请教一下，因为有两个孩子，希望各自一套，但现在无力再掏出千万资产补贴到置换的两套房产中，你上次推荐的海淀碧水云天、N J s m M光大水墨Q H m X d ^ B Q和西城精华因价格过高，在不大幅压缩使用面f p t ? M i q积的前提下，卖出的房款根本不够用，麻烦再\ b . : z次指点迷津，[ 3 – : T并推荐1800左右的、120-150平的头部楼盘。（海q M d | F C I &淀、西城、朝阳）谢谢！

另外，你提到以后普涨行情将不在，基本是点对点的上涨，这个结论可以理解为：主要以商圈为中心上涨吗？相同商圈内头部盘和稍弱的盘子，涨幅是不是会很接近呢？我担心推荐的碧水云天类的盘子18万一平的大户型房子，在长期持有、价格又上涨后，价格达到3500万左右，很难卖出，不知担心# a y N Q H @是否合理，谢谢！祝好！

A:回答:您好,1、海淀可以关注清河板块橡树湾二] T r 8 P = ) f g、三、四期,150平左右的三居户型在1800左右,世华龙樾四期的品质稍高一些1 b k g,140平的价格在1900左右,也可以看一下,如果有合适的房源两套可以均一下;朝阳可以关注望京融科橄榄城三期140平的三居户型,价格1700左右,东湖湾三期也可以关注,价格稍高,我觉得2套在选筹上有一定的调整空间,你可以先去踩盘;西城你这个价位选不到特别优质的,可以以朝阳海淀作为重点,

2、关于好位置的房子价格能否到顶,你要从多维度去判断,首先造成房价上涨的是j s R n 1 8货币,货币超发=物价上涨,房地产最先上涨,其次你要看这些位置的价P 6 8 {值是否长久,如果只有楼盘价值缺乏地段资源,这种情况下一轮的龙头从来都不是上一轮的龙头,涨幅每一轮都会变的,如果没有利: \ e +好冲击大概率会呈现出贵跌贱涨的现象,参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;好房子的价格应该是持续往上爬,

你把整个东西海所有的楼盘全部跑一遍就知道哪个. = } a地段价值比较稳固了,拿海淀来说,虽然是教育互联网资源强区,但优质的商圈优质的楼盘并不多,70%的楼盘是2000年前后的老塔楼社区,特别新的盘商圈又没8 e T { p k 5 N N什么资源,所以04年-08年之间建成的一批U b e / * / R P商品房社区整体优势是比较大的,08年之后的资源就有一定差距了,好房子多的时,越往后建的居住品质越高,但好地段是稀缺的,所以像万柳、清河这种半老不新的二手商品房很吃香,不会存在价高降低流通性y f , , t ;的现象,建议您认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!

Q:提问:京总您好，近期准备出手换房，目前卖掉大兴枣园老破小，大约能有1000左右，家庭年入40-50，准u 6 d Q , Z 3备贷款入手海淀或者西城具有较好保值增值的资产，总价1200左右，就是想选您经常说的海淀西城+地段价值+学区价值都不错的，给将来孩子上学用，不求自住，就是学票+保值增值。我俩在南二环上班，在南四环和父母住在一起。

目前考虑的E 9 Q E几个盘有：1.中信城一二三期，四期太火了估计买不上，可以考虑买个60多平的一居或者小两居。2.紫金长安，估^ { I y计也是70-80一居或两居。3.西城晶华，或者北京尊府的一居。4.世纪城万柳5.上面几个盘的替代，比如永定翠庭、华龙美钰、紫金印象的两居，但是看您之前的文章，感觉N : m B – * `保值增值不如[ W D ( ` Q ` c前面几个;请您帮我把把关，如果请2 M Y @ } f您推荐排序的话，应该怎么选呢？非常: d m U感谢

A:回答:您好,理解正确,整个西海品质较高的次新小区学区风险相对较低，如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便是有很高的学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素,自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些;需求纠正的是你要知道整个西海优质商圈) t k & I r @的购买力分布,这些拥有一线资源的次新盘,大多购买力全部集中在改善群体,至少是个三居以上的户型,这部分盘的涨幅i f # s 2还是比较乐观的,并且流通! 1 ] j性都不错,

小户型的涨幅相比大户型会慢一些,购买力不同,接受价格程度也不一样,小户型大多都是刚\ I V e 4 } Y S需多一些,能占到市场上80%W T w,也不是说这些小户型不能投,入场价格需要超级笋,一般的小户型挂牌价要比J \ :大户型高一些,淘笋有一些难度,你可以去看看,h ] 5我在星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）对不同区域不同类型房屋有预判分析,建议你认真阅读,其次如果你们近几年没有学区需求,是提前1-2年买是最好的,这样不用承担不确定性Z { \的风险,接着你上条回答了具体学区房的问题,可以参考一下,祝顺利!

Q:提问:在上地附近上班，想买一套改善三居，距离上班地不太远，预算2000w以内, 最好低密宜居一些，同时将来相对好G k H m \ A D T转手。请问西山庭院，博雅西园，百旺茉莉园，或者世纪城那边的晴雪，晴波，翠叠园，哪个能更好保值？或者您有什么好的建议

A:回答; 2000在上地上班首选盘应该是世华龙樾，这个盘自身的品质很高，户型也不错，属于低板设计，其次是橡树湾系列，世纪城的改善盘是晴雪、翠叠、晴波、观山，但这些盘的小三居户型比较拉，160往上的户型才是主流的改善户型，但价格2000往上了，马连洼和百旺你这个预算放这里流通性以及成长性都比较差，这个板块在2012年之前的表现很一般,11年左右万科和融创拿了两块地，万科做的是刚需3 h J x 8 +兼改善,融创做的是纯高端,当时如园和西山壹号院,均价卖到5-6万左右,再往前面是亿城的西山华府地块,4 F ) y B14年15年之后这个板块因三个新盘价格也一直往上走到今天的价格,这e | q \ B /个板块的3 X &发展周期是遇上了17% 9 4 * ` ] v p年之前的房地产红利,全国都涨,

如K o u f !果现在看这个区域,资源很匮乏,结构也不是特别好,如果没有大笔投入这片地往固化的方向发展也不是没S O . $可能,从17年之后这个位置的价格上涨就不明显了,买新盘大家的预期都比较高,二手市场肉眼可见,虽然紧靠产业园区,但自身条件比较一般的情况下也很难在市场上脱颖而出,如果没有大市场的推动,往后的; J # r行情也不会太好,这种预算的改善应该关/ s J Y | (注的是价格的海拔能有多高，清河的橡树湾和世华在整个商圈都属于霸盘，拥有一流的资源，成M ) q h s z h长性更有保证，建议你认真阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！

Q:提问:京总好，我在北四环华亭嘉园有一套150平的房子，满五唯一，在生命科学园的珠江摩尔有一个115平的复式公寓，处于贬值的状态，现在想优化资产，感觉持有的房产保值属性明显弱于北京楼市，想置换，应该怎样操作，前几天看了永丰的栖海云颂和中海富华里，值得置换吗，离地铁都要2公里以上，还看了二手的天阅西山，面积大，总价高，资金不足，公寓怎么办，放一放还是卖了腾挪资金出来集中置换优质住宅，如果置换是卖掉换两个小户型还是换成一个大点的住宅

A:回答:您好,1、关于优化的策略,你这两k \ D套从方向上是要做全部清仓的,华亭嘉园是严重跑输市场平均水平的,健翔桥不是主流板块f 5 R,这个区域的房价水平整体都不高,北京的品质次新价值是产业逻辑，如国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心B z p j f R，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展得到升值，除此四环内，四环到五环的优质商圈品质楼盘保值增值性也都可，如果不是主流板块g ] x % p Z $,2000之前只能说保值性不差,但升值很弱,如果是能吸收到产业中心的顶部购买力的次新盘或主流商圈，涨幅上更有优势;健翔桥虽然在中关村和! C J $ 8 #望京中间,但这个区域的居住体验很差,你这套肯定是要作为优化对象的,其次珠5 E e江摩尔的公寓我u y I O建议是择时出手换成优质商品房,公寓主要是吃租R E ] s B V X U T金,而租金不是房产收益的主体,涨幅才是,北京所有的公寓哪怕是靠近三环国贸位置的,涨幅也都全差;这种房产长持的价值很弱;建议你认真阅读星球x $ C )精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换

2、关于置换的思路,我已多次提醒,现在的楼市无论是回暖还是横盘都是分化式,这个现象会越来越严重,房Q 2 q 1 @ J {地产已经过了全市普涨的阶段,大家务必重视,否者会吃大亏,整个北京能够一直跑赢的大盘不到20%,如果我们原本持有的房产没有稀缺性的资源会导致升值性逐渐变差，而置换升级是先升级区域资源,再升级楼盘资源,后升级面积,这三条占一个都不会错,如果三个全占效率g S ) 0为最优,你出一套华亭嘉园到手大概也就1200上下,即便是加上珠江,这个体量如果再拆分2套选筹上还是拿不到头部盘,建议集中资源选一套主流商圈主流盘至少吃5 l 2 5 6 Q : r5年行情再考虑扩大面积,先扩大面积只会降低房子的金融属性.

3、关于海淀北部这个位置,只能说是海淀未来的核心圈,需要时间养,5年,8年,10年都是有可能的,北京的9 q J c r = p =产业发展逻辑从来都不是盖一片楼,产业就牢固了,楼市能长期繁荣一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后才是商圈发展，这是楼市的三个支撑点;对于海北都需要很长的时间,从稳健性上不如原有的核心圈,我在精华栏文章海淀跑赢大盘选筹导图有海北的详细分析及购买建议T 7 ( F 9可参阅,祝顺利!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问

公众号知识星球内部文章

每周更新一篇

宏观类（部分文章）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#\ S w ? h O因为保障房充足，所以商品房B涨

07#巧用杠杆，贷款的利用

41#浅谈房地产泡沫

微观类（部分文章）