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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切@ N 9 Z e C Z入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经F | p s B S & 9 7验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城l 2 l . u v N市经济增长的红利,得到确定的回= ? i t G r报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主您好，慕名而来。目前首付400，sfsd，按还款能力总预算可以到800，打算今年上车。我和老婆分别在大钟寺和新中关上班，暂时不考虑学区，想找个兼顾通勤（单程1h以内）和保值增值的房子。目前看了海淀清河、回龙观片区的二手房，还有二拨子、朱辛庄新房。二手房受贷款额度限制，大约只能买到600~700w之间的房子，在清河只能看看老破小，以后可能没人接盘；而回龙观标杆次新两居4 v S ~ X F D T L也基本奔7f \ 1 6 ^ ( m00去了，担心买了之后高位站岗。但同样的b w $ z V $ f E700w在二拨子、朱辛庄可以上车户型不错的3居室，优点是户型、小区环境好，缺点是位置较远，不确定性较大。目前在犹l = 6 F & G豫：1.买二拨子、朱辛庄三居新房;2.换个片区再看看二手;3.等位置更优的新房;因此来咨询下您的建议。望回复，感谢
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81o 7 \#北京房产投资核心逻辑和原理,最好的选择是控制面积选五彩城附近的次新产品，莱圳家园南北向的2居800出头，当代城_ z ) l市家园南北的2居800左右，差一点的怡美也可，其次退一步可以看回龙观的国风美唐一期金域华府二期，参阅星球? , R精华栏文章16#北京区2017-( o ; p K O x I2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);这两个板块的次新产品从稳健性以及后期的成长空m 4 U间都要比二拨子朱新庄新房更适合投资;
一个板块是有生命周期的，决定房价能走多远从来都不是产品力% } V X Y = ` M V，区域资源大于产\ n x品力的好坏，这么给你说，落后的r O ? J f I区域想在短期之内快速提升价值，需要把有钱人吸引过来，换句话说需要把有消费能力的人吸引过来，这些人聚拢之后对周围的商业是有帮助的，慢慢这个片区的成熟度，配套O R L P ~ a g %资源就起来了，反之它周围原来不值钱的荒地就变的值钱了，从@ } j v !海淀北部和昌平南部北清路这一带的地形资源去看，未来能够聚拢有消费能力的板块大概就是回龙观，西二期和未来的海北，我在星球精华栏文章海淀/昌平跑赢大盘选筹导图中有过详细的分析及建议,
这些板块有现成X b n w的优质资源，生命周期不会那么早衰退，围绕这些位置的新板块想发展成熟，或者Q 4 3 Z ^ \ c超过原有的老0 H N牌区域很难，或者说不可能，这些无配套资源的新区只有一种情况可以迅速提升价值，就是老牌区域已经衰退，没有次新产品，全是老破小，这种情况各种好的资源都会往新区挤，新区% m [ 3 X F i 0 ,的价值会很快提升，像这种区域最稳健的选择是不要标新，兑R u { ; _ 9 . t现周期太长了，并且后期你也不好变现，祝顺利！
Q:提问:京总您好，我们目前在农大南路的农大附中家属院有一套1居小户型，卖掉的话扣除房贷= \ /首付能凑4R 8 )、^ ( – ! K N s w500万，加上贷款（算二套贷）打算买650左右的小两居。我在石景山首特创业园上班，我媳妇在丽泽上班。我的目标是居住+保值（预计至少住5年以上），换两居也是考G * G s r . _ |虑将来孩子的空间（无学区要求）。目前考虑了石景山、西局和郭庄子周边。石景, H 7 & P \ n K山这边是京西大悦城周边的宏鑫家园、西现代城（地铁周边的小区，我媳妇不开车坐地铁上班），西局* % 7 A _ q看过丽泽景园、丰益花园；郭庄子考虑万科的小区。希望京总能提提意见;谢谢！
A:回答:您好，首先G – ) ! C建议你认真阅读s $ z ?星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;如果你们计划布局在石景山和丰台，最好是离西城和海淀近一些，交界处是最好的选择，这两个区越往里资源越差，大悦城是一个利好，但需要自身争气，如果大悦城周围的品质楼盘大于老旧盘，并且次新盘是成扎堆的结J , e \ { s % 1 I构而不是东一个西一个，这样的区域未来h _ r q C x : n a具备成为性，如果老旧盘的% / 2 u z \ &数量大于品质盘，未来这个l b M 0 W l地方的支付能力不一定能够把大悦城养起来，j + B v \石景山是严重缺乏核心产业的，可以参考一下五棵松现在的万达
古城一q % ~ n带的房F 9 )价是5万左右的水平，你买太好的盘未来不好卖，买太旧的成长性又b [ ! | ) U f差，这个是石景山不具备投资属性的主要原因，北京的发展方向是东扩产业，西保生态，石景山是一个纯通勤的居住区域，越往里越明显，楼市繁荣需要有能创造财富的人口持续流入，才能支付得起高溢价的盘，W N 7 a p i B r /大悦城的本质是消费，并不是创造财富，石景山我建议是在海淀交界处看看，不要太往里，丰台你们围绕丽泽一带方向上没什么问题，西局菜0 v ] p i ! A 3 R户营都可Q X \，丽泽p * n K 9 –要比石景山好一点，但入场价需要够笋，祝顺利！
Q:提问:京总好，看了您星球的会员文章，很认同您的理念和逻辑，先介绍一下个人( [ D B [ H { [情况：家里6口人，我两口子都是非京籍，有积分落户诉求，首套首贷，本人在永定门外上班，爱人在安贞门上班（有工作居住证，未来可以选择换到亦庄总部上班），两人的年收入50左右，两个孩子同一性别，2025年就需要用到学区小上学，家里还有两位老人帮忙带孩子
买房诉求：买房是首套，积分落户需要买城六区E U ~ 0 3 8外，想兼顾上学和增值保值，同时也想把杠杆用到最大化，目前手里有120左右，通过各种途径，估计首付最高能凑到220-230左右。日后可以换房，但是尽量想让孩子不用转学。目标区域：首选考虑亦庄或周边，然后是西红门，想@ a x h买2居或者3居，目前两个孩子都小，两居室( + l够住，j ^ $ !三居室可能要过几年才用上
1、亦庄：首选考虑的是亦庄，但是亦庄我这个预算能上车的盘不多，能够得着的就是回迁房和房龄老的小区，不知道回迁房是否可以入手，南海家园、定海园、贵园东里O 5 E Q怎么样，个人F u _ ;认知有限，想问京总还有没有推荐的小区。若亦庄实在没有合适的，临近也行，瀛海、次渠都有地铁，比较方便。2、西红门：西红门在五环内，考虑未来可能会好脱手。看了西红门的橡树湾新房，未来有名校和地铁加持，不知道值不值现在的价格，89平550-580万；要是在西红门买，推荐买新还是二手房，有什么小! c d u 0 G : 2 ;区推荐
A:回答:您好，积分落户在全市最优的选筹方案是靠近亦庄，城六区之外亦庄的价值是最大的，也是最稳的，稳健度甚至超过了城六区，其次亦庄有不错的教育资源，可以满足你们的学位需求，从这两点你们的首选区位肯定是要放在亦庄的，西红门和赢海都属于j : ? F { x二三线区q E y域了，无论是教育资源Y x E还是产业资源都要落后亦庄几个档次，关于亦庄河西楼盘的理解，我在知识星球内会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图中有T 1 D W过详细Q E $ V = ! J 5 ]的逻辑分析,第一梯队是金茂系，第二梯队是万科和城建2个盘，第三梯队是南海家园
而这个区域中短期成长性比较好的盘是第二三梯队，第J ~ )一梯队需要很大市场推力才能把价格再推上一个台阶，而第二三梯队正常的市场波动就可以，你可以参阅会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)仔细看m ` [这些盘上涨的行情,你这次买一个两居完成孩4 h D子上学的同时，可以保证房子的保值增值性，孩子上完学不\ c [ ! 7 B 7影响你+ Q A a F N T们二次置换升级，你们首次布局只需要考虑眼前的需求就好，孩子的学位和房子的保值增值性，如果考虑的过多，或者想综合考虑大概率会跑偏，会影响你们二次置换升级E k = _ – 6，建议你认真阅读星球内近a q / $ k V D期的每一条回复，祝顺利！
Q:提问:京总好！偶然发现 ，才发现自己过去买房完全缺乏理性。所以想请教您一系列问题。我们夫妻二人还有几年退休，我本人有通州c D s户口，目前家庭有两套住房4 ` 9 N，一套在怀柔北宅人济庄园140平，当初买时基本是怀柔最贵的，一套在北京朝阳CBD高尔夫公寓1J E k O R w70平，有贷款几十万。两套环境都很好，但增值不好。对我们过几年就要退休的人来讲，还有没有必要置换房产？我们不考虑学区问题，可能更多考虑交通医疗商业等问题。如果换房，实际就是为自己退休养老考K M D v F R k虑了 ，同时考虑房产能够增值。目前看中了通州的融御，有无必要把CBD 高尔夫公寓卖掉换融御？如果把人济庄园卖掉买融御感觉资金压力有点大。想请教京总如何操作？
A:回答:您好，首先在布局上你们这两套房产都是只有居住属性而没有金融属性，怀柔这套肯定是要脱手的，N g U o f e D h 1CBD高尔夫公寓这个盘没有涨幅是区域的成长环境不好，我在会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中有过朝阳的选筹策略分析,百子湾} i ^ ^ ] E l是一个很刚需的区域，而高尔夫公寓属于低密度产品，这个盘主打的是别墅, l H s u v y =，价格要比高层高一些，而从全市看这个别墅涨j S 8幅是低于其它盘的，在高容积率的区域里建低密度的产品，这个本来就不是很受欢迎，百万买宅，千万买邻，别墅第4 J 0 t k j !一讲究的区域，其次是同类H I 0 K K 7品扎堆，孤盘很难成长就是这个原因，从保值增值的角度去看，你这两套都应该脱手再重新做布局
关于新方向，如果是打算退休作为养老房，有2种选筹的思路，一种是继续在核心圈布局，二换一无论是在地段资源，楼盘资源都会比原本的更优，涨幅也就会发生变化，一种是买到未来的核心圈，去吃未来的涨幅，这种居住的品质会提升到另一个层次，这两种方向都不会影响房子的增值属性，关于选筹的目标;如果是第二种我不建议你去布局到通州，任何一个城市一个区域的价值都是由创造财富能力极o 0 b J % E强的产业驱动的，这是最基础的也是最要命的，如果没有创造财富能力极强的产业，其它方面再好，都可以以空城来形容，只有产业壮大才会给周边的房价带来福利，否则一切都是投机行为
融御的产] : N品力在整个区域确实稀缺，但可惜的是通州的购买: f y p 4 ( ! 2 h力现在太弱了，而且这个盘养老的话并不是最合适的，你步行到附近的公园需要走很远，不I 3 b W \如到孙河去买一套大i o ? U s ` – 9平层了，孙河的养老环境要比融御好很多，无论是商业还是生态环境，医疗都更有优势，距离市区也近，关! _ . A于通州何时能兑现，我上两] \ $ a J n x { L天刚详细回答过，你可以往前翻，要么就是继续布局在核心圈，像望京，奥森板块养老都很合适，建U x 7 @ T [ 6 N议你仔细阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;反复阅读5遍以上,第一不会再次踩坑,其次新布局跑赢大盘是最低标准,祝顺利！
Q:提问:京老师好，我目前在朝阳区南新园小区有一个70平的房子，能卖到410，我们一家四口两大5 : ] : $两小，居住刚刚够。目前老大小学四年级，两年半升初中z @ W Y b – M (，老二刚幼儿园，四年后上小学，我媳E S a妇儿东单上班。我们想换一套东城的小房子，一是媳妇儿上班方便，二是为了两孩子能在东城上学。
目前是有两个方案，方案一是两年后把7 ; Z _自己房子卖了，在东城买个一居室租出去，自己再出去租房子。方案二是自己房子不卖，这两年尽可能攒点钱，两年后能在东城买个两百来万的小平房，平房在手p A A O o P 5 W里放两年，等小的上学了再卖出去，卖的钱再用来租房。想听听您的建议，一是我们南新园这套房子要不要趁早脱手，二是如果是方案一，有没有合适的房子能推荐，三是想了解下东城区的平房保值情况如何。感谢京老师!
A:回答z 2 v \ $:您9 H g O S 0 |好，感谢信任！你现在持有的南新园小区从长远利益应该做置换升级，我在星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对朝阳部分区域进行过详细分析,建议认真阅m 6 ` 4 ! _ 8 r读,华威桥、潘家园这一片，或者说从劲松往南一直到分钟寺延伸到丰台这些区域处于一个“放养”的状态，所以房价也在全市处于垫底，未来老旧小区改造，更新J I H W t 1城市界面才能有往上走的可能性，出掉到手410稍微加部分杠杠，总价600也能选到不错的盘，或者说不需要特别强的专业知识去选也比华威桥这片行情要好，那片太差了
但不建议考虑东城的平房，如果学位一直在保值性没什么问题，但“学位”人工干预性太强，说变就变不确定因素太多，可以淘一淘老公房，东城的老= 9 y {公房保值增值性还是比较不错的，这样你们即解决了孩子上学的问题，也做了置换升级，房子面积没有增加但升级了资源，方向上是很好的，可以关注下和平里，十一区的小两居q @ K530左右能拿下来，十三区的稍微大点的2居600左右，这两个盘的一居室大概也就是400出头，其次建议尽早去看看房子，如果有合适的可以提前行动，2D R W `年内这些老公房的涨幅大概率高于南新园，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼p i B { C v l !盘详细行情;如果2年后再做置换，可能会增加购房成本，祝一切顺利！
Q:提问:京总您\ * k / = `好，本身是望京人，但是家里望花路老塔楼两居（750），近些年涨幅不大错过了望京的红利期。* D M R L S – ` k现自住大屯保利金泉楼t 1 b & = 0 } k王户型（1600），很舒服，但是后期看升值潜力貌似有限。亦庄合生3 S 6 G x D f还有一个复式（300），打算趁着马驹桥政策红利尽快出掉。手上还有留存资金800左右，若不考虑置换保利金泉，可用资金约1800～1900;
想请问仅考虑投资，保值增值应如何选择？最近在看橄榄城，东湖湾，臻园。橄榄城很多人讲说上一波外地人炒| G v s . 9 U太凶，后期会回归真实价格，东湖湾内部楼道和造型不规整，臻园上车大户型有X Y t a t u / 9 !压力，而且也已过去一波行情。最近也发愁是v B –不是现在的行情下只适合处置，不适& : % # z # o合置换。另外，清河橡树湾同等区间下更值得R : G . n : e投资么？谢谢百忙之中回答;
A:回答:您好,1、我在知识星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,中写过关于北京部分热门板A a P块房价是否到顶的问题,建议全文阅读,有价值的城市_ r l v m C Q –、区域、楼盘才值得“炒作x S ~ $ u c & 6 x”,没有希望的区域没有“炒房客”,或者说市场上从来没有炒房客,只有价值的挖掘者,投资房产本身就是搭乘这座城市、区域经济增长的红利,投资者只不过是挖掘了这个区域的红盘,当8 & V 7 | /别人认为房价已经到顶时,投资者依然看好这个区域的行情,结果就c = ) L # L & C f是持续吃到板块的红利;“炒房客”的打法一般有2种,一种是长线,一种是短线,长线是他们懂得借势顺势而为催h k 4 i t L } p化\ | G 1 V v 3 K }加速，能准确找到在未来有一定“潜力”的地方，房价即将上涨的区，把这股潜力快速J # g I X y – P q激发出来;在半年h N x s ^ Q G T n一年i { s之内F ? ! V获取5年的收益;q B W之后拍屁股走人，让接盘侠们等到5年以后才能解套,比如通州;
而短I M L ?线是半年周期,一年周期的打法,一般是在核心地段的二手房市场,其次这些核心位置是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,是高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区越冷门S o u W就和城市的中高收入群体关联越大,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱;
整个北京除了东西海的学区房最贵就是望京了,即便北京有全国最严的限购政策,但望京常年领涨并非学区溢价，足以证明这个区背后的购买力;整个朝阳区主要的高新e Z O L 0 c C j产业聚集地一个是国贸,一P ) C u &个就是望京,而国贸一带缺乏品质Z Z B住宅区,被大量写字楼围1 ~ B M绕居住氛围并不良好,而望京属于产住结合,也是目前北京产住结合发展最好的一个区域,望京东的几个品质盘,像保利、臻园、橄榄城、万~ E D *和只能说价格的天花板比较高,即便是遇到下e 9 D l跌,也是上涨后的自然A A B z A回调;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析– 5 t 3 S e(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
2、关于置换上,我在知识星球精华栏文章87#朝b H ] 3 3 J t %阳跑赢大盘选筹导图,对部分区域分析过,建议认真阅读,保利金泉的楼盘价值大于区域价值,这个A 4 j区域除了保利其它均为老社区,整个区域的声j – . p 0望资源属于比较落后的,独木难成林,即便保利有再高的品质也难撑起一个区域的Z O l价格,而其它涨的比较快的区域像新北苑,清河、朝阳大悦城、望京这类区域的共同特征就是区域价值和l , x @ * u r @楼盘R X L v \价值同) B ] k / v m等,品质次新盘一片,所有区域的配套均以生活为主而非商业,这样的区域即便没有突出的学校价格也会一直走在前面,如果加上产业辐射就是锦上添花,北京缺乏这样的品质住宅区,稀缺为: . p ,贵,用保利和亦庄的换望京或者清河,本M 7 | } 7 z身就是普通产品换更优的产品,没什么不可,好房子的标准是能租,能住,能贷,g X = [ o能卖,能升值,6 V X } u W p投资房产投资的是综合功能,不仅仅是居住功能,尤其是20年往后更要注重房产的金融属性,祝一切顺利;
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