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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏v : B g c =观市场切入微观市r ; w % D h y j场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼k X w的~ * D人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，京总，我家京户，孩子在读大学，刚有首套房票一张，目前家庭配置亚运村? X s L卧龙小区老公房2居，阳光新干线1居，天月园1套（自住不想出售），10年后退休。3套房龄均超20年，特别是老公房目前比较好出手，想用孩子资L j $ ~ & I z B ~格，置换优质房产，目前工作生活在亚奥版~ H ; 7 s : ~ c块，请指点置换区域方向和置换思路。
1. 利用孩子房票，资产优化转移给孩子作为x b X )未来婚前财产，卖出卧龙小f 8 L a \ I W O [区老公房，留阳光出租补充养老。2.卖出卧龙和阳光2套，置换更优地段和物业。3.大学生接力贷额度不知道能最t k b v高能批多少需要提前做什么储备？4.奶西地块新房目前望京越，还有未开盘的中建辰园低密大平层，是否值得置换，能跑赢通胀？5. 从保值增值角度看，奶西，海淀永丰等一手新盘与市内二手次新盘如何选择？
A:回答:您好,1、卧龙小区、阳光新干线、天月园这三套房值得继续持有的为天月、其次是卧龙,阳光在亚运村板块为尾部盘,卧龙小区从2019年一直处于上涨趋势,去年九月市场利好涨势很明显,近期有轻微下跌,2017年3月份之后处于U V P A 1 [ Z横盘状态,虽然小区年代旧了些,但亚运村板块除了保利金泉一个品质商品房社区之外,其他楼盘均为老公房社区,所以卧龙这个盘保值属性还可,在市场上属于中上等水平;你可以参阅星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);
阳光建成年o l r S } D \代虽然比卧龙要新一些,但整体居住体验小区综合水平远不如卧龙,现阶段可考虑出掉阳光,保留卧龙和天月;以孩子名义进行购买;后期二次置换g ) W \ 8时可考虑再次出掉卧龙;如果考虑一/ y E u k \ y次性到位卖出卧龙和阳光2套，置换更优地段和物业也可;2、关于贷款请私信;
3、奶西地块望京樾是目前新房市场比较值得q Y : F P买的,从楼盘的位置以及后期可. S t a开发程度都还可;但空白区_ s s K 7 # u W域兑现总需要时间,期间存在规划落地的不确定性,优势是楼盘新,成a N (熟o [ ~ 9 ` N o K x后在市场上更具备竞争力,二手房的优点是建成时间较早,所以位置较好,可选择的范围比较大,基本上想要买什么位置什m a , K e c R U L么类型的都会有,其次配套较成熟,优缺点肉眼可见,确定性更强.房产交易后可以马上拿到房子和产证,一旦拿到既可出租几个月后可以( a ) [ Z G A O z贷到一些相? 2 _ k n z应的贷款,来解决未来的月供问题.而新房前几年会失去金融属性;如果c 8 3 e D w以长线投资注重居住感可考虑新房,如果对未来几年并没有什么T 9 \ x ! V g清晰的规划,或者期间会有不确定性,如工作变故;那么二手房更灵活,从保值增值性上二手房前几年也优G @ o X于新房.建议认a ] Y \ G g M d真阅读精华栏的文章81#北京c N 3 b房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!
Q:提问:首先感l – /谢京总对我上次问题通透的解答，让我^ f ?对投资选筹有了深刻的理解，受益匪浅！很抱歉目前又遇到了新问题，想了好几天一筹莫展。具体情况如下：因情况变动原计划只考虑投资不自住的购a ? k s H房方案现在须调整为购买一套公主坟翠微学校的学区房，现在有几点疑惑：
问题1. 房子目前看8 \ q % . 3 D \了翠微东里、翠微北里、普惠南里等小区的1居室和2居室（按照您之前的思路D z 2 s $学区房按购置总价最低考虑）g L 5 } h，价格大概500多，您觉得这个区域从保值角度考虑哪个小区的房子适合购入？ 爱人看上了翠微东里的2居公房，想着购入后孩子上学可以自住，不知这个思路是否可行？
问题2.因为担心学区房未来会随着近年来北京出生率的显著下降而成为高风险投资，我们考虑2种方案，1是以500左右全款买入1居，然后等孩子9月入学后立即卖出，去投资区域价值更c 5 ~ G 2 X高的品质楼盘；2是全款买入学区房然后做dyd+手里剩余资金+杠杆去投资区域价q = ) O & k值更高的品质楼盘，学区房等待未来合适t c Q \ D t J机会再出手。您觉得哪种方案更好，或者都不是最优方案？非常期盼您的专业@ y 1 a指导\ $ b Q c！谢谢！
A:回答:您好，公主坟几个老公房社区保值性都很好，你可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;中里、南里、东里包括普惠南里这几个盘的选筹思路应该是以价格作为唯一指标，你们看上了东里，如果中里有笋盘就可以选中里，而不是还锁在东里，淘笋主要是找低价z H n i G h i盘，关于学区房未来的风险性指的是重点校，楼盘价值10万，划上学校就变成v x – * e了13万甚至15万的这种，多出a ` ( d O 0 i 5来的部分是溢价，学区人为干预因素太强，后期政策上有变化，G ^ S 3 d价格也会受影响，公主坟这种工薪盘价值很稳定，学, [ F校算不上重点校，价格也属于正常的地段价格，可以考虑买后做DY加] u ;仓，这种流动性不差的小户型，面积才是王道，天上下雨，你用小盆和大盆接的水量完全是不一样的，祝顺利！
Q:\ ^ F F提问:楼主您好，我有一套清河怡清园的板楼小三居带个车位，可能能出850。由于房子已经有20年了L d u，居住体6 U r y D i u F \验不太好，想换个小区环境好，户型好的低密度社区养x g # 9 @ p u U 0老房。目前比价看好昌平南的位置，低密度洋房看了几个。我们最大预算能接受1000，希望密度低些，环境好些，户型好些( 2 & P _的新盘或者次新t 5 B } K ` z #盘。我们看了廊桥水岸，长滩壹号，泰禾拾景园，中海丽春湖墅。但看了您\ p . # $ ~ f 9 I的文章，这些盘的保值T q d I * q l :性都比较差，我们虽然打算长期持有，可也担心和保值性太差，跑输大盘太多。不知您有什么建议。或者放弃昌平南，看其他区域，比如顺义？
A:回答:您好，怡清园虽然居住属性偏差了些，但这个盘的保值增值性要比你看的盘好很多，板块资/ $ n *源不一样，决定房子价值的先是区域资源，其次才是产品力，廊桥水岸，长滩壹号，c E v泰禾拾景园，中海丽春湖墅这些产品都很不错，但区域资源太差了，如果你对低密度的洋房产品比较钟爱，可以考虑亦庄河西板块的金茂系列，三居室的价格在1000左右就能拿下，预算和产品很符合你的要求，而亦E A f q 5 i R T庄的板块价值要比昌平及顺义牢靠的多
顺义和昌平这两个行政大区本地是严重缺乏高精尖产业的s C * C L h ; L，如果在这两个大区选筹，最好的方向是卡在区域的最南头，也就是昌平和海淀接轨的位置北清路附近，顺义和朝阳接轨的位置孙河后沙峪附近，北清路1000选不到特别优质的洋房产品，孙河的北京院子最低总价的三居室要1300往上，要么你就是把预算提高到1300买北京院子，要么就是把方向移到大兴，这是最稳健的方案，提高居住品质的情况下不会影响房子未来的增值性，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房{ U & 6 D = +产投资核心逻辑和原理/理解置换。祝顺利！
Q:提问:京总，您好！本人30+，年入40+，父母名下一套牡丹园西里朝向较好二居，本人名下远_ \ M % U洋山水一套两居（本人首套首贷）。现随父母居住远洋，西城工作。考虑自己独立居住、牡丹园房产较老等诉求和因素，想出售牡丹园房产（查询目前市价600—650）+现金和贷款筹集100-150，总预算700-800方式换房。因不打算要孩子，不太关注学c ; *区。将来父母仍居远洋。
方案1：换为双井首城 a派公寓 苹果社区等盘一居或朝青天鹅湾 润枫等区Y n ) B q a O域loft等房型。主要考虑：朝阳区域配套发达，能满足自住或出租需要，流通性较好，离西城通勤成本可接受，将来如再置换有较大空间。缺点是均价高 预算有限只能买一居。方案2：换至青塔区域万科# i Y ,紫苑等盘两居或小三居。
主要考虑：兼顾独立居住h g { \ ; 2，同时在不置换远洋房子前提下，考虑离j @ & % ; o父母进一些方便照料。考虑父母身体较健康、朝阳居住的Y F / C \ ^便利性、可租性、 保值性，个人目前倾向牺牲掉面积换至朝阳。@ h X ,问题：1. 出售牡丹园老房思路是否正确？2.选房区域 、楼盘以及户型选择定位是否合适，或有其他区域及楼盘户型可供参考？感谢
A:回答:您好,感谢信任!1、关于老旧小区的未来,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,有过详细分析,建议阅读全文,首先北京的房价上涨逻辑是点状分布逻辑而非环线逻辑，而老房子是环线逻辑，二环优7 C 9 V z /于三环，三环优于四环，但增值性的逻辑是资源集中辐射到的优质商圈优质楼盘;如国贸U w _ u一带的优质商圈、亦庄一带的优质商圈、望京;这些区域的资源比较集中,市场上的购买力也比较充q \ 0足,对于房价的推动作用更大,其次靠近市中心的老旧小区只能跟随大盘普涨,保n i e值性还可,我对于此类住宅的建议是见好就收,如果有条件投资更好的盘当然去换更优质的商圈更优质的盘,可上升的空间和未来的天花板都高于v 2 d W K % d老旧小区;
2、关于选筹上,万科紫苑这个盘在丰台属于明星楼盘,居住体验和社区的管理都优于同区域大部分楼盘;保值性很强,升值性中等吧,17年之后这个盘处于横盘状态,近一年的行情是处于上涨趋势,大概10个点;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;论行政区朝阳的价值大于丰台,从纯投资角度朝阳的价格更低,配套也高于丰台,流通性和价格天花板也更有优势,其次不建议选loft,本j j E R f 7身小户型面积有G q S 3 + J * ~ j限,如果分割为两? d I S Y F ( $层实用性较低,800左右可以看看青年汇佳. z A h q `园的两居,这个盘80平z A ( x ~ j t p的两居价格在750左右,全部下来800以内很轻松,华纺易城85平的两居也在800以内,这两个盘属于朝青的热盘,流通性以及保值增值性都很好;可参考星球精华栏文章87#朝4 c k O {阳跑赢大盘选筹导图;祝一切顺利.有问题可再向我提问!
Q:提问:京总你好(1)现状：两处房产。一套在东城区望陶园，同小区同户型，最1 9 ]近一次成交价在T h C j l M ,750。一套O ) F | q J V在海淀区万柳怡秀园，同小区同户型，最近一次，成交价1050。孩子。今年9月上学，依托怡秀园的房子。二胎还没有想好。不太想动用现金。(2)诉求：和父母居住在怡秀园的小房子比较拥挤_ S . g ; S – T 3，希望在怡秀园附近能p u K v再有一套三居室，最好步行能够到达怡秀园。(3)疑问：A，应该是在怡秀园附近租一套，还是买一套合适？B，如果是买的话，需要置换掉望陶园的房子，具体买在: 1 b 2 |哪个小区，未来能够实现比望陶园增值，并且好卖，因为再过几| D ]年打算再置换。C，类似艾瑟顿公寓等这种离得近又新的楼盘，增长潜力是否更大？
(4)其他信息实际看过厂洼西街6号院，买不起三居室，只能通过两居室改造。问中介要交易数据对比望陶园，2018年起，望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼西街& [ l6号院不足20%。谢谢京总
A:回答:您好，望陶园这个盘中短期价值不错，在永定门区域价格很有优势，这种城内2000年左右的老社区只要不是居住环境特别差的那种，价格越低? ) O 7上涨空间就越大，永定门虽然资源差了点，但不影响增值空间，老社区是环2 1 $ o O线逻辑，越往H i ` V里价格越牢靠，这个盘属于板块第二梯队里的产品，第一梯队2000以后的盘现在的价格已经过9万了，这些00后的盘随着时7 ( / f y i X h间推移还会` P [ @ x F有一个空间，“次新盘”上涨老旧盘不可能原地踏步;关于不同类型的老旧社区我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中有过详细分析,建议参阅!
怡秀园这个盘是有学区溢价的，没有划片三小之前房价水u ! a Y 1 2 I平很低，划入三小之后价格就一直往上走，从学区因素、未来的成长空间综合考虑，如果要置换两套之间应该是考虑这套，怡秀虽然在万柳区域，但万柳是分为三个板块的，最好的是万柳西路以西，其次是万柳中路以东，最后是万柳东路以东，万柳东路基本都是老盘了，怡秀园V t K /和新起点这样的盘因被动性利好出现报复性上涨，原则上都是建议见好就收，及时逃顶，如果学位发生变化，这两个盘z ( C k下跌的概率是90以上，万泉新新，怡秀，新起点当时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚，3 x \ ? M N上面其实也知道，去年这几个小区在招生简章中是和其他小区分开的;可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;
关于置换的思路：把望陶园出掉换到厂洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，你为了居住加仓可以，但卖掉望陶园买厂洼就没必要了，不是说厂洼不好，这个盘很不错，但你要看的是未来价格的空间和时间，望陶至少你要等到10万11万的水平才考虑出掉，艾瑟m t b ? @ #顿5 ! X L Y ? @ q .以现在的价格水平未来的成长空间很小，这种只有一栋楼的盘越往后流通价值越弱，你置换的方向应该是往万柳西路上努力，把怡秀在高点出掉，配合杠杆看看能不能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的几个盘从海拔& \ [高度以及保值率都\ h ) # Z 7 !要比怡秀b D Q稳妥，如果有难度退一步不动为好，但你要重点留\ v K F意怡秀园的学位问题，祝顺利！
Q:提问+ I – . x a M X ;:目前家庭有两套房产（夫妻带二孩+一个老人），天通苑北一区143㎡经济适用房，市场价550-600万。万柳康桥水郡48㎡学区房，一层带迷你小院，市场价800万o . ~ m，老二刚用完一年学籍指标，所以房子处于% z Y e较低价格。手里还有350万现金。今年底为了方便孩子上学，计划搬到万柳居住。之前一直在老! y i大学校附近租房，自我房出租，没什么经济压力，也没有考虑房子增值的问题。拜读了京总P 8 c文章，深受启发，现在开始考虑如何在兼顾自住的情况下，整合房产资源实现跑赢大O : + _ k 3 W 6 M盘、增值资产。方案1：卖房换房卖掉天通苑，保留万柳小房子。或者卖掉万柳小房子，保留R [ w 8 5 g T天通苑（家人想留有感情）。加上手里的现金，在万柳或者世纪城买个小三居或者大两居。因为不了解有什么加杠杆的贷款工具，没法确定房价总额。N | f e z [购买力是：二套，900万首付，月供能力2-2.5万。
方案2：再买一套房两套房都不卖，持币待购，三年后再买一套。因为家里人多，孩子逐渐长大，需要独立的居所。可以考虑新房或者二手房，但( G y不卖房的话子弹就不足。新房问题是偏远、期房就得还贷款，交房了也舍不得出租，出租也价格不高（之前看过朱辛庄双轨房）。核心区二手房400万首付也买不到什么好房子子。好朋友推荐安贞西里，说老小区居住感受不错，好停车，价格低。想请教京总：1、最优方案是卖房换房，还是再买N \ X c F一套？底层逻辑是什么？卖房的话，应该卖哪套？2? C – @ s . m、买房的话，是在孩子上学附近买，解决自住问题？还是说在其他保值的区域买房（比如清河、上地），万柳继续租房？
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;天通苑作为短期过渡还可以，这个位置价格低，流\ . N !通性和保值性也都P : – R X Y E B v没问题，缺陷F ] V 8 N是它的成长性太差海拔太低了，康桥的品质不错，资源也不错，一层带院也属于稀缺货，就是面积太小了，你可以卖天通苑保留康桥结合手中的现i v 6 Q w 1 { M U金再买，你900首付即便是加到1500，在万柳也只能买一个2居，去世纪城不如去清河，1500可以拿一套m 0 @ } . l R @ C品相很好的三居，清河的涨幅比着万柳和世# K p { q s 4纪城也不差，不要去考虑朱辛庄安贞，都不适合你，你的基础很好，你核心圈里的这套房子涨幅很好，唯独的缺点就是面积太小，你的方向应该是在核心圈里扩大面积，而不是转移到别的位置，你这一套布局完成后，3-5年涨上来，可以结合资金情况再想办法把康桥的a . L面积提N K F n S x M上去，这个是你要努力的方向，建议认真阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:京总您好！想请教几个比较开放的问题。目前我们手上差不多能拿出来200多首付，我老{ ; } = b R婆在亮马桥附近工作，我今年博后入站，未来工作地点还不确定。现在想在博后期间买房落户，我们有几个选择想听听您的意见1.在亮马桥附近（10公里以内，石佛营，酒仙桥，金台路，朝青均可）买一间05年左右，300以内的开间落户2.四环内，450以内两室一厅老破小3.五环左右500左右次新小两居4.400左右三环内一室老破小（中等偏上学区）
另外就是关于买房时b _ ! 4间问题想请教一下京总，今年年底，明年上半I : D q z F n + /年或者明年下半年，哪个时机更好？另一点由于我将来工作地点不确定。如果纯粹为了落户，把租售比放在第一位，然后把房子租出去还房贷。自O { & $ ; * W K S己将来租一个公寓。不知道这种想法是否可取？如果可取的话，在全市范围内综合考虑租售比和保值性，您建F a Z议买在什么板块。问题比较多，希望京总不吝指教，十分感谢！
A:回答:您好，1、关于买入时机，你要是看到有V经P y t –常以成交量延` [ w X 8 d K 4 .伸写文章，最好是不要被他们带入误区，这种V实际都是伪V，投资的唯一逻辑是笋盘驱动，精算资金、跑盘、锁定商圈楼盘，对比淘笋就这么简单，很多人把买房这件事想的太复杂，然后总是慢人一步，2月份我面询了一对夫妇，属于再布局，从面询开始到下定只用了3天，并且是两套，C ^ M w L $ \一套总价1800，一套总价600，了解完整个, o O &楼市逻? { R Q e辑两口子2天什么事都没干全在小区泡着，目标很明确，中间有问题直电话给我，3天完` . P 8 D X g成了2套. S + g y布局，前天给我发信息说1k I 2 y a F V \800那套3个月涨了200多，相反同样也有一直咨询就是不出手的，d v 9本来五六百可以买一个一流地段很不错的两居，现在只能退居到二流地段，这个跟自己的目标执行力有很大的关系;
2、关于选筹上，如果是一居室，200的首付在哪个区选行情上都不会有明显的差距，一居室的成d \ J ; 6长空间本身) m ] ; Z 1 m /就很小，这种小户型适合中短期过渡，有条件就需要马上做置换，而两居室的时间线可以拉长，买房忌讳短期折腾，你至少要保证能持有5年以上，怎么选看你对成长的预期以Y H P ( ) T e t及下次置换的时间，如果你5年内没有再置换的打算，可以优先考虑五环左右的两居，如果2-3年还有置换的可能拿个市内的一居会稳健一些，五环的次新2居兑现时间会长一些，方位可以重点围s $ h 6 R E %绕朝阳大悦城附近选，扩大面积就沿着朝阳北路往东走到常营，可以参考星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（202I E –2-2032）
08#史诗级通货膨胀M f 4 4正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未o ~ a来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房n _ , \ % a充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房$ n –选筹导图
14#置换宝典：一次吃v 7 7 q ,饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买m L } E , l x建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健^ % \ D k ] !的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
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86#丰台跑赢大盘选筹导图
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