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北京跑赢大^ I 1盘的房子不超Y # z M M L 0过20%
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Q:提问:京总好！偶然发q * Y P O现 ，才发现自己过去买房完全缺乏理性。所以想请教您一系列问题。我们夫妻二人还有几年退休，我本人有通州户口，目前家庭有两套住房，一套在怀柔( d T / y ` 8 X h北宅人济庄园g W 0140平，当初买时基本是怀柔最贵的，一套在北京朝阳CBD高尔夫公寓170平，有贷款几十万。两套环境都很好，但增值不好。对我们过几年就要退休的g ^ O 4 y +人来讲，还有没有必要置换房产？我们不考虑学区问题，可能更多考虑交通医疗商业等r ? X E ^ K ,问题。如果换房，实际就是为自己退休养老考虑了 ，同时考虑房产能够增值。目前看中了通州的融御，有无必要把CBD 高尔夫公寓卖掉换融御？如果把人济庄% k C l ~ c (园卖掉买融御感觉资金压力有点大。想请教京9 L p ) s总如何操作？
A:回答:您好，首先在布局上你们这两套房产2 p ] ( ^ T k Z S都是只有居住属性而没有金融属性，怀柔这套肯定是要脱手的，CBD高尔夫公寓这个盘没有涨R n H . * q E % v幅是区域的成长环境不好，我在会员文章87#朝阳6 J M y跑赢大盘选筹导图中有过朝阳的选筹策略分析,百子湾是一个很刚需的区域H ; j j 3 M，而高尔夫公寓属于低密度产品，这个盘主打的是别墅，价格要比高层高一些，而从全市看这个别墅涨幅是低于其它盘的，在高容积率的区域里建低密度的产品，这个本来就不是很受欢迎，百万买宅，千万买邻，别墅第一讲究的区域，其次是同类品扎堆，孤盘很难X 6 n b A , A X y成长就是这个原因，从保值增值的角度去{ y / c g s g d看，你这两套都应该脱手再重新\ k Y 4 I A Q做布局
关于新方向，如果是打算退休作为养老房，有2种选筹的思路，一种是继续在核心圈布局，二换一无论是在地段资源，楼盘资源都会比原本的更优，涨幅也就会发生变化，一种是买到未来的核心圈，去吃未来的涨幅，这种居住的品质会提升到另一个层次，这两种方向都不会影响房子的增值属性，关于选筹` z \ 3 P K K 6的目标;如果是第二种我不建议你去布局到通州，任何一个城市一Q 2 o & % Z个区域的价值都是由创造财富能力极强的产业驱动的，这是最基础的也是最要命的，如果没有创造财富能力极强的产业，其它方面再好，都可以以空城来形容，只有产业壮大才会给周边的房价带来p | . u R z福利，否则一切都是投机行为
融御的产品力在整个区域确实稀缺，但可惜的是通州的购买力现在太弱了，而且这个盘养老的话并不是最合适的，你步行到附近的公园需要走很远，不如到孙河去买一套大平层了，孙河的养老环境要比融御好很多，无论是商业还是生态环境，医疗都更有优势，距离市区也近，关于通州何时能兑现，我上两天刚详细回答过，你可以往前翻，要么就是继续布局在核心圈，像望京，奥森板块养老都很合适，建议你仔细阅读星O X g d J w z X Y球会员文章81#北京n V 1 M j房产投资核心逻辑和原理;反复阅读5遍以上,第一不会再次踩坑,其次新布局跑赢大盘是最低标准,祝顺利！
Q:提问:您好!看完您的精华文章，受益匪浅！目前持仓两套：1）石景山老破小（50多平，金顶街区域，小两居，90年代初的房子，260万），亚Q | . \ * P运村小三居（89 k 9 u K 8 / Y0平，安慧里五区5号楼，临街，单独一栋楼，和安慧里其他大片小区隔离开了，停车不便，三居户型方正，把边，采光好，底层，650万）。现在爱人在石景山上班，孩子未来在北京二中上学（东二环附近）e 5 2 5，目前租住在安定门，孩子学区问题已解决，目前在东城安定门上小学。需求及其他情况如下：1.两位老人70岁了，帮着接送孩子，希望住宿点到学校的距离短些，同时也害怕搬\ e {家，精力跟不上。
2.可以凑300万资金，有稳定收入。希望房产能保值增值。 预想了两套方案您给指点一下是否合适s C C，还是其他方案更好？方案一：未来继续租房。出清两套，购买一个保值盘，不知买哪里更好？因为在二环附近住惯了（去哪里都方便，去石景山也比望京、朝青、西二旗近），对于4环外、5环外不适应（g ? p M G # 6 G b价格也不便宜，但居住环境好多了D k 9 & ` i）。方案二：_ O / C P [ * J h卖一套或两套，在L ^ ] D g , q F a东二环北京二中附近购买一个小三居，满足孩子上学接送，减少搬家次数。您有没有推荐的楼盘？非$ T z N $ c常感谢！期待您的回复！
A:回答:您好，建议你先认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,更有利于做出正确的选择，无论是处于什么原因做置换，都应该考虑房子的金融价值，房产. \ I 9 d . w 7 G本身就是一种金融产品o k 2，你不会利用它自然发挥不了最大价值，置换升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘W J ~ [，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在；
石景山老破小和安慧里这两大盘都属于行情一般的盘，而石景山的老破, H , T * I 7 v小可能要差很多，老破小的价值8 B # ( S e : Z是环线逻辑，越靠近城内价值越牢靠，同样行情也越稳健（排除部分学区），相反越是资源匮乏的区老破小也越破败，尤其是产业资源匮乏的，像石景山，丰台5 ! q # c %，房山，昌平北部，其次这些区由于资源匮乏导致大量土地资源开发房地产，新盘4 / 2 0 I b的库存– = _ \量会慢慢把老社区淹没掉，从哪个维度考虑这种区域的老破小都应该尽快清仓，我已多次发文提醒，否则会吃大亏,参阅星球内精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘。
关于安^ | @ g J慧里，只能说这个盘的a = { / 3 \ m i位置还不错，但它的天. w Y s花板太低了，有条件投资更好的位置当然不选择继续持有这样的盘，对于选筹的方向，你们两套全部清仓有900，+300=1200，我建议是到强区域好位置去布局，以租换租，你们的孩子上| I } * F ) Y C \学的问题既然已经O e ; M # | y +解决，就没必要再往内城挤了，安定门没有什么稀缺性资源，为了距离去付学位的溢价很不值，你们如果距离孩子稍微近E Z ?些，当然朝青和望京更适合，在朝青拿到的盘面积更有优势，而望京更适合做核心资产布局，按照星球内文章选筹包赚,你在望京朝青这两个区~ ( 1 = c域研究就可，我个人觉得你稍微加200左右的杠杆在望京拿一套品质三居更合适，效率上N . [是最优的，祝顺利！
Q:提问:京总您+ P B f M $ ?好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。
目前我们手上有60万自有资金，需要做DY\ x Q CJY，贷款270-3@ T f v % 320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手} [ & / z 9 4 T [房。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道哪有潜力。看了您的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议
A:回答:您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较充足的区，主城区以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有D F U W z P O }一个问题和你的主要h X (需求相关，关于一E z M m s @ V k y居小户型未来的市场问题，如果v 6 M b ` :是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置r P P，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台P S \ ( & `阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就是$ ( s ) e k * D一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提8 x P w Z P r h醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南e 9 _ l P R v z }三环以外到南6 a V \ | } t – @五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋: F y D $ | 0 _盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了r W $，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要选筹上不烂,o @ N j | \ ^ ,总能吃到红利，犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结% [ W 4果还是输的,这是方向性的问题，选筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理
关于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫j \ . J C C | C特嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正规N = Y # , )一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！
Q:提问：京总您好，看了您星球精华文章，也是坚定了今年必须买房上车的信念。\ e !我跟对象都是新北京人，能拿出大概300万首付，总预算在550-600w之间，想买能兼具上涨潜力与通勤时间的房子。重点看小两居。我在海淀西二旗附近工作，对象在西城金融街工– e V | | 3作。之前看的比较多的是朝阳的一些片区（奥森，惠新西街，西[ . l 3 f S %坝河），但是楼龄普遍太老，不太能接受，且未来的上涨应该也比较乏力了。下一步计划重点看清河区片区。想请教房总：1.对于清河片区! i & O z Q q } E，我们这样的预算最推荐哪些楼盘？2.对于我们的地理位置，还有哪些推荐的上b & m A i i车盘？我能接受每天单程1.5小时的通勤，对象能接受每天单程1小时;非常期待京总的} C z 6 E Q回复！
A:回答：您好，感谢信任！如果靠近你的工作单位，立水桥的北京北，价格和通勤应该都在9 i T P你们的期望内，其次是天通苑（不太建议），如果靠近你对象工作单位，只能围绕丽泽附近，草桥欣园4区、万年花城4期，这三个盘品质还可，预算范围内都可2居，立水桥和草桥玉泉营保值性相对强一些，你可通过星+ L 2 , X T p球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘近5年的详细行情;其它板块包括清河只能选到区域内的老旧盘，无论是居住属性还是升值属性都比较差
你们可以先去实地看看，如果感觉不合适只能考虑投住分离，一般2种情况我比较建议投住分离，一种是工作的区域综合资源都比较一般，而自己的筹码又比较优，可选筹的范围比较广，这种情况如果为了通勤买在工作地属于资源错配，还有一种情况是工作的区域或者工作单位所辐射到的区域都是拥有一线资源的区域，而预算范围内可选筹的范围O ) T {有限，只能买到这些位置的次次级+ = ? , r K Z板块的尾盘，然而这些尾盘的行情并不好，这; \ E N | K两种情况一般是建议以投资为主，刚需更应该关注的是房子未来的上涨空间，因为以后大概率还要进行二次置换，如果第一G x i . w套吃不到行情，楼市现在又是分化的状态u 0 _ R % t Q，二次置换时压力很大，要么自己加钱，要么还是在同样的区域置换，只是位置不同而已，后面想要升级很困难，而投住分离可以把目标放到全城，更容易选到成长性不错的盘，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原* ; ; i U #理;祝顺利！
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦n X V u * b O（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了A J +润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十I F R二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰z i [ q n r k { 9台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，y ; 8 = + ) u & V人车半分流r t U % f 9 z A，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次B / d渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了_ + E N A 6 s \ !小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还1 ! (想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想/ % b X E 9 Z e A法V $ } S太丰富，又想学区6 i | L c加持将来好升值，又想通勤方便) i X ) I ( V，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，040 x / : –年的世纪星城，一直不舍得卖。/ u ] } @ O d21年在昌平南买了澳海明月限竞，6 ] i }如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想] 5 K w K平换 不想添钱了。关于这些资t / T / Z , q产您有什么调: / . _ t P y [整建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓J ^ Q @ Q .的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人) | 1 b 5 n & e P口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存@ 0 4,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗S x 9 l j M A的体量,40%或者一半的体} b ! 2 i 7量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢Q w P ? # q 2出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东8 _ O , 5 2边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级Q s Q W c = A @ s板块的位置，b T m澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2V u T # l H套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很F b \ / / J =适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切: X = [ R带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星3 & _ C e + m B F球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总你好！最近一直在看您星球的文章感觉获益匪浅！我和爱人均在大兴机场工作，于18年购入大兴r $ b v & 6 U g机场线大兴L A A 9 p ! b l新城站旁边团河苑小区，是一套老破小，购入时价格233万，现成交价190左右，现觉得当初的选筹实在很失败，当初买房时考虑大兴机场带动效应，可能是三年疫情的影响，导致不但没有增值反倒跌了40，2027年有上小学需求，考虑去亦庄置换，满足学区和通勤要求。纠结的点如下：
1、考虑是否现– Q 3 a {在就要卖s A T U y i掉老破小止损，还是再等等看是否会有大兴机场后期发展带动房价回调；2、如果卖掉现有老破小，因为老破小有贷款，还完之后首付大概在200左右，家庭月收入可承受贷款额度最高300万，但已经无首套资格，请问要如何加杠杆呢？3、亦庄500万有没有推荐的小区，是建议现在去亦庄置换还是等到入学前一年也就是26年再去亦庄置换？4、27年的亦庄教A e n育资源会否还g # & y h . V t b像现在一样紧俏？亦庄在21年已大涨一波，之后还有涨价空间吗？5、由于在大兴机场工作，机z P H场周边的大兴南六环外的小区是否有g e 3 w u考虑的必要，例如大兴最南端的榆垡镇临空经济区的和悦璞云新房，能否因为大兴@ ~ 7 o 6 ~ e机场带动机场周边房价N x S ; ] 3 \ _上涨呢！期待回复
A:回答} h 7 B B K j D:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，1、你18年在大兴买房不应+ y ` F * L ^该选择老破小，大兴有很多待发展的空白区域，这些区域的土地一旦上市会有大批量新房，随之老破小的市场会因新房造成越来i d Y D 9越弱，新区越金贵，老破小就越破败，对于ZF持有k G ( 1 7大量土地的新城区，最好的选筹策略是买在区域内成熟的位置，或者未来的发展F @ ~ X核心位置，二手房尽可能选一些相对有稀缺性资源的小区，品质，位置，配套，交通，学校这些不可再生的资源越稀缺保值性越N c M ,强，你现( { } 3在继续持有这A V Y ; ; O 3 } X套房意义不大，整个大兴区，品质次新二手盘很多，新房也很多，老A L I 1 K y S 9 =破小未来的市场很迷茫，应该尽快做置换，这样至少能吃到以后的行情。
2、关于选筹上，你可w ` 4 4 a L q以参考星球精华栏文章84#大兴8 K `跑赢大盘选筹导图,不同预算在大兴应该怎么选我有过详细的建议策略,500左右如果是有学区诉求，可以关注下亦庄的南海家园，南海家园在这个区域内有价格上的稀缺性，性价比不错，未来成长空间也可，亦庄的学区属于锦上添花，X / T % 4 ~ 5 B本身这个区域的产业结构很优质，房价上涨学区因素不v T G –重，大部分是因为亦庄本身自带的优质购买力，没有溢价的盘不必等入学前X $ T y , h k u一年再购，小孩27年入学，3-4年的时间亦庄大概率还会往上走，你要看这个区域，优质产业会持续吸收在京人D \ R才，这些人才到这个区域工作第一诉求是租房和买房，v % j C k * s ]只要这些产业在发展，人` + f Z才会源源不断来到这个区，房价下跌的概率很小或者说基本不会下跌。可通过星球精华栏16#北京各区201d y u7-2022楼盘涨势{ . A i收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
3、临空经济区包括榆垡镇天宫院这些位置属于卫星城Z 7 d k H n概念,这种区域流入的人口购买力很弱,本地又有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小，可以对比下顺义机场附近的商品房，除了中央别墅区的别墅产品有较好的成长空间外其它普通C A E ` U v F F商品房上涨很乏力，机场经济本身不是一个收入很均衡的行业，机场建在远郊，居住成本很低，普通职工大多都配置了宿舍，这种地区的刚需小户型70%还是来自通勤人员，投资不是DB，稳健o I V W N的投资不应该博这种区域，祝顺利！
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