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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极o 6 – & Y j 0少能从宏S P ` = F 4 A I +观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
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Q:提问:您好，慕名而来。京| + / h w t户俩娃，目前大娃预计26年上小学，京w L ) M | e房在马驹桥的香雪兰溪，现金150，s R D想做置换。两种方案，一是卖掉香雪兰溪，加手里现金，加杠杆清河买一套700左右的房子，以后孩子上学过去用，也可以升值。职住分离，继续租住在西局。二是，香雪兰溪不动（价格低，卖了是亏的），150加杠杆，高米店北金惠里93平米两居，改三居。认命了。不动了。
A:回答:您好,感谢信任!1、我在星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀,普通H k ( = L – D g人的对与策中写过普通人该以什么样的心态投资房产,建议认真阅读全文,房产属于每个家庭的基础设施,应该尽快解决,然后才能有其他更好的发挥,如果不解决家庭的基础设施问题,没有一定的优质资产打底,通胀会逐渐洗劫我们的积蓄,持# } B V w ] 7有优质不动产的才算是真正的资产阶级,拥有足够优质的资产,心态是阳光的,判断风险能t H , o F 7 + 6力是强的,如果R Z x 0我们想拥有好的人l g y L o H生,拥有真正的自由,真正的善良,应该成为一个有产者,最好成为一个厚产者,幸福指数也会提高;
人这U ] l O D P 5 l t一生到了一定的年龄k { \ n I 0 T,如果还没有把w v f R Y f U #身价做起来,还是一个没有产业的人,会对社会的变化政策极度敏感,没有能够r o } A带来安全感的筹码,s a F ) p $ G m家庭和外界风险是同样的;现阶段只要努力每个人都能通过买房来实现升阶;我们生活在北京是幸运的,可以通过努力买房不断积累自己的产业V – g \ P i i I ],相反生活在小城市或者没有机会到北京工作的人没有这样的机会,从我们自身来讲应该把握住这样的机会;
2、我在星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图中对通c @ I州进行过全区域分析;马驹e % K 8 A I h桥是一个潜力地段,香雪兰溪属于区域内的品质盘,如果区域发展较好,这个盘必然会升值,持有香_ w 1 ; q 7 w s t雪会出现2种情况,涨或t a }不涨,这两种情况都存在着不a 7 O + . e确定性,而买清河板块的优质盘,必然上涨,只是时间问题,一个是不确定性,一个是必然性,这是机会成本,未来楼市的分化速度会远比大家看到的,贵的会越来越贵,便宜的会越[ y k | ( r 2 : ?来越便宜,优质房产价格越来越高其实就是阶层越来越分化的具体表现,到顶后再想置换难度会更大,其次高米店北金惠里楼盘6 y 6 u 6 5行情很差,未来的上涨空间也很小,从投资角度完全没必要买这个盘,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资3 q O q m核心逻辑和原理,按照文章思路选筹包赚,祝一切顺利!
Q:提问:京总好！看了星球的精华文章，受益匪浅。年轻人在北京就业落户，首次购房、8 7 m t ) k % $ :资金有限、很迷茫。希望得到京总的指点。目前咱们的基本情况是：1、俩年轻人毕业工作接近一年，落户北京，有通州购房资格。女方在京东方附近工作，男方在海淀中关村工作，半年内有结婚计划。2、计划在京东方附近购房，家里支持首付200万，年轻人自己月供。
目前俩人年收入50到60W之间，预期收入稳定会有缓慢增长。考虑购买两居或者紧凑型三居。兼顾女方通勤方便和房产保值增值。3、目前正准备在京东方附近一带租两居室暂住过渡。每月费用大约6000元。4、由于两人工作地点隔很远，男方周一到周四在公司附近合租，每月费用3500元。请教京总，1、咱们这种情况该如何在大兴选房，目前有哪些楼盘可上车。2、上车时间是越快越好，还是等一两年增加了首付资i p e ` k ; g m 8金量以后更好。或者京总[ I ? T A ) %有更好的其他方案推荐。谢谢京总！
A:回答:您好，1、V a } L c N / \ t你可以参阅精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;我给你指两个盘你再仔细盘一下可调动的资金看是否能拿到，河西的万科金域东郡75平的2居室，裸房价在580左右，上海沙龙86的2居裸房价在600左右，备选方案是南海家园，这Z / C W个选筹方案可以省k Y r 9 6 % D下女方的租房费\ x b ~ _ e } E ^用，用来补房= g a贷，这里面有一个最基本的经济学常识，房租再低也是消费，房贷再高也是资产累积，贷款买房亏损的前提M # 6 7是房价不涨，这个时候如果还冒进就会亏损的，亦庄这几个盘还有( h U U t 9 $很好的成长空间，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-s N $ Y2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;h f b优先级为金域东郡，上海沙龙，南海家园，类似亦庄这样的高精尖产业中心，辐射到的次新楼盘，地段综合资源高，价格10万以下的都是可以作为投资对象淘笋的，淘到就是赚到，3-5年左右的时间这样的盘不会再出+ – c v { I ,现10万以下的价格，如果刚需能够拿到类似这样确定性较高的盘，会有一个不小的跨步，等于是搭上了快速列车。
2、关于入场，这个你要把目光移到整个市场结构，如果你能调动身边所有+ M F M }资源拿到我给你推荐的盘，可随时入场且越快越好，如果拿不到我建议是可以保留入场资格，尽快搞，现在不像过去，拿不到好地段的盘可以先买一个差地段未来再调整，这种逻辑是发生在楼市高速上涨期，全市都涨，只是好位置涨的多，差位置涨的少，而现在是好位置好楼盘涨的快，差位置差楼盘涨不动，你们| – / ?的收入稳定，可以适当提高负债，可以通过亲戚朋友借款把首付提高最大限度去增加贷款去拿这些好盘，买一套好的房产，等同于! 0 y m R j e n L少J A 9 [ Y , M干5年，甚至十年，多提一句：大家付费找我咨询，我对大家的回复包括星球内的会员文章一定要认真反复阅读，文字只是表面，领悟其精神才是核心，如. 5 U 1 + {果简单一阅对你没有任何帮助，这么说：如果你现在确定一件商品5年的价值是10万，而现在的价格只有7万，有3万的差价可赚，你会如何做？我更多的是向各位传递这种信心，星球有很多会员通过咨询买房升了值，并且幅度都不少，也有很多人错过了一次次机会，每个人的领悟深度不一样，结果也就不同，祝顺利！
Q:提问:京总您好，本身是望1 H v H J京人，但是家里望花路老塔楼两居（750），近些年涨幅不大错过了望京的红利l u R z 1 O N期。现自住大屯保利金泉楼王户型（1600），很舒服，但是后期看升值潜力貌似有限) o Y E p = h ~ #。亦庄合生还有一个复式（300），打算趁着马驹桥政策红利尽快出] 6 S掉。手上还有留存资金800左右，若不考虑置换保利金泉，可用资金约1800～1F G J I & p x z \900;
想请问仅考虑投资，保值增值应如何选择？最近在看橄榄城，东湖湾，臻园。橄榄城很多人讲说上一# n K A波外地人炒太G @ A s J ` M (凶，后期会回归真实价格，东湖{ e l J # A g湾内部楼道和造型不规j 2 s | L = 9 z 3整，臻园上车大户型有压力，而且也已过去一波行情。最近也发愁是不是现在的行情下只适i E s合处置，不适合置换。另外，清河橡树湾同等区间下更值得投资么？谢谢百忙之中回答;
A:回答:您好,1、我在知识6 N R X = 4 2 Z a星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,中写过关于北京部分热门板块房价是否到顶的r 0 – k问题,建议全文阅读,有价值的M C 9 I m ! K P城市、区域、楼盘才值得“炒作”,没有希望的区域没有“炒房客”,或者说市场上从来没有炒房客,只有价值的挖掘者,投资房产本身就是搭乘这座城市、区域经济增长的红利,投资者只不过是挖掘了这个区域的红盘,当别人认为房价已经到顶时,投资者依然看好这个区域的行情,结果就是持续吃R C X p \ u S $ T到板块的红利;“炒房客”的打法一般有2种,一种是长线,一种是短线,长线是他们懂得借势顺势而为催化加速，能准确找到在未来有一定“潜力”的地方，房价即将上涨的区，把这股潜力快速激发出来;在半年一年之内获取5年的收益;之后拍屁股走人，让接# f l J v 3盘侠们等到5年以后才能解套,比如通州;
而短线是半年周| N r b期,一年周期的打法,一般是在核心地段的二手房市场,其次这些核心位置是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,是高产厚产者资产配置M / c U & O n的工具,其涨跌和! i 2 l p人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区越冷门就和城市的中高收入群体关联越大,如果持续} f V M m _ [ k 6面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱;
整个北京除了东西海的学区房最贵就是望京了,即便北京有全国最严的限购政策,但望京常年领涨并非学区溢& 8 y V Z价，足以证明这个区背后的购买力;整个朝O I k阳区主要的高新产业聚集地一个是国贸,一个就是望京,而国贸一带缺乏品质住宅区,被大量写字楼围绕居住氛围并不良好,而h 3 t % x / f望京属于产住结合,也是目前北京产住结合发展最好的一个区域,望京东的几个品质盘,像保利、臻园、橄榄城、万和只能说价格的天花板比较高,即便是遇到下跌,也是上涨后的自然回调;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
2、关于置换上,我在知识星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选q r 9 * z筹导图,对部分区域分析过,建议认真阅读,保利金泉的楼盘价值大于区域价值,这个区域除了保利其它均为老社区,整个区域的声望资源属于比较落后的& [ | 7 m w y [,独木难成林,即便保利有D – 5 0 X ;再高的品质也难撑起一个区域的价格,而其它涨的比较快的区域像新北苑,清河、朝4 * N J d C o % b阳大悦城、望京这类区域的共同特F z = t \ J 7 e征就是区域价值和楼盘价值同等,品R 1 6 F \ W g g质次新盘一片,所有区域的配套均以生活为h I n 3 k O W主而非商业,这样的区域即便没有突出的学校价J g ` I l [ 4 Q I格也会一D D ] W B _ Z直走在前面,如果加上产业辐射就是锦上添花,北京缺乏这样的品质住宅区,稀缺为贵,用保利和亦庄的换望京或者清河,本身就是普通n U x \ @ W b产品换更优的产品,没什么不可,好房子的标准是能租,能住,能贷,能卖,能升值,投资房产投资的是综合功能,不仅仅是居住功能,尤其是20年往后更要注重房产的金融属性,祝一切顺利;
Q:提问:京总，您好！我在万柳有一套146平米的m B a ) Y 8 M学区房碧水云天，现在孩子在国外发5 ? & f U { _ T q展，想置换一套居住面积大一些且兼备增值功能的房子，在看的有北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院，融创壹号院，另还有200平左右的在万科_ 1 8 a公园5号，准备退休后自住，但是该楼盘大户型租客目前比较多，楼内感觉不太好，且该楼盘至2016高峰后一直没有涨价，自住没有问题，您看还有增值的可能吗？烦请指教，谢谢
A:回答:您好，万柳是整个北u w 1 u京海拔排前三的区域，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（202m D 0 02-2032）;如果北京未来的房价3字头4字头，万柳C ] ; 8 0 l e % D这些位置肯定是第一个触到的，碧水云天各项资源都很好，虽然这个盘不是万柳的头牌小区，但热度J – ? 1 f @ P和流通性都不错，你这个房子唯独的缺点就是小了点，其它没有任何问题，面积小对于你个人的居住需要是缺点，对于这个楼盘没有影响，碧水云天主打的就是改善户型，三居室是这个小区流通性最好的，如果你要置换升级想提升面积，融创壹号院区域资源还不错，但这个盘只有4栋楼体量比较小，这种终改盘至少要达到8栋以上的体量后期的成长性才比较客观;
如果考虑这个位置你不如去看看同区域泛海系的二手盘了，位置户型社区比着融创都不差，核心是没溢价，其它盘我不建议你J \ d P 4 T ? .考虑，北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹/ L c Z号院这些盘区域的资源很匮乏，你是升级而不是降级，把面积升上去资源降下来没有必要的，这些盘的涨幅都很差，碧水云p ] r % Y – | !天的保值性以及未来的成长性都很优秀，即便是朝阳区的头部楼盘，像望京的保利中央公园，上面提到的朝阳公园泛w + ; u海系，这些盘的涨幅都是在朝阳领先市场的，和碧水云天比还低一个水平，你碧水的盘至少要等到25万以上的水平才开始考虑置换，这个水平无论你是要别墅还是大平层很容易，或者你现在要置换的方向应该是你们区域北侧的华府，书院，这个方向是置换升级，而你看的这些盘等于是降级，把面积升上去各项资源都降下来没必要，也不建议，建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:谢谢京总的精彩解析后，我觉得有必要将金尚和颐源居分别置换到* K o /西城、海淀或者朝阳的头部商圈，四季) h W * :香山因为无产权现在很难出售，以后可以自用。麻烦再请教一下，因为有两个孩子，希望各自一套，但现在无力再掏出千万资产补贴到置换* j z x的两套房产中，你上次推荐的海淀碧水云天、光大水墨和西城精华因价格过高，在不大幅压缩使用面积的前提下，卖出的房款根本不够用，麻} ? E烦再次指点迷津，并推荐1800左右的、120-150平的头部楼盘。（海淀Y N .、西城、朝阳）谢谢v 7 : W `！
另外e E u } 0，你提到以后普涨行情将不在，基本是点对点的上涨，这个结论可以理解为：主要以商圈为中心上涨吗？相同商圈内头部盘和稍弱的盘子，涨幅是不是会很接近呢？我担心推荐的碧水云天类的盘子18万一平的大户型房子，在长期持k m y有、价格又上涨后，价格达到3500万{ . ;左右，很难卖出，不知担心是否合理，谢谢！祝好！
A:回答:您好,1、海淀可以关注清河板块橡树湾二、三、四期,150平左右的三居户型在1800左右,世华龙樾四期的品质稍高一些,140平的价格在1900左右,也可以看( ? 2 1 T z D一下,如果有合适的房源两套可以均一下;朝l $ v阳可以关注) ^ I 3 ! 0 c望京融科橄榄城三期140平的三居户型,价格1700左右,东湖湾) % U f n ` 8 f三期也可以关注,价格稍高,我觉得2套在选筹上有一定的调整空间,你可以先去踩盘;西城你这个价位选不到特\ H – g ^ P 1 N S别优质的J ` n g N,可以以朝阳海淀作为重点,
2、关于好位置s o ;的房子价格能否到顶,你要从多维度去判断,首先造成房价上涨的是货币,货币超发=物价上涨,房地产最先上涨,其次你要看这些位置的价值是否长久,如果) O { # V只有楼盘价值缺乏地段\ – ~ C s S F [资源,这种情况下一轮的l y ) h m : Z &龙头从来都不是上一轮的龙头,涨幅每一轮都会变的,如果没有利好冲击大概率会呈现出贵跌贱涨的现象,参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;好房子的价格应该是持续往上爬,
你把整a l – H \个东西海所有的楼a A Z | 1 &盘全% n + i d e部跑一遍就知道哪个地段价值比较稳固了,拿海淀来说,虽然是教育互联网资源强区,但优质的商z ( M T K } X圈优质的楼盘并不多,70%的楼盘是2000年前后的老塔楼社区,特别新的盘商圈又没什么资源,所以04年-08年之间建成的一批商品房社区整体优势是比较大的,08年之后的资源就有一定差距了,好房子多的时,越往后建% K =的居2 W T I m w住品质越高,但好地段是稀缺的,所N # W # 3 k以像万柳、清河这种半老不新的二手商品房很, h , 6 | u w吃香,不会存在价高降2 B B q低流通性的现象,建议您认真阅l U & l D | T P读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!
Q:提问:京总，我目前首套名额持有现金，孩子26年上学想入手月坛80年以后的房子，很多r U U v人看衰老破小U ? m Y，我不知道这种算不算老破小？公房社区，楼龄80年以后但是那/ = 1 k }边老房子更多，您怎么看未来% ( * H C \ e B s出售时的价格呢？还有一个方案买一个您看好的朝青自住盘，25年下半年再买个小平房落户，w % b Q i G M上了学就出手，平房交易成本好像也没多少？这样学区风险小一些，不知道您更倾向哪种选择，麻烦i ~ o R帮我分析下 谢谢
A:回答:您好，否定全部老破小和学区房是没智慧的，如果这个商圈全都是老破小，并有一定的稀缺性资源，这类老破小是可以研究的，物管资源不错，人文环境突出的会跑在前面，即便是有学区溢价也可以考虑，老破小是环线逻辑，越往城中心价值越大，尤其是老公房，品质次新是点状逻辑，月坛没有什么特别突出的次新盘，老公房社区可以考虑，学区溢价存在，如果买了之后学位发生变化，g & + R f ]房价可能出现下跌，但下跌过后会继续与全市水平保持一致往上走
下跌是因学区因素提前上涨了，跌的是提前透支的部分，跌后的房价+ # 0才是原本水平，不能因下跌否定楼盘的价值，长期看这样的楼盘海拔是2 r * # n ; x x @有成长空间的，平房的话是完全的学区价值了，如果踩中ZC点会很痛，平房和老公房我更建议老公房。我在星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），对不同区域不同类型住宅有详细/ : U X & T分析,建议你参考阅读,其次如果你想提前1年买入，拿朝青和月坛对抗不是很牢固，朝青属于慢涨的区，望京会更好一些，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01v D ; S 2 L r#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市m T 0 d w P [ C F的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付3K ! r ) i J 700-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
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86#丰台跑赢大盘选筹导图
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