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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑J 4 z D M , ^ % c在大盘前面
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Qu ) G n } c:提问:目前在甘露园南里高层，价值630左右，还Q ` d d 2 X有150w贷款。总预算1000+，也a A g ^ D Y 3 + i可以通过渠道提高资金量孩子25年上学，孩子爸在复兴门工作且非常稳定，我在国贸不过有换的可能。我们是非京籍，京郊买房孩子小学应该可以拿到户口，而且孩子爸单位有指标，但不知道时间。对孩子上学的诉求是，不一定要最好的，^ V e M ~ 9 a但是不要太差。对房子的诉求是，不能买老破小，尽量有一定的居住品质，可保值升值。参考信息：会要二胎，父母未来也可能在北京买房，希望两个房子近一点。
昨天加入星球后看了很久您的文章和问答，也梳理了一些思路。请帮忙指点买亦庄金茂悦很喜欢他们的小区也能改e + W c O l i J善，通勤倒也能接[ + T r s .受，因为实在不想再生活在甘露园这种吵吵嚷嚷的密集度高的地片了。而且这里可以积分落户加分。担心这里是否已经有些溢价？未来开发区发展学校、楼盘是否越来越多，不想高位接盘；
A6 c C % E K 0 E h:回答:您好，望京和亦庄就很适合你们，这两个位置对于你们的资产保值增值性胜率要比其它板块稳健，如果你同时需要满足积分，学区，m 5 \ % ? S A : o改善的要求，亦庄很合适，关于你提到的这些位置现在进场是否会高F # } 8 b v – j位接盘导致未来几年站岗，参考星球内会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,北京的板块房价上涨一般是分为2种情况，第一种是因为一些资源比较稀缺导R \ 2 q * + ] 9致在某一时间段出现大幅度上涨，这^ i I 8里指的稀] l U 3 |缺资源是指楼盘，因为北京的老公房占比过高，新区域和新楼盘在市场上普遍比较受追捧，P % / l R如果在大范围内全是老公房的区域里突然冒出一堆新楼盘，这种情况新区域新楼盘会出现阶段性暴涨现象，直到和老旧盘拉开很大的差距才会停止上涨
这种只n n % 8 }有品质稀缺资源的] Y C楼盘和区域，经过中_ C 5 D \ Q短期的上3 L N I p ; r } |涨后就会出现一个非常长的冷静期，这个冷静期就是横盘的阶段，房价需X u M要再往上走T J r + w就需多种因素，经济增长，收入增加，市场利好，购买力涌入，典型的区域新北苑。第二种是产业资源大于50%拥有一线资源的楼盘，北京产业分布是扎堆聚焦r 3 p 3 v D H 2 =而不是分散的，几大产业中心，国贸，上地，望京，亦庄金融街，这种区域会不断导入社会精英人才，换句话说每年都会有新的购买力进到这些区域，而这些产业长期价u \ o值很牢固，不是说今年红一年明年就没了，对房产的需求一直在，刚需，改善，置换，所以我经常说这种位置拥有好资源的楼盘，早买到就会早收益，不存在说现在进场会导o = v致高位站岗。祝顺利！
Q:提问:2018年买了朝阳区崔各庄大湖山庄的房子，现在B f c 9 / 8 [自住，这几年涨了一些，后续还有升值的空间吗？有个想法是卖了这一套，换到顺义后沙峪或者天竺，考虑：中粮祥云500平米的大平层、誉天g g g \ ! p } Z :下大独栋: y N : _。
A:回答:你要是做终改的话可以M 5 j \重点去关注孙河板块，中粮的大平层产品很好，但是大平层在这种位置不占优势，在市区价值才更大，誉天下地段没什么好的资R d u h D源，这种终改盘你肯定是要买在头牌区域，北京的别墅区大致分为三个方位，西山奥北和中央，而中央又分为老中央和新中央，老中央是围绕优山美地这一块，新中央是孙河，中央别墅区最好的位置是沿着温榆河两侧，京密路以西河q L p 7 e z北侧是龙湾别墅一带，中央所有的资源也都在这个位置，其次是京密路以东恒大丽宫附近，最后温榆河南侧E ? j : % \ _孙河是未来的核心位置
真正的中央别墅区只有这4个位置，京密路以西温榆河南北2块地和京密路以东温榆河南北2块地，西侧资源更好，尤其是孙河这个地块，你打开地图仔细去看这个位置，它的生v S 6 | / . ^ } –态资源放眼整个北京都比较稀缺，且规划整齐，别墅区一般都是无规划自由发展，孙河是北京唯一一个先规划后发展强控` G F t d z D l制的区域，这种板块时间越长价值也就越大，你3 9 ` 7 c ~ o 7 ,要么就是布局在老中央，围绕优山美地附近，要么就是布& z y局到孙河，这` B P , 7 \ 4是终改的思路，可参考星球会员文章16#北京必买十大豪宅,文章里有中央别墅+ Z e E o区的详细策略建议,祝顺利！
Q:提问:京总您好！最近考虑买房子。北京户口首套首贷，总预算450万左右，通勤在国贸，父母房子在望京，现在希望增j i Y 1 K | % +购1个房子，至少买个2居室做婚房。首付加起来能出到300万，但不想压力太大所以总价450万就没啥压力，考虑到通勤和与父母近，听说很快东坝地铁平方村站2024年就要开放了，所以主要看v b R , 6 [ N l \的朝阳区东坝，这g Q ( Q边k ` q ) /预算差不多的，中介推荐了：1、金泰丽富70多平米两居东南向，东对面有楼采光遮挡2、汇景苑89平米两居南向，价格最高但还能谈没税费，3、朝阳新城四区95平米南向两居[ m 2。金泰丽富总预算下降小几十万，o l ` V + i @ # #另外两个小区预算提升小几十万，需要增加贷款。
由于可以购买通州房子，也看过一些小区e ~ d X ) k ( E，比如阿尔法、合p = R 7 = V W生滨江帝景、: + . 3 6天时明苑、世纪星城等，2居-3居基本都可以买，但考虑到保值、流通性和通勤，感觉不确定性太大，北京二手房存量已经历史新高，人口负增长，生育o i . !率持续下降，这套房子E + 8 Y d至少5-10年居住，担心未来换房出手难等原因最) M K / s ?后还是现在倾向朝阳了，Q d ; R u E ,是这么一个过程。
由于我喜欢在客厅活动，对南向客厅比较看重，此外衣服鞋子较多，需b X n j要很多储物空间会打柜子，老人建议除了关注朝向和客厅面宽，也要关注卧s d P ) –室尺寸;选择二手房是因n m a ` X b \ C 8为期房等太久，想尽快住进去，此外新房价格很高，提升预算到500来万，面积也不大。希望帮忙分析一下：1、在450万2 * [ p u M左右预算选择东坝片区是否具备保值性，哪些小区值得入手；2、东坝片区如上三个小区帮忙分析一下实际情况，3、朝阳、通州还有什么推荐片} ] l h区的小区，考虑通勤、老人距离、保值、增值，有电梯，南向客厅～这是个庞大的问题，有微观有宏观，万分感谢。
A:回答:您好，1、你更多关注的是房子的居住属性1 T | o q 0 Q S t，尤其是对于户型的设计，而一套房子的价值从来都不是因某一项资源突出决定的，产业资源+地段资源+楼盘资源最终才等于一套房产的综合价值，户型属于楼盘资源，如果前两个分数很低，楼盘资源和户型分数再高其实对于房子的成长空间是没有任何帮助的，这个问题你需要重新梳理思路做综合考虑,建议你仔细阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理。
2、关于东坝，请阅会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,这个区域一直是一个概念极强的板块，如果你要是选一些品相不错的x 5 S \二手盘会好一些，这个区域炒作很严重，区域众多新盘在拉价，从区域的价格规律品相好的k % 0 : s二手盘会因新盘的营销而上涨，但仅限于个别品相比较好的盘，并不是所有的盘全被拉高，因为这个区域U \ 8 ` K面积很大，楼盘很多，类型也不一样，有回迁有保障有商品，第一梯队的盘是常青藤，奥林匹克花园，第二梯队是金隅景和和悦和，富东，你的预算可以买到第二梯队，关于选筹逻辑，第一梯队长期价值会更高一些，第二梯队保值性不差，但升值性就没有保障了，再往后就不建h [ c ` ? y议选了，流通性和保值性都没有保证，如果你为了满足对户型的要求去牺牲各项资源我我认为是不值得的
关于选筹的方向，你要是能再提[ [ P n C b高50万的预算可以去淘一9 U c M ? _ 5 P下常营的苹果派，这个盘最好的两居户型南北向的价格在530左右，中等全南的500左右，户型应该是可以满足你要求H p =的，这个区域的资源还不错，有龙湖的商业综合体，有Q # 3轨道交通，到朝阳* 0 V # g V T东部的C + _ B主p – ] \ z要商圈都很方便，常营属于国贸的次级溢出板块，未兑现的利好是东边的通州运河中心，现阶段主要的价值是承接整个朝阳东部的刚需上车群体$ @ z ( , 3，我个人觉2 _ x i得常营更适合你，关于通州你的理解基本正确，祝顺利！
Q:提问:京总好，看完了您精华文章感g z 8 @ `觉相见恨晚！7年前为了最大化杠杆使用率，基本都买的一手房，没想F a F D [ A到16-17年政策疏解限流人口造成资产增长缓慢，目前主要诉求：z M / | F 5 i压缩数量，整合换筹到未来5-10年涨幅最大的区域。目前持仓：1燕郊欧意水岸一居+燕郊悦容湾二居,2房山熙悦山澜庭三居+房山大学城悦佳苑三居;3通州运河湾三居+运河湾二居;目标方向：计划保留一套运河湾2居自住等待运河CBD兑现，卖出Q J W y , 6其他5套。凑齐1500左右换一套增值大的改善（主要诉求增值，父母养老偶尔住）
疑惑点：1燕郊有必要等地铁开通吗？还是现在就卖掉？2 房山即将y , ~（2娃+职住条件）放开限贷，是否回催涨房价，要等等政策落地再卖吗？3 通州（医院，R / ? F C学校交通）发展速度超快，肉眼可见，运河湾位置绝佳，但是全区双限购房价5年几乎没涨。如果现在换筹到B ; c G C G A朝青、朝阳公园、望京，担心会不会=追高接盘+K 2 ( Z ] s , , 8踏空通州利好兑现，被两边打脸？ 4 卖出后拿1500子弹，买朝阳哪个盘未来5-10年增值最佳？
A:回答:您好，你的缩小仓位策略很好，1、关于燕郊的卖出时机，有好的方向需要更多资金可以及时换仓止损，所有涉及到燕郊的我A y 5 # q : _ B –都劝退，u R G v C f不是说这个位置不能投资，而是不适合外行人投资，燕郊适合打阶段性，低进高出，这需要对本地市场极强的渗透才能做到，换句话说你在朝阳某一个区域是投资高手，但在燕郊就是完全的小白，不光是燕郊一切环京区域的投资属性都很弱，只能说地铁开通会有一波热度，有可能炒作起来会有一个不错的涨幅，楼市长期繁荣的核心是高精尖产业，在没有高精尖产业其它都是o – s S \ j 7 5胡扯，只能利好一时，房山也一样，只不过J f # P 5 ~房山的利好性要比燕郊快，这两个位置我建议是在合适的机会点全部清仓，一套不留！参阅星球精Y V Z 6 8 _华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;
2、通州的发展速度确实很快，北京的产业发展( 8 r x ( :规律是规划的越好产业迁址越困难，运河空置率很高，过去国贸西二旗金融街望京都是被某一个行业的龙头带动形成的产业集群，如果通州要发展成像亦庄望京这样的区域，至少要有下一波时代红利才有可4 8 \ # u U N c能性，否则会很难，我常告知星球内会员通州兑现需要很长很长时间是这个原因2 B \ H _ 0 = t，运河湾r d ; ` H ] 3的位置在武夷花i U w园是最好的，也是距离运河最近的，你保留一套2居很好，这种区域重仓的代价太高，相反像望京这样的区域可以重仓，买房投资在位置上一| C C \ M &般就2种类型的区域，一种是原有的核心位置,一v , B @ v G g C ?种是未来\ % c b # G # H p的核心位置，
原有的核心位置有持续稳健的大量就业人口，城市新增的人口最初也是来到这些区域租房，这种区域的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入m [ y # 7 9 o 7,必然? \ D o O d ( a =会创造更多财富，购买力的最终需求是改善住房条件,这些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好的房产价值自然会* ] 3 U L提升，未来的核心位置，像通州是ZF投资的产业导向性发展,不确定因素太多,这种区域一般都是建议谨慎选择; 品质次新的价值是产业~ # r u , ? z r逻辑，产业聚集的D i q .板块，国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展持续得到大幅升值，这些位置的天花板很高，造成房价飞涨g B m ~的是货币，可以理解只要货币无限u g +增加，这些房子会一直上涨，价格只是个信号！建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,
3、关于选筹，参考精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),87#朝阳跑赢大盘选筹导图,按照星球内精华文章选筹保赚,祝顺利!
Q:提问:京总您好，我们目前在农大南路的农大附中家属院有一套1居小户型，卖掉的话扣除房贷K : U Y D l r –首付能凑4、500万，加上贷款（算二套贷）打算买650左右的小两居。我在石景山首特创业园上班，我媳妇在丽泽上班。我的目标是居住+保值（预计至少住5年以上），换两居也是考{ ~ F z ~ z [ * 3虑将来孩子的空间（无学区要求）。目前考虑了石景山、西局Y [ = h和郭庄子周边。石景山这边是y b % x @京西大悦城周边的宏鑫家园、西现代城（h w R地铁周边的小区，我媳妇不开车坐地铁上班），西局看过丽泽景园、丰益花园；郭庄子考虑万科的小区。希望京总能提提意见;谢谢！
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星n H G . p – T \ _球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;如果你们计划布局在石景山和X W l 8 f Q A @ p丰台，最好是离西城和海淀近一些，交界处是最好的选择，+ , / \ _ O / L这两个区越往里资源f : r f o $ \越差，大悦城是一个利好，但需要自身争气，如果大悦城周围的品质楼盘大于老旧盘，并且次新盘是成扎堆的结构而不是东一个西一个，这样的区域未来具备成为性，* 7 O如果老旧盘的数量大于品质盘，未来这个地方的支付能力不一定能够把X X + 6 = l 6 :大悦城养起来，石景山是严重缺乏核心产业的，可以参考一下五棵松现在的万达
古城一带的房价是5万左右的水平，你买太好的盘未来不好卖，买太旧的成长性又差，这个是石\ x ,景山不具备投资属性的主要原因，北京的发展方向是东扩产业，西保生态，石景山s l \ i是一个纯通勤的居住区域，越往里越明显，楼市繁荣需要有能创造财富的人D E b s C Z %口持续流入，才能支付得起高溢价的盘，大悦城的本质是消费，并不是) F *创造财富，石景山我建议是在海淀T 6 n 3 P 5 D交界处看看，不要太往里，丰台c Q { o你们围r @ ; a |绕丽泽一带方向上没什么问题，西局菜户营都可，丽泽p D 6 t F要比石景山好一点5 _ | (，但入场价需要够笋，祝顺利！
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