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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:1、房产情况：本人家庭目前仅在北京亦庄河西路南持有一套89平米小三居限竞房用于自住，购买于2019年，目前商贷已全部还清，这套房要到2025年满五年后方可流通，目前无法进行房产抵押贷款。2、收入及存款：本人年收入42万，爱人年收入45万，目前已有现金存款500万。孩子今年马上上幼儿园，每月1万/月，平常还有多个兴趣班，希望投资的同时不要影响生活品质和对孩子教育的投入。
3、投资计划：想从500万现金中拿出400万，同时通过过桥资金的方式借贷800万，全款购置一套核心区域总价在1200万左右的优质二手房产，然后将这套房子抵押，获得大概850万左右的现金，还清过桥资金下的800万贷款，之后将这套房子出租，预估租金能覆盖60%左右的月供，剩余40%左右的月供我们自行承担。然后在购入后的3-5年后择时卖出。届时再根据市场情况和手头资金情况重新建仓。
4、问题：以上投资想法是爱人提出的。因为一直苦于找不到好的投资渠道，双方均对投资房产达成高度共识。但对此有两点顾虑和疑问。一是用400万的现金加杠杆撬动1200万的房产，这个杠杆率是否为合理范围，以及过桥资金这种借贷方式是否靠谱，是否有风险？二是在相应总价下在北京有什么值得推荐的区域和楼盘？三是如果采取这种投资策略，基于我们家庭当前的收入和开支，是否有能力承接，生活品质上会有很大影响吗？
A:回答:您好,1、你们需要特别注意的是选筹,用400撬动1200总价的房产是否存在风险,这个直接反应的就是你的选筹目标,如果目标盘行情稳健,一年10%,保底5年能到30%-50%会很好,如果一年低于10%会有风险,关于北京房价的理解,现阶段包括以后投资房产会越来越难,绝不会像过去随便买,仓位越多赚的就越多,这种红利期已经消失了,现在北京的楼市你要有结构性思维,而不是整体观念,保持这种逻辑首先不会踩坑,其次还能从楼市上赚到;你们的滚雪球思路很好,建议你仔细阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;
2、年收入近90,承担800W40%的月供并不会降低生活品质,关于选筹的方向以及产品,不要脱离北京几大产业中心,1200能够对应到的资源区望京,亦庄,清河,像望京你可以拿到次新三居二类盘或者品质两居一类盘,清河一样可以拿到次新三居二类盘或者品质两居一类盘,亦庄可以拿到品质三居一类盘,这三个区的选筹逻辑望京和清河5-8年不会再有15万以下的品质盘和10万以下的次新盘,亦庄10万以下的品质和次新都具备可成长空间,你按照这个逻辑去淘笋方向上不会有问题,可参阅星球文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);你可以关注亦庄的金茂系列,望京的融科,臻园,澳洲,慧谷,清河的莱圳和橡树湾,这几个盘都是很好的产品,祝顺利!
Q:提问:京总您好！1、现况：家庭在京有两套房，一是大兴区黄村镇双河北里小区的大两居（老人住），市场价320w左右；二是丰台区右安门外开阳里一套小两居（我和爱人自住），市场价530w左右。我和爱人上班地点分别在积水潭和朝阳大屯附近。2、需求：置换大兴房产，保持两套房，兼顾保值升值，能兼顾学区更佳（暂无小孩）。目前打算卖掉大兴双河北里，扣除贷款到手约300w，手里有现金100w，首付可接受400w，准备买一套500w左右的小两居或大一局（可接受的贷款额度是100w左右，家庭年收入60+）。丰台右安门的小两居暂时不想动。原本打算在丰台右安门外附近买一套，保持两套房距离较近，方便照顾老人。看了您的文章和问答，目前打算在东西城置换一套小两居或大一局，达到保值增值和兼顾学区的目的。
3、问题：1）关于上述置换思路，是否合理可行，目前置换时机是否合适;2）卖掉大兴双河，在东西城买入，有三个方案，您看哪个更适合，初步看西城置换压力要更大，目前更倾向于东城（不打算去海淀买，主要因海淀的拼且两套房距离远）：方案一：东城区永定门天坛左安门等距离右安门不太远的地方，方便照顾老人；方案二：东城区安德里、和平里一带，兼顾两处上班地点（积水潭和朝阳大屯）；方案三：西城区右安门内、白纸坊、广外马连道一带，兼顾距离近照顾老人和上班。
3、您能否在推荐方案片区推荐总价在500w左右的小区，目前对东西城的小区很不熟悉，看您推荐老破小优选公房，初步看房龄很老都是70年代的，对于再出手是否有影响有点担心；4、目前我们是先把大兴的房子挂牌了，拟买入的还没开始看，与您文章中先买后卖观点不符，您有何建议，之前主要是担心先买后卖，资金衔接不畅导致卖价降低或买入违约等风险。
A:回答;您好，1、置换方向正确，大兴黄村附近有很多新城新区，那些新盘交付之后会把老旧小区的行情慢慢淹没掉，这种不占优势位置的老旧破越早脱手越好，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;关于置换时机，城内的老破小一定是比大兴黄村的老破小要反应快很多，你有看好的意向房源可以近期就启动，快的话还能赶上接下来的行情;
2、青年湖的资源要比永定门好很多，东城以及西城南二环不如北二环，北京所有的好资源全部在北边，南二环以南什么都没有，你可以重点淘淘青年湖东里、北里、安德路47号院，这种位置的老破小保值性及流通性都没什么问题，这些区域没有空白土地，老破小是环线逻辑，二环内优于三环内，三环内优于四环内，五环外就不是很牢靠了，越往里越稳妥
3、你大兴房子的成交周期应该不会那么快，你可以两边同时进行，如果有合适的房源肯定是要先买，但你要跟房主要4-5个月的付款周期，前期可以给定金首付，4-5个月的时间足够你出大兴的了，退一步如果5个月内出不掉，有很多种方法来付尾款，如适当折一些价格，或者找垫资都可以按期履行合同，无论是折价出还是找垫资都有一部分成本，但你要知道这一轮行情如果走上去，房价的涨幅要远超过额外的成本，你要抓的是这个，建议你认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:你好，京总，本人目前想置换下房产，现在是在通州宋庄首开香溪郡有一套90房子，打算把房子换到通州市里离地铁近的北关或者离北运河西近的房子，因为目前宋庄这个房子感觉没有好的发展且配套差，也为了方便通勤并兼顾孩子上学，希望楼盘将来也能够保值些，求推荐楼盘。目前在考虑属于万达商圈新华小区，还有属于武夷花园的西上园，再就是属于永顺北苑那块的在水一方，鑫通家园。从保值来看买哪个好点？还有目前首开香溪郡房子什么时候出手好点，未来这个房子还有没升值空间，这个房子是靠近机场，许多邻居都是在机场上班。盼复谢谢
A:回答; 您好，参阅星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图，首先通州的兑现是一个长周期，即便是现在放开限购，不一定会涨价，只会多一批接盘客，现在通州的价值还是弱了些，你从宋庄往核心圈换方向上很好，越快越好，宋庄是一个纯通勤的板块，即便全市渗透不一定能溢到这个位置，你选的位置很好，靠近运河商务中心附近的商品房会是第一批享受到未来人口红利的，万达是通州发展最好的一个商圈，北关密度较大，不建议做首选，武夷花园很好，楼盘关注第一梯队第二梯队都可，万达第一梯队:金禧，万方，帅府二期，第二逸秀，帅府，武夷第一梯队融御，京茂，运河湾，自由城，百合湾，第二牡丹园，月季园，京茂家园，如果选万达建议选第一梯队，武夷花园第二也可，以上楼盘整体行情都还很稳健，只不过品质高的长期价值会好一些，通州有很多新盘和次新盘，如果房子过老，未来优势会慢慢降低，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘的详细行情祝顺利！
Q:提问:京总您好！最近考虑买房子。北京户口首套首贷，总预算450万左右，通勤在国贸，父母房子在望京，现在希望增购1个房子，至少买个2居室做婚房。首付加起来能出到300万，但不想压力太大所以总价450万就没啥压力，考虑到通勤和与父母近，听说很快东坝地铁平方村站2024年就要开放了，所以主要看的朝阳区东坝，这边预算差不多的，中介推荐了：1、金泰丽富70多平米两居东南向，东对面有楼采光遮挡2、汇景苑89平米两居南向，价格最高但还能谈没税费，3、朝阳新城四区95平米南向两居。金泰丽富总预算下降小几十万，另外两个小区预算提升小几十万，需要增加贷款。
由于可以购买通州房子，也看过一些小区，比如阿尔法、合生滨江帝景、天时明苑、世纪星城等，2居-3居基本都可以买，但考虑到保值、流通性和通勤，感觉不确定性太大，北京二手房存量已经历史新高，人口负增长，生育率持续下降，这套房子至少5-10年居住，担心未来换房出手难等原因最后还是现在倾向朝阳了，是这么一个过程。
由于我喜欢在客厅活动，对南向客厅比较看重，此外衣服鞋子较多，需要很多储物空间会打柜子，老人建议除了关注朝向和客厅面宽，也要关注卧室尺寸;选择二手房是因为期房等太久，想尽快住进去，此外新房价格很高，提升预算到500来万，面积也不大。希望帮忙分析一下：1、在450万左右预算选择东坝片区是否具备保值性，哪些小区值得入手；2、东坝片区如上三个小区帮忙分析一下实际情况，3、朝阳、通州还有什么推荐片区的小区，考虑通勤、老人距离、保值、增值，有电梯，南向客厅～这是个庞大的问题，有微观有宏观，万分感谢。
A:回答:您好，1、你更多关注的是房子的居住属性，尤其是对于户型的设计，而一套房子的价值从来都不是因某一项资源突出决定的，产业资源+地段资源+楼盘资源最终才等于一套房产的综合价值，户型属于楼盘资源，如果前两个分数很低，楼盘资源和户型分数再高其实对于房子的成长空间是没有任何帮助的，这个问题你需要重新梳理思路做综合考虑,建议你仔细阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理。
2、关于东坝，请阅会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,这个区域一直是一个概念极强的板块，如果你要是选一些品相不错的二手盘会好一些，这个区域炒作很严重，区域众多新盘在拉价，从区域的价格规律品相好的二手盘会因新盘的营销而上涨，但仅限于个别品相比较好的盘，并不是所有的盘全被拉高，因为这个区域面积很大，楼盘很多，类型也不一样，有回迁有保障有商品，第一梯队的盘是常青藤，奥林匹克花园，第二梯队是金隅景和和悦和，富东，你的预算可以买到第二梯队，关于选筹逻辑，第一梯队长期价值会更高一些，第二梯队保值性不差，但升值性就没有保障了，再往后就不建议选了，流通性和保值性都没有保证，如果你为了满足对户型的要求去牺牲各项资源我我认为是不值得的
关于选筹的方向，你要是能再提高50万的预算可以去淘一下常营的苹果派，这个盘最好的两居户型南北向的价格在530左右，中等全南的500左右，户型应该是可以满足你要求的，这个区域的资源还不错，有龙湖的商业综合体，有轨道交通，到朝阳东部的主要商圈都很方便，常营属于国贸的次级溢出板块，未兑现的利好是东边的通州运河中心，现阶段主要的价值是承接整个朝阳东部的刚需上车群体，我个人觉得常营更适合你，关于通州你的理解基本正确，祝顺利！
Q:提问:京总您好，本身是望京人，但是家里望花路老塔楼两居（750），近些年涨幅不大错过了望京的红利期。现自住大屯保利金泉楼王户型（1600），很舒服，但是后期看升值潜力貌似有限。亦庄合生还有一个复式（300），打算趁着马驹桥政策红利尽快出掉。手上还有留存资金800左右，若不考虑置换保利金泉，可用资金约1800～1900;
想请问仅考虑投资，保值增值应如何选择？最近在看橄榄城，东湖湾，臻园。橄榄城很多人讲说上一波外地人炒太凶，后期会回归真实价格，东湖湾内部楼道和造型不规整，臻园上车大户型有压力，而且也已过去一波行情。最近也发愁是不是现在的行情下只适合处置，不适合置换。另外，清河橡树湾同等区间下更值得投资么？谢谢百忙之中回答;
A:回答:您好,1、我在知识星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,中写过关于北京部分热门板块房价是否到顶的问题,建议全文阅读,有价值的城市、区域、楼盘才值得“炒作”,没有希望的区域没有“炒房客”,或者说市场上从来没有炒房客,只有价值的挖掘者,投资房产本身就是搭乘这座城市、区域经济增长的红利,投资者只不过是挖掘了这个区域的红盘,当别人认为房价已经到顶时,投资者依然看好这个区域的行情,结果就是持续吃到板块的红利;“炒房客”的打法一般有2种,一种是长线,一种是短线,长线是他们懂得借势顺势而为催化加速，能准确找到在未来有一定“潜力”的地方，房价即将上涨的区，把这股潜力快速激发出来;在半年一年之内获取5年的收益;之后拍屁股走人，让接盘侠们等到5年以后才能解套,比如通州;
而短线是半年周期,一年周期的打法,一般是在核心地段的二手房市场,其次这些核心位置是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,是高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区越冷门就和城市的中高收入群体关联越大,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱;
整个北京除了东西海的学区房最贵就是望京了,即便北京有全国最严的限购政策,但望京常年领涨并非学区溢价，足以证明这个区背后的购买力;整个朝阳区主要的高新产业聚集地一个是国贸,一个就是望京,而国贸一带缺乏品质住宅区,被大量写字楼围绕居住氛围并不良好,而望京属于产住结合,也是目前北京产住结合发展最好的一个区域,望京东的几个品质盘,像保利、臻园、橄榄城、万和只能说价格的天花板比较高,即便是遇到下跌,也是上涨后的自然回调;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
2、关于置换上,我在知识星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,对部分区域分析过,建议认真阅读,保利金泉的楼盘价值大于区域价值,这个区域除了保利其它均为老社区,整个区域的声望资源属于比较落后的,独木难成林,即便保利有再高的品质也难撑起一个区域的价格,而其它涨的比较快的区域像新北苑,清河、朝阳大悦城、望京这类区域的共同特征就是区域价值和楼盘价值同等,品质次新盘一片,所有区域的配套均以生活为主而非商业,这样的区域即便没有突出的学校价格也会一直走在前面,如果加上产业辐射就是锦上添花,北京缺乏这样的品质住宅区,稀缺为贵,用保利和亦庄的换望京或者清河,本身就是普通产品换更优的产品,没什么不可,好房子的标准是能租,能住,能贷,能卖,能升值,投资房产投资的是综合功能,不仅仅是居住功能,尤其是20年往后更要注重房产的金融属性,祝一切顺利;
Q:提问:您好！京总！工作地点在顺义空港，家属自由职业无办公地点限制，孩子明年上一年级，上学在紫竹桥，自有住房50平，在紫竹桥，手中大概有400个，目前，想购买一套面积在100左右的住宅，想孩子上学时周末住，平时老人也可以住。离紫竹桥近一些，最近在看石景山的西山枫林和西黄新村北里，想着离西山近，环境是不是能好一些，这两个小区整体情况怎么样，有什么缺点请多指点。另外这个位置附近您还有其他盘推荐吗，以后这个房子好出手吗，这个位置离顺义空港比较远，想看看我这种情况您还有好的推荐方案吗?谢谢！
A:回答:您好，1、你们家庭资产的情况应该在优化升级上下功夫，紫竹桥50平的住房它的价值范围太小了，你应该考虑把这套抛出结合手中的现金再重新布局，一居室作为财富资产有它的意义，只是这种小户型不适合长持，除非是地段资源，楼盘资源非常好的那种，中长期才能有涨幅，我已多次提醒个别区域的小户型尽快脱手,否则一切的小户型都会被大盘甩开，请阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,原来买不了大的可以先买小的过渡，因为那个时候行业属于高速发展阶段，大小房产都在涨，现在是大的在涨，小的在横跌，刚需盘刚需户型很容易受到市场的各种舆论影响，所以无论是重新做布局还是优化，都要瞄准市场上的改善群体。
2、你们小孩在紫竹桥上学，如果你们只有这一套50平的住房我觉得没必要把范围锁在这个地方，孩子上学也就5年的时间，这个期间你完全可以去租房过渡，当下重心是考虑房子的成长性，你们能吃到市场上最大的涨幅，对于孩子还是家庭都是有很大利的，无论是再升级，还是分散仓位选择权都在你手里，其次紫竹桥附近没有什么特别出色的楼盘，这个地段资源也一般，再往西靠近西山的区域更不建议，这些位置的房子只有居住属性没有投资属性，石景山+城六区之外每个区域值得买的盘不超过10%，仔细算也就5-8左右，剩余的90%都是不具备金融属性的，也就是说持有那些房产的人如果不做优化升级后面会吃很大亏的，你可以参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;关于布局的方位，你可以往海淀的北部五彩城区域看看，上林溪，莱圳这些都是很符合你的盘，清河的地段资源和这些楼盘资源比紫竹桥好多了，一套房子未来能走多高=产业资源+区域资源+楼盘资源，资源资源是基础，这几个紫竹桥和石景山什么都没有，祝顺利！
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