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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总您好！看了您星球内发表的文章和问答后，我对房产的理解有了很大提升！首先介绍一下我的情况。我是22年4月刚毕业的硕士，目前在西土城附近一家国企上班，已拿到北京集体户口，月薪到手有一万二。我对我从事的行业前景比较看好（芯片设计行业），期望干个一两年通过跳槽涨到年薪三四十万。我对象工资每月到手大约九千。工作地点和我在一块，不排除未来有搬到通州的可能性，目前还在规划招标阶段，我看网上说选址在温榆河滨河森林公园北区附近。
我们都属于工作比较稳定的，这两年有结婚打算，考虑五年之内要孩子，所以比较看重学区价值；通勤最好控制在一个小时左右；如果能三居就更好了。两家目前大约能拿出两百万支持。我们想充分利用好首房首贷政策，既能刚需上车，最好也能持续增值。想请京总指点，这样的条件能达到的最优、次优结果大概是什么样？现在是否是上车的好时机？小白什么也不懂，感谢京总抽空阅读！
A:回答:您好，感谢信任！1、关于上车时机，我对会员一直灌输的理念如果你是北京的第一套房，在符合限购条件的情况下，又有资金支持，可以拿到优质板块的上等盘，能尽早上车尽早上，这些房产即便是你买完出现下跌的情况，也无需过多的担心，这种下跌属于行情后的正常波动，每一轮都会出现冷静期价格回调的现象，相反那种资源很差的位置，如果遇到牛市可能涨一波，然后冷静三年五年持续微跌，最后跌破买入价，无论是刚需还是置换我鼓励大家去买第一类房产，原因就是这些房产大方向是一定往上走的，说的粗暴点即便是房地产出现全面下跌，这些房产也是最后一批跌的，它的保值性及抗风险能力都是市场上最强的，如果集中所有资源拿不到这些好资源的盘，我的建议是再等等保留首套房票，现在的市场格局是只有一小部分盘会继续上涨，而大部分盘的金融属性会越来越弱化，直到最后只剩居住属性！这个论据我早在星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘中已经多次提到,建议你仔细阅读
2、关于选筹的思路及方向，围绕西土城能辐射到的区域，海淀清河，奥森，望京，再远一点昌平的南部和朝阳的东四环附近，最优的选筹当然是清河和望京，奥森，其次是昌平的南部，朝阳的东四环附近，你们刚毕业参加工作，并且行业很好，收入的话我相信你们会一年比一年富有，我给你的建议是这次买房要调动身边所有能利用的资源，精算资金去购第一梯队，也就是望京，奥森和清河，这三个板块长期价值很牢靠，房价长期是看涨的，并且区域有不错的教育资源，如果能拿到第一梯队优先选择，其次退一步才是第二选择，昌平的南部回龙观和朝阳的东四环大悦城附近，我给你说几个盘你可以去到中介门店里实际看一下，清河的莱圳家园，望京的首开知语城，澳洲康都，北维40度，奥森的万科星园，上元君庭，大悦城第一选择青年汇佳园，华纺易城，第二选择晨光家园A区，炫特嘉园，昌平南部回龙观国风美唐，流行花园，这些盘的保值增值性都很稳健，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;你短持再置换或长持都没问题！
3、如果以上板块都拿不到，还有一种思路是投住分离，先上车以后再置换，两种情况我会建议投住分离，一种是工作的区域综合资源都比较一般，而自己的筹码又比较优，可选筹的范围比较广，这种情况如果为了通勤买在工作地属于资源错配，还有一种情况是工作的区域或者工作单位所辐射到的区域都是拥有一线资源的区域，而预算范围内可选筹的范围有限，只能买到这些位置的次次级板块的尾盘，然而这些尾盘的行情并不好，这两种情况一般是建议以投资为主吃到板块内的行情未来再做升级置换！如果是这种思路要溢出到朝阳最东部的常营地区和大兴的亦庄地区了，这两个板块预算200左右上车投资是最优选的区域，祝顺利！
Q:提问:京总好，这几天一直在认真看您星球的文章，佩服之至，深感之前换房的失败，错过了大好上升时光，目前有一套自住房在东关地铁口，120平米的三居，想置换到成长好的笋盘区域，目前有两种方案，1，抵押现金270w左右+100w现金凑400万首都买一套600万以内莱圳一居，或者和平街两居，或者展览路两居。2,把这个房子卖400+再贷款买，比较乱希望您能给一个比较理性清晰的联系！
A:回答:您好，感谢信任！关于加仓和清仓重新布局的思路，请阅星球81#北京房产投资核心逻辑和原理/置换升级,1、现在持有的房产行情不错，不说能跑赢大部分楼盘，至少要跟在大盘后面，2、现楼盘的成交价和相同区域有一定的价格差，还具备一定的上升空间，3、过去5年每年的涨幅在8%以上，4、区域有未兑现的利好。如果你现有的房子符合以上条件，越多越值得持有，就可以加仓，相反越少或者一条都没有最好是脱手，这个是加仓和清仓的逻辑，我不太确定你说的东关是昌平的东关还是通州的东关，如果是通州的东关会好一些，昌平的话就没必要再抵押了，这个有很高的成本，你这么一折腾，直接交易会增加成本，抵押贷款除了中介的手续费每年还有利息成本，房子没涨幅又没预期很不划算，完全没有理由去付费，祝顺利！
Q:提问:京总您好！1、现况：家庭在京有两套房，一是大兴区黄村镇双河北里小区的大两居（老人住），市场价320w左右；二是丰台区右安门外开阳里一套小两居（我和爱人自住），市场价530w左右。我和爱人上班地点分别在积水潭和朝阳大屯附近。2、需求：置换大兴房产，保持两套房，兼顾保值升值，能兼顾学区更佳（暂无小孩）。目前打算卖掉大兴双河北里，扣除贷款到手约300w，手里有现金100w，首付可接受400w，准备买一套500w左右的小两居或大一局（可接受的贷款额度是100w左右，家庭年收入60+）。丰台右安门的小两居暂时不想动。原本打算在丰台右安门外附近买一套，保持两套房距离较近，方便照顾老人。看了您的文章和问答，目前打算在东西城置换一套小两居或大一局，达到保值增值和兼顾学区的目的。
3、问题：1）关于上述置换思路，是否合理可行，目前置换时机是否合适;2）卖掉大兴双河，在东西城买入，有三个方案，您看哪个更适合，初步看西城置换压力要更大，目前更倾向于东城（不打算去海淀买，主要因海淀的拼且两套房距离远）：方案一：东城区永定门天坛左安门等距离右安门不太远的地方，方便照顾老人；方案二：东城区安德里、和平里一带，兼顾两处上班地点（积水潭和朝阳大屯）；方案三：西城区右安门内、白纸坊、广外马连道一带，兼顾距离近照顾老人和上班。
3、您能否在推荐方案片区推荐总价在500w左右的小区，目前对东西城的小区很不熟悉，看您推荐老破小优选公房，初步看房龄很老都是70年代的，对于再出手是否有影响有点担心；4、目前我们是先把大兴的房子挂牌了，拟买入的还没开始看，与您文章中先买后卖观点不符，您有何建议，之前主要是担心先买后卖，资金衔接不畅导致卖价降低或买入违约等风险。
A:回答;您好，1、置换方向正确，大兴黄村附近有很多新城新区，那些新盘交付之后会把老旧小区的行情慢慢淹没掉，这种不占优势位置的老旧破越早脱手越好，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;关于置换时机，城内的老破小一定是比大兴黄村的老破小要反应快很多，你有看好的意向房源可以近期就启动，快的话还能赶上接下来的行情;
2、青年湖的资源要比永定门好很多，东城以及西城南二环不如北二环，北京所有的好资源全部在北边，南二环以南什么都没有，你可以重点淘淘青年湖东里、北里、安德路47号院，这种位置的老破小保值性及流通性都没什么问题，这些区域没有空白土地，老破小是环线逻辑，二环内优于三环内，三环内优于四环内，五环外就不是很牢靠了，越往里越稳妥
3、你大兴房子的成交周期应该不会那么快，你可以两边同时进行，如果有合适的房源肯定是要先买，但你要跟房主要4-5个月的付款周期，前期可以给定金首付，4-5个月的时间足够你出大兴的了，退一步如果5个月内出不掉，有很多种方法来付尾款，如适当折一些价格，或者找垫资都可以按期履行合同，无论是折价出还是找垫资都有一部分成本，但你要知道这一轮行情如果走上去，房价的涨幅要远超过额外的成本，你要抓的是这个，建议你认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:京总好！偶然发现 ，才发现自己过去买房完全缺乏理性。所以想请教您一系列问题。我们夫妻二人还有几年退休，我本人有通州户口，目前家庭有两套住房，一套在怀柔北宅人济庄园140平，当初买时基本是怀柔最贵的，一套在北京朝阳CBD高尔夫公寓170平，有贷款几十万。两套环境都很好，但增值不好。对我们过几年就要退休的人来讲，还有没有必要置换房产？我们不考虑学区问题，可能更多考虑交通医疗商业等问题。如果换房，实际就是为自己退休养老考虑了 ，同时考虑房产能够增值。目前看中了通州的融御，有无必要把CBD 高尔夫公寓卖掉换融御？如果把人济庄园卖掉买融御感觉资金压力有点大。想请教京总如何操作？
A:回答:您好，首先在布局上你们这两套房产都是只有居住属性而没有金融属性，怀柔这套肯定是要脱手的，CBD高尔夫公寓这个盘没有涨幅是区域的成长环境不好，我在会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中有过朝阳的选筹策略分析,百子湾是一个很刚需的区域，而高尔夫公寓属于低密度产品，这个盘主打的是别墅，价格要比高层高一些，而从全市看这个别墅涨幅是低于其它盘的，在高容积率的区域里建低密度的产品，这个本来就不是很受欢迎，百万买宅，千万买邻，别墅第一讲究的区域，其次是同类品扎堆，孤盘很难成长就是这个原因，从保值增值的角度去看，你这两套都应该脱手再重新做布局
关于新方向，如果是打算退休作为养老房，有2种选筹的思路，一种是继续在核心圈布局，二换一无论是在地段资源，楼盘资源都会比原本的更优，涨幅也就会发生变化，一种是买到未来的核心圈，去吃未来的涨幅，这种居住的品质会提升到另一个层次，这两种方向都不会影响房子的增值属性，关于选筹的目标;如果是第二种我不建议你去布局到通州，任何一个城市一个区域的价值都是由创造财富能力极强的产业驱动的，这是最基础的也是最要命的，如果没有创造财富能力极强的产业，其它方面再好，都可以以空城来形容，只有产业壮大才会给周边的房价带来福利，否则一切都是投机行为
融御的产品力在整个区域确实稀缺，但可惜的是通州的购买力现在太弱了，而且这个盘养老的话并不是最合适的，你步行到附近的公园需要走很远，不如到孙河去买一套大平层了，孙河的养老环境要比融御好很多，无论是商业还是生态环境，医疗都更有优势，距离市区也近，关于通州何时能兑现，我上两天刚详细回答过，你可以往前翻，要么就是继续布局在核心圈，像望京，奥森板块养老都很合适，建议你仔细阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;反复阅读5遍以上,第一不会再次踩坑,其次新布局跑赢大盘是最低标准,祝顺利！
Q:提问:京总您好！最近考虑买房子。北京户口首套首贷，总预算450万左右，通勤在国贸，父母房子在望京，现在希望增购1个房子，至少买个2居室做婚房。首付加起来能出到300万，但不想压力太大所以总价450万就没啥压力，考虑到通勤和与父母近，听说很快东坝地铁平方村站2024年就要开放了，所以主要看的朝阳区东坝，这边预算差不多的，中介推荐了：1、金泰丽富70多平米两居东南向，东对面有楼采光遮挡2、汇景苑89平米两居南向，价格最高但还能谈没税费，3、朝阳新城四区95平米南向两居。金泰丽富总预算下降小几十万，另外两个小区预算提升小几十万，需要增加贷款。
由于可以购买通州房子，也看过一些小区，比如阿尔法、合生滨江帝景、天时明苑、世纪星城等，2居-3居基本都可以买，但考虑到保值、流通性和通勤，感觉不确定性太大，北京二手房存量已经历史新高，人口负增长，生育率持续下降，这套房子至少5-10年居住，担心未来换房出手难等原因最后还是现在倾向朝阳了，是这么一个过程。
由于我喜欢在客厅活动，对南向客厅比较看重，此外衣服鞋子较多，需要很多储物空间会打柜子，老人建议除了关注朝向和客厅面宽，也要关注卧室尺寸;选择二手房是因为期房等太久，想尽快住进去，此外新房价格很高，提升预算到500来万，面积也不大。希望帮忙分析一下：1、在450万左右预算选择东坝片区是否具备保值性，哪些小区值得入手；2、东坝片区如上三个小区帮忙分析一下实际情况，3、朝阳、通州还有什么推荐片区的小区，考虑通勤、老人距离、保值、增值，有电梯，南向客厅～这是个庞大的问题，有微观有宏观，万分感谢。
A:回答:您好，1、你更多关注的是房子的居住属性，尤其是对于户型的设计，而一套房子的价值从来都不是因某一项资源突出决定的，产业资源+地段资源+楼盘资源最终才等于一套房产的综合价值，户型属于楼盘资源，如果前两个分数很低，楼盘资源和户型分数再高其实对于房子的成长空间是没有任何帮助的，这个问题你需要重新梳理思路做综合考虑,建议你仔细阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理。
2、关于东坝，请阅会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,这个区域一直是一个概念极强的板块，如果你要是选一些品相不错的二手盘会好一些，这个区域炒作很严重，区域众多新盘在拉价，从区域的价格规律品相好的二手盘会因新盘的营销而上涨，但仅限于个别品相比较好的盘，并不是所有的盘全被拉高，因为这个区域面积很大，楼盘很多，类型也不一样，有回迁有保障有商品，第一梯队的盘是常青藤，奥林匹克花园，第二梯队是金隅景和和悦和，富东，你的预算可以买到第二梯队，关于选筹逻辑，第一梯队长期价值会更高一些，第二梯队保值性不差，但升值性就没有保障了，再往后就不建议选了，流通性和保值性都没有保证，如果你为了满足对户型的要求去牺牲各项资源我我认为是不值得的
关于选筹的方向，你要是能再提高50万的预算可以去淘一下常营的苹果派，这个盘最好的两居户型南北向的价格在530左右，中等全南的500左右，户型应该是可以满足你要求的，这个区域的资源还不错，有龙湖的商业综合体，有轨道交通，到朝阳东部的主要商圈都很方便，常营属于国贸的次级溢出板块，未兑现的利好是东边的通州运河中心，现阶段主要的价值是承接整个朝阳东部的刚需上车群体，我个人觉得常营更适合你，关于通州你的理解基本正确，祝顺利！
Q:提问:2018年买了朝阳区崔各庄大湖山庄的房子，现在自住，这几年涨了一些，后续还有升值的空间吗？有个想法是卖了这一套，换到顺义后沙峪或者天竺，考虑：中粮祥云500平米的大平层、誉天下大独栋。
A:回答:你要是做终改的话可以重点去关注孙河板块，中粮的大平层产品很好，但是大平层在这种位置不占优势，在市区价值才更大，誉天下地段没什么好的资源，这种终改盘你肯定是要买在头牌区域，北京的别墅区大致分为三个方位，西山奥北和中央，而中央又分为老中央和新中央，老中央是围绕优山美地这一块，新中央是孙河，中央别墅区最好的位置是沿着温榆河两侧，京密路以西河北侧是龙湾别墅一带，中央所有的资源也都在这个位置，其次是京密路以东恒大丽宫附近，最后温榆河南侧孙河是未来的核心位置
真正的中央别墅区只有这4个位置，京密路以西温榆河南北2块地和京密路以东温榆河南北2块地，西侧资源更好，尤其是孙河这个地块，你打开地图仔细去看这个位置，它的生态资源放眼整个北京都比较稀缺，且规划整齐，别墅区一般都是无规划自由发展，孙河是北京唯一一个先规划后发展强控制的区域，这种板块时间越长价值也就越大，你要么就是布局在老中央，围绕优山美地附近，要么就是布局到孙河，这是终改的思路，可参考星球会员文章16#北京必买十大豪宅,文章里有中央别墅区的详细策略建议,祝顺利！
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