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位于青龙湖的熙湖悦著均价高于六环外普宅单价标准，但通过产品设计等调整，部分产品符合普宅标准。资料图片
北京限1 } k @ P房价项目由于多分布在北京5环左右、售价限制、户型受“70／90&r) S m 6dquo;政策限制，是北京新房市场的供应主力，被人们认为是盖给刚需刚改的房子，但是纵观当下限房价项目的现状，有几成能满足普通住宅标准？
新| j U l京报记者梳理北京已取得预售证并有成交记录的45个限房价项目发现& \ ( | L J b y m，67％的项目是纯粹的非普通住宅，纯粹的普宅项目凤毛麟角，另有部分项目中小户型房源拉低了总价，被划入普宅范围。
刚需刚改以非普宅的首付、税+ 7 Q 6 w i t 9 3费标准购买实际是普宅的房子，这略显尴尬。限房价项目与享受税收优惠政策的普宅，这两种房屋类型之间，似乎存在一条鸿沟。
多个项目因单价被“非普”
北京目前实行的普通住宅认定标准为2014年的版本。首先需满足住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在140平方米（含）以下；其次，单价不超过限价，或总价不超过限价，单价、总价符合其一即可。
具体的限价标准是：五环内为单价39600元／平Y D e \ 5 R E方米、总价468万元／套；五环到六环为单价31680元／平方米、总价374万元／套；六环外为单D 2 n价2376M r Y q m c A0元／平方米，总价281万元／套。如果在满足容积率、单套建筑面积的条件下，一套房子的单价或总价在上述价格范围内，则被划为普宅。
按此现行标准，新京报记者梳理了北京当前已经取得预售证并有成交记录的45个限房价项目，统计结果发现：45个限房价项目中，67％的项目全部房源为非普，符合普宅标准的仅有2个，另有1Z t l U n } D $4个项目包含有部分或少量普宅，为其中一些z L x X n $ C }小户型房源。
这些限房价项目中“凤毛麟角&rdquI 5 # K }o;的普宅项目，一个是位于密云的碧桂园琅辉限，该项目位于六环之外，全部户型面积均小于140平方米，容积率为2.8g = } D d O ,，限售价为22201元／平方米，低于六环外23760元／平方米的普宅标准，全部为普宅项目。
另一个同样符合普宅标准的C v i I是在六环外的首创·悦欣汇S ( } n项目，也位于密云，限售% ~ a O \ % t价| a T # i | @为22276元／平方米，低于23760元／平方米。据项目销售人员介绍，房源已F P z (经售罄，户型面积全部为105平方米左右的洋房产品。
新京报? O i 5 T记者梳理发现，大量五环和六环之间的限房价项目，多是非普宅，论单价都很难满足普宅标准，只能靠小面积小户型拉低总价，勉强跻身普宅范围。但是，五六环间的房子，往往是与刚需族最“匹配&rdquo$ ` } @;，他们以非z p f j K 9普的首付、税费标准购买的实际是普宅的房子。
业界建议提高普宅标准
客群多为刚需和刚改购房客的限房价r y R B e ? / !项目，为何与&ldw P Z D 8 3 E 8quo;普”难以结缘？合硕机构首席分析师郭毅对新京报记者表示，北京的普宅认定标准，其核心要素是中低总价、中小面积。作为普+ L s t J A ? M –通商品房的一种，一些限房价项目因定价或面积原因变成非普住宅，是正常的市场现象。目前看，符合普宅标准的限房价项目位置都较远，这也符合城市发展的客观规律。
但是，面对限房价l 7 7 \ 5 d R x项目“非普”当道，郭毅认为，从限房价项目面向刚需和刚改客群来说，普宅划定的范h ] o 0围理应比现在有所增加。北京现行普宅标准是执行的2014年版，郭毅表示，北京2017年开始供应用地，2018年限房价项目开始上市，“普宅标准应针对当前的市场现状作出适时、及时的调整。”
具体而言，普宅标准应比现有范围有所扩大。郭毅举例说，目前，五环外d ^ y #的很多限房价项目都超出了普宅标准，而真正会住到这些房子里的人，绝大部分都是刚需和刚改，他们的p 8 k ] f收入相对来说并未达到很高水准，这一部分人理应在税费优惠上给予倾斜。
在中原地产首席4 F e U a Z F l分析师看来，对R { [ O Z N e .限房价项目来说，90平方米之下的产品，从任/ Y ; ? – 2何角度都不应该被划分到&ldquov / b m T & c G G;豪宅”的范围。普K t t V – S a ?宅标准应该调整，可以针对限房价项目出T & L \ 1 G *台单独政策。
部分项目调价格、户型，“擦边”普宅
虽然非普宅是主流，很多项目难以企及普宅标准，但是在限房价项目供货压顶、去化压力巨大、产品同质化严重的当下，尤其是置换需求日渐占据上风的北京新房市场，对二? p C p C套购房者来说，如果能够购买到普宅，首付从80％到60％，支付压力有所减轻。对远郊地区遭遇去化压力的限房价项目来说，通~ ` 9 k E 6 ;过成为普宅的方式亦能吸引一部分客群，助推去化。
诸如最近频频站上舆论风口的青龙湖板块，由于位于北京西六环之外，交通k # X、生活配套一般，区域内多达5个限房价项目，供货量大，销售前景不被市场看好Q W x。据记者了解，预计于6月份开盘的熙湖悦著项目，商品住房销售均价不超过37245元／平方米，且销售I o y A . c I单价不得超过39107元／平方米，均v \ o D n Q远远高于六环外237+ a ( ` = N s60元／平方米的普宅C @ C ! J E h单价标准。但是通过产品设计等调整，熙湖悦著部分产品符合普d : \ 7 7 ) b宅标准。
据项目销售人员介绍，预计一期开盘的83平方米三居室，价格定得较低，总价大部分在300万元之内，有部分房源为普宅，首付35y G Q { | i d M E％，但不会太多。据了解，该项目还有73平方米左右的两居室，如果按照限售均价和价计算，总价基本在280万元之内，亦能够达到普宅标准。
也有一些五环内的限房价项目推出了一些中小户型普宅。例如一期二期都卖得火热的橡树澜湾，位于丰台区小瓦窑，在四环到五环间，整体非普宅，但83平方米和88平方米的户型，部分能够达普% ^ v宅标准。记者咨询售楼处获悉，目前橡树澜湾还剩十多套88平` , M 0 o % o 7 $方米的户型，单价52000元／平方米，总价为457万元／* B n _ j ) q套，&` ; \ , yldquo;擦线”低于五环内普宅限价468万元／套，为普宅。
即便如此，在体量庞大的限房价项目中，能够达到普宅标准的产品少之又少。
调标准有助降首付，无力拉动销售去化
当前，Q { | J [北京限房价项目有两个关键词，一是“供应井喷”7 z u = ; t Q = 5，一是“去化艰难&rdquo~ q t E \ J b 2 B;。
据中原地产研究中心统计，截至5月29日，北京从2018年6月10日开始，合计入市限房价项目达到了50个，合计取得预售证75期，供应住宅套数达到了34559套，而网签数S Q J e @ k据合计10683套，平均网签均价为48919| : A d – O元／平方米，网签完成112.23万平方米，按照面积计算网签完成率只有27.8％。
&= 2 0 L ! \ j mldquo;入市一年左右的限房价项目网签终于首次突破1万` \ & 5 b套，而同时，库存也达到了历史高位。”中原地产分析师说，虽然网签数据相对滞后，但从整体看，实际销售比例也依然只有45％左右。
北京限房价项目供应出现井喷，但去化难度却越来越大。中原地产分析师表示，+ = l 5 1 / W $目前来看，除了少数五环内、位置相对较好的项目去化有所提升f t g J w Y | U外，随着大量郊F u & T f区项目入市，去化难题依然非常大，而且青龙湖等局部区域井喷数千套供应，很可能带来价格战。
面对去化困境，郭毅认为，当前北京限房价项目整体库存压力很大，包括潜在供应量和现有库存，仅仅调整现行普宅标准，对去化不会产生本质拉动。一方面，如果扩大普宅范围，契税从3％降到1％，但节省的2％税费实际上有点“毛毛雨”，目前五环周边在售限房价项目总价P . K Z在500万元左右，2％税费约为10万元，可能开发商的优惠幅度都能超过这个数字，“这样小幅的变化对市场去化不会产生本质影响。”
另一方面，纳入普宅后，首套房首付比例35％，比非普低5个百分点，对于首付能力相对短板的刚需来说，影响略大一些；1 h , P v $ s ~ i但对二套首付来说，无论是普宅的六成还是非普的八成，比重] d ( t u k B本身都较高，而且二套置业者大多&ly 6 \ ] D 8 {dquo;卖旧买新”，还是能“够得着&} $ +rdquo;八成的，调整标准影l 3 f x v K q响的人群有限。
资深地产人士韩乐亦认为，对于限房价项目的去化难题\ 1 : + . f，普宅标准不是主导因素，如_ } 8 J 3 g 5 4果调整也仅是锦上添花，主要还是看项目i ` _ } C T c的综合品质、地段、户型等。
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