哈喽大家好，我是血拼哥。
今天是20日，LPR利率下调终于来了。
从去年8月LPR下调15个bp之后，一直没有调整，今年3月小阳春结束后，楼市也并没有如预期般回暖。
结果楼市已经低迷一个季度，放松真的来了。（不然就很难保5）
只下调LPR直接下降10个bp，血拼哥认为还远远不够，后续还可能会有其他的组合拳。
不过预计对于北京影响不大，如果没有实打实的“一区一策”或“大招”，对于北京基本没什么影响。
那降利率到底有什么影响？北京楼市现在的情况如何？刚需上车该如何捡漏？
01/
降利率有什么影响
其实就目前情况来说，降LPR利率只会直接刺激新增贷款的增加。
对于大家是否买房，其实影响不大，毕竟房贷利率只是降一点点。
该想买的还是会买，不买房的人依旧不会买。
在现有模式下，房贷利率=LPR+银行加点。银行加点固定，LPR利率降低，房贷利率就会降低。
房贷利率直接能影响月供，利率越低，月供越少。
省下来的钱可以拿出来消费，这是降利率的目的。
今年很多城市的房贷利率已经低于4.1%，对于楼市起到的刺激作用几乎不大。
年初时，如果城市连续3个月新房和二手房价格下降，可以阶段性下调或取消当地首套房贷利率下限。
所以早就有一批城市的房贷利率低至3.7%，甚至极个别已经到了3.6%的优惠。
低利率也并没有直接刺激成交的反弹和价格的回暖，可见降息已经不能刺激楼市了。
另外，LPR利率对存量房贷款的影响很小。
因为存量贷款存量贷款也能相应降低，要到明年1月才生效。
到时候参考的LPR利率，则是12月20日公布的最新数据。
对于北京目前来说，首套个人住房商贷的利率是4.2%加55个基点，下限就是4.75%；二套房贷是4.2%加105个基点，就是5.25%。
这也将是自LPR捆绑房贷利率后，北京首套房贷利率再度创下最低记录。
02/
北京楼市的破防
首先，先说二手房挂牌量12万+套。
对于北京过去几年来说，这个数字确实很惨了，但对比其他一二线城市，其实这个数字还算良好。
如果细看的话，在这12万套房子中，老房子平均占了72.3%。
简单的说，难卖的房子积压已经成为现实，好房子依旧不愁流通。
其次，5月份二手房下跌也是真的。
北京环比下跌0.6%，上海环比下跌0.8%，广州环比下跌0.2%，深圳环比下跌0.1%。
根据北京住建局披露的数据，5月份北京二手房网签12982套，环比下滑6.8%。
另据麦田房产统计数据显示，5月份北京二手房挂牌均价环比上月下降0.1%，与此同时，二手房议价空间和上月相比扩大0.37个百分点。
议价空间在扩大，确实二手房有很多捡漏的机会。
最后，北京的新房市场依旧靠抢。
啥意思呢？不知道大家有没有发现一个规律：
一个地块，拍的时候没几个开发商，开盘的时候也没火，基本此项目的去化期无限拉长。
简单的说，被所有人青睐的项目，自然有它的潜力和价值。
如果无人问津，去化惨淡，真的说明项目确实有自己的问题。
今年，北京所有的盘都呈现这样的特点，人气神盘抢不到，冷门新盘真冷门。
03/
心态比拼，是对市场的洞察
根据财经十一人披露：
五环以里的确有部分30年左右的老旧小区在大幅降价；北五环外互联网大厂周边的房子受裁员及新盘冲击，降价也较突出；京郊的房价继续萎靡不振。
但总体看，这场降价潮中，北京城区楼龄在10年左右，区位和物业品质较好的小区比较“抗打”，挂牌价及成交价并未出现明显波动，部分优质豪宅仍在“偷偷”上涨。
仔细品品上面这段话，确实也说的非常实在。
很多今年小阳春涨的项目，最近这几个月同样坚挺。
但是部分30年左右的老旧小区、太依靠产业的新盘、京郊的盘，确实有很多卖家撑不住了。
所以目前如果想在北京置业的话，入场时机与选择很重要。
可买的，还是那几样，价格合适且靠谱诚意卖的二手房+具有性价比的倒挂新盘+拥有不可复制资源的项目。
如果自住的话，还是可以考虑下几个马上要出的共产房项目。
今年可以期待的，只有后续的“组合拳”了，毕竟降LPR只是一个信号，后面还预计可能有其他的利好。
如果最近想在北京买房，可以多下场看看，多议价。
祝大家都能买到好房。
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