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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好！介绍下我们情况：1、需求：我和媳妇目前想把老人名下唯一的一个老破小置换到保值增值的房产上，买了就会出租抵部分月供不自住，考虑买后长持投资，两居室优先考虑易出手，一居室也可但是看位置。2、我俩土著，目前我在国企上班比较稳定，年薪30-35，国贸上班。媳妇创业，年薪80左右，上班很近，这两年一直在要孩子过程中。我父母没有了，她父母目前居住水上华城，我和媳妇租住在方庄。3、我名下有水上华城两居室房子，有小孩后考虑上学用，还有50万贷款。4、媳妇名下有个远中悦麒开间，市值230万左右，是否有必要出手，不出手就留着吃租金，大概5000一个月，如果出手什么时机比较合适，卖的话好像税买家得承担20多万，也会影响一部分客户。5、她名下在云南版纳有个小房，目前跌了一半，市值25万左右。
6、老人名下在南三环赵公口有个老破小，目测290-300万可出手。因为老人名下只有这一套房，所以考虑置换后，贷303万，再添置200万，考虑预算700-800万左右的房子。考察了东西朝通四个区域的房产。有几个小区拿不定主意，区域的话，选择了朝青、三元桥、大望路、双井、望京，望京由于距离远小区一直没有实地考察过，以下小区按照考虑的优先级做了排序，方便观看：（1）朝青：青年汇700-800能买两居室，但是感觉品质差了一些。罗马嘉园西区的房子其实还不错，700左右能谈，买南北正规两居，卧室不挨着，就是临马路有点噪音，不过好像不带学校，楼体外墙也是涂料的，外观看着不错，离大悦城也近。
天鹅湾是目前首选考虑楼盘，大概价格也能谈到700左右，正规两居但是朝向一般，次卧面积很小大概7,8平，但是整体感觉品质高过罗马嘉园，且和星河湾小区共享星河湾实验学校。租金和嘉园差不多。（2）望京：两居室没有太好户型,。（3）富力城：D区只能够到朝北一居室，A区用600多万就可以够到东或西正规一居室，还能省下来很多钱。800能够买到朝南的一居室。挨着商场和地铁，考虑后期保值应该还行。（4）凤凰城二或三期：能够到一居室，但是没啥学区，完全受太阳宫板块溢出的福利带动增值。（5）华贸公寓：可以买正规东或西一居室，挨着SKP，是否能保值增值，好不好脱手，看历史成交数据这3,4年基本没有涨幅。（6）阳光上东：能够上朝南一居室，不过户型有斜角，只能够到上东的那三个塔楼非板楼，也不带学区。考虑的比较多，万分感谢。
A:回答:您好，1、你们名下房产的优化方向，悦麒开间、版纳、赵公口老破小这些都是要脱手的，关于小户型的一居室或者开间和老破小值不值得买入或者继续持有，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型和老破小淹没掉，并且你要知道保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型和老破小尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室作为财富资产有它的意义，如果是处于价值逻辑，只能说它的天花板太低了，远中悦麒它的区域资源以及这个盘的本身都是成长性很差的，木樨园和赵公口本身就是资源很匮乏的位置，而远中悦麒这个盘只有一栋楼的体量，综合价值全差，其次云南的旅游地产，往后再往上涨的可能性不大，因为货值不高，卖与不卖看你们的实际需求！
2、关于选筹的方向，建议你仔细阅读87#朝阳跑赢大盘选筹导图,望京，阳光上东，华贸公寓，富力城，朝青，凤凰城这6个区域，综合价值望京属于第一梯队，其次是凤凰城朝青和富力城，最后是华贸公寓和阳光上东，你看这些盘不能只看某一项资源，房产的价值是综合资源决定的，产业资源+地段资源+楼盘资源最终才等于一套房的综合价值，望京，朝青，富力城，凤凰城这四个板块都是有产业资源的，不同的是望京属于产住结合，其它三个板块属于产业区的主要溢出位置，而阳光上东的区域资源比较差，酒仙桥整体的城市面貌以及区域配置在整个朝阳都是落后的，并且未来改造的时间很漫长，如果整个区域的配置提上去，阳光上东这种楼盘会有一个不错的涨幅，只是时间太长了，不确定性太大。
华贸公寓涨幅差的原因是因为CBD这个地段的主要功能是商务而不是居住，包括同地段的阳光100，金地国际花园品质也都很好，但涨幅上全差，能成为一线楼盘的居住区域，至少70%以上的功能是要以民生资源为主，如医疗，学校，公园，商场这些都属于民生资源，如果一个区域的商务功能占比超过70%，这样的配置最终商业资源会影响到居住体验，如国贸CBD这种商圈，所有的住宅涨幅上全差，你可查阅16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),而相反能和这种区域保持一定距离的双井朝青朝阳公园很吃香！你最好的选择就是在望京和朝青淘一套比较笋的2居室，一居室上面已说它的海拔太低了，并且这种户型大多的购买力主要都是纯刚需，两居室的成长性要好一些，祝顺利！
Q:提问:京总您好！最近考虑买房子。北京户口首套首贷，总预算450万左右，通勤在国贸，父母房子在望京，现在希望增购1个房子，至少买个2居室做婚房。首付加起来能出到300万，但不想压力太大所以总价450万就没啥压力，考虑到通勤和与父母近，听说很快东坝地铁平方村站2024年就要开放了，所以主要看的朝阳区东坝，这边预算差不多的，中介推荐了：1、金泰丽富70多平米两居东南向，东对面有楼采光遮挡2、汇景苑89平米两居南向，价格最高但还能谈没税费，3、朝阳新城四区95平米南向两居。金泰丽富总预算下降小几十万，另外两个小区预算提升小几十万，需要增加贷款。
由于可以购买通州房子，也看过一些小区，比如阿尔法、合生滨江帝景、天时明苑、世纪星城等，2居-3居基本都可以买，但考虑到保值、流通性和通勤，感觉不确定性太大，北京二手房存量已经历史新高，人口负增长，生育率持续下降，这套房子至少5-10年居住，担心未来换房出手难等原因最后还是现在倾向朝阳了，是这么一个过程。
由于我喜欢在客厅活动，对南向客厅比较看重，此外衣服鞋子较多，需要很多储物空间会打柜子，老人建议除了关注朝向和客厅面宽，也要关注卧室尺寸;选择二手房是因为期房等太久，想尽快住进去，此外新房价格很高，提升预算到500来万，面积也不大。希望帮忙分析一下：1、在450万左右预算选择东坝片区是否具备保值性，哪些小区值得入手；2、东坝片区如上三个小区帮忙分析一下实际情况，3、朝阳、通州还有什么推荐片区的小区，考虑通勤、老人距离、保值、增值，有电梯，南向客厅～这是个庞大的问题，有微观有宏观，万分感谢。
A:回答:您好，1、你更多关注的是房子的居住属性，尤其是对于户型的设计，而一套房子的价值从来都不是因某一项资源突出决定的，产业资源+地段资源+楼盘资源最终才等于一套房产的综合价值，户型属于楼盘资源，如果前两个分数很低，楼盘资源和户型分数再高其实对于房子的成长空间是没有任何帮助的，这个问题你需要重新梳理思路做综合考虑,建议你仔细阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理。
2、关于东坝，请阅会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,这个区域一直是一个概念极强的板块，如果你要是选一些品相不错的二手盘会好一些，这个区域炒作很严重，区域众多新盘在拉价，从区域的价格规律品相好的二手盘会因新盘的营销而上涨，但仅限于个别品相比较好的盘，并不是所有的盘全被拉高，因为这个区域面积很大，楼盘很多，类型也不一样，有回迁有保障有商品，第一梯队的盘是常青藤，奥林匹克花园，第二梯队是金隅景和和悦和，富东，你的预算可以买到第二梯队，关于选筹逻辑，第一梯队长期价值会更高一些，第二梯队保值性不差，但升值性就没有保障了，再往后就不建议选了，流通性和保值性都没有保证，如果你为了满足对户型的要求去牺牲各项资源我我认为是不值得的
关于选筹的方向，你要是能再提高50万的预算可以去淘一下常营的苹果派，这个盘最好的两居户型南北向的价格在530左右，中等全南的500左右，户型应该是可以满足你要求的，这个区域的资源还不错，有龙湖的商业综合体，有轨道交通，到朝阳东部的主要商圈都很方便，常营属于国贸的次级溢出板块，未兑现的利好是东边的通州运河中心，现阶段主要的价值是承接整个朝阳东部的刚需上车群体，我个人觉得常营更适合你，关于通州你的理解基本正确，祝顺利！
Q:提问:京总，您好！拜读了您星球的精华区文章，深受触动，改变了以往对房子的错误思想，遗憾没有早点关注您。第一次提问，说一下我的情况。基本情况:在北京无房，但是河北大厂有一套房（市值140左右），有房贷，现在北京买房算二套。孩子户口在西城广牛学区，25年9月入学，按现在的情况，应该可以上康乐里小学，但因为无房，顺位靠后，不保险。目前，我们租住在海淀单位公房，离西城小学有点远。主要诉求:想购买一套房，下一步孩子上学住。方案设计:把大厂房子卖了，加上手头现金，首付能凑420左右，能够撬动总价600左右的房子。
主要有两个方案:一个方案是，在西城买学区房，孩子户口迁过去，这样能够选择更好的学区，孩子上学也近，但是只能够到老破小的一居或者小两居，感觉这边的学区都顶点了，而且本身也能上西城的学校，买房加成不多，房子还可能不保值。
第二个方案是，在丽泽商圈草桥，菜户营，右安门外附近买，选择余地大一些，600万可以够到大两居，甚至小三居，居住体验好，未来升值空间大点，但是孩子上学远点，如果草桥的话，需要坐19号线两站，孩子上学通勤成本太高（因为早高峰堵车，感觉还是得坐地铁）。另外，家里人不太考虑投住分离，也就是在丰台买房后在西城租房，所以没有考虑租赁的情况。请问京总，这种情况我该怎么选？是买房住，还是应该投住分离？如果买草桥，我这个预算有什么楼盘推荐？如果西城应该够哪个学区？投住分离的话，感觉买房的选择就有点大了。目前很纠结，不知道如何选，还望京总指点。
A:回答:您好，你最好的选择是投住分离，这个投和住的距离你们可以自己把握，如果能接受远一点可以以全市作为选筹范围使利益最大化，因为你们对于学位的需求程度不是很大，买学位和不买学位并不会影响到你们孩子在西城上学的问题，影响只是一个排名靠前一个排名靠后，如果是因为这个因素去承担学区房的不确定性我觉得代价和实际的需要反差太大，没有必要的！关于选筹的方向，布局到草桥或者菜户营方向上没问题，你可以关注恋日花都的小两居，草桥欣园三区的大两居和小三居，菜户营可以关注万润风景
如果把选筹范围扩大到全市，你可以利用其它方式把杠杆比例提高到50%左右，这样你可以撬动800的楼盘，如果是600，你400的本金效率不高，这样你可以把目光移到海淀的清河附近，未来离孩子的学校也不是很远，但可以吃到海淀最大的涨幅，你未来肯定是要再次置换的，如果布局到丽泽一带，保值性不差，只能说增值性比较一般，丽泽一带的购买力比着海淀还是弱了些，我在星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理/房价轮动规律中有写过北京一流区域和二流区域的轮动逻辑,建议你结合16#16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)去认真阅读文章,这样你布局800可以利益最大化,祝顺利！
Q:提问:您好，个人情况如下：东坝常青藤90出头的小三居，16年底购买，一直出租，因孩子上学一直居住在海淀万寿路的公寓房，无产权，下面公寓房面临到期，所以在考虑要不要换房到这边居住。我的顾虑是因为16年购房时，当时孩子还小我们对学区完全没概念，在万寿路的老破小和东坝的次新之间选择了后者。这几年来，万寿路这边几乎翻倍，东坝却跑输大盘，我们明显是选错了。
我的问题是：1.今后看来，会不会次新更能保值增值呢？或者说即使东坝的地理位置、学区方面不如海淀翠微，但有规划，而且房子本身的品质（次新、洋房），未来是否能跑赢翠微的老房子呢？孩子已经上小学，没有学位需求，现在买等于多支付了学区溢价部分，还有中介费税费这些。我其实内心里不太想投住分离，想从东坝换到翠微，而且老人还有首套名额可以用，但就是必须得增加贷款额，还贷压力很大。目前整个经济下行，长远看来楼市如何也存在不确定性，除非是北京核心地段豪宅，但万寿路翠微老房子肯定不算吧？这样至少一个人工资全部还贷，这么大压力不确定未来若干年是否值得。两人均普通工薪，工作还算稳定，但工资有限涨幅也不用期待。您能帮忙分析一下是否值得折腾吗？
2.如果现在换的话，是建议先卖后买吗？担心出现卖完东坝就涨了，要买的翠微这边也涨了，现金贬值了；边买边卖，最近成交量增加市场开始火热，又担心因为卖房周期太长影响买房的成交。真的是纠结，几年前的错误决定代价太大了，现在又面临重大抉择，害怕再选错，希望您给点意见，谢谢。
A:回答:您好，东坝你们没有选错，错的是你们的进场时机和入场价，16年17年是高点，而东坝依然存在概念，大部分的行情是炒出来的，所以这种区域市场好看不出来任何问题，淡季才能暴露，星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图有东坝板块的详细分析,这个位置要么就是新区规划出来之后买，要么就是完全兑现之后吃供需轮动，中间进去的基本都是高位接盘然后站岗，你16年买的现在脱手很亏，现在正慢慢兑现，这个位置如果买的话我会劝退，如果卖的话我建议是在等等，有很多新盘马上交付，价格也都是10万+的，八九万的，常青藤属于东坝热度比较高的一个盘，综合品相都不错，价格7万出头，现在卖不划算，建议等新盘拉高，现在换仓付出的代价太大了，如果没有特别笋的盘不值得，祝顺利！
Q:提问:京总，您好。我们现在在柏林爱乐有一套两居市值大概650w老家市区有一套，市值大约190w，手上也有闲钱。孩子今年9月份小学。目前打算把柏林的和老家的都卖了，想重新买一套。看过亦庄核心区的，通州武夷和万达的，亦庄上班很不方便，我们在高碑店上班，通州我们又觉得不值。我们换房是想兼顾生活品质和学区，毕竟孩子要上学。我也看了您的文章，现在有意向的是望京东或海淀清河，和昌平吧。我们现在纠结的是把柏林租出去呢还是卖了，买一个保值性可以又兼顾学区的房子？期待您的回复。
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),柏林爱乐这个盘很好，常营的成长环境也不错，你不要看这个位置在朝阳的边缘，它的区域价值可能要超过四环甚至三环，整个朝阳东部围绕国贸一带很缺乏优质商圈，有的次新盘比较孤立，品质有优势的位置很差，位置好的被商业体包围，靠近三环综合资源不错的双井，大望路，朝阳公园，朝阳大悦城，其它的都多少有瑕疵，这些位置价格都是10万+，大悦城好盘也要8万+，而常营的次新才6万，从投资角度看，好盘的唯一公式好价格有足够的成长空间=好盘，好地段+便宜=有潜力
如果你拿柏林换通州或者昌平等于是降级，把确定性变成了不确定性，置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，方向上是这样，望京，亦庄和清河都比较适合你，升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在，你从常营无论是换到以上哪个位置方向上都没问题，关于常营是否保留，如果是换到望京或者清河，可以考虑把常营和老家出掉，望京和清河的综合资源都要比常营高几个层次，这种核心圈在最大限度尽可能保证面积，天上下雨拿小盆接和拿大盆接有很大区别，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:京总好，我想把马驹桥房子卖了，房子卖掉能有330左右，我能接受400万的贷款，加起来有700左右，想在亦庄河西买两套小的，现在考虑:南海家园，但可选的盘不多，再有就是河西的泰和园全部出租，自住还有房子，暂不考虑自住和上学问题，主要用来升值。请问您:有什么办法能贷到400万？这样做是不是要有些冒险？！考虑亦庄及附近，比如南海雅苑、旧宫的亦庄北岸、瀛海的玉璟园还有马驹桥的金地格林6稍等的大户型，或您问答里说的朝青比较有潜力的板块的话，还有什么方案吗？十分感谢！
A:回答:您好,第一呢你关注的是有问题的,租金不是房产收益的主体,涨幅才是,亦庄一轮大行情可以涨40个点,干嘛要去关注租金,第二700左右买两套就废了,这种方案还是想吃租金,你看的这些盘全部脱离行情,最后:贷款400如果是你这种选筹亏损的概率很大,如果你选一套吃涨幅属于常规操作!第三:关于选筹上,你可以参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,大兴最好的产业资源全部在亦庄,现在的房产价值产业资源必须大于50%以上才有上涨的可能性,脱离产业资源其它再好也不会有行情,这种现象会越来越明显,北京企业外迁的动作很快,如果不重视在房产上会吃大亏,我在星球已经反复多次提醒,建议你认真阅读81#北京房产投资核心逻辑和原理,你700左右认真淘淘河西海梓府万科这两个很好,这两个盘10万以下都属于很好的产品,未来5年左右,围绕北京几大产业中心的强资源次新楼盘,不会出现10万以下的产品,现在10万以下的都可以重点关注,祝顺利!
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