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Q:提问:京总您好，我们目前在农大南路的农大附中家属院有一套1居小户型，卖掉的话扣除房贷首付能凑4、500万，加上贷款（算二套贷）打算买650左右的小两居。我在石景山首特创业园上班，我媳妇在丽泽上班。我的目标是居住+保值（预计至少住5年以上），换两居也是考虑将来孩子的空间（无学区要求）。目前考虑了石景山、西局和郭庄子周边。石景山这边是京西大悦城周边的宏鑫家园、西现代城（地铁周边的小区，我媳妇不开车坐地铁上班），西局看过丽泽景园、丰益花园；郭庄子考虑万科的小区。希望京总能提提意见;谢谢！
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;如果你们计划布局在石景山和丰台，最好是离西城和海淀近一些，交界处是最好的选择，这两个区越往里资源越差，大悦城是一个利好，但需要自身争气，如果大悦城周围的品质楼盘大于老旧盘，并且次新盘是成扎堆的结构而不是东一个西一个，这样的区域未来具备成为性，如果老旧盘的数量大于品质盘，未来这个地方的支付能力不一定能够把大悦城养起来，石景山是严重缺乏核心产业的，可以参考一下五棵松现在的万达
古城一带的房价是5万左右的水平，你买太好的盘未来不好卖，买太旧的成长性又差，这个是石景山不具备投资属性的主要原因，北京的发展方向是东扩产业，西保生态，石景山是一个纯通勤的居住区域，越往里越明显，楼市繁荣需要有能创造财富的人口持续流入，才能支付得起高溢价的盘，大悦城的本质是消费，并不是创造财富，石景山我建议是在海淀交界处看看，不要太往里，丰台你们围绕丽泽一带方向上没什么问题，西局菜户营都可，丽泽要比石景山好一点，但入场价需要够笋，祝顺利！
Q:提问:京总好，请教后您提到把两套房子换一套霸盘的建议，给我们家带来了一个茅塞顿开的新思路，同时和家人商量后，目前也在积极的看房和筹备;目前想和您请教，1.1200w（不贷款）-1400（含贷款）预算，合生国际花园三居&亦庄金茂府长期来看，选择哪个。2.房子的优先级是，三代同住&上学（老人1公里小学接送）＞居住品质≥增值保值＞配套完善（老人去医院）3.购买时机或最晚上车时间（因为孩子23年上小学，考虑在住的CBD总部公寓要用上学区后再挂牌，所以全款资金到位时间理想是在6-10月）诚盼回复。
A:回答;您好，这两个属于不同性质的盘，金茂府属于亦庄天花板级别的头部盘，合生花园属于中上等盘，保值性都可，我在星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图对亦庄几个龙头板块有过详细分析及未来市场预判,建议你认真阅读,简单说金茂府如果要往上走需要很大的市场推力，这些新区房价10万是一个槛，从5万涨到8万、8万涨到10万容易，10万以上就没那么容易了，需要政策支持，区域经济推动，市场预期，如果计划做长线投资，金茂府自身的成长性优于合生花园，从居住品质，增值保值，配套完善当然金茂府优先，你们从CBD总部公寓换过去也属于升级，不但升级了房子的品质，同时也升级了综合资源，亦庄的发展含金量一直很高，购买力最终的诉求是改善住房条件，金茂府在这个区域是终极置业的第一选择，你可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这两个盘的详细行情;祝顺利！
Q:提问:星主好！之前由于不懂，房产投资很失败：17、18年分别买了1套天津宝坻的住宅两居和1套北京台湖的商住，目前跌惨。考虑是否卖掉换北京住宅。纠结的是：1.天津住宅即使卖掉也不够还房贷，现在是将贷款结清还是继续还月供？（如果提前结清，换北京住宅资金就少了。）
2.自住兼保值的话，北京商住未来有没有长持价值？后续会不会随大盘上涨，现在卖（亏三成）还是先留着自住或出租？3.由于是二贷资格，如果卖掉商住暂不结清贷款的话，加上现有资金只能选总预算400以内的小两居，看过西红门橡树湾、南庭新苑、三槐家园、旧宫明悦湾、弘善家园、润枫领尚，哪个盘保值增值会更好？（不考虑上学，仅投资考虑，能自住最好）个人倾向于买个总价低户型好的小两居，但又怕踩坑。由于之前被割韭菜，现在纠结后续是否有必要贷款买房（二贷利率高），以上问题可能有点复杂，麻烦星主费心指点！非常感谢！
A:回答:您好，1、关于你天津的住宅，如果卖掉还要再往里补现在没必要卖，至于未来卖和留你需要评估一下你个人的还款能力，你要把买入北京房产的月供计算进去，如果还天津的没有压力，或者压力不是很大建议是留着，如果有一定的压力建议是及时止损，但不要现在亏损卖，至少要等价格涨上来，你可以勤和当地的中介联系关注一下今年的市场。还有一个需要你做功课的地方就是这套房子未来有没有预期，因为近5年的市场普遍是全部下跌的，即便是北京，个别板块有的也是下跌的，这个是市场的周期性，如果是因为这个因素下跌可以考虑继续留着，如果是因为选筹方向上的失误就没必要留了。
2、关于北京台湖的商住，我在星球精华栏文章12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图有详细写过台湖,建议认真查阅,你应该尽快出掉回笼资金换为住宅，商住17年打的很重,这类盘属于小众群体,在市场上起不到太大的作用,涨和跌关注的人很少,如果今年没有利好政策,未来再出的可能性极低,这类盘人为干预性太强，未来也不是一个好的投资品。其次台湖这个位置也没有优势，距离亦庄有通勤距离，通州又太远，这种两区交界处属于发展的空白区，未来没有什么好资源，如果只有住宅小区就成睡城了，睡城是没有长远价值的。
3、关于选筹上，你2T也可以按照ST贷款，具体私信我，位置上我建议你到城区去选一个刚需上车盘，你看的这些板块都属于次次级的盘，涨幅上很差，靠近大悦城的石佛营板块炫特嘉园60平的小两居价格在450左右，你全部下来加中介费税费也不会超过470，这个盘拥有的资源比你看的要好很多，弘善家园虽然在市区，但潘家园板块毫无价值，投资属性全差，
便宜不等于就有潜力，好位置好房子便宜才等于有潜力，旧宫和西红门板块还可以，但也都属于最后反应的板块，现在的房价上涨规律是每一波反应最快的是学区房和一线资源区域,其次是成熟的溢出区域,最后是偏冷的溢出区域,石佛营属于成熟的溢出区域，有很好的资源，你需要尽快去吃到楼市接下来上涨的行情，全城做投资石佛营更适合你，自己住还是出租都很方便，可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;祝顺利！
Q:提问:您好，我目前有两套房产，一套是位于双井九龙家园，95平北向两居，主要用于出租。一套是富贵园三居，主要是居住给娃上学。九龙花园想卖掉，换一个大平层，手头有400万现金，可贷款，有没有好的投资建议？我看过大红门中海和金茂府和旧宫建发新盘，品质都OK，价格高，怕站岗。中海兴三，也看了，大平层。但是旁边的德贤公馆一直没涨，感觉没底。瀛海的铁建和园叠拼，8号线几百米，总价1300万左右，但是这几年也没有涨。这几个盘哪个有投资价值?如果都没有的话，有没有其他推荐的？
A:回答:您好，你看的这些盘站岗不说是绝对性的，90%以上吧，总价超过800布局到丰台南部，及大兴的次级板块都属于错配了，1300流通性和保值性更是没有保证，买新盘你要看同区域品质差不多的二手行情，很多人都会认为开发商又调价了，不管是多少钱，这都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍;这个折价率是很明显的指标;
像南部一些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，站岗是大概率事件，这些位置没有什么好的资源，未来的预期也很低，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区避坑;你从九龙花园和富贵园换过去方向上一定是错的，如果你喜欢大平层建议适当控制一下面积，你把面积提那么高，在哪个区踩坑的概率都不低，如果你比较注重居住体验，可以看看亦庄金茂系列的大四居，160平户型社区品质不比新盘差，重要的是区域有资源，未来是有预期的，流通性以及保值增值性都有保证，祝顺利！
Q:提问:京总好，新北京人刚需买房小白，首套首贷，工作在海淀，国家图书馆附近。总预算470W以内想入手小两居作为上车房，兼顾保值与居住属性，目前有意向石景山和丰台，看了远洋山水、老山东里、鲁谷村、瑞丽江畔、南珠苑。买房作为一项大额投资，很谨慎也很迷茫，求教京总如何选筹？盼复，感谢！
A:回答:您好,首先建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;这篇文章无论是对于首次置业,还是二次置换都有很大的帮助,我比较建议你投住分离,一般2种情况我会建议这种选筹策略，一种是工作的区域综合资源都比较一般，而自己的筹码又比较优，可选筹的范围比较广，这种情况如果为了通勤买在工作地属于资源错配，第二种情况是工作的区域或者工作单位所辐射到的区域都是拥有一线资源的区域，而预算范围内可选筹的范围有限，只能买到这些位置次次级板块的尾盘，然而这些尾盘的行情并不好，这两种情况建议以投资为主扩大选筹范围，刚需第一套应该关注的是房子未来的上涨空间，因为以后你大概率还要进行二次置换，如果第一套吃不到行情，楼市现在又是分化的状态，二次置换时压力很大，要么自己加钱，要么还是在同样的区域置换，只是位置不同而已，后面想要升级很困难，而投住分离可以把目标放到全城，更容易选到成长性不错的盘，
在你上述所提到的板块比较不错的是丰台丽泽附近,可以往草桥和玉泉营区域淘淘,其次是鲁谷;石景山除了鲁谷其它位置大多没有投资属性,我在星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;石景山很缺乏产业，购买力大部分来自海淀西城的外溢;定位虽然是高端产业转型区域,但实际是一个通勤的卫星城，房价之所以有支撑主要是能承接住海淀西城的溢出购买力;这种特征的区域只有鲁谷相对稳健一些,你可以重点淘淘远洋山水,玉泉营、草桥、鲁谷这些位置只要入场价不高,保值增值性都可,可放心购买;如果比较注重中后期的成长性能接受投住分离相比丰台和石景山朝阳更适合这个价位的布局,可以看看常营的苹果派,在二手的选盘上建议参考星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利!
Q:提问:京总您好！我的情况如下:夫妻分别在海淀青龙桥、石景山五里坨上班，现在青龙桥附近租房居住，在京无房，海淀集体户，家庭月收入2.8万;孩子2024年上小学，青龙桥学区。计划卖掉二线省会房子，加上手头共350万当首付，再贷款200万，以总价600万以内在京买套两居室。
主要考虑是：集体户转个人户，保值增值，更好学区、居住、通勤（三者不知该如何取舍）;想请教您：1.我应如何选择片区，有哪些具体小区楼盘可以重点考虑？2.由于外地房子尚未卖出，凑齐首付还需一段时间，在什么时间前买房落户学区房才用得上？期待您的指导，谢谢！
A:回答; 您好,1、以赚钱效率最优原则为出发点,所有观点均以投资为基础给予建议,这可能和以教育为目的的家庭相违背;关于学区的选择,东西海朝学区走的路线有本质区别,东城相对佛系,西城相对传统,海淀相对比较拼,西城和海淀也是目前溢价比较重的地区;东城相对均衡,我对居住环境特别差的学区房不太看好,尤其是非单位老破小,这类房屋就是绑架勒索型的附加价值,如果政策持续给予会不断上涨;但如果政策消失也会瞬间失去价值;原本这样的房屋价值只有10万,但附上学区属性就变成了12万13万甚至更高,多出来的就是学区溢价,从优质区域的学区品质盘,抛去学区因素,自身价值很稀缺,这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;关于学区房可查阅精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
三者该如何取舍?以保值增值为主,能兼顾自住最好,不能兼顾自主可以适当考虑投住分离,利用房产让财产保值升值是每一个家庭的必修课;不管是对家庭还是对给孩子都是在做加法,掌握的社会资源更多,未来才能给孩子更好更充足的选择;优质的房子本质就是社会上的一种稀缺资源,获得的越多,可分配的资源也就越多;
2、本地没有优质的布局,建议尽快抛售外地房产把资源集中在北京;从更高维度看,一线城市的成长环境优于二三线城市,北京作为首都，价格不高反而很低,房价从长期看远远没有到顶，核心区域的优质房产价格会一直向上走，不光是我们国家是这样的一个趋势，其他发达国家同样是这样的;核心城市核心地段的房产永远是优质资产;钱就放在那,谁去拿就是谁的,获取财富的方式有2种,一种是创造财富,一种是分配财富,购买优质房产等同于分配财富;什么情况下适合外地投资,本地刚需自住已经全部解决,自己的双方父母都住有所居,能够满足升值属性,持有多套房票贷票已用尽的情况下还有闲置资金想为下一代做布局,这个时候可以考虑一些不错的新一线发展较好的城市
3、不知外地房屋价值多少,回笼资金后大概以600-1000左右选筹,如果接近1000可以看看海淀的清河板块,买来一你们能自住,二这个板块保值升值性还可,距离孩子未来上学的地方距离也可,如果距离1000较远,可以退一步看看百旺板块,都是距离青龙桥较近的区域;可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)选筹,祝一切顺利!
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