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叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:楼主您好，我有一套清河怡清园的板楼小三居带个车位，可能能出850。由于房子已经有20年了，居住体验不太好，想换个小区环境好，户型好的低密度社区养老房。目前比价看好昌平南的位置，低密度洋房看了几个。我们最大预算能接受1000，希望密度低些，环境好些，户型好些的新盘或者次新盘。我们看了廊桥水岸，长滩壹号，泰禾拾景园，中海丽春湖墅。但看了您的文章，这些盘的保值性都比较差，我们虽然打算长期持有，可也担心和保值性太差，跑输大盘太多。不知您有什么建议。或者放弃昌平南，看其他区域，比如顺义？
A:回答:您好，怡清园虽然居住属性偏差了些，但这个盘的保值增值性要比你看的盘好很多，板块资源不一样，决定房子价值的先是区域资源，其次才是产品力，廊桥水岸，长滩壹号，泰禾拾景园，中海丽春湖墅这些产品都很不错，但区域资源太差了，如果你对低密度的洋房产品比较钟爱，可以考虑亦庄河西板块的金茂系列，三居室的价格在1000左右就能拿下，预算和产品很符合你的要求，而亦庄的板块价值要比昌平及顺义牢靠的多
顺义和昌平这两个行政大区本地是严重缺乏高精尖产业的，如果在这两个大区选筹，最好的方向是卡在区域的最南头，也就是昌平和海淀接轨的位置北清路附近，顺义和朝阳接轨的位置孙河后沙峪附近，北清路1000选不到特别优质的洋房产品，孙河的北京院子最低总价的三居室要1300往上，要么你就是把预算提高到1300买北京院子，要么就是把方向移到大兴，这是最稳健的方案，提高居住品质的情况下不会影响房子未来的增值性，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换。祝顺利！
Q:提问:在上地附近上班，想买一套改善三居，距离上班地不太远，预算2000w以内, 最好低密宜居一些，同时将来相对好转手。请问西山庭院，博雅西园，百旺茉莉园，或者世纪城那边的晴雪，晴波，翠叠园，哪个能更好保值？或者您有什么好的建议
A:回答; 您好，2000在上地上班首选盘应该是世华龙樾，这个盘自身的品质很高，户型也不错，属于低板设计，其次是橡树湾系列，世纪城的改善盘是晴雪、翠叠、晴波、观山，但这些盘的小三居户型比较拉，160往上的户型才是主流的改善户型，但价格2000往上了，马连洼和百旺你这个预算放这里流通性以及成长性都比较差，这个板块在2012年之前的表现很一般,11年左右万科和融创拿了两块地，万科做的是刚需兼改善,融创做的是纯高端,当时如园和西山壹号院,均价卖到5-6万左右,再往前面是亿城的西山华府地块,14年15年之后这个板块因三个新盘价格也一直往上走到今天的价格,这个板块的发展周期是遇上了17年之前的房地产红利,全国都涨,
如果现在看这个区域,资源很匮乏,结构也不是特别好,如果没有大笔投入这片地往固化的方向发展也不是没可能,从17年之后这个位置的价格上涨就不明显了,买新盘大家的预期都比较高,二手市场肉眼可见,虽然紧靠产业园区,但自身条件比较一般的情况下也很难在市场上脱颖而出,如果没有大市场的推动,往后的行情也不会太好,这种预算的改善应该关注的是价格的海拔能有多高，清河的橡树湾和世华在整个商圈都属于霸盘，拥有一流的资源，成长性更有保证，建议你认真阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:房总好，请指点迷津。基本情况：名下安苑北里小三居一套（市值700），橡林郡120平三居自住（1400+）。方案一：卖掉两套改善到橡树湾五期或世华龙樾三期，但是好像3000左右改善不到好的房型。且出两套换房周期较长，也担心前期五期已经升值太多；方案二：只考虑保值增值，卖小的，凑1500左右，在望京购买二或三居，融科或者惠谷阳光，出租用。问题：能否对方案进行点评指点迷津，更赞同或者有更好的方案指导，谢谢。
A:回答:您好，橡树湾五期和世华龙樾这两个盘属于终改盘，长期价值很好，橡树湾五期最好的价格段是2400和3800，2400的是三居户型，3800的是四居户型，3000比较尴尬没有好产品，世华龙樾3000可以选到不错的产品，你可以关注四期190的，你两套全部出掉去换世华龙樾方向上没什么问题，橡林郡品质不错，但这个盘的热度在区域中等，涨幅比着区域橡树湾系列还是弱了些，世华龙樾的海拔要比橡林郡高很多，其次安苑北里脱手很好，无论是换望京或者在清河扩大面积都好于继续持有;参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);
问题是如果你只动这一套不动橡林郡有点可惜，橡这个盘不属于很好的那种，但也不是很差，换同等楼盘不划算，只能往更高级别的盘上换才有价值，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,建议是要么都不动，要么两套一块动去换一套综合资源更好的霸盘，关于周期：这两套的出手周期不会太长，你可以边看房边卖，如果有合适的房源可先下定再卖，要一个长周期即可，这种总价的4-6个月都属于正常的周期，这个时间卖2套小的很轻松，祝顺利！
Q:提问:目前家庭有两套房产（夫妻带二孩+一个老人），天通苑北一区143㎡经济适用房，市场价550-600万。万柳康桥水郡48㎡学区房，一层带迷你小院，市场价800万，老二刚用完一年学籍指标，所以房子处于较低价格。手里还有350万现金。今年底为了方便孩子上学，计划搬到万柳居住。之前一直在老大学校附近租房，自我房出租，没什么经济压力，也没有考虑房子增值的问题。拜读了京总文章，深受启发，现在开始考虑如何在兼顾自住的情况下，整合房产资源实现跑赢大盘、增值资产。方案1：卖房换房卖掉天通苑，保留万柳小房子。或者卖掉万柳小房子，保留天通苑（家人想留有感情）。加上手里的现金，在万柳或者世纪城买个小三居或者大两居。因为不了解有什么加杠杆的贷款工具，没法确定房价总额。购买力是：二套，900万首付，月供能力2-2.5万。
方案2：再买一套房两套房都不卖，持币待购，三年后再买一套。因为家里人多，孩子逐渐长大，需要独立的居所。可以考虑新房或者二手房，但不卖房的话子弹就不足。新房问题是偏远、期房就得还贷款，交房了也舍不得出租，出租也价格不高（之前看过朱辛庄双轨房）。核心区二手房400万首付也买不到什么好房子子。好朋友推荐安贞西里，说老小区居住感受不错，好停车，价格低。想请教京总：1、最优方案是卖房换房，还是再买一套？底层逻辑是什么？卖房的话，应该卖哪套？2、买房的话，是在孩子上学附近买，解决自住问题？还是说在其他保值的区域买房（比如清河、上地），万柳继续租房？
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;天通苑作为短期过渡还可以，这个位置价格低，流通性和保值性也都没问题，缺陷是它的成长性太差海拔太低了，康桥的品质不错，资源也不错，一层带院也属于稀缺货，就是面积太小了，你可以卖天通苑保留康桥结合手中的现金再买，你900首付即便是加到1500，在万柳也只能买一个2居，去世纪城不如去清河，1500可以拿一套品相很好的三居，清河的涨幅比着万柳和世纪城也不差，不要去考虑朱辛庄安贞，都不适合你，你的基础很好，你核心圈里的这套房子涨幅很好，唯独的缺点就是面积太小，你的方向应该是在核心圈里扩大面积，而不是转移到别的位置，你这一套布局完成后，3-5年涨上来，可以结合资金情况再想办法把康桥的面积提上去，这个是你要努力的方向，建议认真阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:有唯一的珠江帝景B区的124平南北两室，无贷款，手里有100万左右的子弹。收入一般且有老人和孩子用钱，贷款想控制在150万左右。目前租房带孩子上学，房子已租给自如。几个方案一直想不清楚，求指点：
1.置换帝景新的e和c区142-151的三室，近期还是出租出去，远景自住。该方案改善落地但不大，置换成本较高中介费加税40多万，新区房龄新4-5年但小区很小，今后学区取消，对二室和三室影响是否有差异。2 置换选择在通州融御1000左右或者环球附近入三室新房一套（比融御价格低些)，长期持有获得自住改善(假期自住)属性。再在东方雅苑或禧福会入手一室出租出去，预算600_700万，进行剩余资产保值(在附近区域的其他方案也行，可建议)。该方案有一定现实使用价值，但置换两项资产同当下资产差异太大。
3 在沈阳250万以内购置一套条件好些的新房，维持现状。该方案主要是获得资产。沈阳房价低迷很久了，感觉现在整体剌激，不知是否合适（老家沈阳，今后也有回去养老的使用价值）。三个方案该如何选择呢，或者就维持现状，或其它好的建议也行。另外，如果考虑24年底25年初有可能买到现在帝景边葛州坝正在开发的新房(房源很少)。上面方案包括维持现状等该如果选择呢（在更大不确定的边界下，楼主又会怎么考虑呢）。感谢您的宝贵建议！
A:回答:您好，感谢信任！关于置换的理解，我在星球精华栏14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症中对北京不同类型房屋有过明确的操作指引,建议全文阅读,对于学区房置换，孩子上完学或已经入学，把原本持有的学区房置换到相同价格但没有学区因素的纯住宅区域，买入的盘相对有稀缺价值，并且成长性不错且无学区风险，这是学区房的置换方向，珠江帝景本身前期的涨价过快有一部分学区因素，如果再扩大面积增加摩擦成本其实是有风险存在的，这种置换的意义不大，学区房的仓位越大风险也就越大。
其次你的第二个想法打新换到通州，这是降级的，通州需要很长的时间来兑现，暂且按照最快的时间说5年全部兑现，那么下一轮行情也要5年以后了，北京的市场规律是5年不涨，必有一波，财政需要，如果5年市场一直没有交易量谁都受不了，那如果换到通州这5年期作为我们个人其实是空档期，很不划算。
关于布局外地，原则上如果强资源城市完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,或者是预算范围内在一线城市入场比较困难才退到二线，否则建议把资源集中在北京;从城市级别看北京的成长环境依然是全国最优质的,其次像沈阳这种城市，虽然属于城市群中的老大，但炒作氛围比较重，投机的更多，这一波涨上来又会冷几年，占用资金量不大有自住需求可以买，如果占用资金量特别大，像你的计划250个这个总价再加点杠杠可以在北京买个一居了，布局沈阳效率不是特别优;
比较理想的是现在逃顶珠江，换一个没有学区溢价综合资源更强的住宅盘吃5年左右的涨幅，继续租房上学，5年后房子上涨再做下一套布局，房子有增长无论是再增加一套布局还是继续升级都是再做加法，如果换来换去没有成长性加上资金成本和时间成本其实是亏的，包括你所提到的葛洲坝新盘参考意义不大，从投资维度，一次换仓你要计算你的操作成本和接下来5年的可成长空间，包括确定性。不确定性的位置包括有风险性的区域只能用你总财富的30%去博，70%都要做稳健性的计划，更有利于家庭资产的保值与增值性。建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:京总您好！想请教几个比较开放的问题。目前我们手上差不多能拿出来200多首付，我老婆在亮马桥附近工作，我今年博后入站，未来工作地点还不确定。现在想在博后期间买房落户，我们有几个选择想听听您的意见1.在亮马桥附近（10公里以内，石佛营，酒仙桥，金台路，朝青均可）买一间05年左右，300以内的开间落户2.四环内，450以内两室一厅老破小3.五环左右500左右次新小两居4.400左右三环内一室老破小（中等偏上学区）
另外就是关于买房时间问题想请教一下京总，今年年底，明年上半年或者明年下半年，哪个时机更好？另一点由于我将来工作地点不确定。如果纯粹为了落户，把租售比放在第一位，然后把房子租出去还房贷。自己将来租一个公寓。不知道这种想法是否可取？如果可取的话，在全市范围内综合考虑租售比和保值性，您建议买在什么板块。问题比较多，希望京总不吝指教，十分感谢！
A:回答:您好，1、关于买入时机，你要是看到有V经常以成交量延伸写文章，最好是不要被他们带入误区，这种V实际都是伪V，投资的唯一逻辑是笋盘驱动，精算资金、跑盘、锁定商圈楼盘，对比淘笋就这么简单，很多人把买房这件事想的太复杂，然后总是慢人一步，2月份我面询了一对夫妇，属于再布局，从面询开始到下定只用了3天，并且是两套，一套总价1800，一套总价600，了解完整个楼市逻辑两口子2天什么事都没干全在小区泡着，目标很明确，中间有问题直电话给我，3天完成了2套布局，前天给我发信息说1800那套3个月涨了200多，相反同样也有一直咨询就是不出手的，本来五六百可以买一个一流地段很不错的两居，现在只能退居到二流地段，这个跟自己的目标执行力有很大的关系;
2、关于选筹上，如果是一居室，200的首付在哪个区选行情上都不会有明显的差距，一居室的成长空间本身就很小，这种小户型适合中短期过渡，有条件就需要马上做置换，而两居室的时间线可以拉长，买房忌讳短期折腾，你至少要保证能持有5年以上，怎么选看你对成长的预期以及下次置换的时间，如果你5年内没有再置换的打算，可以优先考虑五环左右的两居，如果2-3年还有置换的可能拿个市内的一居会稳健一些，五环的次新2居兑现时间会长一些，方位可以重点围绕朝阳大悦城附近选，扩大面积就沿着朝阳北路往东走到常营，可以参考星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)祝顺利！
Q:提问:京总好！看了星球的文章和其他人的问答，收益匪浅。我们家庭目前名下有两套房，一处位于望京新城98平经典户型紧凑三居，目前在出租中；一处位于德胜学区的文联宿舍，在2020年731之前买的奇葩户型一居学位房。家庭目前两个娃，家里老人自住文联，我们夫妻带孩子在阳光丽景租房住。老大已经入学德胜，老二距离小学还有3-4年。我们上班一个在金融街附近，一个在清河，目前都算比较方便。过去十年有过3次买房经历，但这次最纠结。
希望请教：1. 是否现在应该卖了望京新城的三居？如果卖了望京的房子，偿还贷款后现金预计剩下350-400万，再加一些其他杠杆的话，是应该在望京周边买次新，还是新房？新房看过崔各庄地块的和光悦府及附近，奶西的望京樾及附近，但都没有好的楼层了，还有顺义的公园17区、和光瑞府等又觉得离望京远。这个思路是希望把望京的房子换仓到一个保值性更好的盘，但未来10年内只能出租，无法自住。2. 是否应该把两套都卖掉，然后在德胜片区再淘一个能满足长期居住和保值增值需求的房？如果文联房子也卖掉，可额外再凑到现金500，家庭年收入大概130左右。
A:回答:您好，第一：你卖掉望京新城往奶西换这个方案可以考虑，往顺义或者崔各庄换其实是降级了房子的综合资源去单独的提高一个品质，奶西的综合资源要比崔和顺好很多，望京新城这个盘是有它的价值的，望京第一个商品房小区，位置及流通性保值性都没问题，只是作为资产海拔太低了，成长速度太慢了，这个盘适合刚需中短期过渡，不适合做长做深，如果一有条件是需要马上做置换计划的，第二，如果只置换一套，我更建议你把德胜的脱手，但你的二娃三四年之后还有学位需要，
不建议你2套出掉换到德胜，这等于把所有资产全部和学区捆绑，一旦学区再次调整风险很大，你可以淘淘奶西板块的，看看有没有清退好位置的房源，或者把目光转移到海淀清河，淘汰望京新城三四百的资金加一些杠杆到清河淘到笋盘成长性是要优于望京新城的，或者在望京的次新上淘，保留原有的德胜，在奶西，望京次新，清河次新这三个方位选筹，保证再出掉德胜之前的这四年房子能吃到涨幅，二娃用完学位出掉德胜和这次置换的再做升级，你下次升级就可以以居住为主了，本次还是以保值增值为主，这是比较符合你的置换方案的，建议你仔细阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
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