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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:你好，我的问题较特殊，两个不老的老人(55岁)，常年国外，备套房回来时住。现金500-700，不求升值，学区，交通便利。需要生活配套全，电梯入户，较新的项目，100平米。崔各庄板块略超预算，方位东北，北。求赐教
A:回答:您好,崔各庄底子比较差,老人住的话配套并不好,石佛营的朝阳捷座,05年的盘91平的2居室价格在600-700之间,再往东走,常营的品质盘北京新天地五期09年的盘95平的2居价格在600左右,常楹公元12年的盘,90平的2居价格700出头,朝阳西部奥森板块天居园110平的2居700出头,认真淘700以下能搞定,天畅园600-700,上元君庭700出头,往北侧北苑板块世华泊郡10年的品质盘82平的两居室700以内,选盘上可参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);
这个应该是最好的选筹方案了,生活氛围比较不错的区域是奥森和北苑,其次是朝阳大悦城,最后是常营,北苑和常营楼盘品质会高一些,奥森和朝青楼盘稍旧,这几个位置配套都比较成熟,老人居住无论是日常购物还是距离医院都很方便,交通也都不错,在朝阳选要么往东选要么往西选,望京东侧发展的不是特别好,北侧全是大户型,只能往东西方向看,祝顺利!
Q:提问:京总好，我在北四环华亭嘉园有一套150平的房子，满五唯一，在生命科学园的珠江摩尔有一个115平的复式公寓，处于贬值的状态，现在想优化资产，感觉持有的房产保值属性明显弱于北京楼市，想置换，应该怎样操作，前几天看了永丰的栖海云颂和中海富华里，值得置换吗，离地铁都要2公里以上，还看了二手的天阅西山，面积大，总价高，资金不足，公寓怎么办，放一放还是卖了腾挪资金出来集中置换优质住宅，如果置换是卖掉换两个小户型还是换成一个大点的住宅
A:回答:您好,1、关于优化的策略,你这两套从方向上是要做全部清仓的,华亭嘉园是严重跑输市场平均水平的,健翔桥不是主流板块,这个区域的房价水平整体都不高,北京的品质次新价值是产业逻辑，如国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展得到升值，除此四环内，四环到五环的优质商圈品质楼盘保值增值性也都可，如果不是主流板块,2000之前只能说保值性不差,但升值很弱,如果是能吸收到产业中心的顶部购买力的次新盘或主流商圈，涨幅上更有优势;健翔桥虽然在中关村和望京中间,但这个区域的居住体验很差,你这套肯定是要作为优化对象的,其次珠江摩尔的公寓我建议是择时出手换成优质商品房,公寓主要是吃租金,而租金不是房产收益的主体,涨幅才是,北京所有的公寓哪怕是靠近三环国贸位置的,涨幅也都全差;这种房产长持的价值很弱;建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
2、关于置换的思路,我已多次提醒,现在的楼市无论是回暖还是横盘都是分化式,这个现象会越来越严重,房地产已经过了全市普涨的阶段,大家务必重视,否者会吃大亏,整个北京能够一直跑赢的大盘不到20%,如果我们原本持有的房产没有稀缺性的资源会导致升值性逐渐变差，而置换升级是先升级区域资源,再升级楼盘资源,后升级面积,这三条占一个都不会错,如果三个全占效率为最优,你出一套华亭嘉园到手大概也就1200上下,即便是加上珠江,这个体量如果再拆分2套选筹上还是拿不到头部盘,建议集中资源选一套主流商圈主流盘至少吃5年行情再考虑扩大面积,先扩大面积只会降低房子的金融属性.
3、关于海淀北部这个位置,只能说是海淀未来的核心圈,需要时间养,5年,8年,10年都是有可能的,北京的产业发展逻辑从来都不是盖一片楼,产业就牢固了,楼市能长期繁荣一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后才是商圈发展，这是楼市的三个支撑点;对于海北都需要很长的时间,从稳健性上不如原有的核心圈,我在精华栏文章海淀跑赢大盘选筹导图有海北的详细分析及购买建议可参阅,祝顺利!
Q:提问:房总好！目前俩娃，老大在联想桥附近上小学，老二还小，爱人在甘家口附近上班，我在中关村附近。目前在西郊宾馆家属楼一套67平二居，17年买的没怎么涨，现值大概600吧，当时买着主要是考虑离单位比较近，没考虑学区，单位可以解决中关村学区上学问题。目前手头180，家庭年收入80左右，本来不打算折腾了，但看您的关于北京房价的帖子，深以为然，觉得应该在战略上合理布局。目前有两种方案：
1）保留西郊宾馆的房子，部分抵押，入手一套500左右的投资房；主要是觉得上班、孩子上学比较方便。看您之前的帖子，想在清河、西北旺、马连洼、回龙观、西二旗一带看看，不知您有何推荐？2）处理掉西郊的房子再买一套，兼顾居住和升值，杠杆现在不敢加太高，对未来经济不乐观，也想保留一定的抗风险能力；从距离和改善需求来看，关注了马连洼板块的3/4居，重点看了圆明园花园别墅，不知道这个楼盘值不值得入手？以上是自己的想法，请问您的建议，谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!1、建议优先方案2,西郊宾馆这种盘没有长期持有的意义,属于五道口商圈的尾盘,54年的金融属性会越来越弱,五道口是有2000年之后的房子,也有7080年代的,无论是老房子还是次新从居住体验都高于西郊宾馆,这个盘一直被市场甩在后面属于正常的市场行为,未来楼市继续分割的情况下这个盘最好的行情也就是能维持住原值,而17年到现在北京是出现过行情的,一些优质盘是吃到过板块红利的,可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询;出于“机会成本”考虑;如有条件投资更好的位置,不建议继续持有这个盘
2、清河、西北旺、马连洼、回龙观、西二旗这几个板块清河和回龙观属于行政区内的第一梯队,在回龙观选的话可以选到第一梯队的盘,整体行情相对稳健,西二旗不是产住结合,马连洼西北旺这个地方城市界面很差,并且2015年到2019年已经完成了前期涨幅,未来如果一直比较固化房价会有上限;未来上涨动力比较弱,配套几十年基本都是一个样,一个生物医药基地+百望山,发展商业的话比较难,简单说就是这片地已经往固化的方向发展了;房价的天花板比较低
圆明园花园别墅在商圈内排名靠后,马连洼流通性和口碑不错的盘是西山华府、百旺家园、西山庭园、天秀,这些盘如果遇到行情会有微涨,圆明园花园只能等这些口碑不错的盘涨完喘息时才能轮到,但这个商圈的行情存在周期,很短,作为家庭唯一资产不建议首选这样的区域,回龙观和清河整体很好,清河配套成熟,靠近产业园区,品质盘扎堆,一直以类对外的口碑都不错,房价相对牢靠,建议以回龙观和清河为主,在预算范围内挑选居住体验不错的盘即可,祝一切顺利!
Q:提问:京总好！认真阅读了星球置顶的精华文章，受益匪浅。现介绍一下我的情况，2010年之前在涿州先后投资3套两居，目前市值约180W，2017年在固安按揭了2套两层和1套一居，目前价格腰斩且每年还房贷约20W。房山户口，在良乡有4套房产，市值1700W，潘家园一套117平的两居，市值660W，目前已无房票，夫妻年收入25W。请京总指导！资产怎样增值和最佳优化方案！谢谢！
A:回答; 您好,感谢信任!您们的房产布局战略上有点问题,希望期间能有一个好的收益,现在调仓还不晚,虽然房地产的城镇化红利期接近尾声,但城市板块红利还没结束,这是大多数人不知道的概念;一个行业随便看看新闻就知道发生了什么,但真正了解到某一个细分领域需要做很多调研;我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判中已经对这些位置做过详细分析,建议全文阅读,
具体建议1、先把涿州3套固安3套出掉;良乡或者潘家园留一套住的即可,(如果留良乡留最好的小区,面积2-3居);其他全部出掉,这样你们就有1张房票,(如果良乡和潘家园均不住可全部出掉);良乡、涿州、固安本地没有核心产业支撑,未来上涨空间受限;这种房子继续持有增加了时间和成本,反而会损失成本和效率;潘家园虽然在三环核心位置附近,但商圈自身不争气,回迁房占比区域住宅90%;涨幅也一直被市场甩在后面;我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析
有了房票后加一定的杠杆买在优质区域优质楼盘即可;这样即便是你们自己住也会提高生活品质,主要是吃板块红利;您们的年收入略低,但资产数量比较优质,应该盘活现有资产,加上杠杆让资产升值是你们的主要任务;如果全部出掉2张房票可以2套三居,分开布局,如果留一套的情况下选一套三居;买在龙头板块即可;祝一切顺利!期间有问题可在向我提问;
Q:提问:京总您好，请教一下：目前有富力城三居一套出租，马连道学区房老破小两居一套老人住，自己租了格调两居一套。孩子6年级。现在预算300万左右，想给老人在近郊考虑一套两居养老房产。因为自己在广安门上班，所以首先考虑房山，目前考虑两个方向：一个是大学城精装花园洋房期房，一个是长阳地区次新二手房。首要目标是自住，兼顾保值。请京总指导一下这个思路是否正确？
A:回答:您好,如果两者二选一,当然是长阳,我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;对城六区之外很多边缘地带有过详细的分析,建议你认真阅读,选择长阳逻辑很简单,房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存新盘,长阳至少有预期在,丽泽丰台的重点项目,这个过程虽然慢了些,但这么多年到今天是有成果的,如果丽泽未来的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多,这是二选一的建议,如果从未来的成长性,你应该把马连道的学区老破小高位脱手,加手中的现金在你附近买一套次新盘,兼顾保值增值的情况下用来给老人居住,第一距离老人近方便照顾,第二不影响资产的成长性,祝顺利!
Q:提问:京总，您好！我们目前住北苑家园的清友园2居室，武汉光谷那边还有一套新房，马上满二。想改善一下居住条件。老大高中，老二过几年上小学，如果卖掉现在的两套房子加上存款，能有1000万资金。我们工作地点在望京附近。有中介给推荐了顺义中央别墅区的中海首开.湖光玖里和和光瑞府的洋房大平层（150平的四房）。我们的目标是改善居住环境兼顾孩子上学并能稳定保值。请问博学的京总，这两个楼盘从价格 质量 房型 周围配套 出行 生活体验等方方面面能满足我们的需求吗？现在是入手新房的好时机吗？卖掉现在的北苑家园的房子和武汉的房子再买顺义的中央别墅区的洋房大平层是好的决策吗？感谢回复！
A:回答:您好，原则上围绕几大核心位置买一套房投资都是可行的，只是您选择什么样的产品背后的效率不同，中海首开和和光瑞府这两个盘属于刚需中的高端改善，本质还属于工薪类的盘，中央别墅区的主打盘是别墅，如果是后沙峪板块500平-800平的独栋长期价值比较牢靠，如果入手价很笋短期就能获利，这种低密度具有稀缺性的产品越往后越吃香，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;
但中海和光这两个盘在终改盘里面连个入门都算不上，1000-1500这个价格买后沙峪我已经劝退很多，要么把总价控制在六七百买个刚需吃望京的溢出，要么压缩面积回市区，如果想布局到这里总价至少要提到2500往上才能买个入门，如果你们确实需要密度低的改善盘可以去淘淘孙河的北京院子，加上杠杠在你们的预算内，北京院子平层属于孙河的入门，你用北苑家园和武汉换筹方向上没问题，需要调整新的选筹目标，建议您认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:您好！预算550w，投资向考虑出手的话，朝阳丽都壹号峯境的61平一居和昌平建发珺和府87平两居哪个合适些呢？丽都壹号是现新房，这个单元说是房本18年的；珺和府则是25年的期房。价格相当的前提下哪个好一些呢？另外，550w的话海淀或朝阳还有什么新房/期房盘或者次新房源值得推荐呢？
A:回答:您好,感谢信任1、我在精华栏文章朝阳选跑赢大盘筹导图中对于这些区域有过详细分析,建议认真阅读,酒仙桥这个区域本地人管叫丽都商务区,外区人管叫城乡结合部,这种看法并无道理,酒仙桥的板块比较独立，整体面积很小无法形成商圈，很难吸引到外区的人到这里买房。其次电子城是夕阳产业非首都功能定位，加上城中村太多改造难度比较大，所以这一带的价格一直起不来;
如果未来能整治街道、扩宽酒仙桥路,打通向望京的东西路,酒仙桥就会有一个质的改变.但是大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度，实际上您住在这个区域里，生活配套还要依靠外区;丽都壹号卖的并不是很好,成长环境比较差,退房率很高,这两个盘相比珺和府更有优势一些,但25年交房,加上办房本的时间,一是不确定因素很多,不可抗力,二是房子失去了金融属性,
2、550W海淀没有特别合适的投资盘,可以看看朝阳常营的苹果派,北京新天地五期,比较符合您的预算,常营是一个无学区溢价,配套成熟、有购买力支撑的区;现在向西主要承接国贸一带的通勤人员,未来向东受通州大运河辐射,算是未兑现的利好,苹果派和北京新天地五期在整个商圈性价比较高,居住体验很好,从楼盘还有商圈未来的成长空间比较看好;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;祝一切顺利
Q:提问:近期我父母想置换房子。芳古园一区两居刚收了定金615卖了，同地段还有房产但考虑父母在住想后期再腾挪，先出手红莲南路乐城的两居。用这两套大致1400换一套品质房，希望离和平里四小较近，孩子一岁方便日后上学，兼具在国贸上班。1.想确认下是否芳古园一区房产出手价格是否合适？2.红莲南路乐城是否该现在出掉？当时是一手房买的因丽泽概念涨了不少;3.置换的小区选择，我老公看了一套光熙家园二期三居很满意，但超预算100多，是否有必要补上预算买？附近其他小区您的推荐。
A:回答;您好，1、方庄的资源很差，可以短期过度，不适合把资产做深，你另外一套也应该考虑换仓，这个区域次新常年横盘，像首开菩提，2000年左右的几年都是一个价，你们有条件可以选择更优的产品，没有必要在这种区域浪费时间,建议你认真参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换。2、乐城可以继续持有，丽泽一带所有的次新涨价，包括同板块的顺驰，金泰，还有周围次新全部都是概念炒作，而这个位置的供需还未兑现，一个新板块的四个生命周期，炒概念，炒地皮，炒配套，炒供需，你要吃透后两个周期才算是吃饱，这个时候可以考虑逃顶调仓。3、光熙二期还不错，但西坝河没有好资源，9万多的单价只能说性价比不高，三元桥的次新凤凰城一期，裘马都才10万，这么看你9万多买西坝河就很亏，可以参阅星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
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