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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，读了您的文章，梳理了原来多头的买房思路，现在明确买房首先改善居住水平，其次实现保值目标。预算1500以内，第一居所，在南苑和北土城上班，按照上面思路结合您的文章选择了，后沙峪的诺德上叠和高丽营的观承合院，想请您从区域，居住，后期保值等方面详细分析比较一下，或者给出新的建议，我们好最后做选择。谢谢
A:回答:您好，诺德有区域资源，观承属于纯改善住宅，是没有配套资源的，这个位置很荒，整个顺义围绕温榆河向外辐射的无论距离多远开发商都称为中央别墅区，而真正的中央别墅区只有京密路以西温榆河南北2块地和京密路以东温榆河南北2块地，西侧资源更好，尤其是孙河这个地块，它的生态资源放眼整个北京都比较稀缺，且规划整齐，别墅区一般都是无规划自由发展，孙河是北京唯一一个先规划后发展强控制的区域，这种板块时间越长价值也就越大，你要么就是布局在老中央，围绕优山美地附近，要么就是布局到孙河，这是终改的思路，祝顺利！
Q:提问:京总好，看的提问学习了很多知识。目前总预算400左右，在展览路上班，想入手一居或者小两居，怕以后房价上涨，主要想保值。目前考虑沿着6号线和16号线区域，根据您推荐重点关注朝阳的常营、朝青、四惠，丰台区的太平桥、丽泽。几个问题向您请教：
1、朝青、丽泽板块部分您推荐的小区已经报价到9万一平了，这种盘还有入手空间吗？2、丰台太平桥区域看作丽泽的辐射区域吗？是否有保值价值？这一块整体生活感觉比较方便，除了少数小区，大多数也比较老了。3、可以接受买房后换租在单位附近，这种情况四惠板块和常营板块您更推荐哪个板块;4、顶层您怎么看，能入手吗？特别是老小区的顶层？平改坡了之后会不会好一点？向您请教，感谢您。
A:回答:您好,1、关于一些热度比较高的板块房价是否到顶,这个问题很多人提问过,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对龙头位置的房屋做过详细的分析以及未来的预判,一线城市核心板块是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,这些房子是高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区的刚需小户型,就和城市的中高收入群体的多少有很大关系,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱;从宏观市场看房地产属于金融业,房价上涨的唯一动力是纸币通胀;从微观市场看这些区域的优质盘需求量会永远大于供应量,直白说只要货币供应量继续增加，这些位置的房价上涨没有尽头;价格只是个信号,认为这些位置房间到顶的人必然会一次次错误板块红利,可阅读08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策,道理自然明白!
2、并不是说受产业直接辐射就一定会涨价,还要看自身是否争气,如潘家园在三环内距离国贸直线距离3公里左右，但整个区域的房子常年跑输大盘，核心原因就是潘家园自身不争气,这样的区域即便是在核心地段也难跑赢大盘;我经常把潘家园说事是因为国贸是北京的地标性建筑,大家的认可度较高,这种例子大家更容易接受,太平桥区域在周围并不算优质商圈,或者说北京西站这一带很难发展出优质商圈,丽泽比较近的优质商圈西局算一个,菜户营,草桥,玉泉营都可,总预算400左右可以往玉泉营、草桥方向看,这几个商圈的盘涨幅很稳健,可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;
3、从增长空间常营优于四慧,400能在常营选一个还不错的盘,顶层能不能买主要看价格,正常价格肯定不要,如果低于小区正常成交价可以考虑,买的低未来在卖的时候溢价权也把握在自己手里,祝一切顺利,有问题再沟通!
Q:提问:京总您好，我和爱人都在金融街上班，目前父母名下有石景山鲁谷远洋沁山水一套自住三居室，平时我们两个人住，地铁上班40-50分钟（能接受的通勤时间极限了），父母偶尔来京会一起居住。未来两年准备要小孩，且双方父母快退休了可能未来长期来京帮忙带孩子，加上最近房价小低谷，我们想在半年到一年内首房首贷买一套两居室（至少可以一居改两居）。目前能拿出首付400-500万，可承担500万以内贷款，并且不考虑卖掉父母名下的三居室，希望要买的房子一是保值增值（方便以后置换，体现现在上车的意义）二是小区环境好房子次新，三是学区比石景山学区好是加分项。爱人是西城集体户口，但未来学区政策不明朗，如果买在西城海淀当然更好，但未来上学前还可以置换，所以我们第一优先级是增值保值，这套房可以自住也可以不自住。现在有四个思路
1、在西城买公房（为了能直接高贷款）。前期看了月坛、金融街，首套贷款500万，能买月坛的小两居，比如物资部大院，上班近，但普遍还是有一定学区溢价，而且房子很旧、没有电梯；如果带电梯的公房又基本都是塔楼、筒子楼，楼道环境较差，没有小区；环境稍微好的两居基本得1000万以上且不怎么出房。
2、在西城买商品房（为了买次新房）。前期看了广外，陶白，首套只能贷300万，考虑再加点杠杆，800万能买朝向不好的一居室（能改两居），比如玺源台朝东朝西的、庄胜朝北的。远见名苑等也看过，自住是不达预期。中信城等优质小区远超预算，不知道未来出手小户型房时哪些小区更吃香。
3、在地铁沿线的海淀区买次新房。初步看了五棵松、万寿路等，950以上能买新兴年代两居室，但目前不出房，只有底层909万。永定翠庭小区更新，但只有东西向两居，小点1000万，大点1200万；还有就是永定翠庭830万朝南一居室，目前没房源可以等，一般绑定车位一起卖再加50万。
4、在沁山水再买一套两居室。900万也需要在房贷基础上再加点杠杆，优点是可以自住，肯定不用租换租了，并且方便和父母互相照顾。但是缺点明显，都在石景山，对学区没帮助，还把鸡蛋放在了一个篮子里。未来置换不知道沁山水是否还有涨价空间了;请问这四个思路哪个合理一些，买房的板块及小区有没有什么推荐，谢谢！
A:回答; 您好,1、鲁谷是承接海淀和西城溢出的一个刚需地段,远洋沁山水在整个区域品质和价格都是比较高的,所以涨幅动力有点不足,只能说这个盘因为没有竞品保值属性很好,上涨空间和市场有关,如果海淀和西城发生大范围房价上涨现象,龙头位置涨完喘息时这个盘会涨,如果不想折腾买这个盘没什么不可;2、如果不考虑鲁谷可以重点淘一下五棵松板块的,复兴路79号院、新兴年代、永定华庭这三个盘保值性很好,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
越是不出房的盘,或者出房就没的盘越值得买,2居室无论是流通性和增值性都优于一居室和开间,有条件尽量选2居;永定翠庭价格稍高,同样是老公房社区西城的居住体验没有海淀的优,其次西城有学区问题,现在没有学区需要,从投资角度没必要往西城挤,五棵松板块距离鲁谷和金融街距离都可;要么原地淘,要么五棵松,这两个方案相对都比较稳健,无论是买鲁谷还是五棵松未来再做升级置换时流通性和成长性都有保障;西城的话不确定因素太多,祝顺利!
Q:提问:京总好，我想把马驹桥房子卖了，房子卖掉能有330左右，我能接受400万的贷款，加起来有700左右，想在亦庄河西买两套小的，现在考虑:南海家园，但可选的盘不多，再有就是河西的泰和园全部出租，自住还有房子，暂不考虑自住和上学问题，主要用来升值。请问您:有什么办法能贷到400万？这样做是不是要有些冒险？！考虑亦庄及附近，比如南海雅苑、旧宫的亦庄北岸、瀛海的玉璟园还有马驹桥的金地格林6稍等的大户型，或您问答里说的朝青比较有潜力的板块的话，还有什么方案吗？十分感谢！
A:回答:您好,第一呢你关注的是有问题的,租金不是房产收益的主体,涨幅才是,亦庄一轮大行情可以涨40个点,干嘛要去关注租金,第二700左右买两套就废了,这种方案还是想吃租金,你看的这些盘全部脱离行情,最后:贷款400如果是你这种选筹亏损的概率很大,如果你选一套吃涨幅属于常规操作!第三:关于选筹上,你可以参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,大兴最好的产业资源全部在亦庄,现在的房产价值产业资源必须大于50%以上才有上涨的可能性,脱离产业资源其它再好也不会有行情,这种现象会越来越明显,北京企业外迁的动作很快,如果不重视在房产上会吃大亏,我在星球已经反复多次提醒,建议你认真阅读81#北京房产投资核心逻辑和原理,你700左右认真淘淘河西海梓府万科这两个很好,这两个盘10万以下都属于很好的产品,未来5年左右,围绕北京几大产业中心的强资源次新楼盘,不会出现10万以下的产品,现在10万以下的都可以重点关注,祝顺利!
Q:提问:星主好！非常佩服您的实战能力！求指教！有一套新华联家园北区的大三居131平，总价越600多，有贷款230万未还。目前手头能凑300个左右，有一个二套资格。初步计划想400万一500万左右选筹纯投资，全北京范围，求推荐！第二个问题请教：如果是你，是否要卖掉新华联一起换筹更佳，纯投资不自住考虑。求回答！感谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、我在星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图对通州全区域有过详细分析,建议你认真阅读,关于新华联家园这个盘，你要知道通州是大手笔投资，预期很高，ZF还持有大量土地，通州越老的小区价值越弱，或者我们保守点核心位置往2000年之后都没什么太大问题，非核心位置最好是10年之后，越新越好，最好是15年往后17年18年左右的，牺牲距离换取品质是通勤购买力的大部分特征，如果楼盘老旧或者居住体验一般在通勤地段里的市场行情会很差
往深说新华联家园位置稍微有点偏南，这个盘在果园品质还可，居住体验不差但也不算很优质的那种，果园这个位置很尴尬，往北是万达商圈，往南再走一条街就有很多次新盘，所以这个盘未来的行情会比较迷茫，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;如果没有选择的话拿着也可，如果有的选可以考虑做下升级，看你的资金情况，500做纯投资布局也可选，如果加上果园这套你的首付可以到750-800这样子，不用加满杠杠，到1100-1200就能往主要位置的方向考虑了，这样你会更快一步，往后的行情每一轮都能吃到，你下次再做置换就相对变得容易些，
2、中海苏黎世家盘很好，但价高了，万科西华府比着中海品质不差，性价比很高，科技园的行情是滞后的，这个区域大部分盘近5年是横盘的，在丽泽没有熟透的情况下这个位置比较难兑现，投资的话不是很建议，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:京总你好，首次提问，恳请指点！京户首套首付300W左右，总预算没太想好，自己买总预算可能放在400，和对象合买总预算可能放在550 ，我工作地点在7号线焦化厂站，对象在西北旺住单位宿舍，所以考虑买的离我近点，从宜居+保值的角度考虑过黄厂的绿城沁园、富力又一城，从您之前的回答里看出您觉得这几个盘前景有限，底子较差，但现在豆各庄那边有惠多港购物中心了，也在建医院，配套比较完备了，请问您对富力又一城或者沁园的前景有否改观，现在您是否建议购入？如不建议，请问400-550之间您还看好哪些板块或小区，感谢！
A:回答:您好，感谢信任!我对朝阳东南方向不感兴趣资源差只是其中一方面，主要原因是整片区域的格局，请仔细阅读星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,西至东三环，北到京通快速，南到京沪高速，从京通快速以南到京沪高速这中间就没有特别好的商圈，四环以内以合生汇为主的一些次新楼盘行情还不错，这个商圈的兴起第一是距离国贸近，第二是国贸以南缺乏品质楼盘，所以大望路双井一带的次新很受市场欢迎，再往东和南，以欢乐谷，垡头，王四营，十八里店，双桥，高碑店这些位置都是朝阳发展严重落后的区域，不说豆各庄了，百子湾现有的资源和位置比豆各庄更好，但你可以去观察一下这个区域的房价水平，建新商场医院学校并不能直接改变这种区域的质量，朝阳的主力发展重心是东北方位,往后产住结合的趋势下，可以有十分钟生活圈，二十分钟生活圈，三十分钟生活圈，你买到豆各庄首先是不会亏的，因为这个区域的价格本来就已经很低了，再往下降不太现实，这个预算如果距离优先我会去石佛营，品质优先我会去常营，最后建议你认真阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:抱歉，尽量整理了思路，写的还是有点乱。1、想买总预算小于700的小1居或者小2居，无学区，不自住。主要考虑保值，能增值更好，希望将来在需要的时候能够成交周期快，兼顾出租。2、目前比较关注的板块是朝青1居和常营2居。在网上看了很多，都说两居的流动性最好。3、朝青我主要看了青年汇的1居。重点看了一期南向57平米1居和二期西南63平米1居。
1期是2梯12户，2期是2梯5户。1期南向1居缺点是4层，感觉是硬伤，优点是总价便宜，500。2期西南1居优点是高层，视野开阔，品质较好，缺点是以西为主，总价是565。我感觉二期1居以后接盘的人群可能会少一些，因为品质好，总价稍高，所以适合人群还是较少，不过这种户型该小区并不多，大概有40套）
另外，小1居的话我还看了望京的华彩国际，属于核心板块，好小区，但是总感觉这种小1居在这个地方不是主流，我看带看量也是特别少。4、如果选择2居，常营看了苹果派、柏林爱乐、万象新天、北京新天地。北京新天地和苹果派位置远，万象新天四区楼层2.55，觉得压抑，二区南北通透两居是扇形，且只有顶层出售。所以重点看了柏林爱乐南北通透102平米两居，报价700。5、其实我现在重点主要是想究竟买青年汇的1居还是常营的两居（我更倾向青年汇的1居，又怕以后接盘的人少）。按理说两居比一居好，但板块又不一样，但离得又很近，所以很纠结。
6、另外按照我这个预算，您还有什么推荐的板块小区吗，望京，双井我也看了，都够不上，除非买很破的小区，又感觉升值空间小。龙泽回龙观还没有看，那边觉得房子太多，同类竞品多，不知道我分析的对吗
A:回答; 您好，关于方位的选择，700的预算完全可以在朝青选套两居了，你没必要紧着青年汇一个盘看，非常局限，珠江罗马东区的南北2居报价700出头，你花点时间可以淘淘这个盘，华纺易城西北向的2居报价也是700出头，在朝青最好选个2居，不是说这个地方的一居不值得买，你700买这的一居很浪费，望京澳洲康都的一居报价才600左右，慧谷阳光同样是600左右，从区位上望京要优于朝青，望京本地自带产业资源，朝青本还属于承接地区，只不过这个商圈的资源比较好一些，加上国贸周围没什么好商圈，所以朝青的价值比较凸显，和望京比主要是欠缺产业资源，澳洲康都和慧谷阳光在望京都属于偏改善型的盘，流通性以及保值增值性都比较稳健
你提到的关于一居的户型是不是没有两居的成长性好，这个主要看位置，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且你要知道保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室作为财富资产有它的意义，如果是处于价值逻辑，只能说它的天花板太低了，这个问题我在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于常营:是一个价值洼地，5年以上的持有时间会很不错，这个位置属于国贸的次级溢出了，好的是区域基础配套完善并且资源都还不错，到朝阳主要的产业区距离也可，交通很方便，如果你是处于居住兼顾投资目的，常营选到的两居室整体水平要比市区好很多，如果你是处于投资为目的，首选的是望京和朝青，一居室当然优先望京，关于选筹上参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
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