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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总好，我现住在远洋山水三居，还有一套通州万福家园的三居室，共计1200个吧。马上退休想改善一下住房条件，在三环到五环之间附近（不考虑东面）选一个交通，医疗，环境都比较好的性价比高的小区。请您推荐一下合适的1500个左右的楼盘。想请教这两个房子有留下的价值吗？另外合生me悦值得关注吗？谢谢
A:回答:您好，持有的2套远洋山水的价值大于万福家园，北关以后的房价水平也就是跟着全通州后面，成为领头羊的概率几乎没有，这个商圈的发展定位不是居住而是商务，参阅星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图,你清空这两套从新布局方向上没问题，但你要注意远洋山水是有价值的，石景山的东大门，最先承接到海淀西城溢出的楼盘，参考17#石景山未来楼市的预判及购买建议;你置换最低也要换一个比远洋山水价值更高的楼盘，出远洋换合生M悦效率上很亏
你把各项指标降下来单独提高一个楼盘的品质是错误的，也没必要，选房的顺序是先锁区域，再锁商圈，后锁产品，买合生的都是被产品力捆绑了，完全忽略了商圈的重要性，而房地产能走多远看的是区域资源的新陈代谢，其次才是产品力，合生属于刚需盘不适合你，也不适合1500总价的布局，非常严重的资源错配，如果南边可以看看亦庄河西的金茂系，其次可以关注下北四环的奥森板块，这个位置比较适合居住，北京唯一的生态资源比较稀缺，倚林佳园、京师园，澳林春天都很好，保值增值性及流通性都没问题，祝顺利！
Q:提问:读了星球精华文章，深受启发，想跟您进一步请教。问题比较多，麻烦了！个人情况如下：北京人，今年准备结婚。目前手里现金450w，无贷款记录，名下在双井有套一居室老房子，大概能卖300w，购买力共750w，目前想购置房产，不自住纯投资。大概率未来3-5年后卖出，跟媳妇一起升级置换。我的问题如下：
1、5月以来房市遇冷双井的房子不好卖，据传北京将出台首套贷款放宽和六环外解除限购的利好政策。请问应该现在降价出售还是等政策出台？2、因为（1）目前生活支出比较大，支出大于收入，打算以后用房租补贴家用。（2）目前北京首套房贷利率根据LPR在5%左右，近两年投资环境也比较差，股票基金普跌，普通人通过国债、大额存单等保本理财已经无法覆盖房贷。结合这两个因素，个人不打算贷款，请问这个理解是否正确？
3、750w纯投，读了您的文章，初步锁定：1望京（北纬40度、朝庭公寓）、2奥森（林奥嘉园、筑华年、天畅园）、3新北苑（世华泊郡、润泽悦溪）、4石佛营（华业玫瑰郡）、5朝青（华纺易城、青年家园汇）、6亦庄（万科、海梓府），个人倾向于朝庭、林奥嘉园、筑华年、华业玫瑰郡、青年汇佳园。请问针对这几个板块和小区您有何选筹建议？
4、对于亦庄河西，想特别问一下，近两年万科、城建涨幅50%，据说今年11月将出台多校划片政策，计划持有3-5年，现在买入是否会高位接盘？5、婚房是女方准备，酒仙桥次新三居，但媳妇不喜欢，目前考虑置换，预算1200w全款，看重地理位置便利（媳妇不喜欢望京），初选：三元桥凤凰城，也是大概率3-5年后升级置换，从保值角度上看，是否合适？如不合适，是否有其他核心地段选筹推荐？
A:回答:您好，感谢信任！1、双井房子一居室不好转手，首先一居室本来就不是现阶段主要需求品，另老旧盘的一居室没有稀缺性，北京四环内老旧社区在市场上占比高达70%，这样一个比例购房者可选的范围太大了，投资这类盘唯一看的指标就是入场价是否足够笋，正常小区一套房源的售价500万，你入手价至少要在450万以下才有赚的可能性，本身这种房子的升值性就弱，如果你按照正常价格买入，卖的时候必然也是和同小区在一个价格区间，流通性自然差，如果你进货价很低，卖的时候比同小区低一些流通性自然不差，其次也不必把希望寄托于政策上，精细化分区调控已经达成市场共识，被调整的区域楼市都是一直处于低迷的，而且大多都是针对一二级市场，如果开发商库存积压太多，往后拿地的积极性也会变低，上面大概率会从这个角度出政策，即便是有落地，对于市区的存量房市场影响不大，你可以从价格上去看一下有没有可操作的空间，这个是最直接有效的。
2、你这个理解呢不够具体，对于错看你拿什么去做参考，如果拿大部分楼市的行情去比较是对的，但你要知道在没有量的情况下，顶部出现横盘微跌，后市放量必会大涨，这么比较就是错的，贷款与全款需要看你进什么盘，确定性高的，贷款没有问题，建议你仔细阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策/货币与房价的关系，所有的商品不会一直往上走，也不会一直往下跌，都是周期性的，房产也一样，但我们可以判断未来的趋势，而不是关注某一个阶段，这里面有一个关键指标就是货币，大方向极小的一部分房产价格还会往上走，何时走，走多远跟货币直接相关！你去贷款拿这一小部分的房产，方向上就不会出现问题！
3、关于选筹，750望京朝青亦庄都是很好的位置，你去买区域能拿的到品质最好的2居即可，不要扩大面积降低楼盘资源，这些地段的资源是一样的，但楼盘资源同样重要，同一地段能够一直跑在前面的都是楼盘具有稀缺性资源的，你可以参考81#北京房产投资核心逻辑和原理/选盘的原理,北纬，首开，青年汇，华纺，万科，城建这六个盘都是综合资源很优质的，关于这些位置是否存在虚火旺现在买入会高位接盘，产业资源大于50%叫价值投资，没有产业资源导致房价上涨叫虚火，虚火类型的区域一般的涨幅特征是遇到牛市炒作一波行情涨幅30以上，然后冷静期会跌20甚至回归原位，而有价值的区域一波行情涨幅达30，冷静期可能也就回落个5左右，亦庄望京近些年每一轮的涨幅冷静期回落都没超过5，这样的区域不存在虚火旺买入会高位站岗，它的天花板和成长环境一直都是市场上最靠前的。亦庄的涨幅为什么能达50%，我去年到现在一直告知星球内会员，拥有一线资源的核心圈，品质楼盘便宜=有潜力，量大自然成龙头,参阅81#文章房价轮动原理！
4、1200你买三元桥3-5年再升级效率不高，三元桥是受望京太阳宫的影响，但这个商圈很小，好盘也只有裘马都和凤凰城，这两个盘只能做为长线去操作，因为三元桥的位置很好，价格很低，所以房价的走势一直很稳，这种区域必须要持有10年以上才能见到利润，3-5年没什么空间的，不喜欢望京可以去海淀清河，祝顺利！
Q:提问:京总好，我在北四环华亭嘉园有一套150平的房子，满五唯一，在生命科学园的珠江摩尔有一个115平的复式公寓，处于贬值的状态，现在想优化资产，感觉持有的房产保值属性明显弱于北京楼市，想置换，应该怎样操作，前几天看了永丰的栖海云颂和中海富华里，值得置换吗，离地铁都要2公里以上，还看了二手的天阅西山，面积大，总价高，资金不足，公寓怎么办，放一放还是卖了腾挪资金出来集中置换优质住宅，如果置换是卖掉换两个小户型还是换成一个大点的住宅
A:回答:您好,1、关于优化的策略,你这两套从方向上是要做全部清仓的,华亭嘉园是严重跑输市场平均水平的,健翔桥不是主流板块,这个区域的房价水平整体都不高,北京的品质次新价值是产业逻辑，如国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展得到升值，除此四环内，四环到五环的优质商圈品质楼盘保值增值性也都可，如果不是主流板块,2000之前只能说保值性不差,但升值很弱,如果是能吸收到产业中心的顶部购买力的次新盘或主流商圈，涨幅上更有优势;健翔桥虽然在中关村和望京中间,但这个区域的居住体验很差,你这套肯定是要作为优化对象的,其次珠江摩尔的公寓我建议是择时出手换成优质商品房,公寓主要是吃租金,而租金不是房产收益的主体,涨幅才是,北京所有的公寓哪怕是靠近三环国贸位置的,涨幅也都全差;这种房产长持的价值很弱;建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
2、关于置换的思路,我已多次提醒,现在的楼市无论是回暖还是横盘都是分化式,这个现象会越来越严重,房地产已经过了全市普涨的阶段,大家务必重视,否者会吃大亏,整个北京能够一直跑赢的大盘不到20%,如果我们原本持有的房产没有稀缺性的资源会导致升值性逐渐变差，而置换升级是先升级区域资源,再升级楼盘资源,后升级面积,这三条占一个都不会错,如果三个全占效率为最优,你出一套华亭嘉园到手大概也就1200上下,即便是加上珠江,这个体量如果再拆分2套选筹上还是拿不到头部盘,建议集中资源选一套主流商圈主流盘至少吃5年行情再考虑扩大面积,先扩大面积只会降低房子的金融属性.
3、关于海淀北部这个位置,只能说是海淀未来的核心圈,需要时间养,5年,8年,10年都是有可能的,北京的产业发展逻辑从来都不是盖一片楼,产业就牢固了,楼市能长期繁荣一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后才是商圈发展，这是楼市的三个支撑点;对于海北都需要很长的时间,从稳健性上不如原有的核心圈,我在精华栏文章海淀跑赢大盘选筹导图有海北的详细分析及购买建议可参阅,祝顺利!
Q:提问:京总您好！仔细拜读了您星球的文章，获益匪浅，现请您指点置换思路;我家情况是孩子在朝阳大屯附近读小学，估计还会在这里读书4-7年。目前想出掉家里位于安贞里的房子，再加上一些资金，预算能到1000左右用于改善。夫人特别希望有个小花园或者露台。我有两个思路，一是在学校附近买二手，可提升每天居住的舒适度，请问有没推荐的盘？
目前在润枫德尚苑有一套意向房。二是在北边往外围找一套洋房或者别墅，新房或者二手都可，日常还在大屯附近租房，周末和假期去外围改善房居住，提升生活质量，请问有无可推荐的盘？目前有考虑在昌平北七家的王府花园买一个项目做改造工程。或者有更合适的新手盘？这两个思路是否妥当，请给予指点，谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!从投资角度看方案一效率更优;但润枫德尚苑楼盘一般,涨幅很弱,热度和流通性也一般,这个盘在亚运村排名属于尾部;可通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;亚运村比较好的盘是保利金泉,但户型很烂,不如看看北侧的奥森,纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源在市场上比较稀缺;整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;这个板块作为投资比较稳健;
1000预算如果改善至少是个三居;能选的盘有上元君庭、澳景花园、澳林春天一期;这三个盘属于区域中等,能跟上区域行情;方案二不太建议;王府花园投资属性为0,这种类型的盘我一般都是建议高峰期出货,整个北京的别墅洋房值得买的很少,1000左右的预算很难买到能涨价的,因为这个预算在别墅洋房产品里属于尾部,而别墅产品的购买力大多都集中在中顶部,这种尾部的产品购买力很弱,买过来基本就砸手里,卖的时候很难且价格没有优势,能保住原值已经很不错了;精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)有北京所有别墅区的行情走势,祝一切顺利,有问题可再向我提问
Q:提问:京总您好，本人现有观湖国际198平四居市价2100-2200百万，爱人常在国外，孩子中学住校，想卖掉观湖换首创禧瑞都的一居出租给孩子留着，手里可以筹到700万，想再换个棕榈泉的两居跟爱人养老用，看了您的文章，觉得这样操作好像不是优选，从保值增值角度，您觉得这方案可行吗？或有更好的建议？谢谢！
A:回答:您好，这种换筹方案全差，观湖国际的盘很好，你的面积也很好，棕榈泉比着观湖国际没有领先太多，这两个盘准确说应该是属于同一类产品线，禧瑞都体量太小了，并且溢价很高，这种100多平的大一居很奢侈，属于小众群体，你的提问不是特别清晰，我不太明白你的主要目的是什么？如果是想给孩子留一套房，你们应该是要关注买入盘的成长性，不应该关注租金水平，如果将来孩子不喜欢他们自己卖了可以再买，如果这套房子的成长性不好，不能跑赢大部分楼盘，想换好房子是有一定难度的，可选范围也缩小了，你们用来养老的房子同样要买入成长性不错的盘，观湖换棕榈泉保值还可增值效率一般，如果一换二最好是脱离朝阳公园，朝阳公园主打产品就是大面积的改善户型，小户型不是主流，区域内置换的方向应该是泛海系，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:京总你好，首次提问，恳请指点！京户首套首付300W左右，总预算没太想好，自己买总预算可能放在400，和对象合买总预算可能放在550 ，我工作地点在7号线焦化厂站，对象在西北旺住单位宿舍，所以考虑买的离我近点，从宜居+保值的角度考虑过黄厂的绿城沁园、富力又一城，从您之前的回答里看出您觉得这几个盘前景有限，底子较差，但现在豆各庄那边有惠多港购物中心了，也在建医院，配套比较完备了，请问您对富力又一城或者沁园的前景有否改观，现在您是否建议购入？如不建议，请问400-550之间您还看好哪些板块或小区，感谢！
A:回答:您好，感谢信任!我对朝阳东南方向不感兴趣资源差只是其中一方面，主要原因是整片区域的格局，请仔细阅读星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,西至东三环，北到京通快速，南到京沪高速，从京通快速以南到京沪高速这中间就没有特别好的商圈，四环以内以合生汇为主的一些次新楼盘行情还不错，这个商圈的兴起第一是距离国贸近，第二是国贸以南缺乏品质楼盘，所以大望路双井一带的次新很受市场欢迎，
东南方位以欢乐谷，垡头，王四营，十八里店，双桥，高碑店这些位置都是朝阳发展严重落后的区域，不说豆各庄了，百子湾现有的资源和位置比豆各庄更好，但你可以去观察一下这个区域的房价水平，建新商场医院学校并不能直接改变这种区域的质量，朝阳的主力发展重心是东北方位,往后产住结合的趋势下，可以有十分钟生活圈，二十分钟生活圈，三十分钟生活圈，你买到豆各庄首先是不会亏的，因为这个区域的价格本来就已经很低了，再往下降不太现实，这个预算如果距离优先我会去石佛营，品质优先我会去常营，最后建议你认真阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
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