经历了一季度“小阳春”,楼市在二季度吊诡下滑,掀起了激烈讨论。房地产到底该不该救,众说纷纭,各有侧重,基础都是建立在当前房地产的困境之上。这个链条最长、影响面最广的行业,再次走到十字路口。
出品 | 凤凰网问渠人物
采访/整理 | 陈婷婷
摄影 | 潘海涛 海报 | 李悦
监制 | 周翔宇
是归咎于过去高负债、高杠杆的发展模式,还是城镇化率已经触摸到天花板?继专访孟晓苏、管清友、贾康之后,本期凤凰网《问渠人物》特约对话著名经济学家、上海交通大学安泰经济管理学院特聘教授、中国发展研究院执行院长陆铭教授,从城市空间、人口流动的视角,对当下中国的造城运动、地方债、地产调控本质等问题,给出了一些独特解答。
核心观点提示:
1、人口流出的城市建新城,房子卖不出去,基础、工业设施供给过剩,就出现地方债务危机。
2、在建设用地的配置当中,要把更多的权力下放给省,而不是由中央来决定。
3、债务的约束机制,要打破中央政府的隐形担保,或者叫刚性兑付预期,“谁家孩子谁抱”。
4、我们的住房政策要更多做供给侧的改革,而不是需求侧。
5、为了把房价控制住,现在很多管需求的做法,实际上是在补贴富人。
6、目前全国的城镇化率是65%,城镇化发展远远没到“底”。
7、在人口持续流入的地方,既要造商品房,也要造公租房。
8、可以给企业发补贴,来给年轻人提供就业岗位。
地方债VS造城运动
「“远、大”新城留下巨额债务」
凤凰网:最近看到您的一篇文章,是关于新城建设与城投债的。如今几乎每个城市都有一个新城或是新区,那么地方债是不是因为造新城引起的?
陆铭:其实是2017年的一篇老文章,放在今天还适用。
地方政府通过开发新城新区,把土地作为一种资产注入到城投公司,经过融资平台去借债,借了债后再做开发。希望有招商引资进来,然后带员工进来,人口来了再卖房子,这个故事就非常完美。
但遗憾的是,中国的新城很多建在一些人口流出的地方。这些城市新城新区建好了,房子卖不出去,基础设施、工业设施供给过剩,那就导致了地方债务危机。
我们把有些地方建的新城,戏谑地称之为“远大的新城”。这个不是远大,是远、大。怎么远呢?离老城区远,平均距离特别大。在我们的研究样本里,新城平均都可以容纳四十多万人口,但很难跟中心城区的产业产生互动和关联。
有相当长的一段时间,每个地方都想建新城。仅仅我们收集的大概500多个新城的样本,其中就有270几个城市,包括地级市、直辖市都建了新城。全国的地级市也就300个左右,有些地方恨不得每个县都建一个新城,这个结果就非常可怕。
凤凰网:是因为不讲经济吗?
陆铭:如果说没有讲经济,地方政府肯定不同意。我难道不是讲经济吗?基础设施开发也在创造效益,我们今天所讲的经济考量,是说你有没有恰当的、合理的回报,在借债的时候,有没有考虑过这个借贷是要还的,还是基于基础设施投资的回报来还的。
凤凰网:您对中国式的新城建设有哪些建议?
陆铭:要多管齐下。
第一,建设用地指标的配置,要考虑跟人口流动方向一致。
在建设用地的配置当中,要把更多的权力下放给省,而不是由中央来决定,省内应该有更多的权力来根据自身情况进行配置。
第二,充分发挥市场竞争。
基于中国非常特殊的土地制度,建设用地指标由中央来配置短期内很难改变,但是市场机制可以起到一定作用。比如一个地方少建设用地指标,另一个地方多建设用地指标,我们多年前就在提跨地区的建设用地指标的可交易,要加快建设建设用地指标和补充耕地指标的全国统一大市场。
第三,债务的约束机制。
如果地方政府举债没有约束机制,地方官员任期三五年就走了。他借债的时候,花钱的时候,政绩是在我这一届,要还债的时候走了。
所以,债务的约束机制就强调:
(1)谁借的一定要追责,哪怕已经离开了。
(2)金融市场约束,金融市场要去看你的投资回报。如果投资回报不高的话,要你付更高的利率。
(3)要打破中央政府的隐形担保,或者叫刚性兑付预期,“谁家孩子谁抱”。
第四就是人口流动。
人口流动对地方政府是一个很好的约束机制,如果一个地方人口在流出,那么就要提高财政使用效率。如果当地欠了一身债,最后还不成,老百姓就不愿帮你还债,用脚投票就走了。
凤凰网:回溯过往,如何评价城投公司在地方经济发展中的作用?
陆铭:在中国这么大的国家,一定要分地区、分类别来看,包括我们在评价城投公司作用的时候,不能笼统讲它起到的是一个积极作用,还是一个消极的作用。
经济发展早期,基础设施的开发不够,需要搞建设,这个时候地方政府融资起到一定的积极作用。
随着时间推移,当投资过度,基础设施引进了很多,尤其在人口流出地建新城,本来就比较偏远,还建得特别大,这时候就另当别论。
房地产调控VS不达预期
「房地产管需求、控房价,是给富人补贴」
凤凰网:最近几年,房地产从高速发展到现在“急刹车”,从城镇化发展角度,您认为到“底”了吗?
陆铭:如果我们相信中国会逐渐从发展中国家变成高收入国家,然后再逐渐迈向中等发达国家。这意味着一定会有更多的人要进城,城市化率就会逐年提高。
凤凰网:城镇化的速率大概是多少?
陆铭:截止目前,基本上一年一个百分点的速度,非常稳定。
一年会有一千多万人口从农村进到城市,当然并不是每个城市都一样。而且人口从小城市向大城市迁移,一些城市还出现了从农村和郊区向中心城区迁移。
在中国人口大量流入的地方,会出现住房短缺,不光是商品房短缺,廉租房、公租房也短缺。在人口流出的地方,已经出现房地产过剩,房子卖不动。
从全国的范围来讲,接下来的房地产一定是人口流入和人口流出两类区域两极分化的。
凤凰网:从城市发展角度,我国城镇住宅供求关系达到平衡了吗?
陆铭:没有,远远没有。
有需求的地方出现供给不足,有供给的地方出现需求不足。人口从农村向城市迁移,从小城市向大城市迁移,并不是人口流入地人口太多了,而是人口和建设用地(住房)的空间错配。
我们要尊重区域经济发展的规律,要让中心城市和城市群成为区域经济发展主要的空间载体,要让优势地区获得更多的发展空间,来增加它在经济发展中的人口承载力。
凤凰网:最近吴晓波有篇文章引起广泛关注,他说“只有救楼市才能救内需”,您怎么看待这个问题?
陆铭:不敢多评。但是客观上来讲,房地产行业对于拉动内需和经济增长确实非常重要。
不管今天房地产存在多严重的问题,都有这几个特点:它体量大,它拉动的投资、上下游相关的产业,包括对就业,都是影响非常大的。
现在要做的是结构调整,不是回到老路上,而是要走上一个让需求牵引供给、供给创造需求的一种良性的产业发展新态势。
凤凰网:房地产反复调控,但是为什么行业感觉收效甚微?
陆铭:我一直认为,我们的住房政策要更多的做供给侧的改革,而不是需求侧。
有观点认为,房价高是需求侧的问题,是带着炒作,针对需求侧的判断那就是管制需求。
但如果需求是真实的,管制需求导致的结果就是:第一,有可能误伤刚需;第二,把一手房价格给管住了,就管不住二手房。管住了二手房价格,市场就没有活力,大家就不去投资。
甚至有可能管住二手房,会出现很多地下市场。比如说把装修费算到房价里,把家里的字画算到房价里,甚至出现假离婚、假结婚,层出不穷。
凤凰网:您说的案例确实在这两年屡见不鲜。
陆铭:如果管需求是为了防止财富的不均等,那么按照家庭购房的数量进行一定管制是有道理的,但不是为了管房价。
为了把房价控制住,现在很多管需求的做法,实际上是在补贴富人。限制一手房的价格,一手房和二手房倒挂,买到就赚到。而低收入者永远在房价面前望楼兴叹。
特别是大城市房子短缺,房价管制了,需求增加了,那么卖房人就要求你有资产证明,甚至要求进场费,有时提高首付比例,有时还要求全款付,这些都是有利于高收入者去获得买房的权利,再借助二手房来变现,这样变成对富人补贴了。
如果不管商品房价,有钱人想买房子,你让他们买——但可以同时限制家庭的购买数量——买完以后再把税征过来,这个钱可以成为政府财政收入,最后变成公租房和廉租房的建设资金。这是一种良性循环。
凤凰网:近期热议的全面实现不动产统一登记和房地产税,是不是意味着“管需求”政策导向将很快改变?
陆铭:房地产税肯定是要以全面的登记为前提,但是全面推进不动产登记是不是就意味着房地产税很快就会出来,我觉得不能这样下判断。
尤其是当房地产市场短期不是那么好的时候,如果我是决策者,不会在这件事情上操之过急。
凤凰网:如果开始征收房地产税,您认为应该怎么征收?
陆铭:逻辑上推,从立法的层面,为了避免以后修法的复杂性,可能会出一个比较严格的房产税征收办法。
但如果要把冲击控制在一个可控制范围之内,不会一步到位地去收。
离开一个具体的征收办法去讨论房地产税,这个讨论是没有必要的。
凤凰网:房地产还有机会吗?
陆铭:绝对有。
第一,空间错配的问题要解决。在人口持续流入的地方,存在大量短缺,既要造商品房,也要造公租房。
第二,中心区位。在服务业越来越多的情况下,不管是为了就业,还是出于服务消费,人口会往中心城区来,从外围重新回到市中心。
第三,居住品质。大量老破小要改造升级,还有适老化社区,以及针对年轻人需求的青年公寓。
结构化的需求还有很多新的增长空间,居住品质跟周边的服务、生活配套越来越紧密结合,这里会有大量的空间爆发出来。
快问快答
凤凰网:您最近在看什么书?
陆铭:马伯庸的《显微镜下的大明》。
凤凰网:您平时做什么运动?
陆铭:散步,除散步以外都不运动。
凤凰网:您生活在上海,喜欢本帮菜吗?最喜欢哪道菜?
陆铭:挺喜欢的。以前年轻时喜欢吃红烧肉,现在节食,尽量吃素。
凤凰网:您最喜欢的电影?
陆铭:《芙蓉镇》、《霸王别姬》、《立春》。
凤凰网:您在写书的时候遇到编辑催稿会做什么?
陆铭:我写书编辑不用催稿,基本都是我提前交稿。
凤凰网:ChatGPT来了,您认为对哪些行业影响最大?
陆铭:大量可以被编码的工作,其中包括制造业的工人。现在AI都可以作词、作曲、唱歌了,前段时间是不是还有AI孙燕姿?还有一些法庭判例,让AI律师去读卷宗。以及医院里面看片子的一些医生岗位,也可以被取代。
服务业为主的社会,需要人和人交往的岗位不容易被取代,社会交往技能会越来越重要。
凤凰网:年轻人涌入寺庙,您怎么看待这一问题?
陆铭:在一个快速发展的社会当中,如果人们借助某种方式,不管是读书还是进寺庙,或是看文艺作品、搞创作,以此获得一种心灵抚慰,是个好的现象。
但背后如果是因为经济形势不好,年轻人对未来比较灰心,我觉得需要从别的地方找解决方案。
凤凰网:除了年轻人失业,也有很多地产中年人待业,请您给他们一些建议。
陆铭:从行业的发展角度来讲,房地产不会死掉。
它一定会做一些结构性调整,从需求结构、地域结构都会去调整。需求还是会回来的,整个行业还是会回来的。
作为地产人要能够适应这种调整,你可以继续在这个行业里寻找新的机会。如果觉得适应不了,也可以换个行当,在新的产业结构调整、就业服务化以及新技术取代一些传统行业和职业的情况下,去找新的趋势。
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