内容来源:子木聊房
北京前5月成交,1000-3000万,同比上涨43%,3000-5000万同比上涨高达94%,强压其他一线城市。
这再次证明,北京不缺有钱人,缺的是好房子。
另一个关注点是北京土拍。
刚刚北京六月土拍结束。共揽金355亿,近40家房企参与,整体溢价率达到15%左右,刷新了近几年来的热度。
15日,3块地,两块双新村海淀的,都是30多家房企哄抢,顺义的地也有20多家竞拍,最后全部进入摇号环节。
16日,3块地,共吸引了36家房企及联合体参与竞拍,最终2宗“双触顶”、1宗溢价成交。华润、城建、中铁建、中铁、保利、中海、金茂等鏖战数小时。
上半年最大的赢家,要属越秀。
2月,其先是溢价15%摘下了石景山苹果园地块,又摇中了昌平信息园二期地块,加上昨日所得,3宗地累计斥资超138亿元。
进京3年不到,这位新玩家靠实力+运气,完成了对北京市场的多维布局。
通过北京6月土拍,我们需要思考几件事:
1、行情这么冷,为什么北京开发商还能有如此高涨的抢地热情?
如果单方面认为是放出四季青和亦庄X47R1,这样的王炸地块,来刺激楼市预期,有些单薄。
问题是顺义、石景山广宁村地块这样的非热门地块,也跑出了较好的成绩。
要知道这些开发商都是卷王之王,是经历过黑夜的幸存者……
2、这次土拍,北京加码竞“现房销售”“超低能耗建筑面积”和“高标准住宅建设”。
其实暗含的深意是,北京对绿色科技住宅的呼应,好的住宅是符合时代主题的,是简约富有新意的的,起码是保证人居基础舒适性的。
这跟前几年的限竞房惨状,形成强烈的对差。
3、地价丝毫不减,指导价越来越高,即使是不如之前的地块,依然卖出了更高的价格,这其实从土地市场传导信心,有意在稳住楼市整体价格体系,达到反向刺激的效果。
对于北京购房者来说,一定尽可能买到房屋的稀缺性。
地段是一种稀缺,“新”也是一种稀缺。
海淀,这两年为什么涨幅大于朝阳,甚至海淀的刚需房都压朝阳改善一头。
这是因为海淀产业动力太强了,现在的码农未来依旧是搞AI的城市精英,北大清华高材生直通对口输出高阶购房者。
再加上海淀供应稀缺,新盘屈指可数,这样的地方冷市抗跌,热市易涨,对其他区域是一种碾压态势。
现在对北京来说,其实最大的隐忧还是人口结构和市场产品的错配。
好房子、新房子不如有钱人多,改善市场长期向好。
小房子、老房子库存大,刚需人口又处于停滞甚至衰退的状态,长期横盘甚至向下。
北京住宅,根据历史,可以划分为三类:
1、步梯房(老破小)
2、电梯+物业(改善)
3、绿色、科技、玻璃幕墙(豪宅)
这三代产品之间已经形成了极强的割裂感,随着工业技术的升级,老破小彻底沦为底层刚需住房,玻璃幕墙会成为标配,人居需求会持续上升。
根据北京2023年土地规划,今年预计释放73宗住宅用地,目前已经推出13宗,接下来还有60宗,产品会较之前有一个大的提升。
如果用2017年和2023年比,现在的性价比反而更好一些。
最后多说一句。
这篇文章,并不是倡导买房,而是一定要探索币的两面性,不能被“小作文”带节奏。
北京5月数据的滑坡,是需求阶段性释放结束、传统淡季、经济数据预期下滑,多因素合力导致的,而不是莫名其妙的滑铁卢。
这注定会有短暂的回调周期,但长期来看,土地预期+扎实的购买力,北京楼市依然稳健。
而且北京还有很多张牌没有打,比如取消认房认贷,利率下调到全国平均,取消购房资格……
作为全国救市的最后一环,接下来政策解绑,甚至出台刺激政策概率的非常大。
我一直认为,北京这种城市,每一轮回调都是机会,把握好资产属性和地段价值,不用过分担忧。
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