国内房价泡沫比较明显的一个特征。
就是国内房租和房价之间的比例，悬殊有点太大了。
不管是一线城市，还是网红二线城市，都存在这个问题。
以前房价泡沫没那么大的时候，国内像是北京、上海、深圳、广州等城市，房租回报率能达到3%左右，像是南京、杭州、成都、西安等城市，房租回报率能达到5%左右，甚至更高。
可是经过了2015年的房价大涨以后，一切都变了。
房租和房价脱钩了。
其实现在影响房价软着陆的原因，除了房价太高以外，也还有这个房租太低的原因。
大家想一个最基本的逻辑。
你如果是房东，你贷款投资了一套房子，房贷一个月2万，你把房子租出去，一个月房租才1万，如果说房价不涨，你每个月就算不把本金的损耗给算上，你光房贷，你就要亏1万。
那么在这种情况下，时间短，房东还能坚持，但是时间长了，房东的心态，也就会有些把持不住了。
彭叔给大家举例看看。
这个是上海的网红盘，翠湖天地。
第一图片是目前的190平的房租情况，第二个是房子挂牌价。
我们可以看到，上海的这个网红盘，房价和房租的比例，平均下来，中位数是在1.2%左右。
如果说，你是房东的话，房租回报率这么低，你会选择长持吗？
除非一直有房价上涨的预期在那顶着，不然的话，时间久了，心态就顶不住了。
而且国内二线城市的网红小区，也面临着同样的情况，甚至比一线城市更加严重。
这是成都金融城旁边大源板块的凯德小区。
这个小区里面的110平四室，是这个小区的拳头产品了。
大家可以看看房租和房价的悬殊。
第一个是房租，第二个是房价。
大家可以看到，成都这个凯德的小区，房租回报率只有1.1%左右，比上海还要低。
其实这就已经很有问题了。
因为上海毕竟是一线城市，金融属性强一些，房租低一些也很正常，但是成都只是二线城市，房租回报率还是这么悬殊，风险是比一线城市还要高的。
再给大家看一个网红二线城市。
西安的，也就是西安曲江大城那个小区，这个小区也是网红小区了。
西安这个曲江大城，就更夸张了。
房租回报率，连1%,，都比较悬。
彭叔帮大家算一下，就算按照这个370万的价格来算，首付111万，贷款259万，就算按照4%的房贷利率来算，分期30年，一个月房贷都达到了12000多元，而这个房子的房租收入，才只有3100元，只能占到房贷的4分之一左右。
如果说，没有房价上涨的预期，那些房东，能走到长期持有吗？
虽然说，的确有不少房东，是在这个小区，开盘的时候买入的，所以房贷的压力比较少，房租可以覆盖房贷，但是这些房东也会思考一个问题。
自己房子，如果说真的能以370万卖出去，一年放到银行里面，再差，大额存单3%，还是能找的到，把房子租出去，一年才1%，那何必呢？
所以现在房价软着陆最大的一个问题。
就是这个房价如果不涨，房租又这么低，那么那些房东，真的就等于是在做慈善了。
你想想。
他们如果是全款买房，他们把房子存银行吃利息，是不是都比把房子租出去划算。
如果说他们的贷款买房，那就亏的更惨，以前说是你租房东的房子，等于是替房东打工，但是现在不一样了，你也看到上面的例子了。你的房东一个月要还12000多的房贷，而你只交3100的房租，你的房东要承担大部分的房贷。
彭叔现实里面，见过一个比较惨的房东。
就是他的确有房，但是房贷太多了，他收入不够，还不起，于是他就把房子租出去，然后自己拿着这个租金，又租了个更便宜的房子，然后通过这个方式，想尽办法，让自己少还房贷。就是这个房子，本来是200万，房贷一个月7000，他就这么一套房子，他自己还不起7000的房贷，于是他就跑出去，租了1000的老破小，然后把自己的房子租出去，然后用租金来抵扣房贷。这种其实也蛮惨的，自己明明买了房子，却还是要租人家的房子，而且还要租老破小。能支撑他不割肉的，就是他相信，房价会上涨，所以他坚决不卖房，就这么耗着。
其实现在像他这种人，还是有不少的。
所以影响房价软着陆的很大问题，就是国内的房租和房价不协调。
但是你要解决这个问题，却又比较难。
因为房租和房价不一样，房租是没有金融杠杆的。
你听过贷款买房，但是你什么时候，听过贷款租房的。
房租是刚性支出，也是无法加杠杆的，纯靠大家的收入来支付。
不管是我们国内，还是国外，房租的比例，一般就是个人收入的30%左右，到了这个数以后，个人的心里极限，一般到了。
也就是说。
假设你是月薪3000的人，你一般能承受的房租，就是1000元，超了这个数，让你月薪3000，你去租月薪2000的房子，你就顶不住了。
而且，大家也要知道一个客观事实。
大部分人，从小城市来到大城市打工，图的就是挣钱。
如果说，你辛辛苦苦在大城市工作，一年把房租开支排除掉，结果你自己发现居然一毛钱都没挣到，都替房东打工了，那么你还会留在大城市吗？
就像你在小城市没有房租压力，一个月工资2000，大城市房租一个月2000，工资4000，你大概率是会在大城市，但是如果说，小城市2000，没有房租压力，大城市房租成了3000，但工资还是4000，那你就大概率不会在大城市了。
这就是房租要上涨，必然是要建立在收入上涨的情况下。
收入不涨，房租就根本涨不起来的。
这也是彭叔一直说，那些说房地产税出来以后，房东要把这个税，转嫁给租客，给租客涨房租之类的，这个行为是办不到的。除非大家的工资上涨，否则根本不可能。
愿意就是收入不涨，房租就长不起来。
而且大家也可以观察一下。
去年大家的收入不涨，房租也就没有涨，甚至还降了。今年大家的收入不涨，房东的房租也没涨。
这就是市场关系，决定了房租。
所以想要通过把房租涨起来，来消磨掉房价泡沫，还是有点难的。
现在上面是用了另外一招。
就是降低存款利率。
因为降低了存款利率以后，你是买房早的那一批的房东，你的房贷应该已经还完了，那么你现在房租收多少，都是挣的，无非是挣多和挣少的区别，你看到外面存款利率那么低，想想万一自己把房子卖掉了，结果房价又上涨，那么自己就踏空了，再加上你本身就在房价上涨红利里面吃到红利的，已经有这种惯性思维了，大概率，就不会选择抛售二手房，而是继续死扛当房东。
这就是像是那种赌博的人，只有一开始，在赌桌上赢了钱的人，才会舍不得下桌，而那些如果说，一开始就输了的人，你让他们玩，他们也不敢玩了，因为他们第一把就输了。
现在抛售二手房的人，大部分，还是那些在高位接盘的人。
这些人没有吃到房价上涨的红利，所以他们对房价上涨的信心，没有那么强，再加上客观的房贷压力，他们是最容易选择抛售二手房的。
现在国内房价泡沫，只是得到了遏制，并没有被化解。如果真的化解了房价泡沫，房价租售比，就不至于这样了。
现在就是这么僵持着，哄着那些房东，让他们不要抛售二手房。
所谓一二线城市没泡沫了，那就是扯淡的。
现在很多房产专家，建议购房者抄底，但是彭叔对这个观点看法不同。
彭叔认为，做为一个普通人，不是那种大富大贵的人，最好还是不要有抄底的心态。
你就等着楼市真的回暖了，你再去买。你不用想着抄底，你就看到回暖了，房价真的上涨了，大家工资也好起来了，你再买。
这样虽然你买不到低点，但是你也不会被高位套牢。一般房价上涨，不会是今天一热，明天就大涨，后天就结束了，它是有一个时间的，所以你不用想着抄底，只需要稳稳的等到楼市回暖以后，再入场，相对来说，这种更安全一些。
最后：
这段时间楼市不热，外面经济也没那么快，大家还是把重心放到自己的现实生活里面来。没事交交朋友，陪陪家人。现在培养大家心态的好时候，人生不可能一直一帆风顺，总免不了跌宕起伏，当我们风光挣大钱的时候，我们不洋洋得意，不自满，在我们陷入低谷的时候，我们也不会自轻自贱。人生很长，现在只是一部分而已。把自己的心态调整好，准备迎接下一段周期。
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