来源:新京报
溢价摇号与底价成交并存、竞价百轮与流摇撤牌并存……冷热不均、分化加剧是上半年土拍市场的主要趋势。
据中指研究院统计数据显示,2023年上半年,全国300城涉宅用地供求规模均降至近十年以来同期最低位,但是成交楼面均价上涨17%,呈现“量减质增价增”的特征。
中指研究院土地市场研究负责人张凯点评称:“对于上半年全国土地市场而言,总体来看,尽管部分核心城市土拍市场热度较高,但受弱能级城市拖累,全国土拍市场总体热度仍低迷。”
上半年,房企投资继续向核心城市聚集。资料图片
质增量减,300城涉宅用地成交量降三成
上半年全国土地市场供应量和成交量双减,但是起始楼面价和成交楼面价双增,这也说明土地市场呈现“质增量减”态势。
根据中指研究院数据显示,300城上半年涉宅用地推出规划建筑面积同比降34%,成交规划建筑面积同比降32%,起始楼面均价同比涨4%,成交楼面均价同比涨17%,土地出让金同比降20%。
同时,根据诸葛研究中心数据显示,2023年上半年全国主要地级市土地供应的规划建筑面积为2.19亿平方米,同比下跌37.02%,较去年下半年下跌63.88%;成交土地的规划建筑面积1.53亿平方米,同比下跌37.43%,较去年下半年下跌71.5%。2023年上半年土地成交楼面均价为5846元/平方米,同比上涨9.46%,环比上涨30.14%,再度刷新了成交楼面均价新高。
分城市能级来看,房企投资继续向核心城市聚集。各线城市均择优推地,成交楼面均价同比均上涨。一线城市土地出让金收入降幅为16%;受成交规划建面降幅拖累,三四线城市土地出让金收入降幅达29%。
今年上半年土地供应量的锐减和去年新政相关。去年12月,自然资源部印发《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》,要求因城施策安排计划总量,凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市,应当控制商品住宅供地规模,其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市,应当从严压缩计划规模直至暂停供地。
诸葛数据研究中心表示,今年上半年,一线城市供地规模稳健,“高库存”城市的宅地量降幅更为显著。分等级城市来看,仅一线城市继续保持稳健的供地策略,2023年计划供应规模仍呈小幅上升态势,二线、三四线城市计划供应量则呈现收紧态势,且宅地的供应规模缩减更为显著,降幅均超15%。
图片来源/中指研究院
22城土拍冷热不均,民企逐步回归拿地
在北京,“触顶+溢价”成交是主旋律;在厦门,144家房企竞拍3宗地块,其中88家房企抢一宗地,创下参拍企业数量新高;在杭州,上半年66宗宅地揽金超900亿元,六成以上地块“封顶”……而与之形成鲜明对比的是,在实行集中供地的22城中,武汉、重庆、天津、沈阳、长春、济南、郑州等地土拍市场则持续低迷,高溢价成交地块屈指可数,底价成交是主流,甚至出现个别地块流拍现象。
从拿地企业结构来看,上半年央企国企拿地金额仍占主导地位,拿地金额占比超50%,同时受长三角地区尤其是浙系民企表现活跃的影响,民企拿地金额占比提升至28%,地方国资拿地金额占比降至9%。
根据克而瑞研究中心统计,上半年房企拿地呈现“央企国企占主力、民企弱复苏、城投‘隐身’”的新特征。在其发布的房企新增货值排行榜中,民营房企滨江集团、建发房产、长隆集团、龙湖集团、伟星房产进入排行榜前15名。
展望:下半年土地市场怎么走?
对于下半年土地市场的走势,张凯表示:“预计下半年土地市场热度将继续回落,城投类企业或将再次进场托底。房地产市场持续承压,目前政策定力仍较强,房企没有成交规模快速回暖的预期。部分城市上半年发力后,可推出的优质地块存量不多。同时,下半年通常推地量大,竞争激烈程度减弱。”
克而瑞研究中心表示:“考虑到下半年越来越多的城市面临更大的供地计划压力,供给侧在盈利空间方面的调整将更加符合市场预期,土地供应规模增加与盈利空间宽松将同步到来。”
“一方面,房地产企业有望迎来更多的拿地机会,可重点关注部分原先盈利空间一般,但周转预期尚可的近郊板块;另一方面,下半年整体溢价率预计将有所下降,尤其是随着大多数城市的第二、三轮预供地清单临近截止日期,随着更多素质一般的地块进入土地市场,三季度零溢价或低溢价成交的土地将有所增加,流拍率或将延续高位。”克而瑞研究中心如是称。
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