楼市新闻、行业动态
叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
Q:提问:您好，个人情况如下：东坝常青藤90出头的小三居，16年底购买，一直出租，因孩子上学一直居住在海淀万寿路的公寓房，无产权，下面公寓房面临到期，所以在考虑要不要换房到这边居住。我的顾虑是因为16年购房时，当时孩子还小我们对学区完全没概念，在万寿路的老破小和东坝的次新之间选择了后者。这几年来，万寿路这边几乎翻倍，东坝却跑输大盘，我们明显是选错了。
我的问题是：1.今后看来，会不会次新更能保值增值呢？或者说即使东坝的地理位置、学区方面不如海淀翠微，但有规划，而且房子本身的品质（次新、洋房），未来是否能跑赢翠微的老房子呢？孩子已经上小学，没有学位需求，现在买等于多支付了学区溢价部分，还有中介费税费这些。我其实内心里不太想投住分离，想从东坝换到翠微，而且老人还有首套名额可以用，但就是必须得增加贷款额，还贷压力很大。目前整个经济下行，长远看来楼市如何也存在不确定性，除非是北京核心地段豪宅，但万寿路翠微老房子肯定不算吧？这样至少一个人工资全部还贷，这么大压力不确定未来若干年是否值得。两人均普通工薪，工作还算稳定，但工资有限涨幅也不用期待。您能帮忙分析一下是否值得折腾吗？
2.如果现在换的话，是建议先卖后买吗？担心出现卖完东坝就涨了，要买的翠微这边也涨了，现金贬值了；边买边卖，最近成交量增加市场开始火热，又担心因为卖房周期太长影响买房的成交。真的是纠结，几年前的错误决定代价太大了，现在又面临重大抉择，害怕再选错，希望您给点意见，谢谢。
A:回答:您好，东坝你们没有选错，错的是你们的进场时机和入场价，16年17年是高点，而东坝依然存在概念，大部分的行情是炒出来的，所以这种区域市场好看不出来任何问题，淡季才能暴露，星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图有东坝板块的详细分析,这个位置要么就是新区规划出来之后买，要么就是完全兑现之后吃供需轮动，中间进去的基本都是高位接盘然后站岗，你16年买的现在脱手很亏，现在正慢慢兑现，这个位置如果买的话我会劝退，如果卖的话我建议是在等等，有很多新盘马上交付，价格也都是10万+的，八九万的，常青藤属于东坝热度比较高的一个盘，综合品相都不错，价格7万出头，现在卖不划算，建议等新盘拉高，现在换仓付出的代价太大了，如果没有特别笋的盘不值得，祝顺利！
Q:提问:您好，具体问题如下，谢谢！基本情况：目前一套在朝阳安翔南里小两居，老破小，市值大约400w左右，剩余房贷50w一直出租；一套厂洼小区一居，约500w，作为海淀实验苏州街小学占坑房，老大五年级，老二今年9月份一年级；目前在离小学5公里外租房需求：考虑到俩孩子以后应该都在紫竹院学区上学，方便接送，而且原来的房子成长性也不好，想把上述2房卖掉，在学区附近买套3居室自住+保值，这个思路是否正确，附近有没有推荐的盘或其他建议，谢谢。
A:回答:您好，你安翔南里升级置换没问题，但如果你要计划换到紫竹院附近怕是拿不到好资源的盘，紫竹园附近的次新3居价格全都在10万以上，如果是三居只能在老破小里面淘，那你这个置换意义就不大了，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/置换的理解,你正确的打法应该是把安翔南里出掉，孩子学位用完把厂洼的一居也要出掉，用2套换一套，一居室的海拔太低了，这类住宅在市区只能说属于财富型的房产，但不属于价值类的房产，财富房产和价值房产是有区别的，财富房产保值性好但升值性弱，价值房产是可以持续创造财富的，你单独出掉安翔南里做投住分离也可，但在效率上不如二换一，因为你做一套升级新买入的盘还是个小户型，唯一的区别就是品质升级了。
你2套接近1000万的标地能拿到很好资源的盘，最近的板块田村的兰德华庭最小的三居室130平左右价格1200，乐府江南的大两居120平1200，这两个盘是区域内的标杆盘，你稍加一点杠杆就可以拿到，虽然田村不属于海淀的核心位置也不属于未来的核心，但海淀的购买力足够溢到这个板块，这两个盘目前的价格很低，未来的成长空间还不错，可参考16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),这个置换方案的效率是要优于你继续持有厂洼单独把安翔南里升级的，祝顺利！
Q:提问:京总好，我2017年入手通州京贸国际城西区1楼带花园830万，现在估计最多就950万。算上利息都是亏损的。有人说2025年通州会有一波机会，我想请教1，到2025或2026年，算上利息会不会亏损越大？还是有拉平的机会2,五年周期的话，这边斩仓，换到海淀北是否机会更好？3，或者说等10年，那时虽然通州很好，但我的房子也老了，究竟值得常持不，涨幅能否掰回利息？麻烦抽空解答，多谢
A:回答:您好，你现在从通州换到海北意义不大，海北也是一个需要长时间来兑现的地方，你这样置换除了直接增加交易成本，中短期可能也见不到利润，京贸国际城这个盘的位置很好，也是距离运河商务中心最近的一个次新商品房，这个位置除了没有地铁之外其它的资源都很好，到东侧的市政距离也很近，如果通州未来兑现之后这个盘肯定是第一波吃到市场红利的，不存在说十年之后盘没有优势了，没有优势的盘从一开始就没优势，品质只是盘的一个优势，区域资源，楼盘资源才是房子的价值，只是通州还需要时间养，如果未来产业饱满，这种盘升值是一定的，能看到通州真金白银的投入，难的是产业，需要时间养，你已经持有这么长时间这个时候调仓不划算，建议你认真阅读星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图,81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;祝顺利！
Q:提问:京总，您好。我家的情况是，旧宫美然绿色家园一套三居室大概500W，旧宫润龙还有两套房，一套两居室大概500W，另一套是2019年买的三居室，这套有300W左右的贷款，贷款利息5.1%左右，目前自己住。想近几年把贷款还了。海淀大河庄苑有一套57平的开间，大概是600W左右。这些年旧宫的房价不涨，且房龄基本已经20年了。现在夫妻俩退休，孩子已经成家。我们的需求是希望能换个区位，改善居住环境，同时房子能够实现保值增值。您建议如何规划比较好，旧宫是否还有上涨的空间，什么时间规划比较好？是尽快着手还是等三五年看看情况再说。
A:回答:您好,建议您认真阅读星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;旧宫属于亦庄的次级板块,行情不错的盘是宣颐、北岸、润枫、灵秀,再往后的就一般了;绿色家园属于第二梯队的尾盘,这种次级板块最好入区域拔尖的,本来价格不高,相同预算的情况下综合指标更优的盘行情必然会好一些,您应该尽快做升级,旧宫这个位置放三套很不划算,即便是未来上涨这种区域也都是后知后觉的,龙头板块涨完喘息时才能轮到,
置换的方向无论是哪个区应该往龙头位置换,您旧宫字面描述有1000个,大河庄苑600个,旧宫另外一套按300大约接近2000,这个总价可选范围很广,并且能拿到品质很不错的盘,看您们倾向于哪个位置,其次是对居住面积的要求,1套或者2套都可,如果是2套,可以拿一套三居自住,1500以内能拿到的盘已经很好了,保值升值居住品质都还可,另外再布局一套纯投资盘,如果是1套能拿到龙头板块的次新4居或者品质3居;您们可以先了解下大概的区域,我们再沟通,祝一切顺利!
Q:提问:京总你好。我在去年8月买了金域东郡2居作为投资。今年年后感觉标地买小了，就想换成亦庄金茂府。最近刚在亦庄金茂府交了定金，签到10月过户。金域东郡同时也挂上了，但是最近我看市场挂牌量非常大，成交量确很少。1、我想问金域东郡我应该抓紧出手还是再观察一两个月？等5月份新的学区政策下来？（因为要用这个指标买金茂府）
2、因为亦庄金茂府买的单价也已经是9.7w了，其实心里也还是有点忐忑，对三到五年的一个成长空间判断比较不确定。（因为是投资，所以想在3-5年内出手）3、我父母家有一套房在丰台刘家窑，2004年的房子，三居室140平，现在也在出售，但是这套房的咨询量带看量都不太好，想问问这个区域的价格会有波动么？您是如何判断的？什么时候出手会更好？需要低于市场价出售么？
A:回答:您好，建议你认真阅读星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;亦庄这个位置像海梓府，金域属于板块内的中高端水平的改善盘，这个区域主打的也是改善，亦庄长期价值很牢靠，这些盘还有一定的成长空间，不过不会一直涨，遇到行情涨20左右，冷静期回落个3-5%，下一轮会继续往上爬，中短期我比较看好这两个盘的成长性，价格和品质在板块内比较稀缺，其次关于金茂系列，每个区域在一定的时间内都是有上限的，3年内是一个什么价格，如果超过这个价格会回调横跌，5年和8年又是一个价格，这个价格的上限跟城市的经济发展、区域的购买力收入相关，像金茂系这种CEO你至少要有10年以上的持有计划，才能把这个区域的潜力吃透
中短期成长性中高端楼盘更牢固，如果你计划5年左右脱手，应该在同样的盘加仓，把刘家窑的出手，用父母的名额买入，这种方案更有利于你接下来的5年的保值增值性，关于刘家窑，从南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，有的位置更像是县级的水平，未来改造优化的时间线太长，我已经多次提醒这些位置的要尽快出掉到资源更好的区域建仓，才能吃到楼市的第一轮行情，现在的市场轮动的现象很少，基本涨一轮马上就会进入冷静期，只能等下一轮，而每一轮80%都是从各区龙头位置开始涨，刘家窑的价格差不多就可出，不要标太高，参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),祝顺利！
Q:提问:京总好，我现在有一套西潞苑小区小区70平六层顶楼的两居一套，一家三口住，2016年入手，三万每平买的，老人每年冬天会来看孩子，京户，孩子马上上小学，小区的范庄小学现在升级成了北京小学通州分校北校区，想问下京总，1西潞苑小区定位如何？有升值空间吗？我看在你的精华文章里关于该小区都没体现，也没写价格走势。它属于北关商圈，还是潞苑商圈？它跟东潞苑还隔着一条河，最近的商圈也就是运河商务区的乐堤港了，未来价值怎么样？2.我们想在通州改善一套小三居，自己手里的钱也不多，俩人年收入在40，我在燕郊体制内，媳妇在高碑店那的医院，因为是在顶层，出入不方便，加上孩子大了，老人也要来。预算打算准备三四百，还是想在通州换一个，最好有电梯的。请京总给点建议。
A:回答:您好,西潞苑属于北关商圈,参阅星球精华栏83#通州跑赢大盘选筹导图;在通州我不建议继续持有老房子,尤其是非主流商圈,通州的老城区也就是新华大街万达一带,这个是最成熟的地段,物管资源不错的老房子未来人口红利兑现之后还有一定的空间,时间上非常非常慢,其次是武夷花园,除了这两个商圈其它板块在有条件的情况下尽可能的换成新盘或次新盘,另外北关从居住的意义上不属于一线区域,它的大部分土地全部以发展商业为主,住宅很少,以后这个地段的商业氛围要压过居住氛围,北关的金地格林、天赐良园、8哩岛这些次新产品在前些年通州大涨时表现并不好,西潞苑居住体验确实差了点,你可以往东边的运河湾换,140平的大三居价格650-700之间,你加三百的杠杆就能拿到,这个盘的保值增值性很好,是武夷花园板块离地铁最近的一个商品房社区,其次是京贸国际城,这两个盘是比较适合你的,祝顺利!
Q:提问:京总好，拜读了不少您的文章后特来向您请教。本人小白，结婚刚需，上班在国贸，预算500W，首套房。想找通勤方便、保值的刚需盘。目前在关注通州朝阳交接的国誉朝华和黄厂地铁站旁边的绿城沁园。可否帮忙分析一下这两个项目的未来预期？以及您认为还有哪些楼盘值得关注？万分感谢！
A:回答:您好,绿城沁园的成长环境比较差,请仔细阅读星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,朝阳的发展方位是东北,东南以欢乐谷，垡头，王四营，十八里店，双桥，高碑店、豆各庄这些位置都是发展严重落后的区域，百子湾现有的资源和位置比豆各庄更好，但你可以去观察一下这个区域的房价水平,从东三环沿线北到京通快速，南到京沪高速，京通快速以南到京沪高速这中间就没有特别好的商圈，四环以内以合生汇为主的一些次新楼盘行情还不错，这个商圈的兴起第一是距离国贸近，第二是国贸以南缺乏品质楼盘，所以大望路双井一带的次新很受市场欢迎;而豆各庄无论是从距离上还是资源上都没有优势,这个区域的商品房富力又一城是多年横盘微跌的
其次国誉朝华的位置更差,或者说物质学院属于通州最乱的板块之一,通州往后的投入建设全部集中在新城,这种两区交界大概率会成为两不管地带,只能说这两个盘未来的预期很低,你通勤到国贸,不如看看常营板块的次新二手盘,它的商圈资源要比物资学院和豆各庄好很多,并且呢价格还算是洼地,苹果派正规的两居室价格也就500出头,它的保值性以及抗跌性都要优于前两个,往后的楼市无论是下调还是往上走都会是分段式的,以行政区为单位能够往上走的只有个别资源比较完善的商圈,以商圈为单位会是一些楼盘综合资源不错的盘,跌跌涨涨是常态,如果再遇一个调整周期,绿城和国誉这种盘会是第一个下跌的,因为它的地段太缺乏基础资源,这种性质的区域贵跌贱涨是很有可能的,建议你仔细阅读81#北京房产投资核心逻辑和原理这篇文章,祝顺利!
Q:提问:京总您好！1、现况：家庭在京有两套房，一是大兴区黄村镇双河北里小区的大两居（老人住），市场价320w左右；二是丰台区右安门外开阳里一套小两居（我和爱人自住），市场价530w左右。我和爱人上班地点分别在积水潭和朝阳大屯附近。2、需求：置换大兴房产，保持两套房，兼顾保值升值，能兼顾学区更佳（暂无小孩）。目前打算卖掉大兴双河北里，扣除贷款到手约300w，手里有现金100w，首付可接受400w，准备买一套500w左右的小两居或大一局（可接受的贷款额度是100w左右，家庭年收入60+）。丰台右安门的小两居暂时不想动。原本打算在丰台右安门外附近买一套，保持两套房距离较近，方便照顾老人。看了您的文章和问答，目前打算在东西城置换一套小两居或大一局，达到保值增值和兼顾学区的目的。
3、问题：1）关于上述置换思路，是否合理可行，目前置换时机是否合适;2）卖掉大兴双河，在东西城买入，有三个方案，您看哪个更适合，初步看西城置换压力要更大，目前更倾向于东城（不打算去海淀买，主要因海淀的拼且两套房距离远）：方案一：东城区永定门天坛左安门等距离右安门不太远的地方，方便照顾老人；方案二：东城区安德里、和平里一带，兼顾两处上班地点（积水潭和朝阳大屯）；方案三：西城区右安门内、白纸坊、广外马连道一带，兼顾距离近照顾老人和上班。
3、您能否在推荐方案片区推荐总价在500w左右的小区，目前对东西城的小区很不熟悉，看您推荐老破小优选公房，初步看房龄很老都是70年代的，对于再出手是否有影响有点担心；4、目前我们是先把大兴的房子挂牌了，拟买入的还没开始看，与您文章中先买后卖观点不符，您有何建议，之前主要是担心先买后卖，资金衔接不畅导致卖价降低或买入违约等风险。
A:回答;您好，1、置换方向正确，大兴黄村附近有很多新城新区，那些新盘交付之后会把老旧小区的行情慢慢淹没掉，这种不占优势位置的老旧破越早脱手越好，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;关于置换时机，城内的老破小一定是比大兴黄村的老破小要反应快很多，你有看好的意向房源可以近期就启动，快的话还能赶上接下来的行情;
2、青年湖的资源要比永定门好很多，东城以及西城南二环不如北二环，北京所有的好资源全部在北边，南二环以南什么都没有，你可以重点淘淘青年湖东里、北里、安德路47号院，这种位置的老破小保值性及流通性都没什么问题，这些区域没有空白土地，老破小是环线逻辑，二环内优于三环内，三环内优于四环内，五环外就不是很牢靠了，越往里越稳妥
3、你大兴房子的成交周期应该不会那么快，你可以两边同时进行，如果有合适的房源肯定是要先买，但你要跟房主要4-5个月的付款周期，前期可以给定金首付，4-5个月的时间足够你出大兴的了，退一步如果5个月内出不掉，有很多种方法来付尾款，如适当折一些价格，或者找垫资都可以按期履行合同，无论是折价出还是找垫资都有一部分成本，但你要知道这一轮行情如果走上去，房价的涨幅要远超过额外的成本，你要抓的是这个，建议你认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
公众号知识星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中
声明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
北京房产、楼市新闻
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到…
暂无评论内容