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降利率之后,又一大招在全国蔓延。
商转公!
商业贷款转公积金贷款,目的很直接,高利率转低利率。
你最近商转公了吗?
贷款100万,还款30年:
利率6.125%是月供6076元,利息118万。
利率3.1%是月供4270元,利息53万。
且不说月供,光利息就足足省了65万啊!
简直爽翻!
前些年高利率买房的人太多了,现在利率降幅很大,“商转公”的呼声一直特别高!
截至目前,全国已经有近40个城市推出“商转公”政策。
这不,前段时间苏州刚松动,紧接着工业园区也执行了。
大体就几个条件:
商业贷款未结清
没有逾期纪录
没有公积金贷款记录
已经取得不动产权证
5、名下唯一住房
更关键的是,房贷结清后不仅能转公积金贷款,还能选择组合贷,非常灵活!
无锡也很人性化,贴心提供了商转公垫资服务,主动帮你先结清贷款。
长沙和兰州就更痛快了,直接执行“商转公直转”政策。
无须提前结清全部商业贷款,就能转公积金!
不仅市直公积金可以,省直公积金也照样能直转。
湖南13家银行上个月也落地了“商转公直转”新政。
哈尔滨上个月也开始执行新“商转公”。
看,“商转公”的队伍正在持续扩大!
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但这里有个问题,越大的城市好像越难放开。
江苏省内很多城市早就实现“商转公”了,只有苏州、南京一直不放松。
好在苏州刚放开了,只剩南京。
陕西省内呢,自咸阳和渭南实行之后,10地市只有西安没有商转公了。
河南省内呢,大部分地市已经开通,郑州还没有。
四川省内呢,成都办不了。
浙江省内呢,杭州办不了。
这种差别确实令人遗憾。
凭什么?
一个很大的原因,池子里的钱太少!
就比如西安,官方明确给出解释:
目前个人住房商贷余额巨大,重启“商转公”贷款所需资金缺口比较大。
今年西安发放个人住房公积金贷款150亿元,个贷率控制在85%左右,逾期率控制在0.3‰以内。
从2022年1月-2023年2月的数据来看,西安个贷率已经从84.61%上升到87.88%。
到今年4月底,西安个贷率已经高达90.29%!
公积金个人住房贷款使用率太高,实在没有余粮了。
所以,西安的商转公难度还是比较大的。
像长沙就明确要求:
当个贷率在85%以下,正常受理商转公贷款业务;
当个贷率介于85%和90%之间,对商转公贷款业务预约进行适度限流;
当个贷率高于90%时,暂缓商转公贷款业务预约及受理。
为什么有些省直公积金、铁路公积金、煤炭公积金等可以“商转公”?
因为贷款率比较低,公积金池子够用。
而能顺利实现“商转公”的城市,很多公积金都有闲置。
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前段时间,国务院常务会议有两条指示:
1、持续释放贷款市场报价利率改革和传导效应;
2、允许地方一城一策运用信贷等政策,合理支持刚性和改善性住房需求。
尤其是第2条,允许地方“一城一策”运用信贷政策。
今年1月,房贷利率就建立了动态调整机制。
新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
随之,30多城下调房贷利率下限,最低3.7%。
公积金也是地方为数不多的可以自己决定政策的金融工具。
今年以来,各地公积金额度不断提高。
江苏盐城,公积金提额到100万,贷款年限也延长到了30年。
湖北宜昌,二孩及以上家庭买房公积金贷款额度提高到了84万。
长沙公积金贷款额度提升到了夫妻双方公积金账户余额之和的16倍。
现在超过20个城市还能直接提取公积金来付首付。
甚至还可以用公积金代付房租。
可见,公积金支持政策成这轮楼市放松的一大重点!
最近连云港连出9条楼市新政,里面有5条都是关于公积金的。
下一步,地方政府还会出台更多金融方面的政策。
不知道大家发现没有,提前还贷的口子也在放开。
不少银行都可以切换还款方式了。
把等额本息换成等额本金。
等额本息前期以还利息为主,实际利息更高。
等额本金的实际利息更低,但前期还款压力大。
想提前还贷的朋友,也可以尝试换成等额本金。
下面是房贷100万,利率4.9%,等额本金和等额本息两种不同还款方式,利息能省将近20万!
可以看看你所在的银行是否支持。
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不过更多的金融政策还是需要央行制定,地方银行执行。
那现在各大银行都是什么情况呢?
今年以来,不少银行营收继续下滑。
包括:工商银行、招商银行、平安银行、兴业银行、浦发银行等等。
一季度营业收入都是负增长。
上海银行、兴业银行下滑最严重,平安银行跟去年相比,营收增速也由正转负。
就连营收一直很不错的招商银行,今年也罕见出现负增长。
国有大行也不例外。
就算是营收正增长的银行,情况也好不到哪里去。
大部分增速都在放缓。
所以,我们看到现在银行各种贷款门槛越来越低。
消费贷利率降到了4%以下,装修贷利率也降低了,有银行5年月费率只有0.22%。
还有各种针对买房的宽松政策。
比如,部分城市延长老年人住房贷款,80岁还不够,现在最高直接到100岁。
本质上,还是为了增加房贷。
那楼市今年到底能不能好转?
有几个政策,可以认为是市场真正触底的信号:
1、房贷利率,以前是打折,现在是降LPR、降加点、降下限,低于基准。
2、首付比例,首套还有下降空间。
3、贷款套数,认定规则继续放宽,比如认贷不认房。
房贷利率已经在下调。
三四线城市和郊区首套基本都已经降到20%,二套最低降到30%,认贷不认房。
二线城市郊区基本放开限购,三四线明确取消限购。
二线城市主城区呢?一线城市呢?
首付比例会下调吗?限购政策会全面放松吗?限售限贷一线敢松动吗?
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