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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:老师您好 我家里目前有两套房产 一套德胜学区80年代60平小两居 一套房山良乡大学城次新房80平两居室。目前比较着急将房山的房子卖出并置换到城里。想置换为望京次新一居室，预计总价400万。德胜已经错过了价格峰值，但是担心目前的学区溢价也会进一步消失。目前没想好是否着急将德胜房产出手。家里有一个小孩，比较倾向于继续保持两套未来好给孩子一套。目前我在西坝河附近工作，我爱人在总部基地工作。如果置换德胜的话比较纠结换成农科院老破小三居还是望京小三居，预计总价1100万。请问老师这农科院和望京是否是好的选择，这两个位置是否有楼盘推荐。谢谢老师。
A:回答:您好，先回答你提问中的第一个问题，这个也是众多家庭关注的，关于套数和质量之间的抉择，很多家庭都希望多仓位，这个方向是很好的，需要注意的是在没有保证质量的前提下不可以多仓，现在多仓的原则是一套比一套优，最低也要两者平行，何为优，涨幅稳健，抗跌性强，不会出现剧烈波动的现象，流通性好，金融属性强，2017年之前仓位越多利润越高，因为那个时候房地产是高速增长期，很多区域的价格还没有到顶，而现在大部分区域的楼盘，拿北京来说至少有80%的楼盘是已经到顶的，现在投房地产是需要关注综合资源稀缺中长期可以破顶的盘，只有从这个角度考虑投资才会效率最大化，否则成功的可能性很低，从这个原则你们是要将2套合并的，建议你认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,81#北京房产投资核心逻辑和原理,
其二，关于德胜学区房是否要留，我把学区房列为高危投资品,是因为学区和政策挂钩,人为干预性太强，不确定性因素太多，你我都控制不了也想象不到，这类房就是绑架勒索型的附加价值，ZC持续给予会不断上涨，政策消失也会失去价值，西海学区房的价值逻辑星球内我回复过很多次，品质较高的次新小区学区风险相对较低，综合资源稀缺性越高，学区风险越低，像西城晶华、朱雀门、中海凯旋、中信等类似这样的盘，西城所拥有的都是一线资源，如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便有学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素，自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些，其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变成了13万15万，高风险的是这类，如果没有学位需求最好的选择是脱手，长期不要持有这种房产;
其三，关于方向的选择，望京的区域价值要高于农科院，农科院也不错，只是像望京这样的区域品质盘的天花板比较高，其次你们还可以关注下清河板块，都在你们预算范围内，可参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),祝顺利！
Q:提问:星主，您好。现状：目前在北京有4套居所，想整合。1、在丰台马家堡星河苑有一套3居，134平米，目前居所，同类型房价报价 960万。出门就是地铁4号线，通勤较方便，但周边配套一般，且受周边丽泽、地铁19号线新宫影响，房价升值一般，考虑置换。2、广安门北街广牛学区一套房，49平米，目前其他房源报价 480万，孩子学区房。孩子2023年已升初中，现在卖是否时机合适，还是需要再等等房价回暖？3、在通州瞳里有一套单位集租房，50年使用权没有产权，90平，152万购入。4、在房产青龙湖有一套下叠，300平左右，2021年跟风购入，属于两限房，5年后才可上市交易。
诉求：整合现有资源、置换孩子上初中通勤方便的区域，房产保值增值好、流通性好。初中在平安里6号线地铁站附近。未来孩子可能出国，房产还要有较好的流通性和换手率。考虑的方案：在不影响孩子西城学籍的情況下出掉学区房及丰台马家堡的房子，置换到离孩子初中近、周边配套好、宜居、且有一定保值增值性的位置，预算1400万，3居，现在形势下不想加杠杆。因为租房过于影响生活品质，也不想在学校附近租房。
1、围绕平安里地铁站东西南北地铁沿线都看了，采取排除法，4号线沿线海淀有学区溢价，预算内大多为 80年代甚至更早的老公房，房子老居佳体验较差，且学区房受政策影响大，网评称学区房未来价值会下跌，看了一段时间一是实在看不上二是不敢冒入。2、南城一直不喜欢，不考虑丽泽商务区、一瓶预算不够。3、孩子学校周围的老房子更是没法看，好的又超预算。4、最后能考虑的只有朝阳区6号线以及未来的3号线沿线。
都在平安里有站点。6号线的话看了世贸宫园，交通方便，属性是公寓，怕未来不好出手，涨幅有限。青年湖站通勤压力太大。现在关注3号线朝阳公园站，可兼具通勤、居住及离3号线地铁站近的条件。看了棕榈泉小三居，博雅园大三居、公园大道、万科东第4个小区，棕榈泉问了虽然是老牌豪宅但是房龄较老。万科东第房型虽然好，但因为临路算是伪高端，公园大道我个人喜欢，但网评说因为房型特殊，未来不好出手。博雅苑尚可，但房龄也挺老了;请教：1、西城小升初已入学，出掉学区房是否影响孩子西城学籍，有无政策风险；2、置换产业的选择方向如何，是否推荐朝阳公园附近产业及博雅园；如果不推荐，恳请提供更加优质选择。满足居住、通勤、保值增值的诉求。3、房山的房产无法出售，如何盘活。感谢！
A:回答:您好,感谢信任!你的置换思路以及过滤的板块正确,1、关于仓位优化的建议:(1)、孩子已经入学,卖掉学位房,因未来政策变化影响孩子读书的可能性极低,虽然学区房人为干预性较强,但都是入学前,过往没有出现过孩子入学后的系列政策,这点我觉得不必担心,(2)、关于马家堡星河城,现在出现贵跌贱涨的主要原因就是丽泽的兑现时间过长,唯一的缺点就是这个盘的价格贵了,马家堡的产业、教育、医疗等现有的资源配不上这个价格,而且丰台因自身原因也很难聚焦很强的资源,要说这个盘唯一的价值就是未来丽泽饱满后,周边居住环境不错的盘会上一个台阶,但根据目前的一个情况,时间上或许会很长,你这时换仓等于放弃不确定性没有什么不妥.
2、关于选筹的方位:你要是把目光放在朝阳东部:朝阳公园、三元桥、双井这三个商圈是比较合适的,从交通上比较便捷的商圈是朝阳公园和朝阳大悦城商圈,关于朝阳公园这个区域的理解,参考87#朝阳跑赢大盘选筹导图;这个区域分为2个片区，一个是靠公园附近，一个是四环外，这个区域的资源很好，特点是升值性好的盘全部集中在豪宅系列，并且这个商圈主打的也是终改系,棕榈泉和公园大道这两个盘最兴起的时期是在2000年左右,后来区域的泛海系列建成之后就代替了这两个盘的地位,从楼盘品质和户型的设计棕榈和公园都落后于泛海系,
博雅园是不属于朝阳公园商圈的,准确说是属于农展馆商圈,朝阳公园的资源一是生态,二是产业,博雅园是只占了产业资源,朝阳东部产业聚集,如果楼盘本身没有稀缺性,在市场上是没有竞争力的,而万科东第属于甜水园,这两个盘的性质和世茂宫园基本一致,整个朝阳围绕东三环一条线,只有纯住宅区域的居住体验不错,不是住宅区夹在写字楼中间地带的楼盘,无论品质多突出,它的升值性也很弱,居住讲究的是动静分离,当一个区域50%的资源全部是以商业为主,那么它未来大概率会发展成商业区,商业区里面的住宅是不值钱的,你可以看整个国贸CBD所有的住宅升值全差,你1400在朝阳公园拿不到主流盘和主流户型,那你就没必要选这个位置了,要么就是溢到大悦城附近,或者往南到双井大望路,或者往北到三元桥,这两个商圈也不错;
3、青龙湖的下叠,这个是明显的资源错配,我建议是你去找当地的中介看看有没有人接盘,可以签远期合同,当然你的价格要比市场价低很多,怎么说即便是五年后可以正常交易,价格上涨的概率很低,你不如现在折价变现换为核心区的优质盘,五年的时间上涨的部分可以大于你亏损的差额,五年期核心圈的优质盘不会还是今天这个价,请阅星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）祝顺利!
Q:提问:京总好！看了星球的精华文章，受益匪浅。年轻人在北京就业落户，首次购房、资金有限、很迷茫。希望得到京总的指点。目前咱们的基本情况是：1、俩年轻人毕业工作接近一年，落户北京，有通州购房资格。女方在京东方附近工作，男方在海淀中关村工作，半年内有结婚计划。2、计划在京东方附近购房，家里支持首付200万，年轻人自己月供。
目前俩人年收入50到60W之间，预期收入稳定会有缓慢增长。考虑购买两居或者紧凑型三居。兼顾女方通勤方便和房产保值增值。3、目前正准备在京东方附近一带租两居室暂住过渡。每月费用大约6000元。4、由于两人工作地点隔很远，男方周一到周四在公司附近合租，每月费用3500元。请教京总，1、咱们这种情况该如何在大兴选房，目前有哪些楼盘可上车。2、上车时间是越快越好，还是等一两年增加了首付资金量以后更好。或者京总有更好的其他方案推荐。谢谢京总！
A:回答:您好，1、你可以参阅精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;我给你指两个盘你再仔细盘一下可调动的资金看是否能拿到，河西的万科金域东郡75平的2居室，裸房价在580左右，上海沙龙86的2居裸房价在600左右，备选方案是南海家园，这个选筹方案可以省下女方的租房费用，用来补房贷，这里面有一个最基本的经济学常识，房租再低也是消费，房贷再高也是资产累积，贷款买房亏损的前提是房价不涨，这个时候如果还冒进就会亏损的，亦庄这几个盘还有很好的成长空间，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;优先级为金域东郡，上海沙龙，南海家园，类似亦庄这样的高精尖产业中心，辐射到的次新楼盘，地段综合资源高，价格10万以下的都是可以作为投资对象淘笋的，淘到就是赚到，3-5年左右的时间这样的盘不会再出现10万以下的价格，如果刚需能够拿到类似这样确定性较高的盘，会有一个不小的跨步，等于是搭上了快速列车。
2、关于入场，这个你要把目光移到整个市场结构，如果你能调动身边所有资源拿到我给你推荐的盘，可随时入场且越快越好，如果拿不到我建议是可以保留入场资格，尽快搞，现在不像过去，拿不到好地段的盘可以先买一个差地段未来再调整，这种逻辑是发生在楼市高速上涨期，全市都涨，只是好位置涨的多，差位置涨的少，而现在是好位置好楼盘涨的快，差位置差楼盘涨不动，你们的收入稳定，可以适当提高负债，可以通过亲戚朋友借款把首付提高最大限度去增加贷款去拿这些好盘，买一套好的房产，等同于少干5年，甚至十年，多提一句：大家付费找我咨询，我对大家的回复包括星球内的会员文章一定要认真反复阅读，文字只是表面，领悟其精神才是核心，如果简单一阅对你没有任何帮助，这么说：如果你现在确定一件商品5年的价值是10万，而现在的价格只有7万，有3万的差价可赚，你会如何做？我更多的是向各位传递这种信心，星球有很多会员通过咨询买房升了值，并且幅度都不少，也有很多人错过了一次次机会，每个人的领悟深度不一样，结果也就不同，祝顺利！
Q:提问:您好，具体问题如下，谢谢！基本情况：目前一套在朝阳安翔南里小两居，老破小，市值大约400w左右，剩余房贷50w一直出租；一套厂洼小区一居，约500w，作为海淀实验苏州街小学占坑房，老大五年级，老二今年9月份一年级；目前在离小学5公里外租房需求：考虑到俩孩子以后应该都在紫竹院学区上学，方便接送，而且原来的房子成长性也不好，想把上述2房卖掉，在学区附近买套3居室自住+保值，这个思路是否正确，附近有没有推荐的盘或其他建议，谢谢。
A:回答:您好，你安翔南里升级置换没问题，但如果你要计划换到紫竹院附近怕是拿不到好资源的盘，紫竹园附近的次新3居价格全都在10万以上，如果是三居只能在老破小里面淘，那你这个置换意义就不大了，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/置换的理解,你正确的打法应该是把安翔南里出掉，孩子学位用完把厂洼的一居也要出掉，用2套换一套，一居室的海拔太低了，这类住宅在市区只能说属于财富型的房产，但不属于价值类的房产，财富房产和价值房产是有区别的，财富房产保值性好但升值性弱，价值房产是可以持续创造财富的，你单独出掉安翔南里做投住分离也可，但在效率上不如二换一，因为你做一套升级新买入的盘还是个小户型，唯一的区别就是品质升级了。
你2套接近1000万的标地能拿到很好资源的盘，最近的板块田村的兰德华庭最小的三居室130平左右价格1200，乐府江南的大两居120平1200，这两个盘是区域内的标杆盘，你稍加一点杠杆就可以拿到，虽然田村不属于海淀的核心位置也不属于未来的核心，但海淀的购买力足够溢到这个板块，这两个盘目前的价格很低，未来的成长空间还不错，可参考16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),这个置换方案的效率是要优于你继续持有厂洼单独把安翔南里升级的，祝顺利！
Q:提问:读了星球精华文章，深受启发，想跟您进一步请教。问题比较多，麻烦了！个人情况如下：北京人，今年准备结婚。目前手里现金450w，无贷款记录，名下在双井有套一居室老房子，大概能卖300w，购买力共750w，目前想购置房产，不自住纯投资。大概率未来3-5年后卖出，跟媳妇一起升级置换。我的问题如下：
1、5月以来房市遇冷双井的房子不好卖，据传北京将出台首套贷款放宽和六环外解除限购的利好政策。请问应该现在降价出售还是等政策出台？2、因为（1）目前生活支出比较大，支出大于收入，打算以后用房租补贴家用。（2）目前北京首套房贷利率根据LPR在5%左右，近两年投资环境也比较差，股票基金普跌，普通人通过国债、大额存单等保本理财已经无法覆盖房贷。结合这两个因素，个人不打算贷款，请问这个理解是否正确？
3、750w纯投，读了您的文章，初步锁定：1望京（北纬40度、朝庭公寓）、2奥森（林奥嘉园、筑华年、天畅园）、3新北苑（世华泊郡、润泽悦溪）、4石佛营（华业玫瑰郡）、5朝青（华纺易城、青年家园汇）、6亦庄（万科、海梓府），个人倾向于朝庭、林奥嘉园、筑华年、华业玫瑰郡、青年汇佳园。请问针对这几个板块和小区您有何选筹建议？
4、对于亦庄河西，想特别问一下，近两年万科、城建涨幅50%，据说今年11月将出台多校划片政策，计划持有3-5年，现在买入是否会高位接盘？5、婚房是女方准备，酒仙桥次新三居，但媳妇不喜欢，目前考虑置换，预算1200w全款，看重地理位置便利（媳妇不喜欢望京），初选：三元桥凤凰城，也是大概率3-5年后升级置换，从保值角度上看，是否合适？如不合适，是否有其他核心地段选筹推荐？
A:回答:您好，感谢信任！1、双井房子一居室不好转手，首先一居室本来就不是现阶段主要需求品，另老旧盘的一居室没有稀缺性，北京四环内老旧社区在市场上占比高达70%，这样一个比例购房者可选的范围太大了，投资这类盘唯一看的指标就是入场价是否足够笋，正常小区一套房源的售价500万，你入手价至少要在450万以下才有赚的可能性，本身这种房子的升值性就弱，如果你按照正常价格买入，卖的时候必然也是和同小区在一个价格区间，流通性自然差，如果你进货价很低，卖的时候比同小区低一些流通性自然不差，其次也不必把希望寄托于政策上，精细化分区调控已经达成市场共识，被调整的区域楼市都是一直处于低迷的，而且大多都是针对一二级市场，如果开发商库存积压太多，往后拿地的积极性也会变低，上面大概率会从这个角度出政策，即便是有落地，对于市区的存量房市场影响不大，你可以从价格上去看一下有没有可操作的空间，这个是最直接有效的。
2、你这个理解呢不够具体，对于错看你拿什么去做参考，如果拿大部分楼市的行情去比较是对的，但你要知道在没有量的情况下，顶部出现横盘微跌，后市放量必会大涨，这么比较就是错的，贷款与全款需要看你进什么盘，确定性高的，贷款没有问题，建议你仔细阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策/货币与房价的关系，所有的商品不会一直往上走，也不会一直往下跌，都是周期性的，房产也一样，但我们可以判断未来的趋势，而不是关注某一个阶段，这里面有一个关键指标就是货币，大方向极小的一部分房产价格还会往上走，何时走，走多远跟货币直接相关！你去贷款拿这一小部分的房产，方向上就不会出现问题！
3、关于选筹，750望京朝青亦庄都是很好的位置，你去买区域能拿的到品质最好的2居即可，不要扩大面积降低楼盘资源，这些地段的资源是一样的，但楼盘资源同样重要，同一地段能够一直跑在前面的都是楼盘具有稀缺性资源的，你可以参考81#北京房产投资核心逻辑和原理/选盘的原理,北纬，首开，青年汇，华纺，万科，城建这六个盘都是综合资源很优质的，关于这些位置是否存在虚火旺现在买入会高位接盘，产业资源大于50%叫价值投资，没有产业资源导致房价上涨叫虚火，虚火类型的区域一般的涨幅特征是遇到牛市炒作一波行情涨幅30以上，然后冷静期会跌20甚至回归原位，而有价值的区域一波行情涨幅达30，冷静期可能也就回落个5左右，亦庄望京近些年每一轮的涨幅冷静期回落都没超过5，这样的区域不存在虚火旺买入会高位站岗，它的天花板和成长环境一直都是市场上最靠前的。亦庄的涨幅为什么能达50%，我去年到现在一直告知星球内会员，拥有一线资源的核心圈，品质楼盘便宜=有潜力，量大自然成龙头,参阅81#文章房价轮动原理！
4、1200你买三元桥3-5年再升级效率不高，三元桥是受望京太阳宫的影响，但这个商圈很小，好盘也只有裘马都和凤凰城，这两个盘只能做为长线去操作，因为三元桥的位置很好，价格很低，所以房价的走势一直很稳，这种区域必须要持有10年以上才能见到利润，3-5年没什么空间的，不喜欢望京可以去海淀清河，祝顺利！
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08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
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15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
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实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
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