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叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总您好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。
目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道哪有潜力。看了您的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议
A:回答:您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较充足的区，主城区以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于一居小户型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到红利，犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题，选筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理
关于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！
Q:提问:京总好，非常高兴能加入您的知识星球，之前有一直在关注您的公众号文章，感觉受益匪浅。我目前在朝阳区十八里店的弘燕路小区有一套98年的小两居（65平米），持有9年了，因为感觉已经跟不上大盘，所以想换掉。若卖掉后总预算能有550，最多可能600，想换到大兴或者昌平南大一点的两居室。一方面考虑提升下居住环境，另一方面考虑积分落户加分，自住为主，同时兼顾保值需求，可能会持有5-10年。夫妻两人上班地点一个在西单，一个在中关村，家里有车但上班通勤以地铁为主。
仔细读了您写的关于大兴和亦庄选房的精品文章，但结合自己的看房体验，还是请您再帮忙把把关。目前意向中的小区和看房感受如下：1. 西红门的鸿坤礼御府和曦望山，是西红门西的次新，也比较钟意。但是担心西红门东那边新楼盘扎堆进入二手房市场后对后期它们的价格产生影响。2.高米店的顺驰领海，在这个小区可以够一够三居，但是研究了该小区的历史房价曲线后发现跟我当前小区差别不大，怕再次选择失败。保利茉莉公馆和西斯莱公馆，我们看后从个人情感上来说不太喜欢。3.旧宫和瀛海的一些品质差一点的房子，如亦庄北岸、中南湾等，因为一开始看的小区可能有点好，对这些差一些的房子和旧宫等地的城市界面有点看不上。
4.亦庄河西的鹿海园和南海家园，没有进小区看过，但从街道上穿行过多次，感觉河西这块都是房子，路上没啥人，街边也没有什么店铺，进城上班也不便利，如果为了收益选择这里，感觉生活便利性会牺牲很多。5.个人情感上对昌平南比较排斥。总的来说，我们倾向于西红门，但总是犹豫不决，希望京总能指点迷津，让我们拨云见日，感谢
A:回答:您好，感谢信任！参阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图你这个预算买大兴的话很尴尬，亦庄很好的两个盘，万科金域东郡海梓府，万科2居全部下来大概是640左右，海梓府稍微高点接近700，一个是比你的预算超了40个，一个是超了100个，而这两个盘是亦庄核心圈5-10年价值比较稳的2个，也是我一直力推的，从我开始推荐这两个盘开始最早买的已经赚很多了，你可以通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这两个盘近5年的行情;
这么看的话差距不大，但如果你买旧宫或者西红门效率就变低了，你看的盘都很好，选筹上也没问题，西红门和旧宫有它的价值，西红门虽然是大兴西侧的龙头，但大兴的一流资源全部在亦庄，西红门只能作为承接主城区被动上涨，它的速度和亦庄是有很大差距的，不是说这个位置不好，而是你买这个位置不太合适，我建议是你想想办法找亲戚朋友筹筹资金再增加40左右，XYK、XYD都可以用上，然后上亦庄的核心圈，这种确定性极强并且具备成长空间的房子可以大胆借钱使用杠杆，否则只能说太可惜了，祝顺利！
Q:提问:京总您好！介绍下我们情况：1、需求：我和媳妇目前想把老人名下唯一的一个老破小置换到保值增值的房产上，买了就会出租抵部分月供不自住，考虑买后长持投资，两居室优先考虑易出手，一居室也可但是看位置。2、我俩土著，目前我在国企上班比较稳定，年薪30-35，国贸上班。媳妇创业，年薪80左右，上班很近，这两年一直在要孩子过程中。我父母没有了，她父母目前居住水上华城，我和媳妇租住在方庄。3、我名下有水上华城两居室房子，有小孩后考虑上学用，还有50万贷款。4、媳妇名下有个远中悦麒开间，市值230万左右，是否有必要出手，不出手就留着吃租金，大概5000一个月，如果出手什么时机比较合适，卖的话好像税买家得承担20多万，也会影响一部分客户。5、她名下在云南版纳有个小房，目前跌了一半，市值25万左右。
6、老人名下在南三环赵公口有个老破小，目测290-300万可出手。因为老人名下只有这一套房，所以考虑置换后，贷303万，再添置200万，考虑预算700-800万左右的房子。考察了东西朝通四个区域的房产。有几个小区拿不定主意，区域的话，选择了朝青、三元桥、大望路、双井、望京，望京由于距离远小区一直没有实地考察过，以下小区按照考虑的优先级做了排序，方便观看：（1）朝青：青年汇700-800能买两居室，但是感觉品质差了一些。罗马嘉园西区的房子其实还不错，700左右能谈，买南北正规两居，卧室不挨着，就是临马路有点噪音，不过好像不带学校，楼体外墙也是涂料的，外观看着不错，离大悦城也近。
天鹅湾是目前首选考虑楼盘，大概价格也能谈到700左右，正规两居但是朝向一般，次卧面积很小大概7,8平，但是整体感觉品质高过罗马嘉园，且和星河湾小区共享星河湾实验学校。租金和嘉园差不多。（2）望京：两居室没有太好户型,。（3）富力城：D区只能够到朝北一居室，A区用600多万就可以够到东或西正规一居室，还能省下来很多钱。800能够买到朝南的一居室。挨着商场和地铁，考虑后期保值应该还行。（4）凤凰城二或三期：能够到一居室，但是没啥学区，完全受太阳宫板块溢出的福利带动增值。（5）华贸公寓：可以买正规东或西一居室，挨着SKP，是否能保值增值，好不好脱手，看历史成交数据这3,4年基本没有涨幅。（6）阳光上东：能够上朝南一居室，不过户型有斜角，只能够到上东的那三个塔楼非板楼，也不带学区。考虑的比较多，万分感谢。
A:回答:您好，1、你们名下房产的优化方向，悦麒开间、版纳、赵公口老破小这些都是要脱手的，关于小户型的一居室或者开间和老破小值不值得买入或者继续持有，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型和老破小淹没掉，并且你要知道保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型和老破小尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室作为财富资产有它的意义，如果是处于价值逻辑，只能说它的天花板太低了，远中悦麒它的区域资源以及这个盘的本身都是成长性很差的，木樨园和赵公口本身就是资源很匮乏的位置，而远中悦麒这个盘只有一栋楼的体量，综合价值全差，其次云南的旅游地产，往后再往上涨的可能性不大，因为货值不高，卖与不卖看你们的实际需求！
2、关于选筹的方向，建议你仔细阅读87#朝阳跑赢大盘选筹导图,望京，阳光上东，华贸公寓，富力城，朝青，凤凰城这6个区域，综合价值望京属于第一梯队，其次是凤凰城朝青和富力城，最后是华贸公寓和阳光上东，你看这些盘不能只看某一项资源，房产的价值是综合资源决定的，产业资源+地段资源+楼盘资源最终才等于一套房的综合价值，望京，朝青，富力城，凤凰城这四个板块都是有产业资源的，不同的是望京属于产住结合，其它三个板块属于产业区的主要溢出位置，而阳光上东的区域资源比较差，酒仙桥整体的城市面貌以及区域配置在整个朝阳都是落后的，并且未来改造的时间很漫长，如果整个区域的配置提上去，阳光上东这种楼盘会有一个不错的涨幅，只是时间太长了，不确定性太大。
华贸公寓涨幅差的原因是因为CBD这个地段的主要功能是商务而不是居住，包括同地段的阳光100，金地国际花园品质也都很好，但涨幅上全差，能成为一线楼盘的居住区域，至少70%以上的功能是要以民生资源为主，如医疗，学校，公园，商场这些都属于民生资源，如果一个区域的商务功能占比超过70%，这样的配置最终商业资源会影响到居住体验，如国贸CBD这种商圈，所有的住宅涨幅上全差，你可查阅16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),而相反能和这种区域保持一定距离的双井朝青朝阳公园很吃香！你最好的选择就是在望京和朝青淘一套比较笋的2居室，一居室上面已说它的海拔太低了，并且这种户型大多的购买力主要都是纯刚需，两居室的成长性要好一些，祝顺利！
Q:提问:谢谢京总的精彩解析后，我觉得有必要将金尚和颐源居分别置换到西城、海淀或者朝阳的头部商圈，四季香山因为无产权现在很难出售，以后可以自用。麻烦再请教一下，因为有两个孩子，希望各自一套，但现在无力再掏出千万资产补贴到置换的两套房产中，你上次推荐的海淀碧水云天、光大水墨和西城精华因价格过高，在不大幅压缩使用面积的前提下，卖出的房款根本不够用，麻烦再次指点迷津，并推荐1800左右的、120-150平的头部楼盘。（海淀、西城、朝阳）谢谢！
另外，你提到以后普涨行情将不在，基本是点对点的上涨，这个结论可以理解为：主要以商圈为中心上涨吗？相同商圈内头部盘和稍弱的盘子，涨幅是不是会很接近呢？我担心推荐的碧水云天类的盘子18万一平的大户型房子，在长期持有、价格又上涨后，价格达到3500万左右，很难卖出，不知担心是否合理，谢谢！祝好！
A:回答:您好,1、海淀可以关注清河板块橡树湾二、三、四期,150平左右的三居户型在1800左右,世华龙樾四期的品质稍高一些,140平的价格在1900左右,也可以看一下,如果有合适的房源两套可以均一下;朝阳可以关注望京融科橄榄城三期140平的三居户型,价格1700左右,东湖湾三期也可以关注,价格稍高,我觉得2套在选筹上有一定的调整空间,你可以先去踩盘;西城你这个价位选不到特别优质的,可以以朝阳海淀作为重点,
2、关于好位置的房子价格能否到顶,你要从多维度去判断,首先造成房价上涨的是货币,货币超发=物价上涨,房地产最先上涨,其次你要看这些位置的价值是否长久,如果只有楼盘价值缺乏地段资源,这种情况下一轮的龙头从来都不是上一轮的龙头,涨幅每一轮都会变的,如果没有利好冲击大概率会呈现出贵跌贱涨的现象,参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;好房子的价格应该是持续往上爬,
你把整个东西海所有的楼盘全部跑一遍就知道哪个地段价值比较稳固了,拿海淀来说,虽然是教育互联网资源强区,但优质的商圈优质的楼盘并不多,70%的楼盘是2000年前后的老塔楼社区,特别新的盘商圈又没什么资源,所以04年-08年之间建成的一批商品房社区整体优势是比较大的,08年之后的资源就有一定差距了,好房子多的时,越往后建的居住品质越高,但好地段是稀缺的,所以像万柳、清河这种半老不新的二手商品房很吃香,不会存在价高降低流通性的现象,建议您认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!
Q:提问:老师您好 我家里目前有两套房产 一套德胜学区80年代60平小两居 一套房山良乡大学城次新房80平两居室。目前比较着急将房山的房子卖出并置换到城里。想置换为望京次新一居室，预计总价400万。德胜已经错过了价格峰值，但是担心目前的学区溢价也会进一步消失。目前没想好是否着急将德胜房产出手。家里有一个小孩，比较倾向于继续保持两套未来好给孩子一套。目前我在西坝河附近工作，我爱人在总部基地工作。如果置换德胜的话比较纠结换成农科院老破小三居还是望京小三居，预计总价1100万。请问老师这农科院和望京是否是好的选择，这两个位置是否有楼盘推荐。谢谢老师。
A:回答:您好，先回答你提问中的第一个问题，这个也是众多家庭关注的，关于套数和质量之间的抉择，很多家庭都希望多仓位，这个方向是很好的，需要注意的是在没有保证质量的前提下不可以多仓，现在多仓的原则是一套比一套优，最低也要两者平行，何为优，涨幅稳健，抗跌性强，不会出现剧烈波动的现象，流通性好，金融属性强，2017年之前仓位越多利润越高，因为那个时候房地产是高速增长期，很多区域的价格还没有到顶，而现在大部分区域的楼盘，拿北京来说至少有80%的楼盘是已经到顶的，现在投房地产是需要关注综合资源稀缺中长期可以破顶的盘，只有从这个角度考虑投资才会效率最大化，否则成功的可能性很低，从这个原则你们是要将2套合并的，建议你认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,81#北京房产投资核心逻辑和原理,
其二，关于德胜学区房是否要留，我把学区房列为高危投资品,是因为学区和政策挂钩,人为干预性太强，不确定性因素太多，你我都控制不了也想象不到，这类房就是绑架勒索型的附加价值，ZC持续给予会不断上涨，政策消失也会失去价值，西海学区房的价值逻辑星球内我回复过很多次，品质较高的次新小区学区风险相对较低，综合资源稀缺性越高，学区风险越低，像西城晶华、朱雀门、中海凯旋、中信等类似这样的盘，西城所拥有的都是一线资源，如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便有学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素，自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些，其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变成了13万15万，高风险的是这类，如果没有学位需求最好的选择是脱手，长期不要持有这种房产;
其三，关于方向的选择，望京的区域价值要高于农科院，农科院也不错，只是像望京这样的区域品质盘的天花板比较高，其次你们还可以关注下清河板块，都在你们预算范围内，可参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),祝顺利！
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