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北京跑赢大盘的房子不超} J ( [ D c过20%
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Q:提问:京总，再多问一下，因为我上班在北面，金融街距离太远了，交通不方便，所以才想考虑德胜门一带。如果在德胜片区，也考虑学区下跌风险，您觉得哪个小区比较合适？什么年代的比较好？首付预算按照1000考虑。
A:回答:您好,观河锦苑、新海苑、阳光丽景、京师吉地这四个盘相比其它盘虽然也有下跌的风险,但是回落之后随着时间的推移会反弹上来,你可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘近5年的详细行情;这么给你说如果把“学区”d J o \ n G去掉,这些盘假如往下掉3万,这个3万是属于学区溢价,往后整个市场是往上走的,2 \ ~ ! s x这几个盘同样也会往上走,只不过前期因为学区问题,上涨过快,原本需要5年时间价格才能涨到20万,但附上学区后市场上多了一批购买力,1-2年就把价格推到了5年后的价格,如果学区有变动,这些购买力也会发生变化,之后就需要时间养回来了,如果你想布局大一点的,这几个盘长远看是没有问题的,祝顺利!
Q:提问:老师您好，请问我家孩子现在六年: K 9级想换个三居室，现在的房子是西城白纸坊十五中附小的学区房，今年正好可以把学籍让出来，房本刚拿一年多户型不太好预计可以卖到900万，我看过丽泽的房+ – l子（户型楼层一般，好的户型基本都1300万了）草桥的房子（恋日花都的房子里面有个学校太吵了，而且附近没有商场）我现在想换到公益西桥益星园三居大概1100万左右（以后孩子坐四号线f f N可以直接到学校，附近u – Z生活比较方便，板块不太好）请帮我分析一下可以吗？谢谢老师～
A:回答:您好,从白纸坊往草桥和公益西桥换是降级啊,置换是升级,你应+ 7 ( : . H Z I该往北和西或V I z s ] ~ ; * X东换,白纸坊和草桥、公益西桥本质都属于区域内的二P ! 6 [ L _类板块,但西城的资源比丰台好太多了,置换一定是往综合资源更! W L c : L强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，这是方向性问题，不能只升R D %级居住功能忽略房子的综合价值,升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现r P K 6 W & 7 9 *金，持有的房子行情又太差，可以压缩面积往强资源区域Q E `换，这是置换和升级的价值所在;建议你认真阅读星球精华栏H n 1文章81#北京房产O i O z ) F k投资核心逻辑和原理/理解置换;
如果你们现有的房子行情不好,或者存在不确定性,在附近换不到大面积满足自住需求,从进阶的角度应该是投住分离,确保资产保值增值,租房过度,孩子上完学后再% ] . P C & + g做三次置换,大部分家庭在北京十年平均要进行2次以上的置换,如果c D } & * @ ^ u z置换的不对会出问题,以后再往好区域好楼盘上换就很难了,你换到丰台一定会被大盘甩在后面,建议综合考虑吧,祝顺利!
Q:提问:; ? 9 E u o l京总，您好。拜读您的文章受益很多。想请教您，我们一家三口O | @ E |住在中关村东南小区因为孩子上学。名下有一套望京东湖湾三居室的房子空闲^ ^ ! N . D，想要卖掉置换到海淀，目前看上万柳的万城l \ ^华府小户型和万泉新新，还有保利海德公园的四居室，我的问题是：1. 置换的房子3-5年后才会居住，? M / j 2 ^ N 8而卖的房子总价差不多是买的房子总价一C – U = U @半，所以想请教您根据房价w $ r T周期的走势，买的时机和卖的时机~ w 6 { P J A +分别是什么时候对置换有利 ；2.万柳现在这边的房价已经很高了，将来万柳还有! ` * o ? j { P 3升值的空间吗；3.如果差不多的价格，海德公园175平四居，万城华府临街的小三居，以及万泉新新二三期200平的四居这三{ h h s个楼盘从居住感，性价比和增值上看哪个会更好 4.中关村这边还有其他次新盘可以考h q N . J虑吗？
A:回答:您好,1、关q 8 I 6 N于买卖的时机,从近五年的市场反馈看北E # 8 !京的房价,尤其是核心区的优质盘下跌的可能性比较小,大概率会往上走,至于走多高需要看宏观市场,房价全面下跌是因T A s ! 4 K为前面涨的过快,受W l Y _ \ V 2 r到r j v政策针对,所以才会出现N G a \严重下跌的情况,回顾过去5年,北京的房价并没有出现过大幅度上涨现象,从17年涨完过后的市场一直很平稳,21年\ S { X受疫情影响国家给予中小企业贷款p 1 N ^ l p S支持,北京明面上也没有将资金流入楼市,深圳太高调所以被调控,北京的淡季是置换的好时候,这个期间可挑选的房源更多,溢价权也掌握在自己手中;可查阅星球精华栏文章#如何通过市场凉热定律判断购房最佳周期
2、我在知识星& $ O 0 v 1 E w球精华栏文章#海淀跑赢大盘选筹导图中对海淀所有龙头位| 5 m o 4 F `置做过详细分析,建议认真阅读,万柳l j @ 3 0 q吃整个海淀的产业+学区;很多人认为万柳学区溢价高,指的仅是个别\ q 7 C o % _ 6 8没有居住属性的小区,如蜂r ] y : i鸟家园;除了学区优势,万柳的. B ]地理位置在整u F ( 3 z : d个北京也属于稀缺,紧靠颐和园、昆玉河,处于海淀核心,大部分小区属于品质社区,人文素质处于社会上层E E ( + U g k,抛去学区价值还有稀缺性配套,所以一直是北京的领涨区域V ( T : ! k;北京楼市的尽头是万柳,万柳可以称为北京房价风向级的区域,这个板块适合长期持有,万柳的楼盘Y q # W s W + .涨幅和其他区不同;购买力在整个北京可以排名前三,长期# m h # ~ 8 = e以来一直是品质盘领涨,中端住宅跟涨,可以说万柳的价格天花板应该算是北京比较高的了,
关于楼盘选择上,万柳这两个盘保值性都可,可通过星球精华栏16#北京z A % & `各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;万城华府的楼盘品质要领先万泉,缺点是小户型分摊较大,其次临街,华府主要以大户型为主,小1 w & A g z e e q户型w { 1 ! J只有龙园的两栋楼,居住体验上不如新新,如果能淘到新p r O E L w新二期中间位置或者三期靠西边r B j L单元很好,三期整体靠东边单元会被12号楼遮挡采光,二期靠东单元_ e r临街会有噪音,这个临的是万柳东路有公交车,噪音很大,华府小户型临街不过公交车,海德公园建议放弃,这个盘品质很高,但这个区域只# t \ . r o [ p *有这么一个品质盘,区域的成长环境差点,天花板没有万柳高,后期上涨动力也比5 M g ( n r ]较一般,东湖湾本身就是望京的置换大盘,用这个盘换到万柳方向上没什么问题,如果换到其他海德这个位置等于好区域换到差区域
3、中关村为产住结合,9 \ 9 R # ~但氛围并不好,整体规划产住混为一体,刚需盘还可,作为终改不建议做首要选择,祝一切顺利!
Q:提问:在上地附近上班，想买一套改善三居，距离上班地不太远，预算2000w以内, 最好低密宜居一些，同时将来相对好转手。请问西山庭院，博雅西园，百旺茉莉园，或者世纪城那边的晴雪，晴波，翠叠园，哪个能更好保值？或者您有什么好的建议
A:回答; 您好，2000在上地上班首选盘应k / S i ] ~ T J该是世华龙樾，这个盘自身的品质很高，户型也不错，属于低板设计，其次是橡树湾系列，世纪城的N R l j改善盘是晴雪、翠叠、晴波、观山，但这些盘j S l g的小三居户型比较拉，160往上的户型才是主流的改善户型，但价格2000往上了，马连洼和百旺你这个预算放这里流通性以及成长性都比较差，这个板块在2w G u r j 1 s @012年之前的表现很一般,11年左右万科和融创拿了两块地，万科做的是刚需兼改善,融创做的是纯高端,当时如园和西山壹号院,均价卖到5-6万左右,再往前面是亿城的西山华府地块,14u Q ~年15年之后这个板块因三个新盘价格也一直n & 6 A ` e e T往上走到今天的价格,这个板块的发展周期是K ? D l i B 5 w \遇上了17年之前的房地产红利,全国都涨,
如果现在看这个区域,资源很匮乏,结构也不是特别好,如果没有大笔投入这片地往固化的方向发展也不是没可能,从17年之后这个位置的价格L p } D : ? P上涨就不明显了,买新盘大家的M L M h o u Q预期都比较高9 a * c K,二手市c N Q 7 S场肉眼可见,虽然紧靠产业园区,但自身条件比较一般的情况下也很难在F f , 4市场上脱颖而出,如果没有大市场的推动,往后的行情也不会太好,这种预算的改善应该关注的是价格的海拔能有多高，清河的橡树湾和世华在整个商圈都属于霸盘，拥有一流的资源，成长性更有保证，建t ^ o ^ ? 3 :议你认~ x \ \ e _ o Y真阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利E u S t z！
Q:提e t 7 _ ,问:您好 想在朝阳王四营中心小学附近找一套开车大概2 3十分钟，近地铁能保值的房子，预算500以下合适600以下勉强可考虑，请问京总有推荐的么（房子如果能南北通透更好）谢谢。
A:回答;您好N T Y 9 5 / \ \ J,感谢信任!距离王四营比较近的商圈豆各庄，这个板T 6 % ~块的第一梯队楼盘排序是:富力又一城C区、B区、A区，第二梯队是万科青青家园，青荷里南山园小区，京城雅居，剩余的都为杂盘，我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;豆各庄的不足还是比较明显的，主要配套一般，只有一条地铁，西靠东T k N 9五环，东临通惠河，区域北侧是小工厂和禁毒基地，居住的人群结构也比较一般，
500-600的预算可以重点, V L j ) 4 &淘淘富力城C区90平南北向的2居，其他盘居住体验很差可以对比看看不建议做首选，虽然这个地方的升值属性偏弱，但价格比较低保值性还可，如果能淘到C区低于市场价的` M O C盘还是很划算的，区域价值提升后这个盘会是领涨，买入的价格) q ^ ? q低卖的时候溢价权也在自己手里，
如果要求距离豆各庄较为合适，如果能接受一定距离可以往百子湾板块看看= V . & R U ~，从区域价值上优于豆各庄，金海国际南区的小两居600以下可以搞定，美丽山500以下但户型差点，百子湾的盘从流通性以及保值增值性都优于豆各庄，如果能在豆各庄F 6 Z富力C区淘到低于市场价的笋盘可以优先考虑富力，如果淘不到可重点看看百子湾。可通过星球精华栏16#北京u ; $ ` b w o k –各区2017-2022楼a S . h q C 6盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝一切顺利！
Q:提问:您好，本人儿子刚刚18岁，获得购房资格一个，原有星河湾270一套，管庄保利嘉园% \ 2 n l c $ F89平米一套。现在考虑几点：1、资产保值增值，2、儿子两年左右后会自住，3、不自住的话租金相对好一些。投资资金1200万左右_ X 6 o;问题如下1、因为现在就在朝青板块，所以d J A t O Q L比较关注，在这个板块里 天鹅湾 罗马嘉园 润丰水尚 华纺易城 逸翠园哪个更好？2、最近看上天鹅湾一套复式，房本面积66平米，实际建筑面积在100左右，报价890万，装修风格和质. B p量非常好，2年前房主730万买的，您觉得多少价格可入手
3、板块里星河湾单价从2000年8万到现在10万，但是实际成交价格在9万左右，星河湾还有投资价值吗？毕竟已经20年的房子了4、盈科中心 麒麟公馆 这种70年住# w Y G 3宅手续的公寓是否有投资价值？5、朝青板块里雅城一W b I U P \里这种经济适用房是否有投资价值，主要考虑将来会改造或者拆迁
A:回答K f , _ & Z % P:您好,1、朝青_ M W 4 j %的交易量常年稳居北京前三,这种优质的商圈楼盘的综合指标越高,越容易跑在市场前面;这几个盘涨幅最好的是天鹅湾,其次是易翠园;罗马e q \嘉园、润丰水尚、华纺易城在同一Z { c =条涨幅线上,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;这些楼盘的品质肉眼可见;品质越高的盘涨幅越高是因为这个区域不缺乏购买力,常年供小于求,好的楼盘好的f b u B 3 S Y v房源就越来越稀缺;价格自然上涨;
2、在具体选盘上,建议不要标新,用普通大众的眼光去挑选即可;正规的户型;南北向就是好户型,, ^ 0 %小复式的利用率很差0 C 5 8 M H,居住起来也没& 4 % t D l v那么舒服v ) a,本身面积不大,分割成两层的话每层的活动空间会更小;3、星河湾的保值属性不错,如果房源优质的话升值性也会跑4 M [ N &在市场k H X c } ,前面,因, M a为都是大户型,这个o 4 2 , W D指标已经在市场上很好了;投资大话特别大的户型不是最佳选择,流通性会差点,O \ ; & f &核心位置优质楼盘好` 1 P 6 O G a s Q租好贷好住好卖是原则;按照星球精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理选筹包赚!
4、盈2 u . ) F科中心、麒麟公馆这种就是原本的商业写字楼改的住宅g j ! K \ 1 Q & r产权,住宅享受的是区域m * U J 9 y r M H优质配套和物业;这种性质的公寓后期的物业基本很差,因为户数少没利润;5、常营现在的价值主要是本地置换+刚需通勤,不是说所有的区域都要去追求品, j 6 : z v质商品房,要看这个区i r ; [ h H $ )域的购买力是否和区域的价格相匹配,我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;常营单价太高的盘会存在溢价,导致上z } F涨动力不足,中规中矩的比较好;或者刚需上车盘;祝一切顺利!
Q:提问:京总您好，本人现有观湖, % D *国际198平四居市a d r价2100-2200百万，爱人常在国外，孩子中学住校，想卖掉. 6 F ) @ o 5 E观湖换首创禧瑞都的一居出租给孩子留着，手里可以筹到700万，想再换个棕榈泉的两居跟爱人养老用，看了您的文章，觉得这样操作好像不是优选，从保值增值角度，您觉得这方案可行吗Z , J A？或有更好的建议？谢谢！
A:回答:您好，P l ~ 2 b X s T这种换筹方案很差啊，观湖国际的盘很好，你的面积也很好，棕榈泉比着观湖国际没有领先太多，这两个盘准确说应该是属于同一类产品线，禧瑞都体量太小了，并且溢F T H `价很高，这种100多平的大一居很奢侈，属于小众群体，你的提问不是特别清晰，我不太明白你的主要目的是什么？如果是想给孩子留一套房，你们应该是要关注买入盘的成长性，不应该关注租金水平，如果将来孩子不喜欢他们自己卖了可以再买，如果这套房子的成长性不好，不能跑赢大部分楼盘，想换好房子是有一定? T W b t X K E难度的，可选范围也缩小了，你们用来养老的房子同样要买入成长性不错的盘，观湖换棕榈泉保值还可增值效率一般A Y \ . V，如果一换二最好是脱离朝阳公园，朝阳公园主打产品就是大面积的改善1 2 ~ e H u户型，小户型不是主流，区域内置换的方向应该是泛海系，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！f C s z B F ~ U N
Q:提问:您好，个人情况如下：东坝常青藤90出头的小三居，16年底购买，一直出租& g r，因孩子上学一直居住在海淀万寿路的公寓房，无产权，下面公寓房4 ! P d & e面临到期，所以在考虑要不要换房到这边居住。我的顾虑是因为16年购房时，当时孩子还小我们对学区完全没概念，在万寿路的老破小和东坝的次新之间选择了后者。这几年来，万寿路这边几乎翻倍，{ d 6 + M u f U东坝却跑输大盘{ 0 @ c g S G ( k，我们明显是选错了。
我的问题是：1.今后看来，会不会次新更能保值增值呢？或者说即使东坝的地理位置、学区方面不如海淀翠微，但有规划，而且房子本身的品质（次新、洋房），未来是否能跑赢翠微的老房子呢？孩子已经上小学，( 8 6 v W /没有学位需求，现在买等于多支付了学区溢价部分，还有中介费税费这些。我其实内心里不太想投住分离，想从东坝换到翠微，而且老人还有首套名额可以用，但就是必须得增加贷款额，还贷压力很大。目前整个经济下行，长远看来楼市如何也存在不确定性，除非是北京核心地段豪宅，但万寿路翠微老房子肯定不算吧？这样至少一个人工资全部, ] ~ C ^ j % @ |还贷，这么大压力不确定未来若干年是否值得。两人均普通工薪，工作还算稳定，但工资有限涨幅也不用期待。您能帮忙分析一下是否值得折腾吗？
2.如果现在换的话，是建议先卖后买吗？担心出现L 8 m l 4 [ X卖完东坝就涨了，要买的翠微这边也涨了，现金贬值了；边买边卖，最近成交量增加市场开始火热，又担心因为卖房周x v ( #期太长影响买房的成交。真的是纠结，几年前的错误决定代价太大了，现在又面临重大抉择，害怕再选错，希望您给点意见，谢1 ) c $谢。
A:回答:您好，东坝你们没有选错，错的是你们的进场时机和入场价，1P ^ g6年17年是高点，而东坝依然存在概念，大部分的行情是炒出来的，所以这种区域市场好看不出来任何问题，淡季才能暴露，星Q { B球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图有东坝板块的详细分析,这个位置要么就是新区规划出来之后买，要么就是完全兑现之后吃供需轮动，中间进去的基本都是高位接盘然后站岗，你16年买的现在脱手很亏，现在正慢慢兑现，这个位置如果买的话我会劝退，如果卖的话我建议是在等等，有很多新盘马上交付，价格也都是10万+的，八九万的，常青藤属于东坝热度比较高( S z j Y R的一个盘，综合品相都不错，价格7万出头，现在卖不划算，建议等新盘拉高，现在换仓付出的代价太大了，如果没有特别笋的盘不值得，祝顺利！
Q:提问:\ [ F – + T X星主好！之前由于不懂，房产投资很失败：17、1~ E $ n z 1 !8年分别买了1套天津宝坻的住宅两居和1套北京台湖的商住，目前跌惨。考虑是否卖掉换北京住宅。纠结的是：1z ) + ? ,.天津住宅即使卖掉也不够还房贷，现在是将贷款结清还是继续还月供？（^ | m } d f如果提前结清b | p Y p H 7，换北京住宅资金就少了。）
2.自住兼保值的话，北京商住未来有没有长持价值？后续会不会随大盘上涨，现在卖（亏三成）还是先留着自住或出租？3.7 Z { o / F 2由于是二贷资格，如果卖掉商住暂不结清贷款的话，加上现有资金只能选总预算400以内的小两居，看过西红门橡树湾、南庭新苑、三槐家园、旧宫明悦湾、弘善家园、润枫领尚，哪个盘保值增值会更好？（不考虑上学，仅投资考虑，能自住最好）个人倾向于买个) 4 D总价低户型好的小t / b U ! m两居，但又怕踩坑。由于之前被割韭菜，现在纠结后续是否有必要贷款买房（二贷| u ` R T : z利率高），以上问题可能有点复杂，麻烦星主9 } 6 K费心指点！非常感谢！
A:回答:您好，1、关于你天津的住宅，如果O H t e : $卖掉还要再往里补现在没必要卖，至于未来卖和留你需要评估一下你个l + * y 7 c人的还款能力，你要把买入北京房产的月供计算进去，如果还天津的没有压力，% h g , ` 8 g z或者压力不是很大建议是留着，如果有一定的压1 N * = d e k a =力建议是及时止损，但不要现在亏损卖，至少要等价格涨上来，你可以勤和当地的中介联系= B 2 g ( ( Z e B关注一下今年的市场。还有一个需要你做功课的地方就是这套房子未来有没有预期，因为近5年的市场普遍是全部下跌的U q r 4 B 9 a，即便是北京，个别板块有的也是下跌的，这个是市场的周期性，如果是因为这个因U b F w ? ; N Y V素下跌可以考虑继续留着，如果是因为选筹方向上的失误就没必要留了。
2、关于北京台湖的商住，我在星球精f T o p华栏文章12 0 4 /2#避坑宝典：北京17大贬值区域导图有详细写过台湖,建议认真查阅,你应该尽快出掉回笼资金换为住宅，商住17年打的很重,这类盘属于小众群体,在市场上起不到太大的作用,涨和跌关注的人很少,如果今年没有利好政策,未来再出的可能性极低,这类盘人为干预性太强，未来也不是一个好的投资品。其次台湖这个位置也没有优势，距离亦庄有通勤距离，通州又太远，这种两区交界处属于发展的空白区，未来没有什么好资源，如果只有住宅小区就成睡城了，睡城是没有长远价值的。
3、b / | ] n 1 #关于选筹上，你2T也可以按照ST贷款，具体私信我，位置上我建议你到城区去选一个刚需上车盘，你看的这些板块都属于次次级的盘，涨幅上很差，靠近大悦) T [ Y P 2 +城的石佛营板块炫特嘉园60平的小两居价格在450左右，你全部下来加中介费税费也不会超过470，这个盘拥有的资源比你看的要好很多，弘善家园虽然在市区` G | w Y k \ ] Y，但潘家园板块毫无价值，投资属性全差，
便宜不等于就有潜力，好位置好房子便宜才等于有潜力，旧宫和西红门板块还可以，但也都属于最后反应的板块，现在的房价上涨规律是每一波反应最快的是学区房和一线资源区域,其次是成熟的溢出区域,最后是偏冷的溢出区域,石佛d 5 ^营属于成熟的溢出区域，有很好的资源，你需要尽快去吃到w 3 l楼市接下来上涨的行情，全城做投资石佛营更适合你，自己住还是出租都很方便，可以通过星球精Q | k 2华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;祝顺利！
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08#史诗级通货膨胀正在路上,普通N & K H : t % n m人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
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41#浅谈房地产泡沫
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13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
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17n O y A * 1 *#石景山未来` y @ ^ )楼市的预判及购买建议
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