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叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总您好！看了您星球内发表的文章和问答后，我对房产的理解有了很大提升！首先介绍一下我的情况。我是22年4月刚毕业的硕士，目前在西土城附近一家国企上班，已拿到北京集体户口，月薪到手有一万二。我对我从事的行业前景比较看好（芯片设计行业），期望干个一两年通过跳槽涨到年薪三四十万。我对象工资每月到手大约九千。工作地点和我在一块，不排除未来有搬到通州的可能性，目前还在规划招标阶段，我看网上说选址在温榆河滨河森林公园北区附近。
我们都属于工作比较稳定的，这两年有结婚打算，考虑五年之内要孩子，所以比较看重学区价值；通勤最好控制在一个小时左右；如果能三居就更好了。两家目前大约能拿出两百万支持。我们想充分利用好首房首贷政策，既能刚需上车，最好也能持续增值。想请京总指点，这样的条件能达到的最优、次优结果大概是什么样？现在是否是上车的好时机？小白什么也不懂，感谢京总抽空阅读！
A:回答:您好，感谢信任！1、关于上车时机，我对会员一直灌输的理念如果你是北京的第一套房，在符合限购条件的情况下，又有资金支持，可以拿到优质板块的上等盘，能尽早上车尽早上，这些房产即便是你买完出现下跌的情况，也无需过多的担心，这种下跌属于行情后的正常波动，每一轮都会出现冷静期价格回调的现象，相反那种资源很差的位置，如果遇到牛市可能涨一波，然后冷静三年五年持续微跌，最后跌破买入价，无论是刚需还是置换我鼓励大家去买第一类房产，原因就是这些房产大方向是一定往上走的，说的粗暴点即便是房地产出现全面下跌，这些房产也是最后一批跌的，它的保值性及抗风险能力都是市场上最强的，如果集中所有资源拿不到这些好资源的盘，我的建议是再等等保留首套房票，现在的市场格局是只有一小部分盘会继续上涨，而大部分盘的金融属性会越来越弱化，直到最后只剩居住属性！这个论据我早在星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘中已经多次提到,建议你仔细阅读
2、关于选筹的思路及方向，围绕西土城能辐射到的区域，海淀清河，奥森，望京，再远一点昌平的南部和朝阳的东四环附近，最优的选筹当然是清河和望京，奥森，其次是昌平的南部，朝阳的东四环附近，你们刚毕业参加工作，并且行业很好，收入的话我相信你们会一年比一年富有，我给你的建议是这次买房要调动身边所有能利用的资源，精算资金去购第一梯队，也就是望京，奥森和清河，这三个板块长期价值很牢靠，房价长期是看涨的，并且区域有不错的教育资源，如果能拿到第一梯队优先选择，其次退一步才是第二选择，昌平的南部回龙观和朝阳的东四环大悦城附近，我给你说几个盘你可以去到中介门店里实际看一下，清河的莱圳家园，望京的首开知语城，澳洲康都，北维40度，奥森的万科星园，上元君庭，大悦城第一选择青年汇佳园，华纺易城，第二选择晨光家园A区，炫特嘉园，昌平南部回龙观国风美唐，流行花园，这些盘的保值增值性都很稳健，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;你短持再置换或长持都没问题！
3、如果以上板块都拿不到，还有一种思路是投住分离，先上车以后再置换，两种情况我会建议投住分离，一种是工作的区域综合资源都比较一般，而自己的筹码又比较优，可选筹的范围比较广，这种情况如果为了通勤买在工作地属于资源错配，还有一种情况是工作的区域或者工作单位所辐射到的区域都是拥有一线资源的区域，而预算范围内可选筹的范围有限，只能买到这些位置的次次级板块的尾盘，然而这些尾盘的行情并不好，这两种情况一般是建议以投资为主吃到板块内的行情未来再做升级置换！如果是这种思路要溢出到朝阳最东部的常营地区和大兴的亦庄地区了，这两个板块预算200左右上车投资是最优选的区域，祝顺利！
Q:提问:京总您好.前几天跟您提问说卖了西城的一居，结果买房因为资金问题违约了,我们在北京有两套房.一套是西城官园附近的一居室 估计能卖700左右。另外一套在丽泽附近的万润风景.房本95平米一层有50平地下室和80平米的小院.预计市场价800;因为不知道丽泽的潜力还有多少，一直没能下决定 希望京总帮忙分析一下;
A:回答:您好，我的建议是处理2套换一个确定性高的，关于北京以丽泽为例的几个新的产业中心何时能兑现的问题，这个问题你要做出准确的预判需要考虑很多种因素，我在星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区的生命周期文章中写过,建议你仔细阅读,任何一个城市一个区域的价值都是由创造财富能力极强的产业驱动的，这是最基础的也是最要命的，如果没有创造财富能力极强的产业，其它方面再好，都可以以空城来形容，像杭州当年的房价飞速上涨是因为阿里的崛起，阿里带领很多人致富，这些人有钱了首先要考虑的是买房换房，租民宅的要换成高档公寓，住2居的要换3局，住3居的要换大平层，住大平层的要换别墅;这个时候每个层级的房子都得到了涨幅
因为需大于供，那些稀缺性的房产会得到更大的涨幅，稀和缺是两层含义，稀并不代表缺，又稀又缺才会价值最大化，类似于杭州例子像北京的望京，也是一个快速崛起的逆袭区域，而反面教材的郑州，也是新一线城市，但高品质的豪宅卖不上价，一手买过来二手卖的时候大概率跌，主要原因就是这个城市没有核心产业，话说回来这些独角兽的企业形成是和大环境有关的，那个时候正是国内互联网的高速发展期，踩在风口上做正确的事自然会成长，丽泽的定位是北京第二金融街，通州的定位是未来像陆家嘴看齐，这种新型城市要成长，首先要有行业风口，只有产业壮大才会给周边的房价带来福利，否则一切都是投机行为，我对投机不感兴趣,而投资是稳健的，投机不是！祝顺利！
Q:提问:您好，本人家庭情况和需求如下：一、家庭资产负债;现有顺义一套石门96老小区房子，市值260万，暂时不想出售，一方面，顺义行情不好卖，而且卖了还完贷款，最多回来100万，帮助不大。另一方面还留有积分落户的念头。天津有一套郊区房产，为孩子落户准备的，总价100万，目前贷款还有60多万。境外有100多万股票，暂时不打算出售，跌幅太多等回升一点再说。
手头目前有100万现金。预计23年4月份能累计到130多万，夫妻两人手头有其他授信余额50万（最高5%年化），可以考虑过桥后使用，综合下来，23年4月份可用现金+信贷余额180万。再往后一点到23年底可以凑到200万+;家庭收入：夫妻税后家庭收入能到120-140之间，扣除家庭开支，每年结余90-100左右问题不大。目前的月供1万多，两个人公积金可覆盖。月供能力尚可。
二、买房需求;一开始考虑的初衷是为孩子上学，孩子23年上幼儿园，需要在25年9月前落停小学的房子。对于学区没太大执念，稍好一点就行，不想太卷，卷不动。原计划在24-25年凑到400万多。再利用杠杆买700-800的一套房子，一次性解决改善和上学问题。后来看了您的帖子，觉得自己买房决策还有较大的误区，目前想法是23年开始看看是不是可以利用手头的现金+授信额度+jyd400左右，能够买一套500-600的小房子，主要目的是增值+学区，希望在4-5年后能够有较明显的增值，可以在同学区换套大一点的改善房。如果届时来不及换房，也不耽误孩子上学。
三、目标区域;一开始考虑望京地区和朝阳大悦城周边，考虑望京的出发点主要考虑是望京是互联网三极（中关村、望京、西二旗）之一，美团、阿里等聚集地，购买力比较强，未来应该不会差。而且以前在望京新城租房过，对这里比较熟悉，觉得配套啥的都还不错。综合以上我的情况，请您帮忙分析下：
1.基于目前我的情况，23年适合着手行动吗？还是再攒一攒自有资金？2.如果选择望京区域，500-600万的预算建议考虑哪几个小区？什么类型的房型合适？3.目前500-600这种预算方案是不是有点激进？除了月供风险，jyd本身有没有什么比较大的风险？4.望京区域的选择对我来说，是不是相对最好的，有没有更好的区域选择？5.基于我的情况，还有其他方面的建议吗？
A:回答; 您好,1、如果自身经济状况允许的情况下,建议尽早动手,这些领涨的板块如果发生价格回落现象,卖家的心态并不弱,可能个别着急出手的有个5左右的浮动,其它都很坚挺,如果市场有热度,这些位置也都是第一轮往上走的,这是市场周期规律,从目前的市场预期往后看到明年3-5月份,房价上涨的概率大于下跌概率,如果等到明年5月份以后入场,从时间上看其实是在增加我们的成本;
2、在区域选择上,建议到朝青淘淘笋盘,华纺易城65平的正轨一居室,青年汇80平的两居室都在你们的预算之内,在朝青淘应该优于望京,望京只能上望京新城和几个老旧小区,这些盘流通性都很好,但增值性不如朝青的,可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;3、jyd的风险只有抽贷,如果发生这种情况换一个银行就可,北京的房本变现很容易,有很多种方法和渠道,即便JYD停了还有其它贷款,本质上都一样,只是换了个名字而已;4、如果可以建议把天津和顺义的出掉,回笼一部分资金总价应该可以再往上走走,选一个面积大一点的会更好,刚需盘里面有上车盘和偏改善型的,上车盘一般是最小面积最低总价,这类盘从历史涨幅看不如改善型的,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:京总，您好。我们现在在柏林爱乐有一套两居市值大概650w老家市区有一套，市值大约190w，手上也有闲钱。孩子今年9月份小学。目前打算把柏林的和老家的都卖了，想重新买一套。看过亦庄核心区的，通州武夷和万达的，亦庄上班很不方便，我们在高碑店上班，通州我们又觉得不值。我们换房是想兼顾生活品质和学区，毕竟孩子要上学。我也看了您的文章，现在有意向的是望京东或海淀清河，和昌平吧。我们现在纠结的是把柏林租出去呢还是卖了，买一个保值性可以又兼顾学区的房子？期待您的回复。
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),柏林爱乐这个盘很好，常营的成长环境也不错，你不要看这个位置在朝阳的边缘，它的区域价值可能要超过四环甚至三环，整个朝阳东部围绕国贸一带很缺乏优质商圈，有的次新盘比较孤立，品质有优势的位置很差，位置好的被商业体包围，靠近三环综合资源不错的双井，大望路，朝阳公园，朝阳大悦城，其它的都多少有瑕疵，这些位置价格都是10万+，大悦城好盘也要8万+，而常营的次新才6万，从投资角度看，好盘的唯一公式好价格有足够的成长空间=好盘，好地段+便宜=有潜力
如果你拿柏林换通州或者昌平等于是降级，把确定性变成了不确定性，置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，方向上是这样，望京，亦庄和清河都比较适合你，升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在，你从常营无论是换到以上哪个位置方向上都没问题，关于常营是否保留，如果是换到望京或者清河，可以考虑把常营和老家出掉，望京和清河的综合资源都要比常营高几个层次，这种核心圈在最大限度尽可能保证面积，天上下雨拿小盆接和拿大盆接有很大区别，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:京总好，慕名而来。拜读星球文章，相见恨晚，受益匪浅。说下我的情况以及疑问，恳请答疑解惑为盼。房产现状：因年少无知，无高人指导遂在17年首套房上面高位接盘角门东老破小，目前市值330W，目前120W公积金贷款未还。现手里有100W现金。收入：夫妻年收入大概50-60，二胎家庭不考虑学区。工作：我在首都机场附近，爱人在雍和宫。选筹：重点看了您说的朝青、常营、望京板块等区域，但是二胎压力实在想买个三居，常营又感觉太远了。
1.如何获得首套资格，我是京户，我看政策是需要lihun一年以后才可以，有没有其他更快途径？因需要撬动大概500-600杠杠，如何具体实操？2.还是想在朝青或者望京用850左右买。我看网上炫特二期850左右的三居比较符合条件，望京的三居基本都是老房子，不太符合您的选筹范围。我感觉长期来看三居才是真正的改善盘，所以我这种思路您感觉还能选到哪些小区？
A:回答:您好，你用600左右的杠杆去撬总价800左右没有问题，但你需要注意的是这么高的杠杆比例每年是有成本的，如果你入手的房子涨幅比较差会出现亏损，这种杠杆比例只有一线区域龙头板块适合你，而且还要是那种头部盘，望京的三居和炫特的三居还有常营都不适合你，因为这三种产品都是跟在大盘后面属于那种区域有涨幅也会跟上，但大概率不会成为突出类型的盘，不是所有的三居都会成为未来的主流户型，一流区域一流盘三居以上的大户型才是未来的主流，其次是一流区域一流盘的品质2居，望京和炫特850的三居只能称为一流区域三流盘和二流区域二流盘，你计划把杠杆提到850我建议是你压缩面积重点考虑2居，这样你可以吃到区域内的每一轮行情，楼盘你参考16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)、87#朝阳跑赢大盘选筹导图即可,针对于加杠杆的方式可以私信我，祝顺利！
Q:提问:读了星球精华文章，深受启发，想跟您进一步请教。问题比较多，麻烦了！个人情况如下：北京人，今年准备结婚。目前手里现金450w，无贷款记录，名下在双井有套一居室老房子，大概能卖300w，购买力共750w，目前想购置房产，不自住纯投资。大概率未来3-5年后卖出，跟媳妇一起升级置换。我的问题如下：
1、5月以来房市遇冷双井的房子不好卖，据传北京将出台首套贷款放宽和六环外解除限购的利好政策。请问应该现在降价出售还是等政策出台？2、因为（1）目前生活支出比较大，支出大于收入，打算以后用房租补贴家用。（2）目前北京首套房贷利率根据LPR在5%左右，近两年投资环境也比较差，股票基金普跌，普通人通过国债、大额存单等保本理财已经无法覆盖房贷。结合这两个因素，个人不打算贷款，请问这个理解是否正确？
3、750w纯投，读了您的文章，初步锁定：1望京（北纬40度、朝庭公寓）、2奥森（林奥嘉园、筑华年、天畅园）、3新北苑（世华泊郡、润泽悦溪）、4石佛营（华业玫瑰郡）、5朝青（华纺易城、青年家园汇）、6亦庄（万科、海梓府），个人倾向于朝庭、林奥嘉园、筑华年、华业玫瑰郡、青年汇佳园。请问针对这几个板块和小区您有何选筹建议？
4、对于亦庄河西，想特别问一下，近两年万科、城建涨幅50%，据说今年11月将出台多校划片政策，计划持有3-5年，现在买入是否会高位接盘？5、婚房是女方准备，酒仙桥次新三居，但媳妇不喜欢，目前考虑置换，预算1200w全款，看重地理位置便利（媳妇不喜欢望京），初选：三元桥凤凰城，也是大概率3-5年后升级置换，从保值角度上看，是否合适？如不合适，是否有其他核心地段选筹推荐？
A:回答:您好，感谢信任！1、双井房子一居室不好转手，首先一居室本来就不是现阶段主要需求品，另老旧盘的一居室没有稀缺性，北京四环内老旧社区在市场上占比高达70%，这样一个比例购房者可选的范围太大了，投资这类盘唯一看的指标就是入场价是否足够笋，正常小区一套房源的售价500万，你入手价至少要在450万以下才有赚的可能性，本身这种房子的升值性就弱，如果你按照正常价格买入，卖的时候必然也是和同小区在一个价格区间，流通性自然差，如果你进货价很低，卖的时候比同小区低一些流通性自然不差，其次也不必把希望寄托于政策上，精细化分区调控已经达成市场共识，被调整的区域楼市都是一直处于低迷的，而且大多都是针对一二级市场，如果开发商库存积压太多，往后拿地的积极性也会变低，上面大概率会从这个角度出政策，即便是有落地，对于市区的存量房市场影响不大，你可以从价格上去看一下有没有可操作的空间，这个是最直接有效的。
2、你这个理解呢不够具体，对于错看你拿什么去做参考，如果拿大部分楼市的行情去比较是对的，但你要知道在没有量的情况下，顶部出现横盘微跌，后市放量必会大涨，这么比较就是错的，贷款与全款需要看你进什么盘，确定性高的，贷款没有问题，建议你仔细阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策/货币与房价的关系，所有的商品不会一直往上走，也不会一直往下跌，都是周期性的，房产也一样，但我们可以判断未来的趋势，而不是关注某一个阶段，这里面有一个关键指标就是货币，大方向极小的一部分房产价格还会往上走，何时走，走多远跟货币直接相关！你去贷款拿这一小部分的房产，方向上就不会出现问题！
3、关于选筹，750望京朝青亦庄都是很好的位置，你去买区域能拿的到品质最好的2居即可，不要扩大面积降低楼盘资源，这些地段的资源是一样的，但楼盘资源同样重要，同一地段能够一直跑在前面的都是楼盘具有稀缺性资源的，你可以参考81#北京房产投资核心逻辑和原理/选盘的原理,北纬，首开，青年汇，华纺，万科，城建这六个盘都是综合资源很优质的，关于这些位置是否存在虚火旺现在买入会高位接盘，产业资源大于50%叫价值投资，没有产业资源导致房价上涨叫虚火，虚火类型的区域一般的涨幅特征是遇到牛市炒作一波行情涨幅30以上，然后冷静期会跌20甚至回归原位，而有价值的区域一波行情涨幅达30，冷静期可能也就回落个5左右，亦庄望京近些年每一轮的涨幅冷静期回落都没超过5，这样的区域不存在虚火旺买入会高位站岗，它的天花板和成长环境一直都是市场上最靠前的。亦庄的涨幅为什么能达50%，我去年到现在一直告知星球内会员，拥有一线资源的核心圈，品质楼盘便宜=有潜力，量大自然成龙头,参阅81#文章房价轮动原理！
4、1200你买三元桥3-5年再升级效率不高，三元桥是受望京太阳宫的影响，但这个商圈很小，好盘也只有裘马都和凤凰城，这两个盘只能做为长线去操作，因为三元桥的位置很好，价格很低，所以房价的走势一直很稳，这种区域必须要持有10年以上才能见到利润，3-5年没什么空间的，不喜欢望京可以去海淀清河，祝顺利！
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