在说这个房价下跌的时候。
彭叔要跟大家先理一下关系。
房价下跌，说的是二手房房价，新房房价，不在范围内。
我们通常说的，房价硬着陆，是新房房价大跌，才是硬着路。
如果说是二手房房价大跌的话，那么就不能算是房价硬着陆。
也就是，只有新房房价，出现明显的下跌的时候，房价才是硬着陆了。
像是日本、美国那边，他们房价泡沫破裂，说的也是新房房价，而不是二手房房价。
包括现在日本房价重回30年前的高点，也是新房房价，而不是二手房房价。
这个图，是日本新房房价的走势图。
日本东京的，新房房价，已经创了新高。
这也是，我们说，日本花了30年，走出来的一个原因。
大家再看这个图，这是日本东京二手房房价走势图。
我们可以看到，日本的二手房房价，在经历了一波比较惨的下跌之后，到现在，也没有回到当年的最高点。
虽然说。
二手房房价下跌的时候，对新房也不是个好事情，但是，只有新房房价下跌，才能动摇到房地产的根子。
光是二手房房价下跌，动摇不了。
彭叔说这个大家有点听不懂，彭叔再说的直白点。
新房房价的背后，是GDP，是卖地收入，是税收，是拉动的N多人的就业。
二手房房价的背后，只有房东，以及少量税收，以及，少量就业。
既然大家都认可，新房的70%，都是贡献给了地价，那么就要认可，二手房和新房比起来，那肯定是，新房，更重要。
这也是为什么。
前段时间，网上有个段子，说是当房子在开发商手上的时候，才是硬着路了，如果房子在大家手上的时候，那就不是硬着路了。
其实里面的逻辑，也是这个。
二手房买卖不计入到GDP里面去，也无法增加卖地收入。
彭叔知道，有的人肯定会说。
现在房价那么高，不把二手房卖出去，哪来的钱去买新房，也就是二手房如果不热起来的话，新房也热不起来。
这个逻辑，彭叔也认可，但是，这是过去的逻辑了。不是现在的逻辑了。
现在底层逻辑，发生了变化。
刚需的人数，真的不够了。不管是城镇化，还是新生儿，你只要看看80后、90后，和00后、10后的人数差别，你就会明显的看到，楼市里面真正的需求，减弱了。那么当，楼市真实刚需减弱的时候，楼市里面的购房者，就只有那么一点了，而这么一点点的购房者，他们只有一笔钱，他们买了二手房以后，就没钱买新房了，2选1，你说你是引导他们买新房，还是买二手房？
彭叔知道，最理想的情况，是这个刚需，买了城市里面的二手房，然后那个卖掉二手房房东，拿着钱，再去买新房。
这样的话，一个刚需买房，等于是拉动了2套房的成交。二手房房东，吃到肉了，新房，也吃到肉了。
可是。
现在的房东，除了极少数，是会选择把二手房卖掉以后，立马拿着钱，就去买新房以外，大部分房东，都做了以下事情。
- 把钱存银行，安安稳稳的吃利息。
- 把钱用来还之前的房贷，降低自己的杠杆。
- 拿着钱，只买限价网红盘，不停的摇号。
大部分，卖掉二手房的房东，就做了这三件事。
大家想想，这三件事代表什么，第一件，把钱存银行了，那等于是消灭了社会上的一部分钱，大家看看这两年，银行的存款，增加了多少，打工人都说没挣到钱，那么这个钱，是什么人存？这个钱难倒就是凭空产生的吗？大部分还是卖掉了房子，手上多出来钱了，然后存银行了。
第二件，还房贷，这就更狠了。这直接是在缩表，把社会上的钱，给凭空的消失了。很多嘴巴里面的印钱，并不是真的印钱，而是信用货币，也就是贷款，而这些还房贷的人，等于就是把这些贷款给消灭了，也就是信用货币少了。
第三件，那些大城市的网红限价房，并不好摇，你说他们手上拿着钱，一天摇不到，一天就不买房，那他们等得起，其他的房企等不起。
所以现在，过去那种，帮助房东，卖掉二手房，然后让房东去买新房的这条路，已经走不通了。因为只有一小部分，才会真的把二手房卖掉去买新房。
那么在这种情况下，地方上就会刻意引导，让大家去买新房。为此，会出一些政策，比如说，你卖了二手房以后，你只要去买新房，然后就会给你补贴。但是你如果不买新房，那就没补贴。
就像这样，引导你去买新房。
让你的钱，就在楼市里面转，别到别的地方去。
所以现在，就是在保新房，鼓励购房者，去买新房。
只要新房不倒，楼市，就是稳的着。
以前刚需购房者多的时候，新房、二手房，大家是好关系，一起吃肉喝酒，现在不行了，没那么都需求了，那么大家为了这个利，就要撕破脸了。
大家还是别小看这种，保新房的行为。
这还是能起到效果的。
国内大部分城市的新房成交量，同比去年，都是增加了。
我们常说，棚改去库存，涨价去库存，但如果说，库存不但没有增加，反而还减少了，那你还去什么库存呢？
这是易居他们统计的，国内新房的去化率。
大家可以看到，不管是一线城市，还是二线城市，或者是三四线城市，新房库存量都在减少。
那么在这种情况下，你说还需要放松吗？
现在大家在网上听到的，看到的，大部分都是二手房房价下跌的事情，而不是新房房价下跌的事情。
这也是为什么，一些大城市的粉丝，跟彭叔留言说，他看到他们城市新房房价没有下跌。
这的确是真的。因为本来就是保新房，跌的就是二手房。
为什么现在投资房产那么多。
说白了。
你从开发商手上，买到房子以后，那你持有的，就二手房了。
保新房，保的不是你手上的房子，而是开发商的房子。
如果说，你乖乖的配合，把二手房卖出去以后，拿着钱去买房，那么你还能享受到政策，如果说你卖了二手房以后，想要把钱存银行，那就不太行了。
彭叔知道这很无奈，但是也没办法。
国内一直说，买房是个消费行为，把房子归到了和车子一样的大宗消费里面。
那么大家就要有意识。
消费品，是很难保值的。
除了仅有的，那些稀缺的消费品，什么限量版的包包，限量版的车，以外，大部分，能批量制造的，都无法保值。
很多人说房子是稀缺的，大城市的房子，核心的确，是无法增加的。
这个话，至少有两处不确定性。
第一处，国内没有一个城市，是真的缺地的，包括深圳。缺地，只是开发商营造出来的一种氛围而已，只要地方上想要卖地，就不会缺地。如果不想要卖地，想要做饥饿营销，就像合肥一样，那么多空地，每年也就卖那么点。所以没地，是个伪命题。
第二处，核心地段，这个也有问题，因为，核心地段，会变。这个核心地段的概念，是香港那边传过来的，那么大家想想，香港那边多小，就那么点大，而且人的流动性，也没那么高，但是我们国内就不一样，我们流动性又高，城市又大，你现在的核心地段，不一定是以后的核心地段。就举个很简单的例子。十年前的时候，南京的河西奥体，是啥样，现在是啥样，西安十年前的核心区在哪，现在在哪，等等的。核心地段，是会变的，当然了，如果说是北京四合院，或者上海老洋房，那种就不在我们讨论范围内了。我们只说普通人买得起的房子。
过去的那买房就能致富的红利时代，结束了。
现在买房，能做到，不亏，就已经很牛了。
这两天房产圈里面传，某一线城市悄悄的限购放松了一点，彭叔猜测，大概率，是广州。
因为，四大一线城市里面，广州是最弱的，而且，广州房价在这几个月的下跌里面，跌幅比较明显，所以如果说，哪个最先顶不住，大概率就是广州。
这是去年5月，到现在，广州房价对比图。
可以看到。
广州天河区房价从6.5万，跌至了5.8万，跌了7000元，跌幅超过10%。
广州越秀区房价从5.4万，跌至了4.7万，跌了7000元，跌幅已经接近15%了。
广州海珠区房价从4.4万，跌至了4万，跌了4000元，跌幅接近10%。
广州黄浦区房价从3.3万，跌至了2.8万，跌了5000元，跌幅超过15%。
广州白云区房价从3.2万，跌至了2.9万，跌了3000元。
以及，其他的区域房价也都不同程度的跌了。
这是广州房价的跌幅，已经是比较明显了，所以广州要是放松的话，也是情有可原的。不过，就算放松，肯定也是要找个理由，现在不能随便放松，而且那个消息，也有可能是假消息。
彭叔猜测，如果四大一线城市里面，哪个会先放松，肯定是广州了。
现在这个时候，能买到一个保值的房子，就已经是走大运了，至于说能赚钱的，那就真的非常需要技术了，而且，在整体下跌的时候，你要找到那个能上涨的房子，难度非常高，就像在暴雨雨里面钓鱼一样。
最后：
还是那句话。
房价一时半会，真的涨不起来。
大家好好的利用这段时间，多陪陪家人，未来要是真的越来越卷了，你能陪伴家人的时间，也会越来越少。钱是挣不完的，你如果控制不了自己的欲望，那么就算让你一年挣100万，你也存不下来什么钱。如果说，你如果降低欲望，不要让自己的欲望超过了自己的能力，那么就算你收入少一些，你的幸福感，也不会太低。
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