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北京~ J * f ^ U Y跑赢大盘r | , x 5的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好，追加提问：1.朝阳观湖国际和保利东郡这两个楼盘您怎么看？2.最近北京市场是否是房价持续走高，成交下跌？现在准备置换买入观湖国际合适吗？谢谢您
A:回答:您好,1、观湖国际属于朝阳公园商圈,保利东郡属于石佛营商圈,观湖国际的成长环境要优于保利,买房是先选位置再选楼盘,商圈决定了未来房价的天花板,楼盘决定未来的成长性,保利东郡的品质要稍微优于观湖,但商圈不如观湖,观湖的性价比和流通性都高于保利,如果论社区环境居住感的话我觉得观湖要更强一些,只不过保利建筑年代稍微新一些,可通过星球精华栏16#北京各区I ] Z A2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;
2、从近五年的市场反馈看北京的房价,尤其是核心区的优质盘下跌的可能^ H I + t j m \性比较小,大概率会往上走,至于走多高需A % @ r K A要看宏观市场,房价全面下跌是因为前面涨的过快,受到政策针对,所以才会出现严重下跌的情况,回顾过去5年,北京的房价并没有出现过大幅度上涨现象,从l ~ B ) G17年涨完过后的市场一直很平稳,北京的淡季是置换的好时候,这个期间可挑选的房源更多,溢价权也掌握在自己手中;] r U f 2 . v祝一切顺利
Q:提问:房总好！崇拜您的铁粉Y = X & $ |，一直在读您公号。看了一套润枫水尚170多平三居，高层把0 q / V ) 2 & 7 R东边户，一个明卫不临街位置也很好，总价1600多W单价9.4W+。看s T ; E G a了房总文章，请帮助我分M T 7 w D 0 V析一下目前这个标的与你列出的望京几个盘性价比如何，怎样权衡选择最优，可长持。请不吝赐教！谢谢！
A:回答:您好，感谢信任，房子的综合资源朝0 P ~ ~青肯定排在望京后面，纯投资1600应该首选望京，成长性、天花H t { g { [板、流通性都高于朝青，房子的价值包含的是综合资源，这些资源是分三六九等的，并不是房子本身好就OK了，如果区域配套资源都是三四线品牌，房子品质再高只能可惜建错了地方，看看4 r $ y就好，喜欢归喜欢，朝青的资源也很好，润枫的流通性保值性都没问题，可通过星球精1 j r ^ L ( W X q华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成_ ? \ r交大数据)查询楼盘详细行情;
只是相比之下望京更凸显，北京产住结合最E m a n | * i成功的区域，真正的做到了动静分离，北京的产业发展规律是规划的越好产业迁址越困难，像现在通州的运河空置率很高，过去国贸西二旗金融街望京都是被某一个行业的龙x y v x ! v头带动形成的产业集群，这是万物发展规律，望京这样的区域不好有第二个，一个是行业红利期，一个是还要找一个像望京这么大的地方，亦庄就是望京的复制版，我在星球写过不少望京的选筹文章,可直接搜索关键字查看,如果选望京需要放弃润枫水尚的面积舒适性，经济学真正的精髓是“放弃”，我m j a ] $ ; V c想要什么，能放弃什么，就是告诉我们不可能什@ D ` , N G q么好事都可以全占着，祝顺利！
Q:提问：京总好！情况：两孩子在海淀苏州街上学，分别上高二、初一，现在海淀租房住。未来至少5年上学在海淀，想买海淀房自住兼投资。现有：朝阳区东四环南磨房乡的世纪东方嘉园一套3居，闲置，低楼层考虑换高楼层，满五唯一。请问：该怎么考虑家庭资产配置、优化、投资，同时宜居？方案A：1、想在海淀买一套3居或小4居，140-160平的住c v \ o r u m房，楼盘较新，1500-2000W，南北、方正、高楼层，临地铁，宜居程度高，如果有好的学区更完美。您的推荐区域？什么楼盘？
2、看过四环外的橡树湾，顾虑：学区一般，交通不便，万象汇前面、往万泉河路上的早晚接送孩子会不会堵车严重？也看过四环内的世纪城、绿波漫板、玫瑰御园、观澜国际、诚品建筑，交通方便Q Z w 7 c z * K U了，但：楼盘旧，都是约! N , r2004年的房，总价高但居住舒适度打折，而且很多房东卖房换现，如果买了将来能否保值增值？3、朝阳的房出售，还是出租保留？4、如果出售朝阳房，买卖的先后顺序怎样？时间节点为？
方案B：买海淀学区房2居室居住，1000W以内，南北、方正好用，临地铁，宜居。另买个朝阳房1000W以内3居，南北方正，临地铁;两个方案，N } T X ` ~ _ p您认为怎么更合适？如果方案B，您的推荐是？困惑很久了，感谢您百忙之中回复，万分感谢！
A:回答：您好,感谢信任!1、世纪东方城在欢乐谷板块热度还可，成交量排区域前三，比北京华侨城低大概45/ . C Z g00左右，一个是03年的，一个是06年的，在价格上比较有U 1 L g $ V优势。但欢乐谷商圈一般，外地人居多;这个盘从2017年到去年起起伏伏处于横盘震荡状态，近半年楼市传来利好上涨了大概10%左右，未来有补涨的可能性，但跑赢大盘有点困难，
你可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼b y : ^ B { x .盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘近5年的详细行情;关于置换时机;北京的市场规律是热门先涨，次级板块后涨，龙头板块涨完喘息的时候，次级板块才会有反应，主城区涨完会有一个冷近期,价格会有回调,有2种思路,一种是牺牲次级板块的补涨行情,赶在主城区上涨前买入吃主城区的行情,要么就是卡在主城区的冷静期入场,我5 ( i H % r +在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/写过市场凉热定律;建议认真阅读,
2g F + / \、1500-2000这个预算如果把面积控制在140以上，选不到品质特别高E F / * W 3 |的盘，所以您看的盘品质都一般，在海淀做选筹，就根据您的这个情况说，要么您压缩面积n 9 L，要么在增加500ZD，这个方案就能选到不错的盘了，像万柳的碧水云天、康桥水郡学区品质都可，能同时满足上学，居住。海淀本身不缺购买力，不建议拆分为二，可以集中ZD选一套霸盘;祝一切顺利
Q:提问:抱歉，尽量整理了思路，写的还是有点乱。1、想买总预算小于700的小1居或者小2b m H r ? @ f g 2居，无学区，} % w I 5 F o c 3不自住。主要考虑保值，能增值更好，希望将来在需要的时候能3 $ & 4 v x }够成交周期快，兼顾出租。2、目前比较关注的板块是朝青1居和U [ 6 c n O j 3 j常营2居。在网上看了很多，都说两居的流动性最好。3、朝青我] : m A l L ? &主要看了青年汇的1居。重点看J K i了一期南向57平米C o t N u R E1居和二期西南63平米1居。
1期是2梯12户，2期是2梯5户。1期7 5 L南向1居缺点是4层，感觉是硬伤，优点是总价便宜，500。2期西南1居优点是高层，视野开阔，品质较好，缺点是以西为主，总价是565。我感觉二期1居以后接盘的人群可能会少一些，因为品质好，总价稍高，所以适合人群还是较少，Q \ Z 5不过这种户型该小区并不多，大概有40套）
另外，小\ z . 9 b s F J1居的话我还看了望京的华彩国际，属于核心板块，好小区，但是总& $ y \ N ; B s `感觉这种小1O y # \ | ^ y居在这个地方不是主流，我看带看量也是特别少。4、如果选择2居，常营看了苹果派、柏林爱乐、万象新天、北京新天地。北京新天地和苹果派3 G ` D位置远，万象新天四区楼层2.f b ^55，觉得压抑，二区南北通透两居是扇形，且只有顶层出售。所以重点看了柏林爱乐南北通透102平米两居，报价700。5、其实我现在重点主要是想究竟i ; ^ F ! g k –买青年汇的1居还是常营的两居（我更倾向青年汇的1居，又怕以后接盘的人少）。按理说两居比一居好，但板~ Z 9 v h M a h块又不一样，j ; W 3 w s \ 0但离得又很近，所以很纠结。
6、另外按照我这个预算，您还有什么推荐的板块小区吗，望京，双井我. u h )也看了，都够不上，除! = G 4 J .非买很破的小区，又感觉升值空间小。龙泽回龙观还没有看，那边觉得房子太多，同类竞品多，不知道我分析的对吗
A:+ [ . p % , D S v回答; 您好，关于方位的选择，700的预算完全可以在朝青选套两居了，你_ 2 U E Q b没必要紧着青年汇一个盘看，非常局限，珠江罗马东区的南北2+ F E y ;居报价700出头，你花点时间可以淘淘这个盘，华纺易城西北向的2居报价也A | ~ S 9 5 u # Z是700出头，在朝青最好选个2居，不是说这个地方的一居不值得买，你700买这的一居很浪费，望京澳洲康都的一居报价才600左右，慧谷阳光同样是600左右，从区位上望京要优于朝青，望京本地自带产业资源，朝青本还属于J ( D \ F n承接地区，只不过这个商圈A Q I _ / 1 2的资源比较好一些，加上国贸周围没什么好商圈，所以q f \朝青的价值比较凸显，和望京比主要是欠缺产业资源，澳洲康都和慧谷阳光在望京都属于偏改善型的* f &盘，流通性以及保值增值性都比较稳健
你提到的关于8 X a一居的户型是不是没有两居的成长性好，这个主要看位置，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且你要知道保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰) E 3 o t w，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室作为财富资产有它的意义，如果是处于价值E l n x a F I J &逻辑S A { ) i ( } ^，只能说它的天花板太低了，这个问题我在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!^ x Y 6 ~ V Y
关于常营:是一个价值洼地，5年b P ? ; n S以上的持有时间会很不错，这个位置属于国贸的次级溢出了，好的是区域基础配套完善并且资源都还不! % L u B g错，到朝阳主要的产业区距离也可，交通很方便，如果你是处于居住兼顾投资目的，常营选到的两居室整体水平要比市区好很多，如果3 U } b A *你是处于投资为目的，首选的是望京和朝青，一居室当然优先望京，关于选筹上参阅星球精o M ? 2 A =华栏文章81#北京房` J p产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总，您好！持续关注您很久，拜读了您的文章，也从您的见解中受益匪浅。实际操作中遇到些困惑。个人情况：上地枫润家园110多平的大两居的@ r c _ X F学区房，为上学1m X M 2 Q –2年购买，现不用学位了想置换一套| B ~三居。另国美第一城有90多平的两居，出租，做投资用。对周围比较熟悉，最近看了领秀新硅谷、{ v Q上林溪、上地MOMA、燕尚园、莱圳家园、橡林郡几个小区的房子，除此我们还比较关注融科橄榄城。我们想长期持有三居。投资房可接受一居或两居;但要保值增值性好，海淀朝阳均可。
我的问题是：1、未来长期持有的话，领秀新硅谷、上林溪9 1 f E ^ z L u和莱圳家园哪个小区保值增值更好，麻烦排个顺序。2、上地MOM3 g S f 8 B o UA的物业、环境以及楼房本身明显好于其他楼盘，能接受没有阳台，户型也还可以接受，家人比较喜欢，但发现该楼盘的增值一直属于区域里比较靠后的。长期看，是否能缩小和区域内其他楼盘的G L p y F增值差距。3、两个方案哪个更合理，更保值增值，想海淀和朝阳各一4 2 z套1）把上地的换到融科一个小三居（130多平）；再把国美的I * P C两居增加少量资金换成海淀两居，或者等价值置换，换成一居也可。i { @ T E I2）把上地的房子换成莱圳的三L P ( q P居，再把国美的房子增加资金够到澳洲康都的2居。也请i : # e & 8 3 9您帮忙推荐下这种操作下性价比更合适的楼盘。
4、像这种换房9 8 L o，目前是比较合适的时机吗？目前是这波行情的什么阶段？我们怕这波调整完，后面有一个漫长的回调，不小心站岗。从未来看，上地的学区房还会在后市上涨的情况时还会有比较好的表现吗？5、麻烦京总，根据我的情况，推荐一下合适的方案，谢谢！出于保值增r T # n值的角度，您觉得哪个更可行？也希J 4 0 t ?望获= 0 i U x得您更好的建4 , ] q议，谢谢！
A:回答:您好，1、你们现仓位上地的枫润和朝青的国美都属于板块内的刚需上车盘，保值性及流通价值都不错，置换8 2 4升级的话你们现在不应该考虑具体A f &的楼盘，应该X ) L * 2 ! {精算资金+是否适用杠杆看能匹配到什么样的盘，枫润按照1300算，国美按照650，合计2000算不适用杠杆，如果布局2套，只能一套核心圈头部盘的小户型+6 – / 5 W |一套次级板块的小房子，这样的布局效率并不是很优，像你提m W E U到融科好一点的户型大概都在1600往Z { L u上，你第二套就很难了，除非2套都将就一下，但这种将就置换就没意义了，我建议是如果不使用杠杆的情况你们把2套合并为一套，选一套大盘保证面积和户型上的优势，其次再保留一张房票，吃2-3年行情之后再做第二套的布局，莱圳，领X M e c 2秀新，上林溪都很好，但不适合你，无论是你出哪套换J N 7 \ g z 6到这些盘上面都. x ,效率都一般，你关注的点应该是头部盘，像橡树湾，世华龙樾，这个才是你的方向，朝阳也一样。关于置换建议阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
2、关I . – Z于置换时机，北r H A W – @ g京的行情一般分为短波和长波，短波是每年春Z Z X d T (节o L )开始一直持续到五一左右;长波则是从前一年的九十月份一直持续到第二年的五一左右;这也是真正的牛市;涨幅最猛的这一波都是春节前后这一段;这一轮的行情其实从去年的10月~ F I a S m n \份已经开始蔓延了，只不过现在的涨价逻辑都是点对点的涨，并不会出现全市渗透，可以参考星球精H d 3 u o n 1 a 2华栏文章81#市场凉热规律,对于置换的家庭，如果要往强资源区换，8 % ! +那最好的时机是淡季或者涨后的冷静期，准确说现在一些位置已经开始放量了，你们现在动怕是比较被动，( 9 = y x C可以走一步看一步，多看房子，如果有合适的可以考虑先买后卖，你的2套流通性都很好，出货周期可以完全放心，祝顺利！
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