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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地2 R D U @ A } /勘查社` % S区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超` x b V w o ` `过20%
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Q:提问:星主好！非常佩服您的实战能力！求指教！有一套新华联家园北区的大三f o V U { c %居131平，总价越600多，有贷款230万未还。目前手头能凑300个左右，有一个二套资格。初步计划想400万一500万左右选筹纯投资，全北京范围，求推荐！第二个问题^ i 0请教：如果是你，是否要卖掉新华联一+ i ^ : ; 7 V起换筹更佳，纯投资不自住考虑。求回答！感谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、我在星球精华栏文章83#H ) @ – r @ ; F L通州跑赢大盘选筹O o z A / ! *导图对通州全区域有过详细分析,建议你认真阅读,关于新华联家园这个盘，你要知道通州是大手笔投资，预期很高，ZF还持有大~ H . # \ N D量土地，通州越老的小区价值越弱，或者我们保守点核心位置往2000年之后都没什么太大问题，非核心位置最好是10年之后，越新越好，最好是15年往后17年18年左右的，牺牲距离换取品质是通勤购买力的大部分特征，B \ t如果楼盘老旧或者居住体验一般. X S x V $ h r在通勤地段里的市场行情会很差
往深说新华联家园位置稍微有点偏南，这个盘在果园品质还可，居住体验不差但也不算N T t很优质的那种，果园这个位置很尴尬，往北是万达商圈，往南再走一条街就有很多次新盘，所以这个盘未来的行情会比较迷茫，F 3 4 2 ` 1你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;如果没有选择的话拿着也可，如果有的选可以考虑做下升级，看你的资金情况，500做纯投资布局也可选，如果加上果园这套你的首付可以v g H = !到750-800这样子，不用加满杠杠，到1100-1200就能往主要位置的方向考虑了，这样你会更快一步，往后的行情每一轮都能吃到，你下次再做置换就相对变得容易些，
2、中海苏黎世家W Q ~ 7 \ D盘很好，但价高了，万科西华府比着中t O \ J 2 7 6 h海品质i $ P d Y f i不差r X ` { J，性价比很高，科技园的行情是滞后的，这个区域大部分盘近5年是横盘的，在丽泽没有熟透的情况下这个位置比较难兑现，投资的话不是很建议，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:京总好B _ ( . o，拜读了您的文章和部分问答，受教匪浅。我工作在大兴黄村，为孩子上学住在海淀苏州街，现在手头有资金700，总预算900左右，想投资一套房产，目前有两个方案：
一是在大兴高米店区域买一; J x N @ 3 N { G个品质好的次新三居，大概3年以后长期自住。二是在城区投资一套先出租，三四年后卖了再回大兴买，但会$ @ z ^增加交易成本。以上两个方案您建议哪个，或者= 3 & 6 O h有更好的N # f & ] / C ^ ]方案。如果投资的话您建议买哪个小区，高米店区域自住的话您推荐哪个小区？o n [ L 6 e 7 i另外大兴旭辉紫郡这个小区我看过觉得楼盘规模很小，小区周围界面一般，但小区品质和居住品质挺好。您觉得这个盘将来保值性和流通性如何？非常期待您给予解惑！
A:M r + i | W H Y ~回答:您好,高米店属于偏刚需的区域,900买这个地方很错配,投城区效率更优,你要清楚现在的楼市不是普涨渗透全市,我在星球x : 6 P A S D精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理写过很多栏房地产的转折点,13年之前房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都在涨w X ^ o ;,涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶H @ ^段并非所有的房子都涨,V ! ] L : Y j –2017年之后开始出现明k F f显的分化;
并且这种现象会越来越重,现I X r I q 1 = S在的房价上涨规律是每一波反应最快的是学区房和一线资源区域,其@ 8 e # i E t A次是成熟的溢出区域,最后是偏冷的溢出区域,学区房和一线资源区域品质次新比较吃香,成熟的溢出区域价a / N ; 1格适中的普通住宅比较吃香,偏冷的溢出i f h区域上车盘比较吃香,后面的两类区域比较吃价格,品质越高价格越贵反而不占优势,价格适中的品质讲究的反而涨幅不错,主要是购买力占比的R M R + ( O ) 5 &问题,这种区域本来就是刚需地段,没有大浪大概率是贵跌贱涨
高米店属于第三类区域偏最后一类,这种C N A位置品质越高价格越贵横跌的可能性越高,旭辉紫郡并不好,独u ~ e i Q 6木难成林,没7 * g h Z有资源配套,小区体量小,这种属W , c _ e ^ ] b 4于典型的远郊CEO盘,你现在投城区,未来再往大兴或其它地区换都是很轻松的,并且主动权在你手中,交易成本计算的前提是U d 2 w D 6 2房价不涨,来回折腾会增加摩擦成本,如果房价是往上走的,这个成本可以完全忽略,你孩子在苏州街你可以往清河看看莱圳,这个盘成长性很好,距离你们也近,淘一个两居室无论是自住还是出租都j y w \ I 5 n可,可以通过6 % 5 2 Y星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;保值增值性非常稳健u S q u j @ t v,祝C b r 3 f U顺利!
Q:提问:京总，请问，1选房范围在海淀区永定路，玉泉路，田村范围的话，750万的预算，三居室，兼住和保值的功能，您建议入手哪个小区？2老公在考虑海淀建西苑的房子，低总价能买到最大面积的房子，顶层复式，感觉他的思路不对。您就点评下建西苑这个小区吧~
A:回答:您好，感谢信任！首先建议认真阅读星球精华栏2篇会员文章，17#石景山未来楼市的预判及购买建议，81#北京房产投资核心逻辑和原理，海淀建西苑这个小区只有居住属性! % ?，石景山杨庄这个板块很冷，这个区域80%的购买力是5万左右的水平，没有居住体验y 2 j h，次新要求一说，剩余的20%支付能力稍强一些，这样的区域特征很难支撑6万以上的价格，接近7万就成贵妇盘了，跟盘的好与坏没关系，是区域的购买力与房价水N . g平不匹配，茂M H q s华景公阁，公馆，公院包含建中苑近五年的行情都是一路往下走的，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详, 4 n # ; ~ q a m细行情;
或者说石景山并不具备投资属性，这个区的定位是宜居生态，放在市场里面就是纯通@ D ^ ? _ Y勤，杨庄这个板块唯一的好处就是离海淀近，但和海淀的资| a ~ $ \ i + ) @源没D X V { d @ N 0关系，当年的开发商也是t ^ o %打着海` v 1 K ] I \淀的名义卖了一手好价，你要知道海淀的核心是中关村一带往g 8 V ` ]北延伸，南侧和西部D [ ? 2 q j不属于海淀发展方向，你们买在玉泉路田村永定路哪个位置都比杨庄P H , e C o B要好，你爱人应该比较注重房子本身的面积舒适性，其实应该关注房子的综合资源，而不是单一某个亮点，房子的价值也是综合资源决定的，现在– N * q #这个时期买外城或者过冷的位置风险是很大的，你们应该压缩一下面积往城内靠，可以淘一淘玉海园的小三居，永定路85号院、如果能接受2居可以淘淘兰德华庭，这些盘保值性都很好，性价比也可，未来还有上升空6 A A | Y C a间，祝顺利！
Q:提问:持续关注了一段时间 ，非常佩服京总对房产的了解和洞察。75后1 , e X % b V家庭，家有男娃24年高考。现有回龙观流星花S ^ U ^ Y K园三区140房子出租。目前租住儿子高中西城老破小。目前我们两口子分别在西北旺上班. X F 0，和亦庄次渠南/e s w l U西二旗两边跑，未来亦庄的也许有搬回西二旗的可能。北京房票还有一张，不动工作的话23年10月应该还能获得通州购房资格（够三年社保）。
想出掉回龙观房子，逐步换成两套，未来娃高考后，自住一套预算800/900左右，投资一套预算300/400左右。未来10年内应该没有强烈的学区要求了。之前考虑通勤居中原则，看过方庄的芳古群星90年代老公房，和通州武夷花园璐苑的二手房。如果放弃通勤距离，又看过石景山和西红门的新楼盘，中海云庭，中海长安誉，中海学仕里，长安润景，御景新城，熙悦晴翠，西红门橡树湾。看了星球精华文章关于81#和石景山篇，现在还是不太清楚该怎么配置，特别是预算非常有限的情况下，请京总帮忙看看该如何配置房产比较好？感谢
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,流行花园做置换，方U ^ q q k ~ G =向上应该是升级，升级不只是升级面积和套数，如果U z Y x d l把总仓面积提上去，各项资源都下降了，这是降级，对于未来很长时间的成长性是不利的，置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，北京的楼市行情从17年就发生了变位，龙头区域带动次级板块，冷门区域和远郊80%的时间是处于横跌状态，置换方向正确是可以吃到每一轮行情的，或者说即便选筹的太差，入场不笋也F n C M +问题不大;升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加杠杠换一套综合资源Y M T } 5 O不错的盘;另一种是没有现\ { S金，持有. R 6 t n的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;你属于第一种
流星花园本身综合资源都很不错，如果你置换到西红门，潞苑和石景山这些外围区域，本质上是降级的，回龙观属于承| ( w + ) g接西二旗综合资源? L o Q比较占优势的区，无论是区域配套资源还是交通资源都属于排名! M )靠前的，西红门# U s V – = P石景山潞苑都属于次级区域，除了西红门外，石景山和潞苑资源很匮乏，方庄更是丰台常年垫底的区域，武夷花园还n ] T m Q J k I不错，但通州需要很长时间很长时间才能兑现，不建议你考虑，不_ ` 3 z b u e 2 q是说这个位置不好，而是y R ; – i / w v R不适合你，你的筹码够优，可以选更好的位置
关于选筹上，我更建议你买一套，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,第一套吃透之后再考虑布局第二套，从过往的楼市调控及未来的市场放量，围绕改善类的住宅投方向上不会出问题，你如果拆分成2套，800-900这套选筹方向上不出问题是可以吃到行情的，300-4. Y a t a00这套相对就比较难了，只能买洼地等兑现，时间上久了些，你在第一套的5 X . b I T G基础之上增加面积，行情来了100平米跟150平米的收益是不一样的，吃到涨幅再配合杠杠布局二套很轻松，可选筹的范围也比较广，祝顺利！
Q:提g P 3 n ! 2 = a D问:京总您好。刚刚加入您的知识星球，看了您的精华文章，见地深刻，触及灵魂，非常有启发。我在西城马连道有一套600多万的房子（有100万贷款，自住，孩子在上学），在河北大厂英国宫有两套房子（目前这两套估计共有200多万，无贷款，目前空置）。手里现金不到100万。
大厂英国宫的房子，最近价格降的低，也无法变现。担心北京房价上涨，货币贬值，近期准备在投资一套总价400万两居（利用手里100万，信用贷100万，这200万做首付。再贷款200万）。不知道我的想法可不可行？最适合投资哪里？大厂的房子，不打算在目前行情惨淡的时候变现，是否有持有的价值？目前我和爱人的住房补贴、公积金和预期购买的房子租金，差不多可还月供。但家里+ X 8 * s C !养孩子花销较大，担心生活品质受影响，现金流出问题，影响正常的月供。您对我的投资有什么建议？
A:回答; 您好* l z P W l 5 c,感谢信任!英国宫的房子建议考虑出掉,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中详细写过北京房价轮动的规律,如果这个地方的房子上涨,北京的房子必然先涨,燕郊大厂属于阶段性涨价的区域,d ? y而现在的楼k t 1市是传导& t K性上涨，核心区的大涨时，经过一段时间会传到周边次级溢出区域，顺序是主城区涨完传到通州,通州涨完传到东边的环京,但目前的情况并不会发生普涨的现象，一是市场因素,二是通州的产业发展,短期不会发生行情溢出现象，如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊这种区域,这是出于“机会成本”的考虑;其次您还要考虑房产的金融属性,! 5 f Y S : J这种地方即便升值后,兑现也比较难,不好贷款,将来做贷款也会受到影响;好房子不仅能住,主要是金融属性强,投资房子主要是投资金融功能;
出掉英国宫加上手中的现金大概300左右2 D 0 % E,您可以暂不用信用贷;把马连道的贷款还掉,用马连道的房子套现400左右,这样您有600的本金,可直接全款(不够再加用信用贷)可参考星球精华j 4 k t ; S 6 t栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用,买入一套小户型投资盘,这样您名下2套R & i 0 R s n \房子,老房子有贷款,新房子无贷款,新房子上涨后依然可以套现布局,这样的方式很稳健,贷款可以采用先息后本,月供基本没压力,? 9 8 N不影响生活品质,也能吃到板块红利;祝一切顺利！
Q:提问:房总好！崇拜您的铁粉，一直在读您公号。看了一套润枫水尚170多平三居，高层把东边户，一个明卫不临* z s { 6街G E C b C X 9 5 Q位置也很好，总价1600多W单价9.4W+。看了房总文章，请帮助我分析一下& w f目前这个标的与你列出的望京d . M [ b r u几个盘性价比如何，怎样权衡选择最优，可长持。请不吝赐教！谢谢！
A:回B N 4 d d l a答:您# h x x | L l j b好，感谢信任，房子的综合资源朝青肯定排在望京后面，纯投0 g C 1 c Y e资1600应该首选望京，成长性、天花板、流通性都高于朝青，房子的价值包含的是综合资源，这些资源是分三六九等的，并不是房子本身好就OK了，如果区域配套资源都是三四线品牌，房子品质再高只能可惜建错了地方，看看就好，喜欢归喜欢，朝青的资源也很好，润枫的\ ! \流通性保值性都没问题，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
只是相比之下望京更凸显，北京产住结合最成功的^ c ( s区域，真正的做到了动静分K J u )离，北京的产业发展规律是规划的越好产业迁址越困难$ % & ` ) 1 ` 0，像现在g E G =通州的运河空置率很高e 8 F X，过去国贸西二旗金融街望京都是被w w | $ . 5 : .某一个行业的龙头带动形成的产业集群，这是万物发展规律，望京这6 V l I W P V E样的区域不好有第二个，一个是行业红利期，一个是还要找一个像望京这么大的地方，亦庄就是望京的5 1 x 7 (复制版，我在星球写过不少望京的选筹文章,可直接搜索\ ( ,关键字查看,如果选望京需要放弃润枫水尚的面积舒适性，经济学真正的精髓是“放弃”，我想要什么，能放弃什么，就是告诉我们不可能什么好事都可以全占着，祝顺利！
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