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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:持续关注了一段时间 ，非常佩服京总对房产的了解和洞察。75后家庭，家有男娃24年高考。现有回龙观流星花园三区140房子出租。目前租住儿子高中西城老破小。目前我们两口子分别在西北旺上班，和亦庄次渠南/西二旗两边\ $ ; # ~ ) O跑，未来亦庄的也许有搬回西二旗的可能。北京房票还有一张，不动工^ l y作的话23年10月应该还能获得通州购房资格（够三年社保）。
想出掉回龙观房子，逐步换成两套，未来娃高考后，自住一套预算800/900左右，投资一套预算300/400左右。未来10年内应该没有强烈的学区要求了。之前考虑通勤居中原则，看过方庄的芳古群星90年代老公房，和通州武夷花园璐苑的二手房。如果放弃通勤距离，又看过石景山和西红门的新楼盘，中海云庭，中海长安誉，中海学仕里，长安润景，御景新城，熙悦晴翠，西红门橡树湾。看了星球精华文章关于81#和石景山篇，现在还是不太清楚该怎么配置，特别是预算非常有限的情况下，请京总帮忙看看该如d = d 4 Q F J 5 f何配置房产比较好？感谢
A:回答:您好，首先建议p J B I ~你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,流行花园做置换，m d t S ; ? v | k方向上应该是升级，升级不只是升级面积和套G \ B 9 A @数，如果把总仓面E # m p s ! G 4 i积提上去，各项u R T资源都下降了，这是降级，对于未来很长时间的成长性是不利的，置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往J k 7 k * d 9 w f同等资源区域上换更优质的盘，北京的楼市行情从17年就发F F P J S 1生了变位，龙头区域带动次级板块，冷门区域和远郊80%的时间是处于横跌状态，置换方向正确是可以吃到每一轮行情的，或者说即便选筹的太差，入场不笋也问题不大;升级是原本持有的房产没_ 1 = a { _有稀缺r i 0 q w \ G T d性的资源，居住效率一般4 N 3 i 2 ,，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加杠杠换一套综合资源不错的盘;另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;你属于第一种
流星花园本身综合资) n m C p源都很不错，如果你置换到西红门，潞苑Y l f X R 7和石景山这些外围区域，本质上是降级的w & ^ h，回龙观属于承接西二旗综合资源比较占优势的区，无论是区域配套资源还是交通资源都属于排名靠前的，西红门石景山潞苑v – \ O 2 r都属于次级区域，除了西红门外，石景山和潞苑资源很匮乏，方庄更是丰台常年7 J A垫底的区域，武夷花园还不错，但通州需要很长时间很长时间才能兑现，不建议你考虑，不是说这个位置不好，而是不适合你，你的筹码够优，可以选更好的位置
关于选筹上，我更建议M X ;你买一套，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,第一套吃透之后再考虑布局第二套，从过往的楼市调控及未来的市场放量，围绕改善类的住宅投方向上不会出问题，你如果拆分成2套，800-900这套选筹方向上不出问题是可以吃到行情的，300-400这套相对就比较难了，只能买洼地等兑现，时间上久了些，你在第一套的基础之上增Z b M K ? Q加面积，行情来了100平米跟150平米的收益是不一样的，吃到涨幅再配合杠杠布局二套很轻松，可选筹的范围也比较广，祝顺利！
Q:提问:京总您好！我岳母17年在南边挨着总部基k Q p { 8 p o G ~地的首开华润v 5 u m城二期，全款买了140的3居，当时的价格是9U D Y万，现在的价格基本没涨（在9.3左右）。P n s . h +通过和您长期学习明白了这个楼盘有些资源错配（房子的品质与区域不太6 ] X 2 | @ Q R O相符），T ( P ( e 3 ` ;想请教一下，您怎么看这个盘未来的前景，是否应该置换到比较成熟的u q } h ^ r N区域，比如望京？另外，之前我请教过您的鲁能钓鱼台美高梅公馆的商住房，恁建议我卖掉我非常认可，但现在挂上去不太好卖，当时17年买的时候是8.5万，现在挂7.5都很难成交，您有没有好的方法能卖出去？由衷的感谢您
A:回答:您好,1、理解正确,没有有效的利用好资金,我建议你是及时止损,我在星球精华栏z f H文章86#丰台跑赢大盘选筹导图对丰台全区域分析过,建议你认真阅读,房B 9 I 2 { T Y /价不涨=亏损,南四环外的众多品质盘,包括现在正在盖的,品牌溢价能占到60%甚R { [ L q B至70%,你去看南部整个从东~ k y ; v到西没有什么资源的,你要说纯居住区吧也没有什么稀缺性的资源,商业配套也都是二流三流的,学校的话不用说了,这种区域如果遇到市场利好能够渗透全市的情况下,一Z A V ( R些年代稍旧的二手次新商品房会有不错的W a 4 % t涨幅,这种高品质的盘即便是涨也是涨半年,横盘5年U 6 d 6 U 3 N X B,投这样的盘没有预期的,2、商住I T G17v 0 n X 2 * z \年打的很重,这类H . W Q p r 3 s盘属于小众群体,在市场上起不到太大的作用p * n,涨和跌关注的人很少,如果今年没有利好政策,i $ g K 0未来再出的可能性极低,只能折B N Q g K :价找接盘的,没有其它渠道,祝顺利!
Q:提问:京总您好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很h J i Z – ! 8 %明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所, U x G n P ) } t以想全款买] M s D i + M O在我婆婆o H t Q 0 $ y 1名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。
目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房m O A 6。我们打算* ] s W q [ _ _持有时间g 6 Q u K t E3-5年，买房后立马出租，可以抵) d w K ( _扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也t l z . u ) Z不知道哪有潜力。看了您的文章，我们非常认a T u $ s同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议
A:回答:您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较充– W E Q 8 h L G n足的区，主城区以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题u Z E $ , \和你的主要需求相关，关于一居小户型未来的市场问题，如果是新区l _ _ _ j $ / D h，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这S n [ W c ; x类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公` C W H v 4 u 9 v共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相– ; ] B A X G d c对长远一些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;x ? – 5 V南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这| 1 t Z Q ]些位置能不能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错V ( a ]概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到红利，犯错概率大的7 + w T .区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题，选筹, o Q w L ~ ; G上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理
关于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉园% i E T m B =的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值/ 3 0 t M率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！
Q:提问:京总好，请教后您提到把两套房子U i e L ; 5 T 7换一套霸盘的建议，给我们家带来了一个茅塞顿开的新思路，同时和家人商量后，目前也在积极的看房和筹备;目前想和您请教，1.1200w（不贷款）-1400（含贷] \ C款）预算} 0 x r，合生g 7 | E \国际花园三居&a| @ x 2 ? F E ^mp;亦庄金茂府长期来看，选择哪个。2.房子的优先级是，三代同住&aP [ D p A a mmp;上学（老人1公里小学接送）＞居住品质≥增值保值＞] 6 w配套完善（老人去医院）3.购买时机或最晚上车时间（因为v J l : b孩子23年上小学，考虑在住的CBD总部公寓要用上学区后再挂牌，所以全款资金到位时间理想是在6-10月）诚盼回复。
A:回答;您好，这两个属于不同性质的盘，金茂府属于亦庄天花板级别的头部盘，合生= r g E c u T花园属于中上等盘，保值性都可，我在星球精华栏文章84t O A ` p#大兴跑赢大盘选筹导图对h E t I亦庄几个龙头板块有过详细分析及未来市场预判,建议你认真阅G N . 1 ! b读,j 1 X $ ^ \ ?简单说金茂府如果要往上走需要很大的市场推力，这些新` H ; ! [ ^区房价10万是一个槛，从5万涨到8万、8万涨到10万容易，10万以上就没那么容c X \ K P f ! G易, P *了，需要政策支持，区域经济推动，市场预期，如果f P K计划做长线投资，金茂府自身的成长性优于合生花园，从居住品质，增值保值，配套完善当然金茂府E z t优先，你们从CBD总部公寓换过去也属于升A O l d 6级，不但升级了房7 d ^ q $ K子的品质，同时也升级了综合资源，亦庄的发展含金量一直很高，购买力最终的诉求是改善住房条件，金茂府H { S p K U O在这个区域是终极置业的第一选择，你可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这两个盘的u m j详细行情;祝顺利！
Q:提问:京总好，读了您的文章，改变了我之前的认知。希望您给予指导，非常感谢！一：二孩家庭，老大2016年上小学，目前家人都在通州，工作单位在玉2 3 f桥，准备买房，首套，考虑到自住+保值+增值，首付150-200w，预= e M r – Q ?算400-500w，目前家庭年收入约40-50w，希望十年后还改善房。看了您的文章，我考虑了四个板块，首选武夷商圈，其次潞苑商圈，亦庄板状，常营板块。问题一：就目前情况，我想听听您的建议，也想让您帮忙推荐最理想的小区。问4 S j题二：现在买还是2015年再买？我本来打算，201\ 7 l S } D d5年买的。
二R A # ) R : s _ m：另外父母在2008年在马驹桥买了一套富力尚悦居，目前在出租；2014年在大厂买了一套孔雀城湖韵澜湾，闲置中。这两个房子当时就是单纯为了投资，不住。我想请教下您，这两套房子前景如何，继续持有还是置换更优资源？
A:回答:您好，1、你们马驹桥和大厂的房子应该脱手，你们现在的资金量刚刚能购到好位置的小户型，天u M (上下雨拿盆接和拿碗接差距很大，选筹上没问题尽可能调配资源来保证面积，4 l ? P y ) v你们这种情况应该集中资源选一套好盘把一套的行情吃透之后再考虑第二套，
2、关于选筹上，亦庄和武夷都不错，潞苑和常营属于次级板块，如过有条件投资更p a P ` % _好的位置当然不考虑次级，中短期亦庄的成长会快一些，通州属于利好长期，你们做10年计划的话通州应该没什么问题，武夷的话你就看看新盘融御和京贸国际城C V p w m，这两个盘在整个通州新城也是属于头部盘了，亦庄的话可以重点看金域东郡和海梓府，以上问题如果理解不透可以查阅星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图
3、再说马驹桥和大厂，我对马驹桥未来的成m ? v 0 W长性比较悲观，我在星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图有过全O O $ 9 ~ U / r面的分析,建议你认真阅读,这个区域的界面资源实属太差，也没有什么好产业，现在的购房者大多都是通勤人员和一些抄底的T ) 0 6“投资者”，马驹桥定位是亦庄的产业外溢，主要@ Y m { r = t的产业集r g 8 [ Q – # N中在物流和制; 9 g j造,这两个产业的结构本身价值不高; 过往这个区域的上涨动力一般，但下跌比较严重x K n g 6 # V \，亦庄从2017年到今年期间有过多次行情,涨幅也是北京所以区域中最高的,但马驹\ a } h桥除了几个新房项目频繁调价以外,二手房价格几乎处于平稳状态,^ 1 o 1 b 1新房市场的价格没有任何参考意义,只有二手房才能反应真实的市场水平;只能说这个位置的优势是便宜，其它缺乏的太多，商圈资源，持续的购买力是房价上涨的硬性条件，
环京燕郊大厂这些区域属于阶段性溢出的地方，我在星球精华栏文章92#环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及i J O未来的预判;这种区域市场好时会出现暴涨的现象，市场凉时也会随之见底，E r a涨势不可持续，遇到牛市可能会在3-6个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还会一直回落，这些板块都是虚火旺起来的，价值比较弱没有持续Z c q S ] ,的购买力，如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差;
4、关于v : 7 a 2 3 ; s买入的时间：这两个地方倒不用太着急，尤其是通州，行情兑现都属于长期的，o $ – \如p 2 _ v果是亦庄的话可以留意一下近期的放I k , H 2 S [盘量，现在你们应该去关注马驹桥和大厂的成交情况了，如果这波有合适的价格就可以考虑出货了，出货的同时可以同时看亦庄和通州的房子，有合适的就出手，刚需不v + H K用特别刻意的踩点，方向上没问题早买早踏实，祝顺利！
Q:提问:您好，现住海淀西山锦绣府两居，锦绣府属于限竞房，27年才能卖，通州富力金禧花园两居出租，大概价值540万，上海有一套公司分的公租房，60平120万，香河有一套房，180买的现在70万，卖了还得倒贴。最近看了您的文章，想把资产升级一下，方案一：23年把通州富力金禧和上海的都卖了升级一下，然后27年再把锦绣府和新换的这套房% ( / * T F J I &一起卖了换一套您说的霸盘。
方案二：两套分别置换，_ K ! B23年卖了通+ m } w I d h州富力金禧换一套纯投资，27年卖了锦绣府升级_ J t一套自住➕保值。不管是方案一还是方案二，卖了通州之后没想好怎么升级，是Y , M f 7在通州升级三居长期投资，还是在您说的望京 清河 新北苑 亦庄等区域Z . p – k ( u换一套O G y E P # G L两居？考虑二套贷不了多少款，预算900左右，谢谢
A:回答:您好，你应该把上海的公租房脱手，香河的等这一波如果能溢过去，能回调一些差不多也要出掉，富力金禧属于万达商圈的标杆楼盘，万达是目前通州配套最优的一个商圈，距离运河产业中心距离还可，肯定是被第一波辐射到j & ] 9 C d \的，这个盘长期价值很好，只不过通州的行情需要很长时间很长时间才能兑现，卖金禧再投通州效率很低，现在通州吃不到太多行情，如果想中短期获利从金禧换到F l @ ^ d 9 E `市区效率要高很多，900左右的情况下只做区域升级，房子还是保持原有面积品质，可以到望京朝青淘一淘同类盘，澳洲康都2居、青年汇3居，华纺易城2居，个别3居1000往下需要淘，选筹上建议你参考星球精华栏16#北京各区2017} j d ( J ? W v-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);
买入后27` r g年等价格上涨提前R 0 1 a N [ Y D &结清贷重新做抵押，把西山锦绣脱手变现加仓，现有房产不动，这几个盘持10年往上问题不大，如果预算够不到霸盘可以选择第二梯队扩大面积，其次如果富力金禧这次置换可以把总价r _ q e t k \ c 2提到1200左右，多增加300贷款选望京的融科三期2居效率为最优，你二套可以不用按照常规操作，具体查阅星球精{ – j A ` 4华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用，祝顺利！
Q:提问:京总好！观注了很多房产博主最终选了您，v N l : \ =肯请您给我建议和指引;我家庭基本情况：三口之家，目前我和先生刚企业退休（退休工资够负担两人生活）有一儿已工作（工资也仅够自己生活开支）家庭名下唯; _ 4一住房在上地西里110平米/两居目前挂在中介准备出售。（前几年想1 ] & O ! K s +着一卖一买同时进行，但一直也未置换成功并错过了最+ x G \ |佳时机。目前决定先卖再马上买）大概能卖1300左右！
想置换一个保值增值理想的房子（不U b [ B _ | e 0考虑学区，也不自住！买了马上租出去，一部分还贷一部分补贴孩子租房）只考虑投资属性。目前看了望京的几套房实在不知道如何选请您给排个序1、（融科一期L G [ V/132平/南北$ ( ! m ; 9 8三居/18层/1599万）（融科二期/139平/南北三居/3层/15m m ] |80万）
2、（国风北京/146平/南北三居/3层/1398万）（国风北京/149平/南北三居/3层/1430万）3（东湖湾二期/147平/东南西北一卧临马路/可R K o p * t ~二改三居/1500万4、（上京/132平/南北三居/1450万）5、（慧谷/140平/3层三居南北/1490万）目前看了这几套未看其* ? K G _它区域和楼盘！实z x P ( + 5 ~在也不知选哪k ~ L ! ` 5里？目前预算卖房1300+200多现金也可k B O y v U \ Q @以贷点款用租金抵房贷。请指教买哪套未来更增值，或者您有更好的小区推荐
A:回答:您好，你区位和盘的选择都很好，关于这几个盘的理解：东湖湾、上京新航线和融科国风属于两个位置，望京为东、西、北和南，望京东是发展的最好的，也就是融科和国风所在的区域，最K v P n R c好的资源也都是在望京东，望京北是后期发展起来的，现在也不错，融科和国风属于两个不同性质的盘，国风和慧谷有点偏刚需\ c 7 } s ! :，融科是纯改善，这两个盘应该优先融科，你是改善的总价肯定不能买到刚需盘里，两个盘的海拔不一样，东湖湾比上京新航线要强很多，上京也不错，但这个盘的户型是个减分项，刚需盘户型稍微差点影响不大，但改善盘影响很大
本身这类盘的购买者E B % 0都是二次以上的置换q U T = ( D d & c群体，对于房子的细节要求更高，在望京改善盘很多，所以上京只能跑在后面，我觉得你可以在东湖湾和融科之间做选择，这两个盘都是同类盘，融科我建议你看看三期，你看的2套一期和二期价格已经到1600了，三期140平的三居基本上也接近这个价格了，三期整体水平要比二期一期好一些，东湖湾和融科注重投资属性我个人更倾向于融科，位置好，价格不高，未来的胜率会更大，且有足够的成长空间，你可以通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;祝顺利l ] 9 ? $！
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