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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总，您好！持8 R s h J 8 g 5 y续关注您很久，拜读# a q了您的文章，也从您的见解中受益匪浅。实际操作中遇到些困惑。个人情况：上地枫润家园110多平的大a a A 4 d两居的学区房，为上学12年购买，现不用学位了想置换一套三居。另国美第一城有90多平的两居，出租，做投资用。对周围比较熟悉，最近看了领秀新硅谷、上林溪、上地MOM– 9 h D D a tA、燕尚园、莱圳家园] / . 6 p C 5 M #、橡林郡几个小区的房0 L r w y k 8 V子，除此我们还比较关注融Y @ : l s a科橄榄城。我们3 o + z想长期持有三居。投资房可接u } ! M受一居或两居;但要保U q V值增值性好，海淀朝阳均可。
我的问题是：1、未来长期持有的话，领秀新硅谷、上林溪和莱圳家园哪u g C ~ B Z 1 & .个小区保值增值更好，麻烦排个A t o j顺序。2、上地MOMA的物业、环境以及楼房k R R y R本身明显好于其他楼盘，能接受没有阳台，户型也还可以接受，家人比较喜欢，但发现该楼盘的增值一直属\ [ $于区域里比较靠后的。长期看= y & & \ 0 ,，是否能缩小和区域内其他楼盘的增值差距。3、两个方案哪个更合理，更保值增值，想海淀和朝阳各一套1）把上地的换到融科一个小三居（130多平）；再把国美的两居增加少量资金换成海淀两居，或者等价值置换，换成一居也可。2）把上地的房子换成莱& * 6 B _圳的三居，再把国美的房子增加资金够到澳洲| P q w U _ ~ O康都的2t 8 @ z A # Z居。也请您帮忙推荐下这种操作下性价比更合适的楼盘。
4、像这种换房，目前是比较合适的时机吗？目前是这波行情的什么阶段？我们怕这波调整完，后面有一个漫长的回调，不小心站岗。从未来看，上地的学区房还会在后市上涨的情况时还会有比较好的表现吗？5、麻烦京总，根据F S N y m . p我的情况，推荐一下合适的方案9 z f F Z (，谢谢！出于保值增值的角度，您觉得哪个更可行？也希望获得您更好的建议，谢谢！
A:回答:您好，1、你们现仓位上地的枫润和朝青的国美都属于板块内的刚需上车盘，保值性及流通价值n O m N [ Z H :都不错，置换升级的话你们~ , 4 v & x 8 =现在/ @ N h不应该考虑具体的楼盘，应该精算资金+是否适用杠杆看能匹配到什么样的盘，枫润按照1300算，国美按照650，合计2000算不适用杠杆，如果布局2套，只能U 3 r 1 6 Y一套核心圈头E ! , A 3 H \ \部盘的小户型+一套次级板块的小房子，这样的布局效率并不是很优，像你提O D 4到融科好一点的户型大概都在1600往上，C – o你第二套就b O B b很难了，除非2套都将就一下，但这种将就置换就没意义了，我建议是如果不使用杠杆的情况你6 \ # $ w Y ! l X们把2套合并为一套，选一套大盘保证面积和户型上的优势，其次再保留一张房票，吃2-3年行情之后再做第二套的布局，莱圳，领秀新，上林溪都很好o S u N &，但不适合你，无论是你出哪套换到这* 4 h 4 C d J些盘上面都效率都一般，你关注的点应该是头部盘，像橡树湾，世华龙樾，这个才是你的方向，朝阳也一样。关于置换建议阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换T d Z 5 \ D H 1
2、关于置换时机，北京的行情一般分为短波和长$ 1 6 T k W ` J *波，短波是每年春节开始一直持续到五一左N : ? * ~ {右;长波则是从前一年的九十月份一直持续到k T }第二年的五一P } w P左右;这也是真正的牛市;( H = P涨幅最猛的这一波都是春节前后这一段;这一轮的行情其实从去年的10月份已经开始蔓延了，b W X 3 M & Q p c只不过现在的涨价逻辑U e @ @ p \ x r都是点对点的涨，并不会出现全市渗透，可以参考星球精华E 5 Q U ^ O栏文章81#市场凉热规律,对于置换的家庭，如果要往强资源区换，那最好的时机是淡季或者涨后的冷静期，准确说现在一些位置已经开始放量# } W E Y T 3了，你们现在动怕是比较被动，可以走一步看一步，多看房子，如果有合适的可( o z D !以考虑C z H ,先买后卖，你{ – P [ Z *的2套流通性都很好，出货周期可以完全放心，祝顺利！
Q:提问:, T \ G京总您好，本人现有观湖国际198平四居市价2100-2200百万，爱人常在国外，孩子中学住校，想卖掉观湖换O m c _ 8 w &首创禧瑞都的一居出租给孩子留着，手里可以筹到700万，想再换个棕榈泉的两居跟爱人养老用，看了您的文章，觉得这样操作好像不是优选，从保值增值角度，您觉得这方案可行吗？或有更t E |好的建议？谢谢！
A:回答:您好，这种换筹方案很差啊，观湖国际的盘很好，你的面积也很好，棕榈泉比着观湖国际没有领先太多，这两个盘准确说应t 1 ; f该是属于同一类产品线，禧瑞都体量太小了，并且溢价很高，这; ^ | g种100多平的大一居很奢侈，属于小众群体，你的提问不是; l $特别清晰C = Z h K r / U H，我不太明白你的主要目的是什么？如果是想给孩子留一套房，你们应该是要关( B } Q K k ^ 1 d注买入盘的成长性，不应该关注租金水平，如果将来孩子不喜欢他们自己卖了可以再买，如果这套房子的成长性不好，不能跑赢大部分楼盘，想换好房J a , V L 8 +子是有一定难度的，可选范围也缩小了，你们用来养老的房子同样要, . & ,买入成长性不错的盘，观湖换棕榈泉保值还可增值效率一般，如果一换二最好是脱离朝阳公园，朝阳公园主打产品就是大面积的改善户型，小户型不是主流，区域内置换的方向应该是泛海系，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:京总，你好！很幸运I 2 : ;能看到您分享的文章。关于我的家庭购买房子的情况需要向您请教，可能写的有点多，感谢您的耐心。我现在有r q ( C v j : \两套房子，一套在火星园全南两居（大概1350万p O U k o 6 – 0 V），一套在北七家别墅麦卡伦地（大概2000万），我们两个孩子，因为老二的问题，我们需要去海淀的健翔培智学校读书，加上老大的学习，我们考虑在海淀的海淀学区内购买一套房子落户，今年6月份之前– { b z 0 k Z ,完成，剩余的钱再购买其他的房子作为投资。目前正在操作出售火星园的房子。
关于在海淀学区的房子，因为对房地产未来趋势无法判断，我们面临着选择的困难，初步有两种方f W Q * e 7 \ 9 –案：一、因为我们一家六口人，因此需要买一套z j k –大一点的三居居j Z E q ~ d h住，中介公司推荐了“新起点嘉园”的156平和“西屋国际”的t p v ? l –176平，价格都在1760万左右，想请教您关于这两套房的建议，对于我们是比较大的投资，还是担心他们_ z 6 3 [ E s未来10年的保值问题，比如：新起点会不会有学区变S / H动的风险？或者您建议购买其他小区？
二、我们购买一套最小的户型，然后租房子^ | K % H住，租房子住心理感觉不y Q + k够好，3 y d W Z , 5 y {这种方案主要是担心海淀学区的房价未来风险很大，感觉经济发展和人口增长都是不乐观的趋势。关于第二套房子，我们目前也没有想明白，我们家庭有两种意见：一、由于立汤路快速路改造预计两年内就会动工并完成建设，认为奥北别墅区会有一波上! * f 1 w o涨= I c A j \ [ S S（不知道会不会？），所以先出租，然后过两年再考虑卖。但是这样我们D 6 2 # [ K M 7 H买海淀学区的房子还是有一定经济压力。二、把别墅卖了，去买其他地方的房子，根据我学习您的文章，比如考虑买一套望京的房子做投资。以上想请教您的意见，万分感谢！
A:回答:您好，1、关于购置海淀学位有2种思路，U | # 5 g * w O第一种是以最低总价最小面积获取学位，这种思路的好处是可以规避学区的变化风险，如果以后学位调整出现下跌，可以将损失降到最低，这个思路适用于西海名校溢价q R i W A M 0 5 _比较高的学区房，整个西海学区房的价值逻辑，品质较高的次新小区学区风险相对较低，综合资源稀缺性越高，学区风险越低，如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便是有很高的学区溢, [ : a c Y价也可考虑，这类盘抛去学区因素,自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些，可以参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变成了13万15万o S a p k 6 w Q，政策一年一变,学区的概念人为干预因素太强，新起点就是属于附上名校之后开始一路上涨，如果你考虑万柳学区的话，新起点这种盘最好是买套小的，想买套大的可以自住最好是往西走，阳春光大或者沿着河那一排，需要压缩面积了，这些盘学区风险相对较低，新起点如果取\ e X g [ G s消学区下跌的概率90%以上，这个盘属于商住混合，有部分办公群体，小8 ` M \ @区虽然新但特别乱，不建议买大面积，西屋国际同上，这种盘户型越小保值性及流通性越好，大户型不说保值性，以o # , W 6 9后卖的话都比+ K y ( X \ A C较难。
2、关于出货情况，火星园的盘很好，可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;如果两套出一套你应该考虑出北七家的别墅，别墅的价值从来都不是交通所导致的，比北七家交通方便的很多，但涨幅也很一般，别墅这种盘谈不上投资,只能作为改善看个人喜欢的程度，一般买这种盘都是5套以上，底仓很足，价格超级笋的情况R c I &下才入，祝顺利！
Q:提问:$ i \抱歉，尽量整理了思( ( ^ { | 0 \路，写的还是有点乱。1、想买总预算小于700的小1居或者小2居，无学区，不自住。主要考虑保值，能增值更好，希望将来在需要的时候能够成交周期快，兼顾出租。2、目前比较关注的板块是朝青1居和常营2居。= 8 ? C % H j在网上看了很: q g Y多，{ e h 5 e o 0 5 T都说两居的流动性最好。3、朝青我主要看了青年汇的1居。重点看了一期南向57平米19 = ^居和二期西南63平米1居。
1期. D \ h : 2 b是2梯12G { n o户，2期是2梯5户。1期南向1居缺点是4层，感觉是硬伤，优点是总价便宜，500。2期西南1居优点是高层，视野开阔，品质较好，缺点是以西为主，总价是565。我感觉二期1居以L z Z T } h D j M后接盘的人群可能会少一些，因为品质好，总价\ D =稍高，所以适合人群还是较少，不过这种户型该小区并不多，大概有40套）
另外，小1居的话我还看了望京的华彩国际，属于核心板块V z 6 [ g，好小区，但是总感觉这种小1居在这个I i _ 0 7 1 k地方不是主流，我看# e K J | H带看量也是特别少。4、如果选择2居，常营看了苹果派P X o o s M `、柏林爱乐、万象新天Z p D m % P =、北京新天地。北京新T w o – g E O D *天地和苹果派位置远，万象新天四区楼层2.55，觉得压抑，{ } h P I h二区南北通透两居是扇形，且只有顶层出售。所以重点看了柏林` w _ z爱乐南北通透102平米两居，报价700。5、其实我现在重点主要是想究竟买青年汇的1居还是常营的两居（我更倾向青年汇的1居，又怕以后接盘w h a K , + y h p的人少）。按理说两居比一居好，但板块又E ( # ^ x x .不一样，但离得又很近，所以很纠结。
6、另外按照我这个预算，您还有什么u 1 n K ) s h推荐的板块小区吗，望京，双井我也看了，都够不上，除非买很破的小区，又感觉升值空间小。龙泽回龙观还没有s – w w Q i看，那边觉得房子太多，同类竞品多，不知道我分析的对吗
A:回答; 您好，关于方位的选择，700的预算X 2 } # P x完全可以在朝青选套两居了，你没必要紧着青年汇一个盘看，非常局限，珠江罗马东区的南北2居报价700出头，你花点时间可以淘淘这个盘，华纺易城西北向的2居报价也是700出头，在朝青最好选个2居，不是说这个地方的一居不值得买，你700买这的一居很浪费，望京澳洲康都的一居报价才6 3 ; ` k h600左右，慧谷阳光同样是600左右，从区位上望京要优于S | Q J朝青，望京本地自带产业资源，朝青本还属于承接地区，只不过这个商圈的资源比w v | K Q ? 4较好一些，加上国贸周围没什么好商圈，所以朝青的价值比较凸显，和望京比主要是欠缺n 2 O #产业资源，澳洲康都和慧谷阳m m e光在望京都属于偏改善型的盘，流通性以及保R n g L { Y 4值增值性都比较稳健
你提到的关` – G } $ M于一居的户型C H % & G o : 7 i是不是没有两居的成长f c p ` I Z + Q s性好，这个主要看位置，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很: * 4 , 9多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且你要知道[ | i E D }保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能7 D ; C H | U不: ] & k i N ; H要碰，相反核= # W m . ,心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型\ 7 / 3 ; , ^ 2 _的商品房，一居室作( ; & L为财富资产有v j S / * { L它的意义，如果是处于价值逻辑，只能说它的天花板太低了，这个问u 8 { / m题我在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关J $ K h 8 ]于常营:是一个价值洼地，5年以上的持有时i = Z % 4间会很不错，这个位置属于国贸的次级溢出了，好的是区域基础配套完善并且资源都还不错，到朝阳主要的产业区距离也可，交通很方便，如果你是处于居[ / # x住兼顾投资目的，常营选到的两居室整体水平要比市区好很多，如果你是处于投资为目的，首选的是望京和朝青，一居室当然优先望京，关于选筹上参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
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