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北京跑赢大r R g p 1 q盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总你好(1)现状：两处房产3 W 2 )。一套在东城区望陶园，同小区同户型，最近一次成交价在750。一套在海淀区万柳怡秀园，同小区同户型，最近$ g , ; c n M一次，成交价1n W } a $ _050。孩子。今年9月上学，依托怡秀园的房子。二胎还没有想好。不太想动用现金。(2)诉求：和父母居住在怡秀园的小^ q g : +房子比较拥挤，希望在怡秀园附近能再有一套三居室，最好步行能够到达怡秀园。(3)疑问：A，应该是在怡秀园附近租一套，还是买一套合适？B，如果是买的话，需要置换掉望陶园的房子，具体买在哪个小区，未来能够实现比望陶园增值，并且好卖，因为再过几年打算再置+ n e k换。C，类似艾瑟顿公寓等这\ E R 0种离得近又新的楼盘，增长潜力是否更大？
(4)其他信息实际看过厂洼西街6号院，买不起三居室Z A y J / # c r s，只能通过两居室改造。问中介要交易数据对比望陶园，2018年起，望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼西街6号院不足20%。谢谢京总
A:回答:您好，望陶园这个盘中短期价值= : l 0 9 B z h Y不错，在永定门区域价格很有优势，这种城内2000年左右的老社区只要不是居住环境特别差的那种，价格越低上涨空间就越大，永定门虽然资源差了点，但不影响增值空间，老社区是环线逻辑，越往里价格越牢靠，这个盘属于板块第二梯队里的产品，第一M b ) i )梯队2000以后的盘现在的价格已经过9万了，这些00后的盘随着时间推_ n / + i s M移还会有一个空间，“次新盘”上涨老旧盘不可能原地踏步;关于不同类e } ! !型的老旧社区我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中有过详细分析,建议参阅!
怡秀园这个盘是有学区溢价的，没有划片三小之前; h 4 b ) / ] , [房价水平很低，划入三小之后价格就一直6 S d )往上走，从学区因素、未来的成长空间综合考虑，如果要置换两套之间应该是考虑e I D 6 & p这套，怡秀虽` u 1 a ~ * & \然在万柳区域，但万柳是分为三个板块的，最好的是万柳西路以西，其次是万柳中路以东，最后是万柳东路以东，万柳东路基本都是老盘了，怡秀园和新起点这样的盘因被动性利好出现报复性上涨，原则上都是建议见好就收，及时逃顶，如果学位发生变化，这两个盘下跌的概率是90以上，万泉新新，怡秀，– b 0 !新起点当时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚，上面其实也知道，去` d 6 i n年这几个小区在招生简章中是和其他小区分开的;可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;
关于置换的思路：把望N 0 I ) I陶园出掉换到厂洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，你为了居住加仓可以，但卖掉望陶园买厂洼就没必要了，不是说厂洼不好，这个盘很不错，但你要e u ) + ( w a k f看的是未来价格的空间和时间，望陶至少你要等到10万11万的水) 8 , : 4 t平才考虑出掉，艾瑟顿以现在的价格水平未来的成长空间很小，这种只有一栋楼的盘越往后流通价值越弱，你置换的方向应该是往万柳西路上努力，把怡秀在高点出掉，配合杠杆看看能不能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的几个盘从海拔高度以及保值率都要比怡秀稳妥，如果有难度退一步不动为好，但你要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！
Q:提问:京总，您好！非常认可您对房产的判断和见解，陆陆续续也看了很多您的文章，我这里有几个问题想请教下：我在北京有2套房，分别位于亦庄河西金域东郡91平小三居，21年买的$ l : G l K s e，这个是用来积分落户的，目前可能还需要2、3年的时间才能落户上岸，一套位e \ 3 w O |于东城安外东河d q & *沿小区16年买的小两居61平米，小孩已经上学五年级了，B t T 8 b f |这是现状。
问题是：1、方案一：考虑到东城这个房子房龄比较老了] S = W，是否应该卖出置换？如果卖出大概去除贷款700万，可` Y 9 7以承担900万左右的预算房款，应该置换; l B M G j i D –的方向是哪？我分别看了奥森、望京、清河、亦庄河西，心理还是比较倾向于亦庄，可以搞定海梓府3* i A – }居，户型层数都满足要求，其他地方只能够个两居觉得不划算，这种方案对吗？从保值增值的角度看哪里更合适？2、方案二：目前不动，等落户后再考虑两套房整体置换的问题，这个主要是担心老破小以后不好出手。另外担心是否能保值？我应该采取哪套方案？( Z : + d j ^ =请不吝赐教！谢谢！
A:回答:您好，东河沿你已经没有学位需要了，并且已经过了5年，这个时候出掉方向上很好，东城的学区溢价很轻，如果说重可能_ + l q J ) Y也就是青年湖这片，但你置换的话没必要2套全部放在亦庄，海梓府和金域东郡属于同类盘，这两个盘的综合资源很好Y ; ; X A，并且中短期（包括今年的5月份以后）还会有一波小浪，但搞2套对于你个人而言资源太过于集中，等于你把所有的期望全部压在z u ~ * U s一个O 5 e T T地方了，暂且不S C y 5说这个地方是否k q 6 Y \ K牢靠，从投资角度这样的操作是不理性的，亦庄重仓的时机已经过了，5万以下可以重仓。
你看的三个板块，清河，望京，奥森你可以重C d w t点考虑清河和望京，这两个区域5年内一直保持龙头位置问题不大，奥森主要的价值是生态和人文，属于不跌但也不大涨的区域，未来5-10年人效S U D 7 u U资源会取代一切资源，这个是当下社会发展的方向，有产有住的区域，高品质楼盘会越来越稀缺，你布局到清河或望京，搞定落户后再看2套的价格水平，如果有调整的空间再` w v a r Z配合杠杆置换，建议参阅星# x A F * l @ %球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！
Q:提问:您好，最近C D Y g看到疫情后市场复苏，目前手里有一套四惠东恒时代一期二居（价值850左右）仍有近百万贷款未还清，考虑未来收入不稳定预期，想w F v考虑置换掉朝阳四惠房产，已经满五唯一，本人北京土著,不希望选择塔楼和市里老破小~ ) E ,，通州目前房市比较低迷，想询问是否将四惠二居有机会置换一套通州核心区域低层板楼三居？目前没有学区需求，也没有工作距离需求6 M { # ( m，单纯从居住配套环境出发，和市场保值维度，通州是否还有笋盘？通州受政策影响未来变现通道还有多久预期？或者其他区域如东坝是否有类似机会？感谢专业答复
A:回答:您好，东恒U 2 V N , E –时代、通州、东坝这三个位置按照5年以内，东恒的行情都要远超通州和东坝，关于置换的理解：无论我们持有的是什么类型的盘，如果做置换原则上一定是要往综合资源更强的@ y a 6 0 # 8 ^区域上换，最次也要往同等资源区域上换，方向上是这样，人一定要往高处走，换房也是一样，这些位置是房地产的龙头，楼市确实在回暖，正确说应该是分化式回暖，以后全市大渗透的行情几乎可以说没有了，做置换升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，升值又很弱，这样如果有条件可以出货配合持有的现金和杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的正确思路，建议你参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
四惠是偏刚需的地段，我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对大部分区域有过详细分析,这个位置热度比较高A & 4 S .的上车盘是壹线国际、通惠家园，这两个盘主要的价值是{ C ^ 5 # # p G价格比较低T S & h / Y B Z .，承接了70%以上国贸一带的上车客客，品质盘是东恒时代二期s . a、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置6 B G _ P换的群体，东恒时代三期属于刚需盘，但价格在区域没有优势% o H * v s &，刚需客第一选择是壹线国际，上车群体会选择通惠家园，再往上一个客群就是改善置换群体,东恒时代二期、金地名京、凯德锦绣是这个板块的标杆盘，
准确说东恒这个盘价值还不错% q u h l I [ k，你i k c \ E B @拿着u u 3可以继续吃到涨幅，J 9 H e ^ e S G你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;把这个盘V q ^ # R O出掉置换要么就是配合杠杆往比9 8 j U n –四慧更好的区域换，要么就是压缩面积往更好Y | M 5 E B的区域换，往东坝或是通州方向上很差，这两个地方最好的时机已经过了，现在进去就是高位接盘站岗，如果是考虑到未来收入不稳，可以查一下目前的房贷) R 1 ) r – .利率，找机构一次性还清重z 0 [ U v Z R q d新做贷款把还款年限拉长降低月供金额即可，祝顺利！
Q:提问:丰汇园/宏汇园的房子现在入手是否会站t 7 # n 9 $ }岗?O } 4 通州珠江国际城的房子现阶段是否变现还是持有择机?
A:回答:您好，1、金融街的次新盘和老公房社区天花板是北京所有区域比较高的了，排前三应该没问题，如果说未来北京的房t Q S U r – T价3字头4字头，也只能产生在这种区域这种盘里，丰汇园和宏汇园长期价值很好，如果投资的话中短期性价比不如西城晶华，长持没问题（5年以上），你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘的详细行情;
2、通州兑现需要很长很长时间，珠江国际城所在的位置距离运河商务中心不远，和运河: L N =南侧的武夷花园价格相差一万，潞苑除了没有轨道交通其他都还可，这个盘在区域品质还很有优势，如果你买的时间很早，现在卖了不划算，除非你有好的投资品，通州是所有新区确定性最高的一个区域，每年都有真金白银的投入，并r Z 1且很受重视，只是兑现周& C 4 $期长了些，如果有新的\ 8 Y F N 4 `投资品现在出货也可，如果没有或者相对不确定建议留着吧，可参考星球精华栏文章83#通州: E ^ S 1 + X 7跑赢{ V v 1 ? 7 I大盘选筹导图i a R – \;祝顺利！
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换= 6 r s H O k ( V到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上] z a + ` 8 J `班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中z 6 C & C Q o n (了润枫领尚和@ 3 ~ . { r %万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可( 8 V p ` w以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫\ Y ! .还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有u X S #商业规v A 7 8 y x e \ i划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好y m F ^ i ? m处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（K $ @ 61O k e 2.7公里到次渠北，t C o # J L也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了i $ ) ! # P南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁h Q H房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是) 8 Y `通州果园还有一套闲W Y 1 $房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了/ c [澳海明月限竞，如今每个月U w w v O @ 9还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议
A:回答:您好，你们当% \ 6 u z下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球g 9 M S [ o :精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本L d ^ + \ c地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，– A , g E如果说] : N [房山有预期的8 b o o ^ d $位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不1 | * R y @ ; .说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,y I k 7 w C周边的房G 2 S E价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未b z ~ 5来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已M ] 3 j [ i j e r经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈\ w L B ! z ` c挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资u n 5 , K源就是最# # n . ! v \ & F好的选择，亦庄本地有很多好盘就很) = v G + 8适合你们，无论是保值性还是未来的成长空Z F s Z c , K R 1间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们} y ~，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
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