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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京老师好，我们在西三旗君安家园有一套145的三居大概能卖850-900，在回龙观有个开间大概能卖320，工作都在永丰航天城，老大航天城读九年一贯六年级，老二明年入学九年一贯，为了上班和上学方便租住在航天城附近，老大保守估计要在附近读4年；
现在的问题是：1、是否为了自住换房到航天城附近？西三旗的房子由于是塔楼、超140税费高以及小区情况等原因，保值增值情况不是特别好，但是确实学区溢价不高，不知道未来会不会涨一些，所以也纠结是不是换房；2.如果换房到航天城三居需要把两套都卖掉置换，但换了又担心老大高中不在附近还是要租住，白折腾。
3、如果换到航天城附近，目前考虑较多的是百旺府，或者等等幸福里的二手房？置换这两个盘是否值得？4、还有一种选择，仍保持租住状态，把房产换成保值增值较好的楼盘，两个方案：一是小的贷款换成两居，大的不动。二是一大一小换成好板块的两套？您觉得这种策略合适吗？有没有合适的板块推荐呢？5、或者老师针对我家这种情况，有没有什么其他的意见建议？十分感谢
A:回答:您好,感谢新任,建议您通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询下君安近5年的行情;这个盘在板块排名属于靠后的盘,涨幅很弱吃不到行情,大多处于横盘状态,西三旗虽然没有学区溢价,但这个区域的城市面貌很差,也没有像样的盘,对外吸收力弱了些,周围的品质盘全部集中在五彩城附近,过去楼市大热这个板块内所有的盘表现都很一般,从长期看君安家园包括回龙观的开间如果有条件全部出掉做置换升级比较好一些;
其次置换建议2合1,君安按900算,回龙观按300算总价大概1200左右,如果再拆分为2套,大概还是只能买到差地段的头部盘或者好地段的尾部盘,置换升级是先升级地段和产品,如果有条件再升级面积,单纯为了升级面积牺牲地段和产品是错误的,
关于海淀北部新区;我在星球写了不少可直接搜索关键词查看,这个位置需要时间兑现,周期长了些,如果您们工作地点比较稳定的情况下可以考虑这个位置,即便是老大高中不在附近未来租房,孩子上完学您们可以继续回去住,通勤距离有优势,海淀北部新区是海淀未来大概5-8年一个新的增长点,弊端是需要时间养,兑现周期不确定,现在价格有点高,透支了未来3-5年的价格,肯定要做好5年内没有行情的打算;
如果你们的工作地点不确定是否一直在航天城,或者未来有变动的可能性;其实2合1单纯只做置换升级比较有利于家庭资产的保值增值;就是投住分离,可以考虑下清河五彩城;到航天城通勤时常半小时以内,距离的话大概也就10公里,这个位置确定性更高一些,1200可以拿一套莱圳的三居室;这个方案综合起来是比较适合您们的;考虑海北的前提是你们工作地点确定不会变动,这样为了通勤时常熬3-5年是值得的,否则建议考虑投住分离,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:丰汇园/宏汇园的房子现在入手是否会站岗? 通州珠江国际城的房子现阶段是否变现还是持有择机?
A:回答:您好，1、金融街的次新盘和老公房社区天花板是北京所有区域比较高的了，排前三应该没问题，如果说未来北京的房价3字头4字头，也只能产生在这种区域这种盘里，丰汇园和宏汇园长期价值很好，如果投资的话中短期性价比不如西城晶华，长持没问题（5年以上），你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘的详细行情;
2、通州兑现需要很长很长时间，珠江国际城所在的位置距离运河商务中心不远，和运河南侧的武夷花园价格相差一万，潞苑除了没有轨道交通其他都还可，这个盘在区域品质还很有优势，如果你买的时间很早，现在卖了不划算，除非你有好的投资品，通州是所有新区确定性最高的一个区域，每年都有真金白银的投入，并且很受重视，只是兑现周期长了些，如果有新的投资品现在出货也可，如果没有或者相对不确定建议留着吧，可参考星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图;祝顺利！
Q:提问:首先感谢您的阅读和回答。请问650万首付，上班地点在知春路，目前有几个计划：1.买950万左右的知春路太月园两居（80—90平），优点是上学上班近，缺点是其实需要三居室，后面可能还需要置换。2. 买学院路逸成东苑三居室，价格也在950万左右。但是上学上班会远一点。3. 投住分离，在上学附近租一个三居室，再买个有升值空间的房子。目前考虑在知春里周边车程半小时以内考虑。想着万一投资不成功还可以自住。问题：1. 请问从资产增值角度，您更支持哪个计划？1. 太月园、逸成东苑、清河橡树湾哪个升值空间更大一些？2. 知春路知春里周边半小时车程还有哪些好盘推荐？
A:回答:您好，感谢信任！关于置换我在星球文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中写过;您可以专门查看这栏,如果有时间建议全文阅读,什么情况下建议投住分离，工作的区域综合资源都比较一般，而自己的筹码又比较优，可选的范围较广，这种情况如果为了通勤买在工作地就属于资源错配，按照你的资金规划950万在清河可以拿到莱圳的3居和橡树湾的2居，奥森可以拿到京师园的2居和澳林春天的2居，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这两个楼盘的详细行情;知春路和学院路都属于资源一般的区域，没有什么稀缺资源，盘也很普通，如果没有特别高的期望这两个地段保值是没有问题的
而知春路往东的奥森资源就比知春路好多了，奥森的稀缺资源是人文和生态，底层基因比较好，虽然这个板块也是靠吃外区的购买力，但房价一直很牢靠，就是因为口碑资源很好，对外的吸收力一直处于市场的前端，竞争优势自然凸显，学院路往北的清河资源也好于学院路，有海淀最强产业的集中辐射，区域配套的也都是一线资源，从这个角度我更支持投住分离，其次650万的首付可以把总价控制到1200-1300，同样的盘面积会增加不少，祝顺利！
Q:提问:谢谢京总的精彩解析后，我觉得有必要将金尚和颐源居分别置换到西城、海淀或者朝阳的头部商圈，四季香山因为无产权现在很难出售，以后可以自用。麻烦再请教一下，因为有两个孩子，希望各自一套，但现在无力再掏出千万资产补贴到置换的两套房产中，你上次推荐的海淀碧水云天、光大水墨和西城精华因价格过高，在不大幅压缩使用面积的前提下，卖出的房款根本不够用，麻烦再次指点迷津，并推荐1800左右的、120-150平的头部楼盘。（海淀、西城、朝阳）谢谢！
另外，你提到以后普涨行情将不在，基本是点对点的上涨，这个结论可以理解为：主要以商圈为中心上涨吗？相同商圈内头部盘和稍弱的盘子，涨幅是不是会很接近呢？我担心推荐的碧水云天类的盘子18万一平的大户型房子，在长期持有、价格又上涨后，价格达到3500万左右，很难卖出，不知担心是否合理，谢谢！祝好！
A:回答:您好,1、海淀可以关注清河板块橡树湾二、三、四期,150平左右的三居户型在1800左右,世华龙樾四期的品质稍高一些,140平的价格在1900左右,也可以看一下,如果有合适的房源两套可以均一下;朝阳可以关注望京融科橄榄城三期140平的三居户型,价格1700左右,东湖湾三期也可以关注,价格稍高,我觉得2套在选筹上有一定的调整空间,你可以先去踩盘;西城你这个价位选不到特别优质的,可以以朝阳海淀作为重点,
2、关于好位置的房子价格能否到顶,你要从多维度去判断,首先造成房价上涨的是货币,货币超发=物价上涨,房地产最先上涨,其次你要看这些位置的价值是否长久,如果只有楼盘价值缺乏地段资源,这种情况下一轮的龙头从来都不是上一轮的龙头,涨幅每一轮都会变的,如果没有利好冲击大概率会呈现出贵跌贱涨的现象,参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;好房子的价格应该是持续往上爬,
你把整个东西海所有的楼盘全部跑一遍就知道哪个地段价值比较稳固了,拿海淀来说,虽然是教育互联网资源强区,但优质的商圈优质的楼盘并不多,70%的楼盘是2000年前后的老塔楼社区,特别新的盘商圈又没什么资源,所以04年-08年之间建成的一批商品房社区整体优势是比较大的,08年之后的资源就有一定差距了,好房子多的时,越往后建的居住品质越高,但好地段是稀缺的,所以像万柳、清河这种半老不新的二手商品房很吃香,不会存在价高降低流通性的现象,建议您认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!
Q:提问:京总您好，本身是望京人，但是家里望花路老塔楼两居（750），近些年涨幅不大错过了望京的红利期。现自住大屯保利金泉楼王户型（1600），很舒服，但是后期看升值潜力貌似有限。亦庄合生还有一个复式（300），打算趁着马驹桥政策红利尽快出掉。手上还有留存资金800左右，若不考虑置换保利金泉，可用资金约1800～1900;
想请问仅考虑投资，保值增值应如何选择？最近在看橄榄城，东湖湾，臻园。橄榄城很多人讲说上一波外地人炒太凶，后期会回归真实价格，东湖湾内部楼道和造型不规整，臻园上车大户型有压力，而且也已过去一波行情。最近也发愁是不是现在的行情下只适合处置，不适合置换。另外，清河橡树湾同等区间下更值得投资么？谢谢百忙之中回答;
A:回答:您好,1、我在知识星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,中写过关于北京部分热门板块房价是否到顶的问题,建议全文阅读,有价值的城市、区域、楼盘才值得“炒作”,没有希望的区域没有“炒房客”,或者说市场上从来没有炒房客,只有价值的挖掘者,投资房产本身就是搭乘这座城市、区域经济增长的红利,投资者只不过是挖掘了这个区域的红盘,当别人认为房价已经到顶时,投资者依然看好这个区域的行情,结果就是持续吃到板块的红利;“炒房客”的打法一般有2种,一种是长线,一种是短线,长线是他们懂得借势顺势而为催化加速，能准确找到在未来有一定“潜力”的地方，房价即将上涨的区，把这股潜力快速激发出来;在半年一年之内获取5年的收益;之后拍屁股走人，让接盘侠们等到5年以后才能解套,比如通州;
而短线是半年周期,一年周期的打法,一般是在核心地段的二手房市场,其次这些核心位置是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,是高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区越冷门就和城市的中高收入群体关联越大,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱;
整个北京除了东西海的学区房最贵就是望京了,即便北京有全国最严的限购政策,但望京常年领涨并非学区溢价，足以证明这个区背后的购买力;整个朝阳区主要的高新产业聚集地一个是国贸,一个就是望京,而国贸一带缺乏品质住宅区,被大量写字楼围绕居住氛围并不良好,而望京属于产住结合,也是目前北京产住结合发展最好的一个区域,望京东的几个品质盘,像保利、臻园、橄榄城、万和只能说价格的天花板比较高,即便是遇到下跌,也是上涨后的自然回调;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
2、关于置换上,我在知识星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,对部分区域分析过,建议认真阅读,保利金泉的楼盘价值大于区域价值,这个区域除了保利其它均为老社区,整个区域的声望资源属于比较落后的,独木难成林,即便保利有再高的品质也难撑起一个区域的价格,而其它涨的比较快的区域像新北苑,清河、朝阳大悦城、望京这类区域的共同特征就是区域价值和楼盘价值同等,品质次新盘一片,所有区域的配套均以生活为主而非商业,这样的区域即便没有突出的学校价格也会一直走在前面,如果加上产业辐射就是锦上添花,北京缺乏这样的品质住宅区,稀缺为贵,用保利和亦庄的换望京或者清河,本身就是普通产品换更优的产品,没什么不可,好房子的标准是能租,能住,能贷,能卖,能升值,投资房产投资的是综合功能,不仅仅是居住功能,尤其是20年往后更要注重房产的金融属性,祝一切顺利;
Q:提问:您好，我目前有两套房产，一套是位于双井九龙家园，95平北向两居，主要用于出租。一套是富贵园三居，主要是居住给娃上学。九龙花园想卖掉，换一个大平层，手头有400万现金，可贷款，有没有好的投资建议？我看过大红门中海和金茂府和旧宫建发新盘，品质都OK，价格高，怕站岗。中海兴三，也看了，大平层。但是旁边的德贤公馆一直没涨，感觉没底。瀛海的铁建和园叠拼，8号线几百米，总价1300万左右，但是这几年也没有涨。这几个盘哪个有投资价值?如果都没有的话，有没有其他推荐的？
A:回答:您好，你看的这些盘站岗不说是绝对性的，90%以上吧，总价超过800布局到丰台南部，及大兴的次级板块都属于错配了，1300流通性和保值性更是没有保证，买新盘你要看同区域品质差不多的二手行情，很多人都会认为开发商又调价了，不管是多少钱，这都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍;这个折价率是很明显的指标;
像南部一些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，站岗是大概率事件，这些位置没有什么好的资源，未来的预期也很低，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区避坑;你从九龙花园和富贵园换过去方向上一定是错的，如果你喜欢大平层建议适当控制一下面积，你把面积提那么高，在哪个区踩坑的概率都不低，如果你比较注重居住体验，可以看看亦庄金茂系列的大四居，160平户型社区品质不比新盘差，重要的是区域有资源，未来是有预期的，流通性以及保值增值性都有保证，祝顺利！
Q:提问:京总好！非常感谢前面对于我改善型换房四套方案的建议，目前在朝青板块就地换的方案中细选。也想进一步再咨询下，除了华纺易城的三居外（1100左右），也在想是不是提高预算（增加200万左右直接在华纺买四居（华纺的四居出房率很低，目前在售房型有瑕疵），也有朋友建议可以外延一些四环边上爱这城的四居（在华纺三居的预算上加100多万可以买到不错的四居，但是个人感觉爱这城虽然离四环更近，但是似乎并没有更高的地利溢价），想听听您的建议，或者是其他推荐？
A:回答:您好,爱这城从2017年到今年2月份一直处于阴跌的状态,春节过后大概涨了10%出头,你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;这个盘在四惠属中等水平很尴尬;四惠是偏刚需的地段,热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园,这两个盘主要的价值是价格低,属于工薪盘,承接了70%以上国贸一带的上车客群,品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体;爱这城08年的盘;
这种高端改善支付能力不足的区域基本都是贵跌贱涨;这种区域越是复杂高端的价值,越容易受损,相反刚需盘,工薪盘价值很稳固,可以参考星球文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;从5-10年的成长预期应该是置换为优质商圈的霸盘,你想啊北京的房价过去是靠刚需推动的,未来是靠改善;优质的热门商圈品质次新三居室以上的户型才是主流户型;参考星球文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,华纺易城的三居室流通性很好,1100左右买朝青也比较合适,四居室如果买华纺也可,也可以往上看看天鹅湾;祝顺利!
Q:提问:你好。最近想入手朝阳一居，非首套，首付230以下，主要是想外租和保值，目前看了几个，比较心仪南新园，此外农光里，或石佛营的一居室也不错，均为95左右的房子。另外呢，还有一套呢，是红庙北里的一个老楼有电梯，总价低，但是央产房，上世纪八九年的。不知道这哪个更好些
A:回答:您好，感谢信任！我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对朝阳大部分区域有过向西分析,如果在朝阳置业建议仔细阅读,你可以重点考虑炫特，这个盘很好，或者沿着朝阳北路朝阳路姚家园路一直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，夹在以上四个点中间位置的资源就很不好了，
朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标，主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，华威桥和潘家园投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏，乱，没有管理;你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这些区域近五年的详细行情;
这一大片除了山水其他盘价格都很低，并且一直是一个价，三环的位置靠近国贸这个价是不正常的，所以这些位置基本是什么价买卖的时候还是什么价，农光里已经靠近这个区域了，成长环境不是很好。关于红庙北里这一带的老公房社区，租金水平不错，但增值性差点，唯一的价值是产业价值，距离国贸比较近，但自身产品比较普通，属于市场上的尾部，如果方圆十公里内全是这种盘，那这个盘的位置就很好了，但凡旁边有新一点的区域新一点的盘红庙瞬间就弱了，小户型基本年轻人买的居多，他们宁愿有一点通勤时间也希望住的小区新一点，所以常营一直很火，也并不是说这种盘没有行情，只是购买力少些，成长比较慢，祝顺利！
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