时代抛弃你的时候。
它甚至都不会跟你打个招呼。
突然之间,你就被抛弃了。
房地产相关从业者,大部分都有这种感觉。
想想在2021年的时候,当时还有很多房企,对应届毕业生开的起薪是20万起。
结果下半年,就开始了裁员。
一群刚加入到房企的年轻人,屁股还没捂热,就又要重新出去找工作了。
那些在房企待的久老员工,普遍已经靠投资房产,实现了自己的初级财务自由。
来的晚的,才是真正的抗鼎者。
现在的房价,也是这样。
虽然很多的人,都还在幻想着,房价会不会大涨,未来5年到10年,房价能像2015年一样,来一波翻倍的行情。
那样的话,自己就算没有吃到过去的房价大涨红利,能吃到未来的,也就也蛮幸福了。
但是,彭叔要泼个冷水,概率并没有那么大。
因为当下楼市最大的问题,是债务问题。
大家都知道,房价上涨的背后,其实就债务在增加,房价越高,大家背的债务也就越多。
债务这个东西,是需要还的。
那么假设你一个月就挣1万块钱,家庭的吃喝撒拉,硬性开支是5000元,剩下5000元,都给房贷了。
这个时候,如果说,房价再上涨,你的负债要增加,那必然的,你就要压缩你的开支,来偿还房贷。
现在房价涨不起来。
本质上,就是这个债务,无法扩张了。
而债务,无法扩张,是因为你的收入,很难增加了。
过去房价上涨,虽然我们的收入没有大幅度上涨,但是那会,好歹大家不负债。你以前不负债,后来就可以通过杠杆,来让你负债,拉高房价,但是现在你已经负债了,收入不涨的话,就很难。
彭叔还是说的简单点。
假设你之前月收入1万,但是这个时候,你房贷才2000元,你个人开支是5000元,你每个月能存3000元。
这个时候,就算你收入不涨,房价也一样能上涨,因为你有3000元的存款,可以变成房贷。
当你房贷从2000元,变成5000元的时候,哪怕你收入不涨,房价也一样是翻倍了。
所以我们过去的房价会上涨,是可以分成两个阶段的。
第一个阶段是,良性的,靠工资上涨,拉动房价上涨。
这个阶段,是从2002年,到2011年。
其实严格来说,08年那会杠杆就已经开始了,但是因为我们过去起点低,所以第一次加杠杆的时候,对经济副作用还没那么大,大家好歹工资也是上涨。
整体还不算是太夸张,所以大家在那个时间段里面,真正的炒房客,数量并不多,大家那会买房,还是以自住为主。
第二个阶段,是从2011年之后,开始的,靠杠杆。
这个阶段,虽然二手房房价,没怎么涨,但是新房房价,其实一直都在偷偷的涨。
这其实也就是,在让大家加杠杆。你买新房,肯定就是要加杠杆买。但是呢,因为当时的需求,已经没有那么旺盛了。所以在2015年的时候,用棚改, 给楼市加了把火。
这把火一点,那就不得了了。
一下子,金融市场就疯了,各种热钱到处飞,杠杆玩的飞起。
大家想想P2P,还有各种诈骗投资,都是在那个时候,兴起的,就是因为那个时候,杠杆被拉起来了,整个社会的热钱特别多。
这个阶段,其实是在2018年,就结束了。2019年开始,就降杠杆了。
杠杆一降,很多金融泡沫,就自然的,凉凉了,也就是我们看到的暴雷。
但是因为2020年的特殊情况,所以这个降杠杆,只降了2019年一年,就被迫的放弃了,2020年又加了一年杠杆,2021年上半年看控制不住了,用雷霆手段,才把这个趋势给按住了。
所以严格来说,2018年也算是加杠杆结束了。
简单来说。
2011年之前,大家在楼市里面挣到钱的,是挣的劳动所得,大家工资推高房价。
2018年之前,大家在楼市里面挣的钱,是靠金融杠杆,劳动收入,大幅度跑输给了金融收入。
我们买房投资,至少,要知道自己挣的是什么钱。
现在房价涨不起来。
也就是因为大家的收入,负担不起那么多的负债了。
如果说,想要让房价继续涨起来,那么就必然的,需要给大家涨工资,或者,至少是某些行业的收入,一定要涨起来,否则的话,房价上涨,基本上就是没戏的。
但是想要涨工资。
谈何容易。
老板都挣不到钱,拿什么给员工涨工资呢?
现在很多人,都有点自相矛盾,或者说,逻辑关系都没理清楚。
举几个很简单的例子。
一边吐槽社会压力大,让年轻人不要生孩子,一边,抱怨以后没有养老金用了。
一边吐槽医保收费越来越高,一边又吐槽医院报销比例越来越低了。
一边吐槽老板不给涨工资,一边又吐槽老板都挣不到钱没人当老板。
这些都是很相互矛盾的。
我们的养老金,是这一代的人,养上一代的人,上一代的人能拿到养老金,全靠他们生的多,所以才有这么多年轻人供养他们。
那么,这一代人,不生孩子,都没有下一代,那谁给他们养老?
医保也是,我们的医保是现交现用,现在看病的人越来越多,各种宣传,以前不看病的,现在跑去看病了, 那自然的,医保开销就很大了,医保开销大了,自然就会让你多交。
还有那个老板,大家要涨工资,提高待遇,是不是增加了老板的开支,老板开支增加了,他是不是就挣少了,老板挣不到钱,那当老板的自然就少了。
在一个存量社会里面,如果有人挣到钱了,那么肯定有人付出了。只有在增量社会里面,才能实现共赢。
我们房地产也是这样。
如果说,大家的收入不涨,不把还房贷的能力给抬起来。
光靠现在这个收入,房价就很难了。
而且,如果说产业没跟上的话,房价是很难,回到当年的巅峰时期的。
彭叔就举个最简单的例子。
温州。
大家应该知道吧。
温州2011年时期的房价,主城区就已经飙涨到了3万一平,结果现在呢,过了12年了,不但没有回到当年的高点,而且还在下跌。
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房价都跌了10多年了,这近一年来,还是继续跌。
想想当年温州楼市多火,全国房价最高,各种炒作的概念都给了温州。
但最后,还凉凉了。
凉凉的原因也很简单。
就是债务加不起来了。
温州当时经济虽然很厉害,温州商人很有名,但也不是无限金钱。当房价涨的超过了债务极限的时候,就顶不住了。发现后面没人接盘了,之后就悲催了,房价一泻千里。。。
这么多年了,连棚改拆迁,都没能好使。
所以如果说房价买到了高点,债务拉到了极限,而又没有了增量之后,基本上就没有机会了。
当年杭州房价,也曾经遭遇2011年那波遭遇了大跌,但是靠着后期还能有增量财富的流入,就把原来的窟窿给填上了,并且又创了新高。
这也是为什么。
日本东京房价,跌了30年多年之后,又能重新爬起来的原因。靠着时间,慢慢的修复。
但是,这里面有一个问题。
就算房价又涨回去了,你的青春,能回来吗?
你已经老了。
房价从3万跌至1.5万,花了30年,又从1.5万涨到了3万,你30年青春都没了,房价涨回来了,又有什么意义呢?
现在国内,能把房价维持的不涨不跌,就已经是很不错了。
如果说,你是刚需的话,甚至,你是那种只有1套房、或者2套房的人。
你都不应该盼望房价上涨。
因为对于你来说。
你只有1套房,或者2套房,你以后,肯定是要换房的,房子老了以后,你要换房子的。
那么,假设,你原来这套房子,是200万的话,你想要换的房子,是500万,两者差距是300万,之后房价上涨了50%。
你的房子成了300万,你要换的房子,成了750万,那么这个时候,两者差距是450万。
也就意味着,你要多淘150万出来,你才能换到,你原来想要的房子。
能在房价上涨中获益的,只有那种炒房客,或者房子特别多的人,至少也是5套以上的了,不然的话,房价上涨,真没啥太大好处。
或者彭叔再说的宏观一点。
2015年的时候,棚改拆迁之前。
西安房价是7000左右,一套西安房子是70万,北京房价是3万左右,一套是300万。
2018年,西安房价涨到了1.5万,一套房150万,北京房价是6万左右,一套房是600万。
两者的差距,从原来的230万,变成了450万。
很多人不明白,为什么现在一线城市人口负增长了,这就是原因。
因为这次房价上涨,是杠杆拉动的,不是劳动收入拉动的。这个年轻人,2015年的时候,能在北京一年拿到20万年薪,在2022年,年薪有可能不变,大概率只有30万,那么,他在北京20万年薪的时候,遇到300万的房子,还能咬牙一下,但是在他30万年薪,北京房子成了600万的时候,他咬碎了,都很难了。
房价不涨不跌,对于大部分人来说,都是利大于弊的。
只是对那些高杠杆的炒房客来说不太友好。
唉。
也没办法。
每个时代,都有每个时代的红利,和承担代价的人。
早点能接受现在的环境,日子能过的舒服一些。
在不该折腾的时候,死命折腾,失败的概率,比不折腾还要高。
这个时间段。
彭叔的建议是:
- 复盘自己过去的成长史,看看哪里有什么可以改正的地方,让自己以后不要再犯同样的错误。
- 学习新的知识,可以通过看书来解决,相对于视频来说,书本的效率会更高,如果有学习困难症,可以考虑先从视频开始。
- 多陪陪家人,人生难得有可以休息的时间,趁着这个不忙的时间,多陪陪家人,以后忙起来了,就又没时间了。
- 多交朋友,未来最值钱的,就是信息差,你不知道的,别人知道,有可能,就会被割。
希望大家都能熬过去,在那复苏的时候,都还能在。
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