楼市的发展，一切都是在规划里面前行。
很多人察觉不到，只是这种大的，宏观方向的东西，是一定时间之后，积累了，才能感觉的出来。
就比如说。
很多人都有可能忘记国内在2年前就说起来的楼市要用两条腿走路，一条是保障性租赁房，一条是商品房。
现在很多人都忘了保障性租赁房了。& d 6 I \ i ; 7
看到近期的一些U u v 0 . o消息，心里面就又开始各种紧张了。
典型一点的，就是证监会的那个保障性租赁房政策，其实这个东西，就和不动产私募基金一样。
说白了，就是帮助保障性租赁房，快2 A N i D – n c速发展的东+ { l \ h c w ,西。
这也是很早之前，就已经制定出来的政策。
不是现在才有的。
当时M 3 9 1保障性租赁房K ; b出来的时候，很多人都说钱从哪里来，光靠地方上，出不起那么多钱。
现在这个钱来了。
不管是证监会的那个，还是私募不动产的，本质上，都是让这些投资者，去当房东。
以后靠房租收益，而不是靠房价上涨收益。
很多人觉得国内现在房租收益率z 1 q i B \ * S平均只有1.5%到2%,买大额存单，都要比这个收益率强。
但实际上，这里面有一个误区。
国内不是所有的房子，或者说，不是所有的城市，房租收益率这么差的。
国内那些S F R p X f | 0 /写字楼，公寓，这些的房租收益率，很多都是在4%左右，甚至更高，但是因为这些房子，房价不涨，导致大家尽管知道这些产品G | / ? ( y & l 8房租回报率高，也j U 8 r没几个人会去买。
但是k 2 ( q b以后不同了，以后住宅价格都不太涨了，那么在住宅不涨的时候，公寓的这个房租回报率，就没那么惨了。
大家想想。
现在国内，什么样的新房产品，最过剩呢？
不是住宅，而是写字楼，公寓。
在国内各大城市，哪怕是像深圳这样的一线城市，公寓、写字楼的去化率，都是非常高的。
现在各地这些卖不出去的公寓、写字楼，就等着人接盘了。
这些资金，他们和炒房团不一样。
这些东西，是要收到监管的9 / j ! ;，炒房团是个人行为，不好管，但是这些私募基金，那就不一样了，是在监管下的8 ] m \ x V。
指望这些私募基金到楼市里面去，把房价给^ r r )炒高起来，很明显，不太现实的。Z v z 0 p 0 2 ?
国内楼市的路，是越走越窄了。
或者说，楼市里面的路，越来不好走了。
之前红利已经吃完了，剩下来的硬路，就要硬抗了。
现在很多房产专家，都是在唱衰小城市房价，也就是小城市房价白菜论。
但如果说，小城市房价白菜论了，大城市的房价，也会跟着受影响。
大家有没有想过，为什么国外的大城市，像是纽约、伦敦、东京等城市，a z ;房价收入比，和我们相比，都那么低呢？
就像纽约的房价收入比，一6 m W ( K D |般就是在8左右，也就是一个年轻人，不吃不喝8年，就能买到一套房，而北京，一个年轻人，不吃不喝40年，才能买到相同的房子A { 3 R ; B s。
你说北京是全国人的北京，全国的有钱人都想要到北京去买房，你买不起，有的是人买得起，那么纽约做为国际大9 ? \ i都市，吸引的全球有钱人，你敢说纽约在全球的吸引力，比北京弱吗？为什么吸引全球有钱人的纽约，房价收入比居然和北京差那么多。
这里面除了房地产税以外。
还有一个关键点。
就是在纽约买房的年轻人，基本上都u & % = ~ r是要靠自己买房，而在北京] v 1买房的年轻人，大部分都是靠家里面帮忙。
你什么时候听过，国外的父母，把自己的房子给卖掉，然T F V – U _ [ X后凑钱给儿女买房的？
但是在我们国内，经常能听到父母为了给儿女买房+ 1 w ! : # p s _，卖掉了自己的房子。
这就导致了一个情况。
纽约的年轻人，买房只能靠工资买，所以纽约的房价收入比，就没有那么] = g 4 } $ j高。
再看北京的房价收入比Z ( ( [ ) R 6 x N，是因为大部分人买房，就不是靠收入，而是靠家里面帮忙凑钱，有M Y 7家里Q k m d人的帮忙支持，北京的房价收入比才能那么悬殊U x : f @。
那么反过来说，如果说，国内小城市的房价，跌成白菜价了，那些在大城市工作的年轻人，他们只能靠工资买房的话，你觉得他们要熬! | / q多久？
楼市，能\ 7 T Q N ^ q ~等那么+ ( r a l U 6 } M久吗？
就像北京一样，40年的房价收入比，要买一套房，需要不吃不喝攒40年，这样的话，房子的成交量，要下降多? ] X + m少。
所以，如果说，你认可国内，小城市房价跌成白菜价，那么你就要知道，小城市房价白菜了，上面大城市的房价，也肯定会下跌，如果不跌，那么就意味着，收入肯定要大幅度的增加，只有这样，房价收入比，才能起来。
我们国内，目前就有一个省会城市，就是这种典型的例子。
哈尔滨。
哈尔滨大家应该都知道，A c c ! % 4 ?是黑龙江的省会城市P 1 w , F x I B r，黑龙江下面的地级市，大家应该也都听过，什么鹤岗、双鸭山等等的，你在网上看到那种上热搜的，几万块一套房F 5 K s H的，基本上都是黑龙江那的。
因为黑龙江下面地级市的房价下跌，导致哈: & 1 Q E [ U b尔滨的房价，也被动的，跟着下跌。
虽然哈尔滨的房价，对比其他的省会城市，并不高，但是哈尔滨. [ 0 [ I的工资也真的低，这么低的E 7 a ? H \ O工资，没有父母的帮忙下，光靠打工攒钱买房，也很难。
以前黑1 S a R ] b d S u龙江的地级市，房价还可以，家里面帮忙，卖掉房子，自己再凑一下，买个哈尔滨的房子，可是现在像大家说的，小城市的房子卖不动，要大降价，那么这个置换链条，就断了。
父母的钱，也都在房子里面，房子不行了，父母哪来的钱帮忙支撑呢。
大家看这两个，是哈尔滨房价的对比图。
可以清晰的看到，哈尔滨的房价，从2022年1月，一直跌至202~ ^ p3年1月，其b O y b 7 ~ s中两大核心区，类似于北京的东西城，道里和南岗，两个核心区，从1.1万，都跌到了不足15 i } i X Y万元。
现在哈尔滨，是全国，仅有的，2个，城市里面都找不到@ v 2 W J d v均价在1万以上区域的城市。
这就是小城市房价，跌成白菜之后的后果。
这种类型的城市，房价会慢慢的，和当地的工资靠拢，也就是当地的工资是多少，慢慢的，房价也就会降到多少。
国内为什么看到三四e W , K n G (五六线城市房价T ^ 5 P U ] 3 0不行了，就一定F N 5 [要救，就像2015年棚改去库存一样，就是因为国内楼市是一体的，没有了那些小城市做支撑，上面的城市，也顶不住的。除非，大家都是用工资买房，不用靠家里面帮忙。
你可以说，大城市里面的土著可以互相买房，但这里面有个问题，大城市的土著，本身肯定有房了，他们这种本地有房的人，会再去买一套老破小、筒子楼等等的房子吗？随着时间的流失，这种老破小、筒子楼，越来越多，没有E i 2 [ }了那些外地人U o $ f ? ( a 6 o，这些房子卖给谁？
现在房价涨跌，是R U ` C 3 $ b r H非常复杂的事情，已经不再是单纯的人口，产业，教育，未来发展等等的了，而是整体的综合在了一起。
你如果光看人口，你解释不了为什么郑州每年人口增加那么多，但是楼市却冷成这样。
你如果看产业，你解释不了为什么武汉产业中部第一，房价还是会下跌。
你如果看教育资源，你解释不了为什么南京教育那么强，房价也那么拉跨。
你如果看房子的稀缺性，你解释不了为什么深圳那么缺房子，但是深圳房价还跌成那个衰样。
现在的楼市，很复杂，不是单一某个指标，能说明白的。
只能综合[ n H s在一起看，而且，再次强调，入场的时间，非常重要。
以现在的房价走势，只要你买贵了，后面房价上涨，你也赚不到钱。
当下楼市，最怕买错房，第二怕的，就是高位接盘，最最怕的，就是高接盘了b 7 F R O b 0一个错误的房子。
那真的是能翻身，全看命了。
彭叔希望大家都能在正确的时间，买到正确的房子。
别买错，挣钱不容易，亏钱很容易。# ] ? i
每个城市都有自己的黑洞，彭叔还是建议大家，没事就到房产中介那，让C 8 R \ i他们带你去看看房，增加点实战经验。一般来说b Z S 6 ( | 1 R f，你看完200套不同的房子，你基本上，就不太容易买到错误的房子了。
至于说，入场时间，入场价格，那就是另外研究的了。
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