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北京跑赢大B o i } S盘的房子x 0 G Y l $ H & o不超过20%
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Q:提问:您好，最近看到疫情后市场复苏，目前手里有一套四惠东恒时e c P 6 k T A代一期二居（价值850左右）仍有近百万贷款未还清Y j 3 r D g \，考虑未来收入不稳定预期h r _ 9，想考虑置换掉朝g % 9 9 ? , a阳四惠房产，已经满五唯一，本人北京土著,不希望选择塔楼和市里老破小，通州目前房市比较低迷，想询问是否将四惠二居有机会置换一套通州核心区域低层板楼三居？目前没有学g 8 7 \ / – ; {区需求，也没有工作距离需求，单纯从居住配套环境出发，和市场保值维度，通州是否还有笋盘？通州受政策影响L E D \ l W未来变现通道还有多久预期？或者其他区域如东坝是否有类似机会？感谢专业答复
A:回答:您好，东恒时代、通州、东坝这三个位置按照5年以内，东恒的行情都要远超通州和东坝，关于置换的理解：无论我们持有的是什么类型的盘，如果做置换原则上一定是要往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，方向上是这样，人一定要往高处走，换房也是一样，这些位置是房地产的龙头，楼市确实在回暖，正确说应该是分化式回暖，以后全市大, g | a ] K : a渗透的行情几乎可以说没有了，做置换升级是原本持有的房X g F c Z产没有稀缺性的资源，居住效率一般，升值又很弱，这样O F i O 0 ! E如果有条件可以出货b T z i配合持有的现金和杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种] ` #是没有现金，持有的房子行情太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的正确思路，建议你参阅k S M星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理m ! 3解置换
四惠是偏刚需的地段，我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对大部分区域有过详细分析,这个位置热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园，这两个盘主要的价4 8 # / E v r K p值是价格比较低，承接了70%以上国贸一带的上车客_ k n %客，品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体，东恒时代三期属于刚需盘，但价格在区域没有优势，刚需客第一选择是壹线1 ; 0 0 ] # k 1国际，上车群体会选择通惠家园，再往上一个客群就是改善置换群体,东恒时代二期、金地名京、凯德锦绣是这个板块的标杆盘，
准确说东恒这个盘价值还不错，你拿着可以继续吃到涨幅，你可以通过星6 $ E J E S a球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(O G K A | M 4 0 $历史成交大数据)查询这个盘近五年的T ` \ &行情;把这个盘出掉置换要么就是配合杠杆往比四慧更% 2 o –好的区域换，要么就是压缩面积往更好的区域换，往东坝或是通州方向s 8 : 4上很差，这两个地方最好的时S \ e i /机已经过了，现在进去就是高= \ 2 ; c k C t V位接盘站岗，如果是考虑到未来收入不稳，可以查一下目前的房贷利率，找机构一次性还清重新做贷款把还款年限拉长降低月供金额即可，祝顺利！
Q:提问:您好，现= \ J – v住海淀西山锦绣府两居，r P v % 1 h锦绣府属于限竞房，27年才能卖，通州富力金禧花园两居出租，大概价值540万，上海有一套公司分的公租房，60平120万，香河有一套房，180买的现在70万，卖了还得倒贴。最近看了您的文章，想把资产升级一下，方案一：23年把通州富力金禧和上海的都卖了升级一V ; C下，然后27年再把锦绣府和新换的这套房一起卖了换一套您说的霸盘。
方案二：两套分别置换，23年[ k p ` | 6 o R l卖了通州富力金禧换一套纯投资，27年卖了锦绣府升级一套自住➕保值。不管是方案一还是方案二，卖了通州之后没想好怎么升级，是在通州3 f ^ d B C +升级三居长期投资，还是在您说的望r N ^ y S京 清河 新北苑 亦庄等区域换一套两居？考虑二套贷不了2 m o M s i v X ~多少款，预算9i R C ?00左右，谢谢
A:回答:您好，你应该把上海的公租房6 x U K . $ N脱手，香河的等这一波如果能溢过去，能m ] v ( q d k m回调一些差不多也要出掉，富力金禧属于万达商圈的标杆楼盘，万达是目前通州配套最优的一个商圈，距离运河产业中心距离还可W 4 Y + ] @ n，肯定是被第一波辐射到的，这个盘长期价值很好，只不过通州的行情需要很长时间很长时u : y间才能兑现，卖金, B ( 8 [禧再投通州效率很低，现在通州吃不到太多行情，如果B f ( –想中短期获利从金禧换到市区效率要: j R j Q T g n高很多，900左右的情况, ` o ? p x + ;下只做区域升级o ~ A @ A ( &，房子还是& p + | ; 4 W a保持原有面积品质，可以到望京朝青淘一淘同类盘，澳洲康都2居、青年汇3居，华纺易城2居，个别3居1000往下需要淘，选筹上建议你参5 | \ w } U D R s考星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);
买入后27年等价格上涨提前结清贷重新做抵押，/ & J O U ; 5 b %把西山锦绣脱手变现加仓L v z，现有房产不动，这几个盘持10年往上问题不大，如果预算够不到霸盘可以选择第二梯队扩大面积，其次如果富力金禧这次置换可以把总价提到1200左右，多增加300贷款选望京的融科三期2居效率为最优，你二套可以不用按照常规操作，具体查阅星球k I B精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用，祝顺利！
Q:提问:您好，个人情况如下：东坝常青藤90出头的小t K Z三居，16年底购买，一直出租，因孩子上学一直居住在海淀万寿路的公寓房，$ f q q C无产权，下面公寓房面临到期，所以在考虑要不要换房到这边居住。我的顾虑是因为16年购房时，当时孩子还小我们对学区完全没概念，在万寿路的老破小和东坝的次新之间选择了后者。这几年来，万寿路这边几乎翻倍，东坝却跑输大盘，我们明显是选错了。
我的问r y H 6题是：1.今后看来，会不会次新更能保值增值呢？或者说即使东坝的地理位置、学区方面不如海淀翠微，但有规划，而且房子本身的品: e L l质（次新、洋房），未来是否能跑赢翠微的老房子i H P } g d呢？孩子已经上小学，没有学位需求，现在买等于多支付了学区溢价部分，还有中介费税费这些。我其实内心里不太想投住分离，想Z 8 1 z } P ]从东坝换到翠微，而且老人还有首套名额可以用，但就是必须得增加贷款额，还贷压力很h 8 ( #大。目前整个经济下G F m I H @ L行，长远看来楼市如何也存在不确定性，除非是北京核心地段豪宅，但万寿路翠微老房子肯定不算吧？这样至少一个人工资全部还贷，这么大压力不确定未来5 d ? D K若干年是否值得。两人均普通工薪} # v a ? x \ & z，工作还算稳定，但工资有限涨幅也不用期待。您能帮忙分析一下是否值得折腾吗= H i /？
2.如果现在换的话，是建议先卖后买吗？担心出现卖完东坝就涨了，要买的翠微这边也涨了，现金贬值了；1 T [ P \ F a M c边买边卖，最近成交量增加市场开始火热，又担心因为卖房周期太长影响买房的成交。真的是纠结，几年前的错误决定代价太大了，现在又面临重大B ( & 1 g Y *抉择，害怕再选错，希望您给点意见，谢谢。
A:回答:您好，东坝你们没有选错，错的是你们的进场时机和入场价，16年17年是高点，而Z 6 ` 1 b \ f @ ~东坝依然存在概念，大部分的行情是炒出来的，所以这种区域市场好看不出来任何问题，淡季才能暴露，星球B ; 6 ! * T p f精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图有东坝板块的详细分析,这个位置要么就是新区规划出来之后买，要么就是完全兑现之后吃供需轮动，中间进去的基本都是高位接盘然后站岗，你16年买的现在脱手很亏，现l l s = { 5 : z在正慢慢兑现，这个位置如果买的话我W & % _ u t会劝退，= $ n )如果卖的话我建议是在等等，有很多新盘马上交付，价格也都是10万+v v @ % = s的，八九万的，常青藤属于东坝热度比较高的一个盘，综合品相都不错，价格7万出头，现在卖不划算，建议等新盘拉高，现在换仓付出的代价太大了，如果没有特别笋的盘不值得，祝顺利！b o 5 x 8
Q:提问:请问您一下，1500万现金投资，如果选橄榄城的话，一期二期可以选吗？ 这个盘在选房型时应该注意什么呢？比方说，是应该挑主力好户型，还是选能买的起的最贵的？
A:回答; 您好，三期的综合品相会更高一些，价格3 l / i P Y | ! 8的话和一二期也没差多少U _ ]，只能说三期性价比比较高，关于房源的选择：准确说这三类房都能买，主要看的是价格,同一个小H 4 c L _ # o y区有A类房、B类房和C类房，这三种房源属于三个价格线,A类房源属于稀缺房源,如楼王的次顶层,观景的稀缺位置,小区的边户全明格局,这些都是溢价项,B类房就是正常的房源,没有明显的: F [ 0 K n瑕疵,但也没有突出的可溢价项R d ! q F,C类房源有明显的瑕疵,如临街,临地库出入口B 6 N 9 t %,采光有遮挡;A类房和B类房、C类房的成交价不一样,挂牌价可能都一样,只要别以A类房的价格或B类房的价格去买C类房就行,如果以C类盘的价格或者C类盘更低的价格能买到B类盘2-3个月转手就赚,可查阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/选筹技巧,祝顺利！| W . r = { `
Q:提问:京总，您好！持续关注您很久，拜读了您的文章，也从您的见解中受益匪浅。实际操作中遇到些困惑。个人情况：: s ; * = ; N g 3上地枫润家园110多平的大两居的学区房，为上学12年E D u D购买，现不用学位了想置换一套三居。另国美第一城有90多平的两居，出租，做投资用。对周5 F N 7 g围比较熟悉，最近看了领秀新硅谷、上林溪、上地MOMA、燕尚k ; : *园、莱圳家园、橡林郡几个小区的房子，除此B % A ; X V s d D我们还比较c } 7 &关注融科橄榄城。我们想长期持有三居。投资房可接受一居或两居;但要保值增值性Z K s好，海淀朝阳均可。
我的问k t ` # p Y ` #题是：1、未来长期持有的话，领秀新硅谷、上林溪和莱圳家园哪个小区保值增值更好，麻烦排个顺序。2、上地MOMA的物业、环境以及楼房本身明显好于其他楼盘，能接受没有阳台，户型也还可以接受，家人比较喜欢，但发现该楼盘的增值一直属于区域里比较靠后的。长期看，是否z j @ H L F Z C 7能缩小和区域内其他楼盘的增值差距。3、两. V # p个方案哪个更合理，更保值增值，想海淀和朝阳各G y &一套1）把上地的换到融科一个小三居（130多平）；再把国美的两居增加少量资金换成海淀两居，或者等价值置换，换成一居也可。2）Z \ E \ 0 b F i把上地的房子换成莱圳的三居，再把国美的房子增加资金够到澳洲康都的2居。也请您帮忙推荐下这种操作下性价比更合适的楼盘。
4、像这种换房，目前是比较合适的时机吗？目前是这波行情的什么阶段f ; i？我们怕这波调整完，后面有一个漫长的回调，不小心站岗。从未来看，上地的学h b [ %区房还会在后市上涨的情况时还会有比较好的表现吗？5、麻烦京总，根据我的情况，推荐一下合适的方案，谢谢！出于保值增值的角度，您觉得哪个更可行？也希望获得您更好的建议，谢谢！
A:回答:您好，1、你们现仓位上地的枫润和朝青的国美都属于板块内的刚需上车盘，保值性及? D s Q { @ j流通价值都不错，置换升级的话你们现在不应该考虑具体的楼盘，应该精算资D ; ] q ? : , 1金+是否适用杠杆看能匹配到什么样的盘，枫润按照1300算，国美按照650，合计2000算不适用杠杆，如果布局2套，只能一套核心圈头Q Y ; Y部盘的小户型+一套次级板块的= f \小房子，这样的布局效率并不是很优，像你提到融科好一点的户型大概都在1600往上，你第二套就很难了，除非2套都将就一下，但这种将就置换就没意义了，我建议是如果不使用杠杆的情况你们把2套合并为一套，选一套大盘保证面积和户型上的优势，其次再保{ } : / P留一张房票，吃2-3年行情之后再做第二套的布局，y X q莱圳，领秀新，上林溪都很好，但不适合你，无论是你出哪套换到这些盘上面都效率都一般，你关注的点应该# S + o @ k [ W是头部盘j [ \ R，像橡树湾，世华龙樾，这个才是你的方向，朝阳也一样。关于置换建议阅读星N d :球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
2、关于置换F Y q 1 K Z q时机，北京的行情一般分为短波和长波，短波是每年春节开始一直持续到五一左右;长波则是从前一年的九十月份一直持续到第二年的五一左右;这也是真正的牛市;涨幅最猛的这一波都是春节前后这一段;这一轮的行情其实从去年的10月份已经开始蔓延了，只不过现在的涨价逻辑都是点对点的涨，并不会出现全市渗透，可以参考星球精华栏文章81#市场凉热规律,对于置换O 5 V的家庭，如果要往强资源区换，那最好的时机是淡季或者涨后的冷静期，准确说现在一些i @ d & X v z位置已经开始放量了，你们现在动怕是比较被动，可以走一步看一步，多看房子，如t M S V s Y L \果有合适的可以考虑先买后卖，你的2套流通性都很好q K ( S & ~ $ L 6，出货周期可以完全放心，祝顺利！
Q:提问:京总你好(1)现状：两处房产。一套在东城区望陶园，同小区同户a E c N M c g E x型，最近一次成交价在750。一套在海淀区万柳怡秀园，同小区同户型，最近一次，成交价1050。孩子。今年9月上F H F ~ % } 6 :学，依托怡秀园的房子。二胎还没有想好。不太想动用现金。(2)诉求：和父母居住在@ Y 5 ~ R Q 9怡秀园的小房子比较拥挤，希望在怡秀园附近能再有一套三居室，最好步行能够到达怡秀园。(3)疑问：Y D + L 7 V & }A，应该是在怡秀园附近租一套，! @ c h c 4 Y n Y还是买一套合适？B，如果是买的话，需要置换掉望陶园的房子，具体买在哪个小区，未来能够实现比望陶园增值，并且好卖，因为再过几年打算再置换。C，类似艾瑟顿公寓等这种* P i离得* V V P X ; } M近又新的楼盘，增长潜力是否更大？
(4)其他信息实际看过厂洼西街6号院，买不起三居室，只能通过两居室改造。问中介要交易数据对比望陶园，2018年起，望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼西街6号院不足20%。谢谢京总
A:回答:您好，望陶园这个盘中短期价值不错，在永定门区域价格很有优势，这种城内2000年左右的老社区只要不J # j t C是居住环境8 X g a \ N Z特别差的那种，价格h 7 J [ O越低上涨空间就越大，永定门虽然资源差了点，但不影响增值空间，老社区是环线逻辑，越往里价格越牢靠，这个盘属于板块第二梯队里的产品，第一梯队2000以后的盘现在的价格已经` – 0 0 ` M O | b过9万了，这些00后的盘随着时间推移还会有一个空间，“次新盘”上涨老旧3 V ] X盘不可能原地踏步;关于不同类型的老旧社区我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中有过详细分析,建议参阅!
怡秀园这个盘是有学区溢价的，没有划片三小之前房价水平很低，划入三小之后价格就一直往上走，从学区因素、未来的成长空间综合考虑，如果要置换两r P s D U |套之间应该是考虑这套，怡秀虽然在万柳区域，但万柳是分为三个板块的，最好的是万柳西路以西，其次是万柳中路以东，最后是万柳东路以东，万柳东路基本都是老盘了，怡秀园和新起点这样的盘因被动性利好出现报复性上涨w o i，原则上都是建议见好就收，及时逃顶，如果学位发生变化，这两个盘下跌的概率是90以上，万泉新新，怡秀，新起点当时是怎么被} U . i 1 F o划片的，小区里的业= R j , E r $ f主很清楚，上面其实也知道，去年这几个小区在招生简章中是和其他小区分开的;可参考5 5 A H ^ e星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房y u 7 6 : N t选筹导图;
关于置换的思路：把望陶园出掉换到厂洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，你为了居住加仓可以，但卖掉望陶园买厂洼就没必要了，不是说厂洼不好，[ W n这个盘很不错，但你要看的是未来价格的空间和时间，望陶至少你要等到10万11万的水平才考虑出掉，艾瑟顿以现在的价格水平未来的成% g v长空间很小Q ` e N O p , @ V，这种只有一栋楼的盘越往后流通价值越弱，你置换的方向应该是w { 2往万柳西路上努力，把怡秀在高点出掉，配合2 6 & o c \ |杠杆看看能不能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的几个盘从海拔高$ y & #度以及保值率都要比怡秀稳妥，如果有难度退一步不动为好，但你要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正c * k T *在沙化
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05#因为保障房充足，所以] = [ * 1 w , O +商品房B涨
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15#望京139个盘，c 2 t –稳健增长的只有39个
16; v H#北京各区2017N # |-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
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