这两天楼市里面最火热的事情。
莫过于楼市里面的大招了。
很多房产专家期盼的大招，在7月10日的时候，终于出来了。
那些房产专家欢呼雀跃，一个个的高喊房价要大涨了。结果今天的房地产股，就啪啪啪的打脸了。
这次楼市的放松政策，效果还不如之前的小作文。
只是把去年11月出台的利好政策，给延长了一年而已。
这个楼市利好。
在彭叔看来，不但不是利好，反而还是个利空。
大家想想。
在什么情况下，才会让银行那边，多给房企一年时间。那很明显，就是认为，楼市短期内，还无法回暖，房企还是需要照顾，所以才会把这个政策给延长了一年。
如果说，楼市没啥问题，房企活蹦乱跳的，这个就不用延长了。
现在延长，就说明，他们经过研判，楼市回暖的时间，比原来定下来的，推迟了一年。
这也意味着，房价上涨的日子，有可能也推迟了一年。
那些高位接盘的人，还要背着高房价，继续在那咬牙坚持着。
为什么今天那些房地产股，一个个的都不太行。
核心因素，就是他们知道这利好，反而是个利空。
大家想想之前那些网上对放松调控的传言，说的有多夸张。
一会是一线城市限购放松，一会是存量房的房贷利率下降，一会还说棚改拆迁又来了。
等等的。
结果最后上面的这些大招，一个都没有。
在这种情况下，房价不跌才怪了。
这就是，之前的预期给的太好了，但是这些预期，没有兑现，那么就算是给的好结果，也不会有好下场的。
类似于。
你给你女朋友说，要给她买个LV，结果等到最后，你给你女朋友买了个百丽，虽然也是牌子货，也是送了礼物，但是因为你之前给你女朋友的预期太高了，导致她实际收到百丽的时候，那种喜悦感，并不是很强，甚至，还会生气，怪你没有给她LV。
这就是为什么，今天房地产股下跌的原因。
期待了那么久的大招，就这。。。。。
如果说，真没啥大招的话。
没啥意外。
接下来的时间里面，北京、上海、广州、深圳，这四大一线城市房价，有一个，算有一个，都会全部下跌。
不过大家在看到这些城市房价下跌的时候，也会看到一个现象，那就是成交量反弹上涨。
就比如说。
北京楼市。
北京楼市要是没有利好，快则这个月，慢则8月，房价就会明显下跌，而伴随房价下跌，就是北京楼市的成交量会开始上涨。这大家想的成交量继续下跌不一样，北京楼市会是一个量涨价跌的情况。
因为北京楼市里面，还是有很多刚需的。这些刚需购房者，他们没有买房，主要是房东不肯降价，房东在那还抱着下半年房价要上涨的心态，不肯降价卖房，而等到这些房东绝望以后，知道了没有放松调控，那么他们就会降价卖房。
北京房东一降价，北京购房者就会接盘，这样的话，就形成了量涨价跌的局面。
其他的像是上海、深圳、广州，也是这样的逻辑。
所以大家对于成交量，也不至于太悲观。
刚需是没有以前多了，但是不代表，没有刚需了。
大家客观想想。
今年下半年买房的，至少有以下2种刚需群体。
第一种。一套房都没有的，要结婚， 或者为孩子，他们害怕房价明年上涨，所以看到房价只要跌到他们的心里承受价格，他们就会买。反正他们是刚需，相对来说，对于房价下跌的承受能力，要比炒房客更强一些。
第二种。改善型购房者。本来这些人是想着在房价上涨的时候，把自己房子给卖掉，然后拿着这个钱去买更好的房子，但是现在来看，房价上涨概率太低了。在这种情况下，他们就宁愿把房子降价卖出去，然后再去买他们想要的房子。毕竟他们也害怕，现在不买，明年他们看上的改善房要是涨了怎么办。
这两种需求，会把接下来的几个月成交量给拉起来。
只要房东愿意降价，房子就不太可能卖不出去。
彭叔再给大家举一个典型的例子。
深圳。
这是深圳，新房、二手房的成交量对比。
我们可以看到。
深圳今年上半年的二手房成交量，比去年大幅度的增加了。
而我们看到的消息，是深圳房价，上半年明显下跌了。
这里面的原因。
也就是，深圳房东，今年上半年普遍愿意降价卖房。
而深圳的购房者，也是比较刚需的。只要深圳房东愿意降价卖房，就会有刚需来买房。
去年深圳楼市成交量那么低，有一部分愿意，就是很多房东，还在那幻想着，不太愿意降价卖房。
而当深圳房东愿意降价卖房的时候，深圳楼市的刚需，就会跳出来接盘。
深圳毕竟是有着1700多万人口的城市，深圳房东只要愿意降价，房子就不怕卖不出去。
彭叔所说的，房价下跌，成交量反而还增加了，就是这个道理。
过去这些年。
很多人都被那些房产专家的，只有涨价才能去库存给洗脑了，但实际上，涨价可以去库存，降价也去库存。
只是说，降价去库存，必须是你的价格，降到了购房者认可的价格，如果说，你1000万的房子，你就降个10万块钱，那购房者不认可，这种降价，就是无效的。
如果说，1000万的房子，你降价个200万，购房者心里价格也是800万，那么，购房者就会接盘。
而且。
大家客观想想。
房子的本来属性，是提高大家的生活舒适度，让大家的生活更开心。本来就是带有这种居住属性的。
这也是情绪价值的一部分。
如果说，房价降到了大家收入能承受的范围内，那么就算你知道，买了房子之后，房价还会下跌，你也还会继续买房的。因为你会觉得，和房价下跌比起来的那些钱，你的情绪价值，更加重要。
这就类似于买车，全国那么多买车的人，他们都知道，车这个东西，从你开出4S店以后，就贬值了。大部分豪车，3年贬值30%，100万的车，开个3年，能卖到70万就算不错了，大部分只有60万左右。
但是呢，依旧有很多人去买车。
这就是情绪价值。
如果说，大家买房像买车一样容易，就算房价下跌，还是会有人买房的。
现在楼市里面的大利好政策基本上是没戏了。
今年的定力太足了。
如果月底还没有什么变数的话，今年下半年的房价，估计大家能看到，四大一线城市，房价集体下跌的情况。
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