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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主您好，看了您星球的文章，受益匪浅，请教您一个问题。我的基本情况是这样的，明年准备结婚，已经准备了1000左右现金买房，我俩都是体制内的，在东二环和西四环工作，工资相对并不高，所以不想再额外贷款。重点考虑几个方面，一是资产保值，二是小区居住条件稍微好一些，三是有个差不多的学区，解决未来的孩子上学。
经过实地考察，有两个初步的方案，一是在东城买一套，一次性解决以上三个问题。二是在海淀万寿路片区和石景山共买两套房子，先买石景山的新房，目前觉得长安悦玺和中海学仕里都不错，大概要花700-750左右，孩子上学的问题等过几年再攒点钱，在万寿路片区占坑。
我主观还是偏向第一个方案解决，不过主要问题是1000的预算在东城买房确实有些捉襟见肘了，我主要看了东城东崇前和龙体片区部分次新房，比如富贵园，幸福家园，本家润园，花市枣苑，新景家园，这几个我自我认为保值、书包和小区条件都相对可以，但是1000的预算最多只能买个60多左右的一居，除非选择买这些小区的回迁房，可能1000最多能买个80左右的两居。还有个小区叫领行国际，900左右能买到100平左右的两居，不过问题也比较突出（主要是没绿化，户型差，有商办，邻二环），优点也很明显（房子新，单价低，好停车）。现在一直拿不定主意，不知道怎么做选择，想看看您的看法，或者有什么别的思路吗
A:回答:您好，感谢信任！1、从你的字面描述我建议是你重点考虑方案一，但选筹的方向需要调整，第一呢，你们计划明年结婚，最快需要学位的时间也要7年往后，而这个时候你花1000万去东城买一套一居室的占坑房，实在是太浪费资源了，你关注的这些楼盘保值性尚可，但一居室它的成长速度太慢了，而且海拔也非常低，即便是上涨，你的面积在那放着，你用1000万换60平的面积，这个投入产出比效率非常的低，第二呢，虽然东城的学位溢价比较轻，但考虑到中间有7年的空档期，而学区房又有人为干预性，这期间只要是发生一点点变化对于你们都是不利的，大方向学区调整弱化大于加强，从这两大方向我不建议你现在布局学区。
2、关于石景山这个区域，参考会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议，它未来的房价涨幅90%是要靠通勤支撑的，也就是西城和海淀的纯刚需和初改善，这种通勤的购买力是需要诸多市场因素才能推动，否则支付能力会很弱，而石景山本地又缺乏生产力，唯一的利好在丰台的丽泽，以丽泽作为预期可选的范围很大，石景山的所有新项目的产品都很好，但房产的价值从来都不是单一的产品力决定的，可以参阅星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你倾向于方案一方向上没问题，但我更建议你把学区问题滞后，以居住为主去考虑置业，可以是以你们两个的通勤距离考虑，也可以是以纯投资的成长性考虑，这样的思路更适合你们，祝顺利！
Q:提问:京总好，之前已经有过面询，对于您说的投资逻辑和买哪些区域的房子，通过面询和看您的文章，也都非常清晰。但是，现在有这么个情况，想再请教下：现在家人转变购房思路，以居住舒适为最主要的考虑因素，想购买顺义区那边的别墅，总价控制在700万，看了*龙湖香缇漫步和龙湖好望山*这两个小区，小区各方面都相对满意，现在有两个问题想咨询：第一，就是虽然这是2012-2014年的别墅，但是，后期价格会不会进一步下跌，特别想知道这种位置的别墅保值和抗跌性如何，选择了面积和舒适，增值方面也没有太多奢求。只是有点担心，将来会不会跌得很惨。不知道这种概览有多大。
第二，关于户型的选择，家人特别想买一层带花园的房子，现在700左右有两种户型选择：一种是一层+二层面积都比较大的花园洋房，另外一种是地下一层+地上两层比较局促的叠拼别墅，家人倾向于比较宽阔的洋房。不知道在同样小区里面，这两个户型该怎么选择。对于这两个问题，您有什么建议。恳请指点。
A:回答:您好，1、参阅星球会员文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;这种远郊的小别墅出现暴跌是阶段性的，它不会一直往下跌，不管是新房还是二手房，这种位置如果在高点买入，浪潮退去会出现暴跌的现象，我印象中马坡的高点应该是16年9月至17年3月，这个阶段是整个北京楼市的高点，而马坡的这个位置当时是新房销售，价格差不多在4万往上4万5这样，今天3万的价格是从高点滑下来的，再往下走的概率很小，怎么说呢，就目前的一个楼市的方向，这种位置大概率会一直横着，即便是出现下跌也会维持在15左右，只要你买的价格不高，不会出现暴跌的，我建议你可以提高自己某一方面的买入条件，如付款方式，周期，或满足房主的其它条件来换价格上的优势，这样的房产价格大于一切，你买进的价格低就是赚的！有没有涨的可能性呢？只能说概率很小，顺义是缺乏高端产业的！对于居住的需求其实我更建议你们先租一套这样的房子,住一年再决定是否买入，因为预期实在是太低了！
2、关于户型的选择，洋房会好一些，叠拼和别墅，单层面积刚需产品要要到140-160左右，改善产品要到200往上，低于140以下的果断放弃，单层面积太小的叠拼后期你住起来会很压抑，居住舒适型很差，祝顺利！
Q:提问:2018年买了朝阳区崔各庄大湖山庄的房子，现在自住，这几年涨了一些，后续还有升值的空间吗？有个想法是卖了这一套，换到顺义后沙峪或者天竺，考虑：中粮祥云500平米的大平层、誉天下大独栋。
A:回答:你要是做终改的话可以重点去关注孙河板块，中粮的大平层产品很好，但是大平层在这种位置不占优势，在市区价值才更大，誉天下地段没什么好的资源，这种终改盘你肯定是要买在头牌区域，北京的别墅区大致分为三个方位，西山奥北和中央，而中央又分为老中央和新中央，老中央是围绕优山美地这一块，新中央是孙河，中央别墅区最好的位置是沿着温榆河两侧，京密路以西河北侧是龙湾别墅一带，中央所有的资源也都在这个位置，其次是京密路以东恒大丽宫附近，最后温榆河南侧孙河是未来的核心位置
真正的中央别墅区只有这4个位置，京密路以西温榆河南北2块地和京密路以东温榆河南北2块地，西侧资源更好，尤其是孙河这个地块，你打开地图仔细去看这个位置，它的生态资源放眼整个北京都比较稀缺，且规划整齐，别墅区一般都是无规划自由发展，孙河是北京唯一一个先规划后发展强控制的区域，这种板块时间越长价值也就越大，你要么就是布局在老中央，围绕优山美地附近，要么就是布局到孙河，这是终改的思路，可参考星球会员文章16#北京必买十大豪宅,文章里有中央别墅区的详细策略建议,祝顺利！
Q:提问:东四环融创一号院新房13.5万，总共4栋楼，性价比如何？与旁边霄云路8号13万和泛海兰海园11.5万二手房比较呢？兰海园楼龄虽然有十二年，但小区自然环境感觉更好;霄云路8号12万单价投资价值大不大，和泛海国际兰海园（可看市政公园）比较怎样呢？还有北五环顾家庄桥正北2600米的润泽御府，有投资价值吗？
A:回答:您好,独木难成林,投资不买孤盘,融创一号院没有商圈氛围,朝阳公园泛海国际这几个盘除了产品本身稀缺以外,商圈也很稀缺,无法复制独一无二;霄云路8号位置算不上绝佳,除了顶豪定位以外,没有附加的价值,已经卖了十多年了,期间换过很多个名字,请了很多明星代言,顶豪的投资价值比较弱,市场流通性很差,纯属是卖给外地的土豪,本地人购买的很少,能接盘的人少之又少,
这个盘谈不上投资,只能作为改善看个人喜欢的程度,润泽御府在北京有一定的稀缺性,五环边比较新的独栋产品;园林设计都很符合这个购买群体的要求,但别墅的投资属性稍微弱了些,一是总价过高占用资金太大,二是流通性不好,如果对居住品质有要求,兼顾自住加投资,这个盘很不错,如果是纯投资,改善置换的户型比较受市场追捧,可参考星球精华栏文章16#北京必买的十大豪宅;文章中的楼盘流通性和位置都属于市场上的稀缺品,祝顺利!
Q:提问:京总好，想请教您一下，最近准备出手，京户首套，购房作为主居所兼顾升值，预算三千五百万到四千万左右。刚成家还没有小孩，还没太想好以后孩子的教育方案，鉴于政策不确定性不一定要买学区房，但也是希望至少周边教育资源能兼顾到潜在的优质教育选择（如需要以后可再买个不自住的小学区房之类的）。上班地点在金融街以后也可能会去国贸。看了几个盘有些拿不定主意，想烦请京总给分析分析： 红玺台、国奥村、棕榈泉、MOMA万国城、远洋万和公馆、远洋万和城、西府大院。如果可以的话能否麻烦排个序，或者京总有觉得更适合的盘也麻烦推荐一下。非常感谢！
A:回答:您好,你这个价格的布局不管在哪个区都应该关注一线资源的位置,即便是在市中心,如果区域资源不集中没有稀缺性,都会影响房子后期的升值性及流通性,因为你这个属于终改的价格,不但要关注楼盘的资源,同样还要关注区域的资源,红玺台、国奥村、棕榈泉、MOMA万国城、远洋万和公馆、远洋万和城、西府大院;这几个盘的排序应该是:红玺台、远洋万和公馆、国奥村,这几个盘的价值属于中等偏上,红玺台和远洋万和公馆的综合资源都可,但这两个盘稀缺性差了点,红玺台还有学区溢价,望京和太阳宫和红玺台远洋类似的盘有很多,像臻园、太阳公园、朝阳公园一大片都属于竟品
远洋万和城、MOMA万国城区域资源很差,除了位置好点以外没有什么其它优势,西府大院就更差了,这个总价布局到西南方位属于资源错配,北京现有的优质资源全部集中在西海朝,并且城市未来的发展方向也不在西南,奥森主要的资源是生态,国奥村楼盘还不错,这个位置属于那种不会猛涨也不会下跌的区域,最后朝阳公园片区的棕榈泉已经过时了,这个位置现在的头牌是泛海系,如果你考虑这个位置应该关注的是泛海容郡,这个盘在泛海世家几个园之上,东府西府之下,成长性还不错;
其次你还可以关注西城的金融街片区、海淀的万柳片区;金融街的西城晶华、北京尊府、万柳的光大水墨风景、康桥水郡;这两个区域的综合资源都是不可复制的,无论是医疗还是教育以及人效在北京都是数一数二的,如果北京未来的房价是3字头4字头,也会在这种区域诞生,可通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;关于西海学区房的价值逻辑，整个西海以金融街万柳为主的品质次新小区学区风险相对较低，这种盘综合资源稀缺性越高，学区风险越低，这些位置拥有的都是一线资源，即便是有很高的学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素,自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值;
或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些;其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变成了13万15万;具体选筹上:效率最优的方案是优选金融街和万柳,只不过需要适当控制面积,大概可以选200平左右,如果有更大面积的需求优选远洋万和公馆、红玺台、泛海容郡;你的情况更适合金融街或者万柳,建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利!
Q:提问:京总您好！我们目前有一套亚运村这边的学区房，准备两年后孩子升初中后就卖掉，加钱换一套改善型房子。总价1000~1200W，不要学区溢价，北边的房子，首选朝阳。我们夫妻不用坐班，地铁有无均可，最好是低密度洋房…… 要求有点多，房龄就不奢求了，保值、品质感好就行。目前在考虑几个区域：
1、奥森周边：这片儿住了十几年了，比较喜欢也熟悉，缺点是房龄大都较老；2）新发展的崔各庄区域：新供地的奶西、环铁桥附近感觉太偏了，善各庄/阿里总部那片似乎好些？未来应该还会有新地块出来吧；
3、朝阳公园/燕莎：甚至再往城里走走，似乎有一些品质不错的公寓，北五环都卖到10万/平了，城里也还是10万，总感觉不要太划算；4）顺义：索性远点儿也没关系，后沙峪区域居住环境和保值如何呢？5）孙河：多贷些款努一努1500W上车孙河靠谱吗？看过天瑞宸章的叠拼感觉不错，喜欢那边低密度的居住环境;感谢
A:回答:您好;感谢信任!1、如果期望改善居住环境,可以优先考虑孙河地块,我在星球精华栏文章16#北京必买的十大豪宅;有详细分析过孙河地块,建议认真阅读,孙河拥有稀缺资源,北京唯一一个先规划后发展的低密度住宅区,定位壹号别墅区，人口密度极低;和其他别墅区最大的不同就是由政府统一规划,其他别墅区均为野蛮生长随意发展,所以区域整体较乱,曾经西山别墅区的一个小区被住建委冻结产权过不了户,因业主私搭乱建无法管理,北京比较有名的别墅区、西山、奥北、老中央别墅区,发展比较好的是西山和老中央,
壹号别墅区是老中央的升级版,北京缺乏世界级的豪宅区域,像其他发达国家所有的高端住区其本质就是营造一种均质的生活氛围、尽可能的保证居住区的纯粹性,以保证区域的居住者在收入、社会地位、价值观等各个方面差距较小,这是高端住宅区的价值逻辑,孙河这个区域养个3-5年大概会成型.区域湖中心规划有10万平米的商业体,可以满足区域内的住户生活需求,北京缺少纯粹的别墅区,孙河一旦成型在市场上就是稀缺.天瑞宸章还可,但由于是限竞,会有几年的封闭期,也可以看看这个区域的二手盘北京院子,流通性和保值升值性比较稳健,1500买一个大平层住起来也很舒服;这个价格段大平层会比叠拼流通性会更有优势;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
2、后沙峪属于顺义价值最大的一个区,紧靠中央别墅区的私立学校，因为距离国际学校很近，租金水平很高。有人气，而且是高收入聚集的人群，同时后沙峪有强大的文化底蕴，可以同时承接机场和望京的溢出，未来自带产业，重点发展的是临空经济新兴金融和总部经济。是顺义发展最好的一个区，紧靠罗马湖温榆河,有稀缺的生态环境;但目前还是靠望京的通勤支撑成交量;1200-1500的预算买这个地段属于资源错配;在房屋保值性上不如市中的稳健;
3、我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;建议认真阅读,崔各庄的位置从表面上看比较有优势，紧靠望京,但配套很差;或者说没有配套,所有的配套都要依靠望京;区域有2个博物馆,目前交通也比较差,从崔各庄到望京很绕,这个板块的新房需要做好短期没有行情的打算;长持未来只能等配套完善;就存在不确定性,可以对比下南侧的酒仙桥区域;也是一个没有商圈的区域，城中村太多改造难度比较大，大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度.很难吸引到外区的人到这里买房;
虽然依靠望京产业优势,但房价常年跑输大盘,崔各庄区域也存在和酒仙桥类似的城市病;善各庄的地理位置要比崔各庄更占优势,可以留下一下土拍;综合:奥森、孙河都可,奥森属于纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源在市场上比较稀缺。整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;保值升值性还可,如果觉得楼盘旧则可以考虑孙河;祝一切顺利!
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