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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主您好，看了您星球的文章，受益匪浅，请教您一个问题。我的基本情况是这样的，明年准备结婚，已经准备了1000左右现金买房，我俩都是体制内的，在东二环和西四环工作，工资相对并不高，所以不想再额外贷款。重点考虑几个方面，一是资产保值，二是小区居住条件稍微好一些，三是有个差不多的学区，解决未来的孩子上学。
经过实地考察，有两个初步的方案，一是在东城买一套，一次性解决以上三个问题。二是在海淀万寿路片区和石景山共买两套房子，先买石景山的新房，目前觉得长安悦玺和中海学仕里都不错，大概要花700-750左右，孩子上学的问题等过几年再攒点钱，在万寿路片区占坑。
我主观还是偏向第一个方案解决，不过主要问题是1000的预算在东城买房确实有些捉襟见肘了，我主要看了东城东崇前和龙体片区部分次新房，比如富贵园，幸福家园，本家润园，花市枣苑，新景家园，这几个我自我认为保值、书包和小区条件都相对可以，但是1000的预算最多只能买个60多左右的一居，除非选择买这些小区的回迁房，可能1000最多能买个80左右的两居。还有个小区叫领行国际，900左右能买到100平左右的两居，不过问题也比较突出（主要是没绿化，户型差，有商办，邻二环），优点也很明显（房子新，单价低，好停车）。现在一直拿不定主意，不知道怎么做选择，想看看您的看法，或者有什么别的思路吗
A:回答:您好，感谢信任！1、从你的字面描述我建议是你重点考虑方案一，但选筹的方向需要调整，第一呢，你们计划明年结婚，最快需要学位的时间也要7年往后，而这个时候你花1000万去东城买一套一居室的占坑房，实在是太浪费资源了，你关注的这些楼盘保值性尚可，但一居室它的成长速度太慢了，而且海拔也非常低，即便是上涨，你的面积在那放着，你用1000万换60平的面积，这个投入产出比效率非常的低，第二呢，虽然东城的学位溢价比较轻，但考虑到中间有7年的空档期，而学区房又有人为干预性，这期间只要是发生一点点变化对于你们都是不利的，大方向学区调整弱化大于加强，从这两大方向我不建议你现在布局学区。
2、关于石景山这个区域，参考会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议，它未来的房价涨幅90%是要靠通勤支撑的，也就是西城和海淀的纯刚需和初改善，这种通勤的购买力是需要诸多市场因素才能推动，否则支付能力会很弱，而石景山本地又缺乏生产力，唯一的利好在丰台的丽泽，以丽泽作为预期可选的范围很大，石景山的所有新项目的产品都很好，但房产的价值从来都不是单一的产品力决定的，可以参阅星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你倾向于方案一方向上没问题，但我更建议你把学区问题滞后，以居住为主去考虑置业，可以是以你们两个的通勤距离考虑，也可以是以纯投资的成长性考虑，这样的思路更适合你们，祝顺利！
Q:提问:京总你好(1)现状：两处房产。一套在东城区望陶园，同小区同户型，最近一次成交价在750。一套在海淀区万柳怡秀园，同小区同户型，最近一次，成交价1050。孩子。今年9月上学，依托怡秀园的房子。二胎还没有想好。不太想动用现金。(2)诉求：和父母居住在怡秀园的小房子比较拥挤，希望在怡秀园附近能再有一套三居室，最好步行能够到达怡秀园。(3)疑问：A，应该是在怡秀园附近租一套，还是买一套合适？B，如果是买的话，需要置换掉望陶园的房子，具体买在哪个小区，未来能够实现比望陶园增值，并且好卖，因为再过几年打算再置换。C，类似艾瑟顿公寓等这种离得近又新的楼盘，增长潜力是否更大？
(4)其他信息实际看过厂洼西街6号院，买不起三居室，只能通过两居室改造。问中介要交易数据对比望陶园，2018年起，望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼西街6号院不足20%。谢谢京总
A:回答:您好，望陶园这个盘中短期价值不错，在永定门区域价格很有优势，这种城内2000年左右的老社区只要不是居住环境特别差的那种，价格越低上涨空间就越大，永定门虽然资源差了点，但不影响增值空间，老社区是环线逻辑，越往里价格越牢靠，这个盘属于板块第二梯队里的产品，第一梯队2000以后的盘现在的价格已经过9万了，这些00后的盘随着时间推移还会有一个空间，“次新盘”上涨老旧盘不可能原地踏步;关于不同类型的老旧社区我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中有过详细分析,建议参阅!
怡秀园这个盘是有学区溢价的，没有划片三小之前房价水平很低，划入三小之后价格就一直往上走，从学区因素、未来的成长空间综合考虑，如果要置换两套之间应该是考虑这套，怡秀虽然在万柳区域，但万柳是分为三个板块的，最好的是万柳西路以西，其次是万柳中路以东，最后是万柳东路以东，万柳东路基本都是老盘了，怡秀园和新起点这样的盘因被动性利好出现报复性上涨，原则上都是建议见好就收，及时逃顶，如果学位发生变化，这两个盘下跌的概率是90以上，万泉新新，怡秀，新起点当时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚，上面其实也知道，去年这几个小区在招生简章中是和其他小区分开的;可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;
关于置换的思路：把望陶园出掉换到厂洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，你为了居住加仓可以，但卖掉望陶园买厂洼就没必要了，不是说厂洼不好，这个盘很不错，但你要看的是未来价格的空间和时间，望陶至少你要等到10万11万的水平才考虑出掉，艾瑟顿以现在的价格水平未来的成长空间很小，这种只有一栋楼的盘越往后流通价值越弱，你置换的方向应该是往万柳西路上努力，把怡秀在高点出掉，配合杠杆看看能不能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的几个盘从海拔高度以及保值率都要比怡秀稳妥，如果有难度退一步不动为好，但你要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！
Q:提问:有唯一的珠江帝景B区的124平南北两室，无贷款，手里有100万左右的子弹。收入一般且有老人和孩子用钱，贷款想控制在150万左右。目前租房带孩子上学，房子已租给自如。几个方案一直想不清楚，求指点：
1.置换帝景新的e和c区142-151的三室，近期还是出租出去，远景自住。该方案改善落地但不大，置换成本较高中介费加税40多万，新区房龄新4-5年但小区很小，今后学区取消，对二室和三室影响是否有差异。2 置换选择在通州融御1000左右或者环球附近入三室新房一套（比融御价格低些)，长期持有获得自住改善(假期自住)属性。再在东方雅苑或禧福会入手一室出租出去，预算600_700万，进行剩余资产保值(在附近区域的其他方案也行，可建议)。该方案有一定现实使用价值，但置换两项资产同当下资产差异太大。
3 在沈阳250万以内购置一套条件好些的新房，维持现状。该方案主要是获得资产。沈阳房价低迷很久了，感觉现在整体剌激，不知是否合适（老家沈阳，今后也有回去养老的使用价值）。三个方案该如何选择呢，或者就维持现状，或其它好的建议也行。另外，如果考虑24年底25年初有可能买到现在帝景边葛州坝正在开发的新房(房源很少)。上面方案包括维持现状等该如果选择呢（在更大不确定的边界下，楼主又会怎么考虑呢）。感谢您的宝贵建议！
A:回答:您好，感谢信任！关于置换的理解，我在星球精华栏14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症中对北京不同类型房屋有过明确的操作指引,建议全文阅读,对于学区房置换，孩子上完学或已经入学，把原本持有的学区房置换到相同价格但没有学区因素的纯住宅区域，买入的盘相对有稀缺价值，并且成长性不错且无学区风险，这是学区房的置换方向，珠江帝景本身前期的涨价过快有一部分学区因素，如果再扩大面积增加摩擦成本其实是有风险存在的，这种置换的意义不大，学区房的仓位越大风险也就越大。
其次你的第二个想法打新换到通州，这是降级的，通州需要很长的时间来兑现，暂且按照最快的时间说5年全部兑现，那么下一轮行情也要5年以后了，北京的市场规律是5年不涨，必有一波，财政需要，如果5年市场一直没有交易量谁都受不了，那如果换到通州这5年期作为我们个人其实是空档期，很不划算。
关于布局外地，原则上如果强资源城市完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,或者是预算范围内在一线城市入场比较困难才退到二线，否则建议把资源集中在北京;从城市级别看北京的成长环境依然是全国最优质的,其次像沈阳这种城市，虽然属于城市群中的老大，但炒作氛围比较重，投机的更多，这一波涨上来又会冷几年，占用资金量不大有自住需求可以买，如果占用资金量特别大，像你的计划250个这个总价再加点杠杠可以在北京买个一居了，布局沈阳效率不是特别优;
比较理想的是现在逃顶珠江，换一个没有学区溢价综合资源更强的住宅盘吃5年左右的涨幅，继续租房上学，5年后房子上涨再做下一套布局，房子有增长无论是再增加一套布局还是继续升级都是再做加法，如果换来换去没有成长性加上资金成本和时间成本其实是亏的，包括你所提到的葛洲坝新盘参考意义不大，从投资维度，一次换仓你要计算你的操作成本和接下来5年的可成长空间，包括确定性。不确定性的位置包括有风险性的区域只能用你总财富的30%去博，70%都要做稳健性的计划，更有利于家庭资产的保值与增值性。建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:京总您好，最近有换房的计划，当前情况是牡丹园西里自住一套一居室，市值600w左右，有200w房贷，另外手里有500w左右现金，想换一套大的自住;目前想到两种方案，想咨询下建议1. 直接买二套，现金加贷款总价750w左右，在望京或者朝青选一个两居室，比如望京的首开知语城，朝青的华纺易城、青年汇佳园2. 卖掉当前住房，总价凑到1200w，不过附近看好的小区三居比较贵，金尚嘉园一般在1500w左右不知道两种方案哪种更好一些，如果选方案2，是否有其他小区推荐？
A:回答:您好,牡丹园西里其实在过往的市场上表现一般,原因是牡丹园是一个纯刚需的商圈,区域内改善的大户型楼盘很少,只有金尚嘉园一个,所以这个商圈的置换线路大多都是卖完往外走,只能说牡丹园西里这个盘保值性很好,你可以通过星球会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询,其次金尚嘉园很不错,有一定的稀缺性,只是体量太小,另这个小区的户型分布,好一点的两居室价格基本在1500上下,
小三居你1500也只能拿到入门级的,那种160往上的主流三居价格要奔2000去了,这样看你无论是花1500买入门的小三居还是花2000买主流三居都不合适,因为你这个总价的话可以拿到资源更好的盘,奥森板块京师、倚林三居室价格1500左右,澳林四期大三居1600,再往东望京的融科1500左右也能拿到三居,牡丹园西里出掉做升级可以,但是我建议你把杠杆加到总价1500左右,这个预算你可以拿到主流商圈的主流户型,长期价值会更好,可参阅星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,如果是1200的话可以关注清河的莱圳家园、朝青的华纺易城、青年汇佳园,这些都可以拿到三居,祝顺利!
Q:提问:京总好，偶然间发现您的公众号，拜读了您的文章感觉受益匪浅，想咨询您一下，我爱人目前工作在安定门附近，我持有工作居住证，购房总预算1200左右最多不超过1300，孩子3岁，目前想法是城内城外买两套一套用于积分，一套城内用于占坑学籍，城外那套只考虑保值和租售比，城内那套最好可以有一些居住属性，目前我们的想法是1000城内200城外。城内优先考虑海淀，其次考虑东城和朝阳。想听听京总的建议，主要是资金分配和片区选择，谢谢。
A:回答:您好，感谢信任！关于资源的分配，我建议是要不1200全部集中在城内，如果是2套需要压缩城内的面积把总价控制在700-800左右，你城外至少要提高到400以上，这样分配会好一些，如果你积分落户这套总价200左右是很难选的，这个价位能拿到的房子综合资源全差，现在北京的市场格局，即便是城六区内也有很多个常年横盘甚至下跌的板块和楼盘，如果是城六区之外不买到拔尖的区域，不说保值问题，将来你转手都是个难题，关于现阶段布局的思路我基本会向每一位会员传递，这个方向如果错了后面很难弥补，你最好的选择是1200全部打到城内核心圈，这个价位能拿到很不错的产品，可以说是上上等品，但你需要积分这个是刚需问题
选筹的思路城内板块可以以海淀清河，朝阳望京为主，城外板块大兴亦庄，海淀可以重点淘莱圳家园，朝阳可以重点淘澳洲康，大兴可以重点淘南海家园，这三个板块都有不错的教育资源，虽然不是拔尖的但综合排名还不错，属于区域内中上等，以这三个盘为主附近品质相似的盘都可以看，兼顾积分这样的布局2套都会很稳健，如果是1000/200的布局，城内那套除了能扩大面积以外，在选的盘上并没有明显的差距，相反城外那套会失去涨幅，建议你仔细阅读星球内会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,祝顺利！
Q:提问:京总，我目前首套名额持有现金，孩子26年上学想入手月坛80年以后的房子，很多人看衰老破小，我不知道这种算不算老破小？公房社区，楼龄80年以后但是那边老房子更多，您怎么看未来出售时的价格呢？还有一个方案买一个您看好的朝青自住盘，25年下半年再买个小平房落户，上了学就出手，平房交易成本好像也没多少？这样学区风险小一些，不知道您更倾向哪种选择，麻烦帮我分析下 谢谢
A:回答:您好，否定全部老破小和学区房是没智慧的，如果这个商圈全都是老破小，并有一定的稀缺性资源，这类老破小是可以研究的，物管资源不错，人文环境突出的会跑在前面，即便是有学区溢价也可以考虑，老破小是环线逻辑，越往城中心价值越大，尤其是老公房，品质次新是点状逻辑，月坛没有什么特别突出的次新盘，老公房社区可以考虑，学区溢价存在，如果买了之后学位发生变化，房价可能出现下跌，但下跌过后会继续与全市水平保持一致往上走
下跌是因学区因素提前上涨了，跌的是提前透支的部分，跌后的房价才是原本水平，不能因下跌否定楼盘的价值，长期看这样的楼盘海拔是有成长空间的，平房的话是完全的学区价值了，如果踩中ZC点会很痛，平房和老公房我更建议老公房。我在星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），对不同区域不同类型住宅有详细分析,建议你参考阅读,其次如果你想提前1年买入，拿朝青和月坛对抗不是很牢固，朝青属于慢涨的区，望京会更好一些，祝顺利！
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