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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总好，一直在关注你的文章和最近各位提问的回答，感觉你对北京房子深有研究，你不仅是房产专家，更是经济学家！每个问题都分析的很到位！我们现有一套东城安德路约80平房子，出售后，可以凑800万首付，想要置换一套保值养老房，孩子刚满18周岁，有首套购房资格，想以孩子名义买做接力贷！我和爱人都在北二环上班，最近看了好几个新楼盘，想要咨询几个问题，比较纠结是买新房还是在北边奥森旁边换个二手房合适，但二手房和新房单价现在差别不是很大，新房感觉看着舒服些，弊端是交房时间长，都是期房。
这几天陆续看了新楼盘：东城：天坛府，华龙IN巷。丰台：永定金茂府，龙樾天元，和瑞三号院，龙湖九里熙宸！丽泽北京悦府，北京瑞府，海淀田村的海淀府，永丰科技园的中海楼盘等！看中了永定金茂府，但又觉得从北边跑到南边有点亏，太大的太贵的买不起也觉得没把握！
对于工薪族来说，我们的预算1200万左右！现在比较迷茫，不知道如何选择，原来一直住在六铺炕附近，比较钟情于老城区，现在看了新房，又觉得老破小虽然生活交通方便，但是，感觉没品质，不知道如何取舍，请求指点迷津！帮分析一下到底是北边就近上班的二手房还是去南边买个新房子合适？也不想去五环外买房！谢谢！
A:回答:您好，关于新盘和二手盘该如何选择，星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理有详细文章,建议你全文阅读,新盘的位置大多都是偏离主城区的，配套也是不完善的，同时价格相对便宜，如果你看的新房符合我上面所说的条件可以考虑，如果价格并没有很大的优势，可能存在品牌溢价现象，投新盘主要是投被低估的区域，只有这样才能有可套利的空间，你想啊主城区配套越来做好，价格也越来越高;次新盘超过刚需所能承受的范围，如果偏远位置新盘的价格只有主城区的一半或者6-7折左右，这样的一个价格就会吸引一部分不愿意在主城区上车的人，用牺牲距离换取品质和面积，你进货价低，即便是配套兑现不了，价格也会上涨，只是比较慢，如果你进货价很高，配套中短期兑现不了，90%的概率会横盘很长时间，因为价格已经提前透支了，或者说开发商已经赚取了后面5-10年的利润，你只能吃10年之后的行情
天坛府、海淀府还不错，其它盘各方面的资源都不具备稀缺性，其次丽泽旁边的还可以，但这个位置和北边相比海拔很低，你如果有通勤需要且工作很稳定，几十年不变的那种，为了自住买在这个地方没什么不妥，但如果你选择范围不仅限这个位置没必要，你在北边上班，最好还是沿着北四环从奥森往东截止到望京，这些位置的资源都很好，保值增值性相比你看的这些盘确定性更大，1200在望京和奥森能选的盘很好，可以参考星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:您好，关于今年置换房子的策略，我有一些疑问想向您请教：我目前在通州玉桥有一套房，2016年交房，现在为了生活便利，想将通州房子卖出，置换到四惠。目前倾向于买四惠的东恒时代二期的朝南69平/73平一居室，预算在685万左右。另外，本人单身，换房目的为自住，未来没计划要孩子，主要想买一个品质好的楼盘。资金方面，本人工作比较稳定，可以接受贷款。
由于通州实行双限购，成交量持续走低，价格也偏低，目前有一个客户想以低于市场价15万、也就是总价440万的价格购买那套房子，想请教下，在目前市场低迷的情况下，低价出售这套通州的房子是否比较合适？现在经纪人建议我找目标房源（四惠）的业主谈，以期达成同样降幅的价格，您觉得这是否可行？在目前房市下行的情况下，通州的政策是否会出现利好？如果北京市场放开，四惠的涨幅会否比通州大？以您的判断，我应该等市场稳定后再置换，还是现在就出手？盼回复，万分感谢。
A:回答:您好,1、关于通州的市场预判:北京绝不会全面放松调控政策,而是定向的,针对于不同类型的房屋,不同的区域,不可能把整个口子全部打开,从16年开始所有的一系列政策可以说是全国最科学的,如果把口子全部放开等于前功尽弃了,通州目前的发展确实遇到了一些难度,不排除有放松楼市的可能性,如果有利好,那么这个区域还会是一个阶段性波段,意思就是适合高位套现,但这些涨价的波段会涉及在比较优质的商圈,像万达、武夷的次新,玉桥位置上还算不错,但这个商圈缺乏次新盘,未来的预期不会那么高,从上营大桥开始沿着运河一直往东到东六环为止,靠近运河附近的纯住宅商圈次新很好,脱离了这个范围原则上说即便通州有利好,受影响也不会很大,可以参阅星球会员文章83#通州跑赢大盘选筹导图,我建议是你有看好的房子就可以考虑出手了!
2、关于选筹方向:东恒时代二期属于四慧内的标杆盘,涨幅很好,楼市同时启动的情况下,这个盘的预期是要高于玉桥的,只不过你685要是买套一居的话很不划算,2居比1居才高200左右,但2居的流通性及升值性要比1居好很多,你能接受贷款建议优先2居室,哪怕是总价最低的小2居,价值也要高于一居,关于出手时机:你可以淘淘笋盘,有笋可以提前进行,笋盘的定义是买入转手就能赚,如果遇到这种盘,你通州那边折一些价格都可以,祝顺利!
Q:提问:京总好，偶然间发现您的公众号，拜读了您的文章感觉受益匪浅，想咨询您一下，我爱人目前工作在安定门附近，我持有工作居住证，购房总预算1200左右最多不超过1300，孩子3岁，目前想法是城内城外买两套一套用于积分，一套城内用于占坑学籍，城外那套只考虑保值和租售比，城内那套最好可以有一些居住属性，目前我们的想法是1000城内200城外。城内优先考虑海淀，其次考虑东城和朝阳。想听听京总的建议，主要是资金分配和片区选择，谢谢。
A:回答:您好，感谢信任！关于资源的分配，我建议是要不1200全部集中在城内，如果是2套需要压缩城内的面积把总价控制在700-800左右，你城外至少要提高到400以上，这样分配会好一些，如果你积分落户这套总价200左右是很难选的，这个价位能拿到的房子综合资源全差，现在北京的市场格局，即便是城六区内也有很多个常年横盘甚至下跌的板块和楼盘，如果是城六区之外不买到拔尖的区域，不说保值问题，将来你转手都是个难题，关于现阶段布局的思路我基本会向每一位会员传递，这个方向如果错了后面很难弥补，你最好的选择是1200全部打到城内核心圈，这个价位能拿到很不错的产品，可以说是上上等品，但你需要积分这个是刚需问题
选筹的思路城内板块可以以海淀清河，朝阳望京为主，城外板块大兴亦庄，海淀可以重点淘莱圳家园，朝阳可以重点淘澳洲康，大兴可以重点淘南海家园，这三个板块都有不错的教育资源，虽然不是拔尖的但综合排名还不错，属于区域内中上等，以这三个盘为主附近品质相似的盘都可以看，兼顾积分这样的布局2套都会很稳健，如果是1000/200的布局，城内那套除了能扩大面积以外，在选的盘上并没有明显的差距，相反城外那套会失去涨幅，建议你仔细阅读星球内会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,祝顺利！
Q:提问:京总，您好！我主要是想提问关于目前房屋置换的问题。家庭住房共两套：1套北京海淀的当代城市家园54平米的一居室；2套位于青年路润枫水上三居室。我的需求是：当代的一居室置换到朝阳去三里屯南路的学区房或者是西城的冠城名敦道。
我的想法如下：1. 当代置换到三里屯南路主要有以下原因：优势1.1. 重点学区需求，有白小+80中的学区，1.2. 三里屯南路周围的商业也很完善，离三里屯soho大概800米，楼下的对面大概是朝阳医院，周围生活气息也很好。1.3. 不想以房换租，以后孩子上学的话，三里屯南路离润枫也近，孩子上学的距离问题不会对一家5口人的生活产生很大的困扰，毕竟当代真的太远了。1.4 这个小区的房子我也看了，楼层的装修属于临近老破小里外观装修最好的，因为好像是前两年市政装修过，里面也很整齐，没有其他老破小里面楼道很乱，脏乱差的，都是自住比较多。
顾虑：三里屯南路是90年的房子，除去学区优势以外，我怕会不会贬值。2. 当代置换到西城的冠城名敦道，主要还是考虑到学区+距离润枫近两个理由;我主要想问，我这样的置换是不是还可以的，主要要考虑到孩子上学的问题，润枫自带的学校确实不行，还是需要一个好一点的学区。卖房后手里的资金，可以满足500万，其他的需要贷款。
A:回答:您好,感谢信任!建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心投资非常简单,北京房价上涨的逻辑是点状逻辑而非环线逻辑，靠近资源集中型的区域每一轮行情都很好,在这种区域即便是老破小也能跟着区域的行情跑,而老房子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环以此类推
当代城市家园、三里屯南路、冠城名敦道这三个小区,如果按照优先级排序的话应该是当代城市家园和冠城名敦道并列,两个盘各有优势,当代受西二旗产业资源辐射,而当代的居住感还不错,价格也一直很牢靠,冠城名敦道属于广渠门商圈内品质商品房,流通性和保值性都很好,广渠门区域内大多的楼盘都为05年以后的,区域声望资源很好,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
而三里屯这个地方的定位是商业服务而不是居住区,这个地方商业比较繁华,但如果居住的话并不是一个很好的位置,并不是“热闹聚人”就一定是好位置,这种定位为商业的区域一是土地资源稀缺,很难再造出商品房社区,即便有也多为写字楼商改住,只有一两栋楼,独木难成林,靠一两个楼盘很难提升一个区域的品质,比如北四环的霄云路八号,楼盘再豪口碑还是一般,只能说这个位置的保值性没问题,论增长性,广渠门和上地的成长环境更好,如果换的话建议重点考虑广渠门,建议认真阅读星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝一切顺利!有问题再沟通!
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
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84#北京持币200W以下的投资术
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