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叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主你好，关注您很久了，看了星球的一些精华帖，也读了很多您的精彩回复，希望您指点一下是否现在出手买房，以及买房的策略。我在朝阳北苑上班，也住在附近。目前无房，有首套资质，首套资金预算630左右，买房需求是自住、投资+保值，将来留给孩子，孩子目前6岁。从18年开始陆续看了附近区域很多房子，从天通苑，老北苑，新北苑。比较倾向于区域内次新的二手房，比如望春园，驻华年，中铁国际城，天居园，天畅园，拂林园，上元等等。
在这边住了10几年了，对比望京，北五环这边确实缺少优质资源，居住和出行倒是相对方便，旁边也有医院和森林公园，对比望京不知道上升空间怎么样。否帮忙推荐一下。三口之家，老人偶尔过来小住，主要考虑两居，和一改二的大一居。年入100左右，您看目前的行情来讲，是接盘买入还是持币等待。买入的话麻烦帮忙推荐一下楼盘信息。
A:回答:您好，感谢信任！1、关于出手时机，我一直灌输的理念如果你是北京的第一套房，在符合限购条件的情况下，资金足以支持拿到优质盘，能尽早上车尽量早上，这些房产即便是你买完出现下跌的情况，也无需过多担心，这种下跌属于行情后的正常波动周期，每一轮都会出现冷静期价格回调的现象，那种资源很差的板块，如果遇到牛市可能会涨一波，然后冷静三年五年，最后跌破买入价，无论是刚需还是置换我鼓励大家去买第一类房产，这些房产大方向是一定往上走的，即便是房地产出现大面积下跌，这些房产也是最后一批跌的，它的保值性及抗风险能力都是市场上最强的，如果集中所有资源拿不到这些好资源的盘，我建议是保留房票再等等，现在的市场格局是只有一小部分盘会继续上涨，而大部分盘的金融属性会越来越弱化，直到最后只剩居住属性,这一点我多次在星球内提及,
2、关于新北苑这个板块，它从居住体验上来讲是要超过北边大部分区域的，从城市面貌到楼盘的品质都无可挑剔，好项目扎堆可以提升一个区域的质感，这样的区域它的生命周期会很长，但是呢，新北苑缺乏生产资源，北部的生产资源全部都集中在西北东北方向，最近的来广营地区还有一定的距离，其次新北苑因为全部为新盘销售，所以新盘是由房企定价，而二手房是由市场定价，这就导致了这个区域从一开始的高定价+新楼盘吸引了众多置换者，这种质感很高的区域很容易把人蒙蔽，而忽略了其它要素，房产的价值是五大资源决定的，参考会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理！所以新北苑目前的价格是偏高的，如果你布局到这个位置是要有长持计划的，至少要10年往上，这种周期会更加牢靠！
3、关于望京，我最近在游览网页时注意到有部分房产博主在唱空望京的房价，甚至拿了部分楼盘不同时段的成交价去对比，用某一项指标去果断否定房价这个逻辑本身就是错的，你要记住，当次城区的价格低于核心城50%的时候，次级城一定会有补涨的机会，同样当次城区的价格接近核心城的时候，核心城在下一轮行情一定会再冲高，只是时间问题，这种规律如果没有长期的买卖经验是未知的，并且是在不同的时期不同的地段反复买卖才能熟知交叉上涨的规律，你去游览一下望京和周边的房价比逻辑自然清晰，具体到你的选筹上，如果选望京，行情会比北苑更吃香，但你需要牺牲居住体验，同样的预算在新北苑体验更好，如果选北苑，那你要耐得住寂寞做长期的持有，这个需要你自己平衡后再做决定，楼盘你可以查阅星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)，能购得上的楼盘都可，祝顺利！
Q:提问:京总好！最近又看了一些二手房，朝青的和常营的感觉我的预算满足我的居住需求（实住85平朝南首付250左右）基本没有，通州又觉得太远。我是距离双井不能太远，养了5只猫的用户。
1.看了豆各庄的万科青青家园98平485万，感觉户型朝向和楼层都还不错，就是觉得02年的小区有点破会不会以后不好出手，这个楼盘您觉得保值可以吗？会不会有大掉的可能2.万科青青家园和龙湖熙上都在500万左右（龙湖熙上要590万85平实住67平），选择哪个更好呢？
A:回答;您好,我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;豆各庄板块中规中矩,这个区域第一梯队楼盘是富力又一城C区、B区、A区，第二梯队是万科青青家园，青荷里南山园小区，京城雅居，剩余的保值性弱了些，豆各庄的不足比较明显，没有配套只有一条地铁，西靠五环东临通惠河，区域北侧是小工厂和禁毒基地，居住的人群结构也比较一般，可以淘淘富力城C区90平南北向的2居，
其他盘居住体验很差可以对比看看不建议做首选，虽然这个地方的升值属性偏弱，但价格比较低保值性还可，如果能淘到C区低于市场价的盘还是很划算的，区域价值提升后这个盘会是领涨，买入的价格低卖的时候溢价权也在自己手里，其次也可以往百子湾看看，从区域价值上优于豆各庄和双桥，金海国际南区的小两居600以下可以搞定，美丽山500以下但户型差点，百子湾的盘从流通性以及保值增值性都优于豆各庄和双桥，250万撬动500-600万左右的资产可以说是效率最优了,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝一切顺利!
Q:提问:京总，看了您星球置顶的文章，启发很大，受益匪浅。但因为本人对经济指标基本无概念，之前也没关注过通胀、杠杆和资产配置等问题，所以有些问题理解的还不太明白。之前总觉得贷款额度越高、期限越长，利息越高，对自己不合适。
但是看了您的文章，感觉杠杆率越高越合适！是不是可以这样理解，如果通胀率维持在正常水平一直不变的话（如CPI在3%左右），那是不是付出的利息基本上可以与因通胀而少还（相当于少还）的贷款额度相抵消？同时，通胀率超过正常水平之外的部分以及房产本身的增值，就属于自己的收益了，这么理解对吗？另外，如果利用杠杆的话，什么样的杠杆配置水平对家庭来说是安全的？是不是杠杆率越高、贷款时间越长越合适？都有哪些风险？麻烦京总再给指导，谢谢！
A:回答:您好;1、我在星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策中关于货币、生产、房价、信贷写了不少,我们普通人利用负债投资房产,等于占有了新增货币稀释他人财富的便宜,通胀的本质是对财富进行再次分配，每一次通胀等同于“抢劫”，即最先获取到新钱的群体受益是最大的，反之最晚接触到新钱的群体则会承担损失;富人通常有很多资产，他们可以拿这些资产去获取新增的信贷，也就是新钱，穷人的资产很少，获取新钱的机会同样变少，普通人利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则只能一次次被抢;
星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对龙头位置的房屋做过详细的分析以及未来的预判,一线城市核心板块是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,这些房子同样是资本高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区的刚需,就和城市的中高收入群体的多少有很大关系,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱;从宏观市场看房地产属于金融业,房价上涨的唯一动力是纸币通胀;从微观市场看这些区域的优质盘需求量会永远大于供应量,直白说只要货币供应量继续增加，这些位置的房价上涨没有尽头;价格只是个信号
2、其次通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价;优质房产价格越来越高其实就是阶层越来越分化的具体表现;我们的国家大致有三个数据；货币，实物、通胀，也就是说滥发纸币的速度远远超过实物;造成了全社会的通胀;纸币通胀是房价上涨的唯一动力;货币超发比起其他商品，房子的价格最先上涨;房地产作为重要的生产要素,决定了它天生与实体经济绑定,作为国家层面,最理想的情况是在老百姓收入提高,房价保持不变,而现实是,想要扩大生产力,住房需求必然会增加,房价很难不涨,如果想要扩大生产力不带动房价上涨,只能以技术密集型产业代替劳动密集型,然而这会影响就业,老百姓的收入会降低,这就违背了政策的初衷;也就是说，只要其它前提条件不变的情况下，只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;
3、优质房产(可参考星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理中优质房产的标准)可以不断加杠杆是因为没有清盘的风险,只要选筹到位,大方向一定是上涨的,只要保证月供迟早会赚,其他行情不好判断趋势,趋势以外你我什么也控制不了;股市、期货等加杠杆虽然上涨会放大收益,但下跌会面临爆仓的风险,投资界管叫见外婆,一次失误,全盘皆输.而投资房产没有上述问题,房价上涨时结果都一样,高杠杆即放大收益,北京优质地段的优质房产房价的波动性很小,没有强制清盘的风险,波动期间只要有足够的月供,非常安全;配置杠杆的高低要看家庭的收入情况;如果能保证未来5年月供即可按上限操作,前提是选筹正确,祝一切顺利!
Q:提问:星主，您好。现状：目前在北京有4套居所，想整合。1、在丰台马家堡星河苑有一套3居，134平米，目前居所，同类型房价报价 960万。出门就是地铁4号线，通勤较方便，但周边配套一般，且受周边丽泽、地铁19号线新宫影响，房价升值一般，考虑置换。2、广安门北街广牛学区一套房，49平米，目前其他房源报价 480万，孩子学区房。孩子2023年已升初中，现在卖是否时机合适，还是需要再等等房价回暖？3、在通州瞳里有一套单位集租房，50年使用权没有产权，90平，152万购入。4、在房产青龙湖有一套下叠，300平左右，2021年跟风购入，属于两限房，5年后才可上市交易。
诉求：整合现有资源、置换孩子上初中通勤方便的区域，房产保值增值好、流通性好。初中在平安里6号线地铁站附近。未来孩子可能出国，房产还要有较好的流通性和换手率。考虑的方案：在不影响孩子西城学籍的情況下出掉学区房及丰台马家堡的房子，置换到离孩子初中近、周边配套好、宜居、且有一定保值增值性的位置，预算1400万，3居，现在形势下不想加杠杆。因为租房过于影响生活品质，也不想在学校附近租房。
1、围绕平安里地铁站东西南北地铁沿线都看了，采取排除法，4号线沿线海淀有学区溢价，预算内大多为 80年代甚至更早的老公房，房子老居佳体验较差，且学区房受政策影响大，网评称学区房未来价值会下跌，看了一段时间一是实在看不上二是不敢冒入。2、南城一直不喜欢，不考虑丽泽商务区、一瓶预算不够。3、孩子学校周围的老房子更是没法看，好的又超预算。4、最后能考虑的只有朝阳区6号线以及未来的3号线沿线。
都在平安里有站点。6号线的话看了世贸宫园，交通方便，属性是公寓，怕未来不好出手，涨幅有限。青年湖站通勤压力太大。现在关注3号线朝阳公园站，可兼具通勤、居住及离3号线地铁站近的条件。看了棕榈泉小三居，博雅园大三居、公园大道、万科东第4个小区，棕榈泉问了虽然是老牌豪宅但是房龄较老。万科东第房型虽然好，但因为临路算是伪高端，公园大道我个人喜欢，但网评说因为房型特殊，未来不好出手。博雅苑尚可，但房龄也挺老了;请教：1、西城小升初已入学，出掉学区房是否影响孩子西城学籍，有无政策风险；2、置换产业的选择方向如何，是否推荐朝阳公园附近产业及博雅园；如果不推荐，恳请提供更加优质选择。满足居住、通勤、保值增值的诉求。3、房山的房产无法出售，如何盘活。感谢！
A:回答:您好,感谢信任!你的置换思路以及过滤的板块正确,1、关于仓位优化的建议:(1)、孩子已经入学,卖掉学位房,因未来政策变化影响孩子读书的可能性极低,虽然学区房人为干预性较强,但都是入学前,过往没有出现过孩子入学后的系列政策,这点我觉得不必担心,(2)、关于马家堡星河城,现在出现贵跌贱涨的主要原因就是丽泽的兑现时间过长,唯一的缺点就是这个盘的价格贵了,马家堡的产业、教育、医疗等现有的资源配不上这个价格,而且丰台因自身原因也很难聚焦很强的资源,要说这个盘唯一的价值就是未来丽泽饱满后,周边居住环境不错的盘会上一个台阶,但根据目前的一个情况,时间上或许会很长,你这时换仓等于放弃不确定性没有什么不妥.
2、关于选筹的方位:你要是把目光放在朝阳东部:朝阳公园、三元桥、双井这三个商圈是比较合适的,从交通上比较便捷的商圈是朝阳公园和朝阳大悦城商圈,关于朝阳公园这个区域的理解,参考87#朝阳跑赢大盘选筹导图;这个区域分为2个片区，一个是靠公园附近，一个是四环外，这个区域的资源很好，特点是升值性好的盘全部集中在豪宅系列，并且这个商圈主打的也是终改系,棕榈泉和公园大道这两个盘最兴起的时期是在2000年左右,后来区域的泛海系列建成之后就代替了这两个盘的地位,从楼盘品质和户型的设计棕榈和公园都落后于泛海系,
博雅园是不属于朝阳公园商圈的,准确说是属于农展馆商圈,朝阳公园的资源一是生态,二是产业,博雅园是只占了产业资源,朝阳东部产业聚集,如果楼盘本身没有稀缺性,在市场上是没有竞争力的,而万科东第属于甜水园,这两个盘的性质和世茂宫园基本一致,整个朝阳围绕东三环一条线,只有纯住宅区域的居住体验不错,不是住宅区夹在写字楼中间地带的楼盘,无论品质多突出,它的升值性也很弱,居住讲究的是动静分离,当一个区域50%的资源全部是以商业为主,那么它未来大概率会发展成商业区,商业区里面的住宅是不值钱的,你可以看整个国贸CBD所有的住宅升值全差,你1400在朝阳公园拿不到主流盘和主流户型,那你就没必要选这个位置了,要么就是溢到大悦城附近,或者往南到双井大望路,或者往北到三元桥,这两个商圈也不错;
3、青龙湖的下叠,这个是明显的资源错配,我建议是你去找当地的中介看看有没有人接盘,可以签远期合同,当然你的价格要比市场价低很多,怎么说即便是五年后可以正常交易,价格上涨的概率很低,你不如现在折价变现换为核心区的优质盘,五年的时间上涨的部分可以大于你亏损的差额,五年期核心圈的优质盘不会还是今天这个价,请阅星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）祝顺利!
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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
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12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
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81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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