内容来源：居者老莫讲买房
知道大家都想卖房，没想到这么热切。
动不动就降价200万，就算是中产的钱包，也受不了啊…..
徐女士的烦恼，来自和中介通过的最后一通电话。
她的房子位于东城的鼓楼外大街，是北京的黄金地段。房子属于回迁房小区，面积近90平米，正规两居室。
她最开始挂牌价1250万，中介几次三番打来电话，此次要求徐女士降价，最后一通电话，中介要求她直接将房子降到1050万。
徐女士很生气，直接挂了电话，再也没和中介通过电话。
“这一下就损失200万，谁也受不了啊！”
她和老莫说：“当年买这套房子的时候，房龄还算新一点，那时候孩子在德胜上学，我们就买在了东城，送孩子上学近，自己住着也方便。当年买这套房子的时候，还是加价50万抢来的。”
如今孩子上了初中，徐女士一家正准备整合两套房产，置换一套更新的平层，但没想到，房子太难卖了。
“如果让我降价200万，那我再买下一套的成本相当于多出200万，现在楼市又不像10年前，200万得多久才能涨回来。”
着急是真的，懊恼也是真的。
徐女士的卖房时间其实很早。
今年2月小阳春的时候她就已经开始挂牌了，当时小区里有三套房源一起挂出，户型一样，但徐女士的房子刚刚装修完两年，楼层也不错，因此整体估价1150万。
考虑到当时市场比较热，她以1250万的价格挂出，另外两套的挂牌价分别为1150万和1099万。
但即便是这样，这三套房子都没能在3个月内成交，另外两套也直接下架了。
徐女士之所以因为最后一通电话生气，是因为中介在电话里告诉她：不讲价没法带看。
听完徐女士的情况，总结以下几点：
1、房产的板块没问题，只是房源本身的价格，应该重新评估（标出最高和最低价的范围）。
2、小区内有竞品，且三家没有沟通过，竞品的具体成交情况不得而知。
3、也是最重要的一点，她把房子的管理权和主动权，交给了中介。对于卖房这件事，她完全没有话语权。
比如当她问中介：降价200万就能卖出去吗？中介的回答是：我也没有信心。
这种情况，也是市场博弈的一部分。
中介要选择最好卖、最省力卖出的房源，才能利益最大化。
而业主，则需要在需要的时间内，以相对满意的价格卖出，才能符合自己利益。
这二者的博弈中，谁占据了主动权，谁的胜算就更大。
其实业主这时候觉得卖房痛苦，是很正常的现象，原因有以下三点：
1、楼市有周期，上一轮周期刚刚过去。
从成交周期来说，2023年的前三个月是一个楼市周期。
由于预测到这个周期，我们在去年11月、12月的时候就开始叮嘱客户，如果换房，一定要跟进2023年小阳春这个时间点。
未来很长一段时间，北京都不会有暴涨期了。但在楼市周期内，能在热度高的时间点卖掉，那就是赚了。
把握住每一个楼市周期的时间点，才能在未来10年的楼市起伏中赚到钱。
2、现在正在卖房的人，已经错过了最佳卖房时机。
不可否认的是，包括徐女士在内，都错过了今年年初的最佳卖房时机。
所以对于不是特别着急的客户，我们都建议在今年的下一个卖房最佳时机——8-10月期间卖房。
其实北京市场是很规律的。
当市场的网签量在1.2万套的时候，市场算是比较活跃的，这时候卖卖房基本不会焦虑，可以按照市场价轻松卖出去。
当网签量超过1.5万套的时候，就已经开始产生溢价了，这时候卖房会非常好卖，也就是我们所说的，最佳卖房时机。
当网签量在1.2万套以下时，市场遇冷，卖房非常痛苦，现在就处于这个阶段。
但网签量在1.2万套以下的时间，基本不会超过三个月，一旦超过三个月，政策立刻出。原因我们之前已经说过很多次了，政府是最不希望房价下跌的，其次，他们还需要维护社会稳定。
目前，6月、7月，网签量都基本在1万套左右，也就是说，新一轮的周期会在8月以后到来，9-10月，就是最好的卖房时机。
3、丧失了卖房的主动权。
中介为了自己成交效率最高，利益最大化，会压价，这也是现在卖房的业主最痛苦的地方。
大家只要接到中介的电话，基本都是让降价的。
这其中的核心问题在于，很多人找中介挂牌的那一刻开始，就丧失了卖房的主动权。
比如很多业主去找中介卖房，只是把房源交给了中介，却没有筛选维护房子的房源经理，这意味着，你完全不了解对方站在什么立场给你出主意。
他给你打电话让你降价的时候，是真的符合市场价，还是站在买方的客户着想？这些业主完全不知道。
因为丧失主动权，所以被动，因为被动所以痛苦。
在这个漫长且僵持的博弈中，很多业主没能坚持住，降价卖出了，这算是一个好结果。
最坏的结果是，你因为着急买房，听了建议轻易降价，带看很多，却始终没人买，耽误了自己的资金使用计划，房源再优化卖出也要更费劲。
其实买房也好，卖房也好，时机占了40%的重要性，方法占据了40%的重要性，剩下的20%，才是你的房子本身。
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