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现在楼市里面，最痛苦的一群人。
不是那些高杠杆的炒房客。
那些高杠杆的炒房是赌狗，从他们炒房的时候，他们就已经知道自己有可能会血本无归。
这些炒房客破产，是活该。
楼市里面真正惨的人，是那些在2021年，害怕房价会继续上涨，高杠杆冲进去接盘的人。
这些人看着收入比较高，但因为底子不够强，所以他们是典型的外强中干。
他们这些人，有的买房，甚至连首付，都是和周围人借的。
那么大家想想，连首付都是借，这里面的风险，得有多大。如果说房价上涨，他们就算是还不起房贷，到时候把房子卖掉，也能保证自己不亏，但是如果说房价下跌的话，他们还不起房贷，选择割肉离场，那么一割肉，就等于他们的财富不但清零，甚至还欠外面一屁股债。
大家有可能对大城市买房的压力，不太情况。
彭叔就句举两个很简单的例子。
一线城市的深圳。
深圳一套800万的房子，首付240万，贷款560万，分期30年，每年的房贷，约为30万。想要承担这个房贷，年收入基本上要在60万一年，
那么大家想想。
深圳就算是一线城市，年收入能达到60万一年的工作，能有多少？
二线城市就用一个房价还不算特别高的西安来说，一套改善房400万。首付120万，贷款280万，分期30年，每年房贷15万左右。想要顶住这个房贷压力，年收入就要达到30万。
那么西安，能有多少岗位，一年收入30万的？就算是侥幸能混到国企的中层，也就是分公司总经理，一般也就是这个数而已。普通的科员也就是8万到15万之间的样子。
大家想想。
本来这些人，是害怕房价上涨，所以2021年高位入场接盘。
结果2021年房价是高点。
深圳的这种800万的房子，现在大概率，已经跌至了700万以下，西安这种400万的房子，现在大概率，已经跌至了350万以下。
那么这个时候，如果说这个购房者，遭遇了失业，或者说降薪，他还不起这个房贷了。
他要选择卖掉房子。
那么，他就等于生生的要承受亏损的钱。
深圳的这套800万的房子，假设他700万卖出去了，他亏了100万的房子钱，房产中介费加各种杂七杂八的钱，一般是5%左右，也就是他至少要亏掉140万以上，这还没算哪560万贷款的利息钱。
西安那套400万的房子，假设他350万卖出去了，他就亏了50万房子钱，外加5%的各种费用，一共要亏掉70万，也同样没算280万的利息。
这些都是明账。
大家能算到的损失。
所以那些2021年高位接盘的人，现在是楼市里面，压力最大的一群人。
现在网上，我们看到那么多人，说房价下跌了，不行了，等等的。
除了炒房客以外，大部分都是这些人。
过去还是很多人听信了房产专家的那套，买房抗通胀，以及想要富，就要负债。还有最夸张的是，你负的债，不用你还，通胀就会帮你把债还了。
信了这些人的话，这波都是损失比较惨的。
因为这些话想要实现，都有前提条件。
那就是，必须是要建立在，收入上涨，通货膨胀的情况下。
那么如果说，收入没涨，出现了通缩，或者滞涨的情况，那么上面的情况，就会反着来。
负债是真的负债，而且是负债越多，越容易嗝屁。
很多人都没有算到，现在的局面，会是这样。
包括以前天涯的KK，也是一样没有想到会是这样。
他说了房价上涨，说了保障房，也说了房价不涨，房租会大涨。
但是。
他忽略了一点，那就是房租上涨，必然是要建立在收入上涨的情况下。
因为房租是刚性支出，无法加杠杆。不管是国内，还是国外，房租占比收入的比例，一般就是30%左右。打个比方说，国内一个城市工资中位数是4000，那么这个城市的房租，大概率就是1200，国外一个城市工资中位数2万，那么他们的房租，就要达到6000元。
KK说房租会大涨，但是，没有想到收入不涨，收入不涨，房租就涨不起来。
很多专家的预测，都是要有一个前提条件，当这个前提条件实现的时候，后面的预测，才能实现。
只是说，大部分都忽略了前置条件，而只看到了结果。
所以当人家说买房抗通胀的时候，就忽略了，要达到买房抗通胀，前提是有通胀，当人家说到房租上涨的时候，忽略了房租上涨的前提，是收入上涨。
这些都是前提条件。
还有一些楼市小白。
问彭叔说为什么那些投资房产的人，看到房价下跌以后不能再多买两套房，这样话，之前就算高位接盘了，后面买的房子便宜，也能把这个成本给摊平。
其实这个问题，有两个原因。
首先，房子不是小数，不管哪个城市的房子，对于这个城市的人来说，都不便宜。很多人买一套房，就已经是拿出来了全部家当，你让他们再多买一套房，他们也没钱。
其次，也是最重要的，越跌越买，摊低成本，是要建立在，这个人的资金，非常充足，他能扛到最后反弹的那一刻，否则的话，他在反弹前，资金链断了，那么就算是他之前房价越跌越买，摊平了很多成本，但反弹的时候他手上已经没有筹码了，反弹也和他无关了。所以想要越跌越买，关键还是要看资金流，房子也是有资金成本的。
至于说是限购之类，对于真的想要投资的人来说，限购根本不算什么，想要投资房子的人，连个限购都破不了，那就有点搞笑了。
所以对于大部分想要投资房产的人来说，及时止损，是大部分人的选择，想要玩越跌越买，摊平成本，失败的概率太高了。
现在这些人指望楼市出大利好，也显然不太显示。
因为当下楼市的情况，并没有网上说的那么惨。
大家看这个是国内近几年上半年的新房销售额。
大家能看到。
2023年上半年，国内新房销售额，依旧是达到了6.3万亿，这么看下来的话，今年一年的新房销售额，稳稳的能站在10万亿以上。
对于一个人口都已经负增长的行业来说，这个成绩，已经是很秀了。
大家看2017年到2019年，这些有棚改拆迁的年份，新房销售额也才这个水平。只有2021年上半年的时候，来了个强烈的回光返照，突破到了9万亿，其他的时间，都和今年差不多。
以前有棚改拆迁+人口增长，现在是棚改拆迁，人口还负增长了，房地产还能走到这一步，是不是已经厉害了？
所以现在楼市大利好，根本没啥机会出来。
楼市又没那么冷，出个什么利好。一下子把楼市又给刺激热了，到时候问题就更严重了。
指望出大招的，就可以洗洗睡了。
没戏的。
最后：
放平心态吧。现在这个行情，能做到不亏钱，你就已经战胜了大部分人了。
过去房价普涨的时候，你都没能挣到钱，现在房价分化成这样，你为什么觉得自己这个时候能挣到钱了？
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现在楼市里面，最痛苦的一群人。 不是那些高杠杆的炒房客。 那些高杠杆的炒房是赌狗，从他们炒房的时候，他们就已经知道自己有可能会血本无归。 这些炒房客破产，是活该。 楼市里面真正惨的人，是那些在2021年，害怕房价会继续上涨，高杠杆冲进去接盘的人。…
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