本报记者 谭志娟 北京报道

近日召开的国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（以下简称“《意见》”）。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

不久前召开的国常会已审议通过《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》，此次《意见》也获审议通过。这两个文件都是对今年4月政治局会议“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”的回应。

就此，易居研究院研究总监严跃进对记者表示：“此次《意见》的审议通过，标志着后续城中村改造工作具有非常明确的指导方针，对于后续相关工作开展具有非常强的指导意义。”

在严跃进看来，城中村改造将成为一些城市今年重点工作任务，有利于盘活存量资产，提升城市功能。

民生银行首席经济学家温彬则认为：“通过推进城中村改造，将城中村改造与保障性住房建设结合好，不仅能解决发展不平衡、不充分的问题，还能激发消费潜力和内需，推动城市高质量发展。”

本轮城中村改造跟棚改有所不同

会议指出，要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。

民生证券宏观首席分析师周君芝在研报中表示，相较之前的棚户区改造，本轮城中村改造政策有三大不同：第一，住建部在2021年8月发布的《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中指出，以保留利用提升为主，加强修缮改造，而不是拆除重建。第二，2021年，21个超大特大城市房地产开发投资额占全国比重为34%，住宅销售面积占比21.3%。当下政策涉及21座城市城中村改造，而非撬动三四线新增地产需求。第三，本次改造资金来源是政府资金与民间资本共振，之前棚改主要依赖政策性金融工具。

温彬认为，首先是范围不同。此次城中村改造的范围仅限于“超大特大城市”，而不像上一轮棚改一样，无论城市大小均有涉及。其次是配套措施也不同。上一轮棚改有货币化因素支撑，在不少地方引发了房价的新一轮上涨。但此次城中村改造，要求“多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好”，预计不会有专门的货币政策予以配合，因而也难以对当地房价产生直接拉动。

在超大城市和特大城市方面，根据住房和城乡建设部于2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》显示，截至2021年年末，全国共有超大城市8个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。全国特大城市11个，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。

严跃进告诉记者：“城中村改造改变了过去棚改大拆大建的模式，对于改造后的业态也会产生不同的影响。比如，此前深圳市提及“统租”模式，主要是从保租房房源收储的角度进行，所以目前的改造，或会和老旧小区改造、保租房房源筹集等角度进行，这些都是近几年持续推进的内容。”

严跃进还表示：“城中村改造有别于老旧小区改造等内容，但可以认为后续会把此类工作纳入到统一的范畴之中。总体上，城中村改造有助于挖掘相关土地的商业资源，同时也可以积极导入各类公共配套，对于城市功能的再造和升级都有非常好的导向。”

鼓励和支持民间资本参与

会议指出，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

就此，中原地产首席分析师张大伟表示，城中村改造由于资金投入大、盈利空间有限，过去多以功能性国有企业参与为主。未来，通过创新专项金融产品、实施更大的税收优惠、允许更大的规划调整等手段，有望吸引更多的社会资本介入，加快城中村改造的步伐。

周君芝预计，未来三年，城中村改造投资或每年在1万亿元左右。据她测算，目前已有11个城市公布“十四五”规划期间投资规模4.4万亿元。按照这一节奏，预计2023～2025年，21个特大超大城市每年城中村改造投资规模或在万亿元。

来自国金证券研报数据也显示，2020年至2022年，全国城中村改造市场规模分别为1.24万亿元、1.36万亿元和6559亿元。在一线城市中，2023年广州计划完成2000亿元城市更新固定投资目标，同比增长60%。按照这个增速测算，今年全国城中村改造市场规模或重回万亿元以上。

周君芝同时还表示，城中村改造并不意味着总量投资大规模扩张，当下时点政策强调大中城市城中村改造，政策尝试给房地产市场注入信心。

在投资机会方面，周君芝还表示，与旧城改造相关的规划设计、装修板块或将迎来投资机会。

严跃进也表示：“鉴于民间资本的重要作用，后续各类民间资本也可以积极发力。尤其是一些房企，要关注此次改造中的新机会和新要求，积极主动在相关领域中找到发力点和赢利点。”

（编辑：郝成 校对：颜京宁）