哈喽大家好，我是血拼哥。
大新闻来了！政策总是来的猝不及防。
7月24日，中央政治局会议召开。此次政策明确适时调整优化房地产政策，为下半年政策持续宽松、出大招明确了总体方向。
表：2022年以来中央政治局会议中涉及房地产的内容梳理
数据来源：中指研究院综合整理
不过这两年，小的信号已经太多了，有媒体统计，全国上半年的刺激利好就有300多条。
如今重要会议一锤定音！难道地产还是要顶上去咯？
血拼哥建议哈，对于北京的购房者来说，
如果近1~2年想买房，最近可以下场看看，很有可能是个捡漏的机会；不着急的朋友，或者只想买新房，还可以慢慢来~
最近四环又来个新项目，位置不错，也算是城区比较有代表性的项目
01/
小而美的项目
青塔棚改地块，“建工+城乡房屋”以摇号方式在17家房企中斩获本宗土地，现在案名已经出来了，叫「熙华台」。
南侧有规划的11号线青塔站，挨着西四环，北边海淀五棵松，西边不远石景山，出门上四环，莲石路。
地块分成东西两个地块，用地1.69万平米，建面5.2万平米，限高80米，容积率3.0。
东边34地块 用地0.9万平米，西边33地块，用地0.7万平米。
从目前爆出的信息来看，总户数440户，6-18层的洋房+小高层，产品面积段为96㎡-156㎡ 三居至四居，销售指导价是8.5万/平。
外立面采用大面积铝板，也符合这个价格的气质。
02/
好坏参半
周边配套不错，翠微百货、五棵松华熙LIVE商业，加上北靠海淀，西有西城，生活氛围都会不错。
地块挨着铁路，加上挨着西四环！噪音问题，火车经过的震动，车辆鸣笛的声音，都可能会存在！
但北京横向中轴的新房，几乎也很少见。
周边二手房次新参考，保利和光逸境，99-187平米，3-4居，目前二手房报价10左右，都是今年大多数才满两年！
新房附近南边3km，有城建龙樾天元，有小户型89平，指导价8.5万。华曦府，指导价7.5万，最小户型96平，期房开盘秒没，现房还没有开盘。
熙华台对比周边次新倒挂近2w，位置不错，但真的要考虑噪音问题。
03/
户型制胜？
因为不利因素很考验开发商的能力，龙湖物业，建工操盘，户型面积为96、115、125、156㎡三四居，得房率在82-87%左右。
今年部分新项目有个比较诡异的点是，往往最小面积的户型要承担最大的不利因素风险。
96、115㎡户型分布在项目最北侧的位置，我们先看下最小户型：
96平米三居，长进深户型，南向两面宽，得房率在85%左右。
至少保证了一边的免受噪音的影响，户型布局没太多浪费空间，又有独立的家政空间。
其他大户型都比较方正，尺度上，舒适性上，已经是大改善的标准了
滑动查看其他户型
给大家总结下，
不利因素太多，又临铁又是公路，城市界面差不说，噪音问题也是痛点。
位置不错，且四环内的项目越来越少，基础户型96平没什么问题，外立面也做足了品质，估计只能等有缘人……
115以上的户型，属于千万级总价范畴了，要考虑后续的流通性。
今年很多新项目，都需要取舍，比如配套还在规划、不利因素、城市界面等问题。
一定要考虑后续的流通率。
要假设未来出售置换时，这些问题依旧存在时，自己的房子会不会打折。
慎重！
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