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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总您好，研读了星球文章，关于目前买房需求还有几个问题请教，感谢指导！目前，有一套自有住房，在三里河路建设部大院，三居，一家人居住。自有资金约600，贷款可支撑到1200左右，想购买一套未来5-10年不用换的住房，三房理想，二房可考虑。投资为主，如果能兼顾居住更好，孩子目前初中，想着为了孩子以后工作居住准备，或者算提前存钱。问题如下：一是比较海淀、朝阳，好像望京是主流，但是比较远，而且我看好些的房子大约都1300了，海淀说是上地、清河、西北旺，但是感觉也挺远的，如果海淀和朝阳比，或者兼顾我家比较近的西城，请问这三个片区，如果收益相当的情况下具体哪些位置比较合适？二是有些疑问，双井富力城A的3居如何，觉得交通和位置比较方便，相比望京橄榄城2居，还有亦庄金茂府3居，还有西北旺百旺茉莉园和方怡园，哪个更合适呢？或者说相比三里河附近的建设部、国兴家园、三里河东边区域，哪个地段对我更合适？谢谢您。
A:回答:您好，1、我建议是你到朝阳或者海淀去布局一套顶流一线区域，不是说西城不适合投资，第一1200左右在海淀或者朝阳能布局到很好资源的盘，能持有5-10年成长性会很好，第二你西城已经有一套住宅了，再布局到这里统一性太强！2、关于海淀西北旺，清河和朝阳的望京，双井这4个位置，清河和望京都属于一线资源的区域，而西北旺和双井属于二线，你如果只考虑3居在一线是拿不到一流盘的，我更推荐你拿一线一流盘的2居，望京，双井，清河这三个板块的一流盘涨幅都很健康，而望京和清河至少要再领跑5-8年是没有问题的，这些地段的一流盘目前价格不高，便宜有品质就等于有潜力，且成长空间稳健，你5-10年如果有居住需要位置上不合适再置换即可，这期间你能吃到市场上最大的涨幅，无论是你下次置换调整还是升级扩大面积选择权在你手中。亦庄的话不太适合你，一线楼盘已经10万+了，不是否定这个盘不会涨，而是和望京清河10+的楼盘相比，望京和清河的确定性更强，且时效上有保证，建议你参考16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)仔细观察一下这些盘近五年的成长情况,祝顺利！
Q:提问:京总，您好。拜读您的文章受益很多。想请教您，我们一家三口住在中关村东南小区因为孩子上学。名下有一套望京东湖湾三居室的房子空闲，想要卖掉置换到海淀，目前看上万柳的万城华府小户型和万泉新新，还有保利海德公园的四居室，我的问题是：1. 置换的房子3-5年后才会居住，而卖的房子总价差不多是买的房子总价一半，所以想请教您根据房价周期的走势，买的时机和卖的时机分别是什么时候对置换有利 ；2.万柳现在这边的房价已经很高了，将来万柳还有升值的空间吗；3.如果差不多的价格，海德公园175平四居，万城华府临街的小三居，以及万泉新新二三期200平的四居这三个楼盘从居住感，性价比和增值上看哪个会更好 4.中关村这边还有其他次新盘可以考虑吗？
A:回答:您好,1、关于买卖的时机,从近五年的市场反馈看北京的房价,尤其是核心区的优质盘下跌的可能性比较小,大概率会往上走,至于走多高需要看宏观市场,房价全面下跌是因为前面涨的过快,受到政策针对,所以才会出现严重下跌的情况,回顾过去5年,北京的房价并没有出现过大幅度上涨现象,从17年涨完过后的市场一直很平稳,21年受疫情影响国家给予中小企业贷款支持,北京明面上也没有将资金流入楼市,深圳太高调所以被调控,北京的淡季是置换的好时候,这个期间可挑选的房源更多,溢价权也掌握在自己手中;可查阅星球精华栏文章#如何通过市场凉热定律判断购房最佳周期
2、我在知识星球精华栏文章#海淀跑赢大盘选筹导图中对海淀所有龙头位置做过详细分析,建议认真阅读,万柳吃整个海淀的产业+学区;很多人认为万柳学区溢价高,指的仅是个别没有居住属性的小区,如蜂鸟家园;除了学区优势,万柳的地理位置在整个北京也属于稀缺,紧靠颐和园、昆玉河,处于海淀核心,大部分小区属于品质社区,人文素质处于社会上层,抛去学区价值还有稀缺性配套,所以一直是北京的领涨区域;北京楼市的尽头是万柳,万柳可以称为北京房价风向级的区域,这个板块适合长期持有,万柳的楼盘涨幅和其他区不同;购买力在整个北京可以排名前三,长期以来一直是品质盘领涨,中端住宅跟涨,可以说万柳的价格天花板应该算是北京比较高的了,
关于楼盘选择上,万柳这两个盘保值性都可,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;万城华府的楼盘品质要领先万泉,缺点是小户型分摊较大,其次临街,华府主要以大户型为主,小户型只有龙园的两栋楼,居住体验上不如新新,如果能淘到新新二期中间位置或者三期靠西边单元很好,三期整体靠东边单元会被12号楼遮挡采光,二期靠东单元临街会有噪音,这个临的是万柳东路有公交车,噪音很大,华府小户型临街不过公交车,海德公园建议放弃,这个盘品质很高,但这个区域只有这么一个品质盘,区域的成长环境差点,天花板没有万柳高,后期上涨动力也比较一般,东湖湾本身就是望京的置换大盘,用这个盘换到万柳方向上没什么问题,如果换到其他海德这个位置等于好区域换到差区域
3、中关村为产住结合,但氛围并不好,整体规划产住混为一体,刚需盘还可,作为终改不建议做首要选择,祝一切顺利!
Q:提问:京总您好，最近有换房的计划，当前情况是牡丹园西里自住一套一居室，市值600w左右，有200w房贷，另外手里有500w左右现金，想换一套大的自住;目前想到两种方案，想咨询下建议1. 直接买二套，现金加贷款总价750w左右，在望京或者朝青选一个两居室，比如望京的首开知语城，朝青的华纺易城、青年汇佳园2. 卖掉当前住房，总价凑到1200w，不过附近看好的小区三居比较贵，金尚嘉园一般在1500w左右不知道两种方案哪种更好一些，如果选方案2，是否有其他小区推荐？
A:回答:您好,牡丹园西里其实在过往的市场上表现一般,原因是牡丹园是一个纯刚需的商圈,区域内改善的大户型楼盘很少,只有金尚嘉园一个,所以这个商圈的置换线路大多都是卖完往外走,只能说牡丹园西里这个盘保值性很好,你可以通过星球会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询,其次金尚嘉园很不错,有一定的稀缺性,只是体量太小,另这个小区的户型分布,好一点的两居室价格基本在1500上下,
小三居你1500也只能拿到入门级的,那种160往上的主流三居价格要奔2000去了,这样看你无论是花1500买入门的小三居还是花2000买主流三居都不合适,因为你这个总价的话可以拿到资源更好的盘,奥森板块京师、倚林三居室价格1500左右,澳林四期大三居1600,再往东望京的融科1500左右也能拿到三居,牡丹园西里出掉做升级可以,但是我建议你把杠杆加到总价1500左右,这个预算你可以拿到主流商圈的主流户型,长期价值会更好,可参阅星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,如果是1200的话可以关注清河的莱圳家园、朝青的华纺易城、青年汇佳园,这些都可以拿到三居,祝顺利!
Q:提问:京总您好，前期我们一直准备在西城附近买房，也向您咨询这个方向的房子，我们也实地看了几十套西城的房子。但是，截止目前为止没有一个心仪的，也许是我们1200的预算不适合在西城买吧！现在我们决定在西城附近海淀西三西四以内购买，您看有好的房源可以给推荐一下吗？近期拟看看水云居附近的房子，恳请推荐性价比比较高的，总价1200左右的，宜居的2，3室的房子，暂不考虑学区，尽量在阜成路附近，因为离上班距离近。
A:回答:您好，你可以往魏公村板块看看，韦柏豪100平的三居价格在1200左右，这个盘在整个商圈以及临近的区域稀缺性还不错，只是小户型是单朝向的，你从西城外溢到海淀，大概率是想扩大面积的同时提高居住的舒适性，如果对于户型没有太苛刻的要求，韦柏豪保值增值性是没有问题的，更高要求的话可以移到田村，标杆盘乐府江南110平的南北大两居价格在1200左右，品质略低一点的兰德华庭可以拿一套130平的三居，这几个盘保值及成长空间都很好，你既然选择把目标放到海淀，尽可能往北靠，海淀南部大多都为老房子，成长环境不如北部，可以参考星球会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总好，关注您很久，已拜读您一些星球精华帖，对当前北京房市投资选筹有了一些概念，但真在准备出手时，还是在选筹方向上心存疑虑，特此请教帮助解惑。目前家庭已在和平里片区有一套80平老三居用于孩子上学自住和海淀西三旗一套新两居，这两套不考虑整合变动情况下，想利用手中房票资格再全款投资一套总价850万以内房产，纯投资保值增值考虑。目前选筹主要围绕以上两个片区（和平里和清河西三旗）展开，通过考察，初步锁定一套和平里东河沿社区90年代老房两居65平总价820万左右，以及清河莱圳家园73平两居790万上下，分别观察了两个多月，这两个片区都比较坚挺，下浮议价不大。
想请教：1.以上两个选筹方向和目标盘是否有大问题，若推荐排序哪个优先？2.850万总价范围，您还有哪些推荐方向和目标盘？3.另外，需要补充的是，这套投资房计划持有周期在5年左右，5年后计划再升级置换次新大三居，目标是清河或望京方向。
A:回答:您好，感谢信任！其实你的选筹目标以及方向已经很明确，和平里和清河都是区域内资源不错的板块，议价空间小是一定的，这是在楼市的低迷期，如果是上行期就不存在议价的问题，而是跳价的问题了，具体到你的落地方案上，我比较建议你这一套放在海淀，有2个原因，其一是你已经有一套在和平里了，从投资房产的经验上，萝卜是要放在一个筐里的，这样能利益最大化吃到最大的行情，这种思路是建立在两个选筹目标，有一个确定性大于50%，另外一个确定性小于50%，这种情况要果断淘汰掉小于50%的全部放在大于50%的，而和平里和清河不存在这种情况，从某一种因素清河的后劲还要更大一些，其二你下次的置换目标已经很明确，就是要在清河和望京升级一套次新三居，那你这一套就不要犹豫了，可以直接在清河布局，当然望京也可以是你考虑的范围，关于选筹的楼盘可参考星球会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),祝顺利！
Q:提问:读了星球精华文章，深受启发，想跟您进一步请教。问题比较多，麻烦了！个人情况如下：北京人，今年准备结婚。目前手里现金450w，无贷款记录，名下在双井有套一居室老房子，大概能卖300w，购买力共750w，目前想购置房产，不自住纯投资。大概率未来3-5年后卖出，跟媳妇一起升级置换。我的问题如下：
1、5月以来房市遇冷双井的房子不好卖，据传北京将出台首套贷款放宽和六环外解除限购的利好政策。请问应该现在降价出售还是等政策出台？2、因为（1）目前生活支出比较大，支出大于收入，打算以后用房租补贴家用。（2）目前北京首套房贷利率根据LPR在5%左右，近两年投资环境也比较差，股票基金普跌，普通人通过国债、大额存单等保本理财已经无法覆盖房贷。结合这两个因素，个人不打算贷款，请问这个理解是否正确？
3、750w纯投，读了您的文章，初步锁定：1望京（北纬40度、朝庭公寓）、2奥森（林奥嘉园、筑华年、天畅园）、3新北苑（世华泊郡、润泽悦溪）、4石佛营（华业玫瑰郡）、5朝青（华纺易城、青年家园汇）、6亦庄（万科、海梓府），个人倾向于朝庭、林奥嘉园、筑华年、华业玫瑰郡、青年汇佳园。请问针对这几个板块和小区您有何选筹建议？
4、对于亦庄河西，想特别问一下，近两年万科、城建涨幅50%，据说今年11月将出台多校划片政策，计划持有3-5年，现在买入是否会高位接盘？5、婚房是女方准备，酒仙桥次新三居，但媳妇不喜欢，目前考虑置换，预算1200w全款，看重地理位置便利（媳妇不喜欢望京），初选：三元桥凤凰城，也是大概率3-5年后升级置换，从保值角度上看，是否合适？如不合适，是否有其他核心地段选筹推荐？
A:回答:您好，感谢信任！1、双井房子一居室不好转手，首先一居室本来就不是现阶段主要需求品，另老旧盘的一居室没有稀缺性，北京四环内老旧社区在市场上占比高达70%，这样一个比例购房者可选的范围太大了，投资这类盘唯一看的指标就是入场价是否足够笋，正常小区一套房源的售价500万，你入手价至少要在450万以下才有赚的可能性，本身这种房子的升值性就弱，如果你按照正常价格买入，卖的时候必然也是和同小区在一个价格区间，流通性自然差，如果你进货价很低，卖的时候比同小区低一些流通性自然不差，其次也不必把希望寄托于政策上，精细化分区调控已经达成市场共识，被调整的区域楼市都是一直处于低迷的，而且大多都是针对一二级市场，如果开发商库存积压太多，往后拿地的积极性也会变低，上面大概率会从这个角度出政策，即便是有落地，对于市区的存量房市场影响不大，你可以从价格上去看一下有没有可操作的空间，这个是最直接有效的。
2、你这个理解呢不够具体，对于错看你拿什么去做参考，如果拿大部分楼市的行情去比较是对的，但你要知道在没有量的情况下，顶部出现横盘微跌，后市放量必会大涨，这么比较就是错的，贷款与全款需要看你进什么盘，确定性高的，贷款没有问题，建议你仔细阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策/货币与房价的关系，所有的商品不会一直往上走，也不会一直往下跌，都是周期性的，房产也一样，但我们可以判断未来的趋势，而不是关注某一个阶段，这里面有一个关键指标就是货币，大方向极小的一部分房产价格还会往上走，何时走，走多远跟货币直接相关！你去贷款拿这一小部分的房产，方向上就不会出现问题！
3、关于选筹，750望京朝青亦庄都是很好的位置，你去买区域能拿的到品质最好的2居即可，不要扩大面积降低楼盘资源，这些地段的资源是一样的，但楼盘资源同样重要，同一地段能够一直跑在前面的都是楼盘具有稀缺性资源的，你可以参考81#北京房产投资核心逻辑和原理/选盘的原理,北纬，首开，青年汇，华纺，万科，城建这六个盘都是综合资源很优质的，关于这些位置是否存在虚火旺现在买入会高位接盘，产业资源大于50%叫价值投资，没有产业资源导致房价上涨叫虚火，虚火类型的区域一般的涨幅特征是遇到牛市炒作一波行情涨幅30以上，然后冷静期会跌20甚至回归原位，而有价值的区域一波行情涨幅达30，冷静期可能也就回落个5左右，亦庄望京近些年每一轮的涨幅冷静期回落都没超过5，这样的区域不存在虚火旺买入会高位站岗，它的天花板和成长环境一直都是市场上最靠前的。亦庄的涨幅为什么能达50%，我去年到现在一直告知星球内会员，拥有一线资源的核心圈，品质楼盘便宜=有潜力，量大自然成龙头,参阅81#文章房价轮动原理！
4、1200你买三元桥3-5年再升级效率不高，三元桥是受望京太阳宫的影响，但这个商圈很小，好盘也只有裘马都和凤凰城，这两个盘只能做为长线去操作，因为三元桥的位置很好，价格很低，所以房价的走势一直很稳，这种区域必须要持有10年以上才能见到利润，3-5年没什么空间的，不喜欢望京可以去海淀清河，祝顺利！
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