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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:房总好，目前家住汽南小区，娃在附近上小学，希望周边购买一套房子，给老家父母和老人过来住，兼顾照顾孩子，不考虑学区，最好是2室，不求大涨保值性即可。目前首付250万左右，老家县城老房子若卖出后大概可得200万左右，但近两年行情不好，一直较难卖出。周边看了军博和广外片区的房子，能负担的范围皆以老破小为主。
看了您星球内的文章，从投资属性上对于这类学区属性的老破小并不推荐，但是家人难以接受投住分离。因此，请问房总: 若只考虑保值性以及后续卖出，这附近的老破小是否可以考虑购买？具体的选房逻辑是什么？是否有推荐的小区？或者除此以外，若考虑5公里范围内，您还有其他的选房方案吗？谢谢！
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,不同区域的老破小逻辑是不一样的,像东西城内的60、70年代的老破小只要没有过高的学区溢价，附近没有保障房人才公寓等类似政策性住房往后的市场不会出什么大问题，保值性尚可，木樨地，军博，广外这三个片区的老旧盘行情都属于同一条涨幅线，选盘的话尽可能选一些物管资源在同一区域比较出色的，最好是单位公房，板楼优于塔楼
木樨地流通性不错的可以看看西便门西里、东里，这两个盘的2居室价格在700左右，户型不错的是东里全南向的2居，军博可以看看铁东，金城门，你200万首付如果按照常规贷款有些吃力，建议老家县城的房子出掉来增加首付，哪怕是折一些价格都可，如按照250首付做选筹范围很窄，可以关注莲花池南里，接受不了投住分离，具备成长性的选筹策略应该是用450W+400左右的杠杠去拿远见名苑总价最低的2居，这样以后区域有行情不会把你漏掉，也不会浪费再投价值，你要么就是围绕木樨地附近淘淘老公房，要么就是打丽泽附近的品质盘，后者相对更具备成长性，你可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;祝顺利！
Q:提问:京总您好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。
目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道哪有潜力。看了您的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议
A:回答:您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较优质的区，主城区以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于一居小户型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读!
关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，准确说越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到红利，只是时间问题,犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题，选筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理
关于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！
Q:提问:京总好，我是新北京人，现有房子在房山长阳，预计出售价在355，还有公积金贷款贷款95，存款20万（明年10月份到期），转手后持有现金约280万，家庭收入在37万左右。现在考虑孩子上学问题，同时看了您的文章，想彻底放弃房山，考虑换成海淀区的老破小，看的是动物园宿舍，皂君东里，西里附近的小区，房价总额约550万，因为是公房，商贷应该可以贷款200多万，自己还需要筹备50万左右的现金，想咨询京总
1）动物园宿舍，皂君东里，西里附近的老房子（1970年—90年）是否值得买，因为资产有限，不仅要考虑孩子上学，还要考虑之后的资产增值问题。2）新筹的50万想借用杠杆的手段实现，不想再管亲戚朋友借，咨询您下有什么好的方式。3）因为这里面房山房价基本上没有上涨的苗头，如果实在换到海淀老破小比较困难，可能也就留在房山了，有两种想法，第一卖掉原房子，换个更大平米的（有实际居住需求）第二保留原房子，租个更大的，您更建议哪种？4）另外，现在国家现在提出支持改善购房，是否可以再等等新政策是否会更宽松，更能降低贷款成本？
A:回答:您好,1、从房山换到城内大方向上一定正确,远郊区以后没有房地产,楼市从来都不是靠本地那点微不足道的购买力支撑起来的,参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,文中对不同区域的住宅有过详细的分析,建议认真阅读;
2、东西海三个地区的老房子,可以说是全市老破小当中最保值,但你要避开居住属性差有较高学区溢价的房源,老房子的逻辑是三环内优于三环外,距离城中心越近保值功能自然越强,只要不因学区因素过渡透支,未来都还会有空间,老旧小区如果是单位公房的话会更好一些, 老公房的物管资源比较好,物业是续航这个很关键,可以到二里庄看看石油大院,还有甘家口的建设部大院,这两个盘整体行情会好一些,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情
关于贷款方面的问题可私信;最后:建议不要跟风,尤其是刚需,不要去刻意计算贷款成本,这会让你增加踏空的风险,你想:如果是政策性的实质政策落地,楼市是涨是跌?哪个时候成本或许降低了,但房价涨了,最后损失的还是自己!刚需,方向上正确,选筹上没问题,如果契机合适可直接入场,祝顺利!
Q:提问:京总好，看完了您精华文章感觉相见恨晚！7年前为了最大化杠杆使用率，基本都买的一手房，没想到16-17年政策疏解限流人口造成资产增长缓慢，目前主要诉求：压缩数量，整合换筹到未来5-10年涨幅最大的区域。目前持仓：1燕郊欧意水岸一居+燕郊悦容湾二居,2房山熙悦山澜庭三居+房山大学城悦佳苑三居;3通州运河湾三居+运河湾二居;目标方向：计划保留一套运河湾2居自住等待运河CBD兑现，卖出其他5套。凑齐1500左右换一套增值大的改善（主要诉求增值，父母养老偶尔住）
疑惑点：1燕郊有必要等地铁开通吗？还是现在就卖掉？2 房山即将（2娃+职住条件）放开限贷，是否回催涨房价，要等等政策落地再卖吗？3 通州（医院，学校交通）发展速度超快，肉眼可见，运河湾位置绝佳，但是全区双限购房价5年几乎没涨。如果现在换筹到朝青、朝阳公园、望京，担心会不会=追高接盘+踏空通州利好兑现，被两边打脸？ 4 卖出后拿1500子弹，买朝阳哪个盘未来5-10年增值最佳？
A:回答:您好，你的缩小仓位策略很好，1、关于燕郊的卖出时机，有好的方向需要更多资金可以及时换仓止损，所有涉及到燕郊的我都劝退，不是说这个位置不能投资，而是不适合外行人投资，燕郊适合打阶段性，低进高出，这需要对本地市场极强的渗透才能做到，换句话说你在朝阳某一个区域是投资高手，但在燕郊就是完全的小白，不光是燕郊一切环京区域的投资属性都很弱，只能说地铁开通会有一波热度，有可能炒作起来会有一个不错的涨幅，楼市长期繁荣的核心是高精尖产业，只能利好一时，房山也一样，这两个位置我建议是在合适的机会点全部清仓，一套不留！参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;
2、通州的造城速度确实很快，但北京的产业发展规律是规划的越好产业迁址越困难，今天运河空置率是很高的，过去国贸西二旗金融街望京都是被某一个行业的龙头带动形成的产业集群，这是时代的产物,如果通州要发展成像亦庄望京这样的区域，至少要有下一波时代红利才有可能性，否则会很难，我常告知星球内会员通州兑现需要很长很长时间是这个原因，运河湾的位置在武夷花园是最好的，也是距离运河最近的，你保留一套2居很好，这种区域重仓的代价太高，相反像望京这样的区域可以重仓，买房投资在位置上一般就2种类型的区域，一种是原有的核心位置,一种是未来的核心位置，
原有的核心位置有持续稳健的大量就业人口，城市新增的人口最初也是来到这些区域租房，这种区域的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富，购买力的最终需求是改善住房条件,这些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好的房产价值自然会提升;而未来的核心位置，像通州是ZF投资的产业导向性发展,不确定因素太多,这种区域一般都是建议谨慎选择; 品质次新的价值产业资源是第一要素，北京四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展持续得到持续的升值，这些位置的天花板很高，造成房价飞涨的是货币，可以理解只要货币无限增加，这些房子会一直上涨，价格只是个信号！可以参考星球精华栏文章08#通货膨胀货币与房价
3、关于选筹，参考精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),87#朝阳跑赢大盘选筹导图,按照星球内精华文章选筹保赚,祝顺利!
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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