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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
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Q:提问:京总好！看了星球的精华文章，受益匪浅。年轻人在北京就业落户，首次购房、资金有限、很迷茫。希望得到京总的指点。目前咱们的基本情况是：1、俩年轻人毕业工作接近一年，落户北京，有通州购房资格。女方在京东方附近工作，男方在海淀中关村工作，半年内有结婚计划。2、计划在京东方附近购房，家里支持首付200万，年轻人自己月供。
目前俩人年收入50到60W之间，预期收入稳定会有缓慢增长。考虑购买两居或者紧凑型三居。兼顾女方通勤方便和房产保值增值。3、目前正准备在京东方附近一带租两居室暂住过渡。每月费用大约6000元。4、由于两人工作地点隔很远，男方周一到周四在公司附近合租，每月费用3500元。请教京总，1、咱们这种情况该如何在大兴选房，目前有哪些楼盘可上车。2、上车时间是越快越好，还是等一两年增加了首付资金量以后更好。或者京总有更好的其他方案推荐。谢谢京总！
A:回答:您好，1、你可以参阅精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;我给你指两个盘你再仔细盘一下可调动的资金看是否能拿到，河西的万科金域东郡75平的2居室，裸房价在580左右，上海沙龙86的2居裸房价在600左右，备选方案是南海家园，这个选筹方案可以省下女方的租房费用，用来补房贷，这里面有一个最基本的经济学常识，房租再低也是消费，房贷再高也是资产累积，贷款买房亏损的前提是房价不涨，这个时候如果还冒进就会亏损的，亦庄这几个盘还有很好的成长空间，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;优先级为金域东郡，上海沙龙，南海家园，类似亦庄这样的高精尖产业中心，辐射到的次新楼盘，地段综合资源高，价格10万以下的都是可以作为投资对象淘笋的，淘到就是赚到，3-5年左右的时间这样的盘不会再出现10万以下的价格，如果刚需能够拿到类似这样确定性较高的盘，会有一个不小的跨步，等于是搭上了快速列车。
2、关于入场，这个你要把目光移到整个市场结构，如果你能调动身边所有资源拿到我给你推荐的盘，可随时入场且越快越好，如果拿不到我建议是可以保留入场资格，尽快搞，现在不像过去，拿不到好地段的盘可以先买一个差地段未来再调整，这种逻辑是发生在楼市高速上涨期，全市都涨，只是好位置涨的多，差位置涨的少，而现在是好位置好楼盘涨的快，差位置差楼盘涨不动，你们的收入稳定，可以适当提高负债，可以通过亲戚朋友借款把首付提高最大限度去增加贷款去拿这些好盘，买一套好的房产，等同于少干5年，甚至十年，多提一句：大家付费找我咨询，我对大家的回复包括星球内的会员文章一定要认真反复阅读，文字只是表面，领悟其精神才是核心，如果简单一阅对你没有任何帮助，这么说：如果你现在确定一件商品5年的价值是10万，而现在的价格只有7万，有3万的差价可赚，你会如何做？我更多的是向各位传递这种信心，星球有很多会员通过咨询买房升了值，并且幅度都不少，也有很多人错过了一次次机会，每个人的领悟深度不一样，结果也就不同，祝顺利！
Q:提问:通州运河区卖房的时机;京总您好：慕名而来，请您解惑。我买了一套通州的二手房（小潞邑，南北二居一楼，90年房子），本来打算在通州运河区附近上班，后来换了上班地点，一直在出租，未来也不打算自住。问题：我这套房子17年至今跌价了不少，房子本身是老房子，周围新盘不少。当初觉得附近商务楼入住的人多了起来后，房价能涨回去点，所以一直没有卖掉。我在北京海淀区有学区房，未来准备把它卖掉。我要在什么时机把房子卖出去比较合适呢？1.北京房价回暖？经济回暖？2.通州商务区大量入住以后？请您给我一个卖房的时机建议。
A:回答:您好，感谢信任！你通州这套90年的房子我建议是你尽快出货吧，参阅星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图;第一呢潞苑现在不是通州的主流商圈，以后也不会发展成主流商圈，通州的新城是从运河商务中心沿着大运河一直向东到市政，中间这部分是属于新城的重点单位，大运河以北就不属于新城了，要说潞苑有什么价值，唯一的就是离运河商务区北区比较近，房价比较低，刚需上车的话是一个不错的选择，但通州现在没有刚需，你等到运河兑现之后吃行情太乐观了，通州兑现可能需要很长时间很长时间，第二呢小潞邑不是潞苑商圈的主流盘，通州有很多很多个新盘和次新盘，并且呢还有很多土地未出让，未来这些新盘和次新盘会把通州的老旧盘，尤其是那种非主流商圈的老旧盘慢慢的淹没掉，原则上通州非主流地段的老旧盘都要清仓，一套不留，这种盘你继续拿着意义不大，也没有必要，祝顺利！
Q:提问:您好，具体问题如下，谢谢！基本情况：目前一套在朝阳安翔南里小两居，老破小，市值大约400w左右，剩余房贷50w一直出租；一套厂洼小区一居，约500w，作为海淀实验苏州街小学占坑房，老大五年级，老二今年9月份一年级；目前在离小学5公里外租房需求：考虑到俩孩子以后应该都在紫竹院学区上学，方便接送，而且原来的房子成长性也不好，想把上述2房卖掉，在学区附近买套3居室自住+保值，这个思路是否正确，附近有没有推荐的盘或其他建议，谢谢。
A:回答:您好，你安翔南里升级置换没问题，但如果你要计划换到紫竹院附近怕是拿不到好资源的盘，紫竹园附近的次新3居价格全都在10万以上，如果是三居只能在老破小里面淘，那你这个置换意义就不大了，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/置换的理解,你正确的打法应该是把安翔南里出掉，孩子学位用完把厂洼的一居也要出掉，用2套换一套，一居室的海拔太低了，这类住宅在市区只能说属于财富型的房产，但不属于价值类的房产，财富房产和价值房产是有区别的，财富房产保值性好但升值性弱，价值房产是可以持续创造财富的，你单独出掉安翔南里做投住分离也可，但在效率上不如二换一，因为你做一套升级新买入的盘还是个小户型，唯一的区别就是品质升级了。
你2套接近1000万的标地能拿到很好资源的盘，最近的板块田村的兰德华庭最小的三居室130平左右价格1200，乐府江南的大两居120平1200，这两个盘是区域内的标杆盘，你稍加一点杠杆就可以拿到，虽然田村不属于海淀的核心位置也不属于未来的核心，但海淀的购买力足够溢到这个板块，这两个盘目前的价格很低，未来的成长空间还不错，可参考16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),这个置换方案的效率是要优于你继续持有厂洼单独把安翔南里升级的，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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